دعوای قلع و قمع بنا: چگونه از تخریب جلوگیری کنیم؟

یکی از موضوعات مهم و چالش‌برانگیز در حوزه املاک، دعوای قلع و قمع بنا است. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که ساخت و ساز یا توسعه‌ ای بدون مجوزهای لازم یا برخلاف قوانین و مقررات انجام شده باشد. مشکلاتی که در این نوع دعواها به وجود می‌آیند، می‌توانند برای مالکان و سازندگان بسیار پرهزینه و زمان‌بر باشند.

در این مقاله، به بررسی جزئیات دعوای قلع و قمع بنا می‌پردازیم و چالش‌هایی که ممکن است در این مسیر با آن‌ ها مواجه شوید را مورد بحث قرار می‌دهیم. همچنین، به راهکارهایی اشاره خواهیم کرد که می‌توانند به شما در جلوگیری از بروز این مشکلات کمک کنند.

برای مشاوره و درخواست وکیل به صورت ( تلفنی، آنلاین،حضوری )  از طریق واتساپ، یا تماس تلفنی با شماره‌های زیر با ما در ارتباط باشید.

قلع و قمع چیست ؟

قلع و قمع به معنای تخریب و برچیدن سازه ‌ها و بناهایی است که برخلاف قوانین و مقررات شهری یا بدون داشتن مجوزهای لازم یا توسط متصرف بدون داشتن مجوز قانونی یا قراردادی و یا بدون اخذ اذن از مالک در ملک وی اقدام به احداث بنا یا کاشت درخت نموده اطلاق می شود.

این اصطلاح معمولاً در دعوای رفع تصرف عدوانی به کار می‌رود و به اقداماتی اشاره دارد که برای بازگرداندن زمین یا ملک به وضعیت اولیه و قانونی خود انجام می‌شود.

ماده قانونی قلع و قمع

ماده قانونی که می توان به استناد آن دعوای قلع و قمع را مطرح کرد عبارت است از: مواد ۳۱۳،۵۰۳،۵۰۴،۵۱۸ قانون مدنی و مواد ۱۶۵ و ۱۷۰ قانون آئین دادرسی مدنی و مواد ۳ و ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی و باغ ها و ماده واحده لایحه قانونی راجع به رفع نجاوز و جبران خسارت وارده به املاک مصوب ۲۷/۹/۱۳۵۸

موارد جلوگیری از حکم قلع و قمع

1. چنانچه تاسیس بنا یا غرس اشجار در ملک غیر مستند به اجازه او باشد، مالک نمی تواند قلع و قمع بنا را از دادگاه بخواهد و فقط می تواند اجرت المثل زمین را مطالبه کند.
2. اگر شهرداری ملکی را بدون اذن تصرف کند و اقدام به تاسیس بنا و غرس اشجار در ملک مذکور نماید، به دلیل اینکه هزینه این امر از محل منابع عمومی تامین شده است، دادگاه به استناد قاعده استحسان، حکم به قلع و قمع بنا نخواهد داد.
3. همچنین در صورتی که دادگاه تشخیص دهد که در دو ملک مجاور، خوانده قصد تجاوز نداشته، مرتکب اشتباه شده و از تجاوز بی اطلاع بوده و میزان ضرر مالک در مقایسه با ضرر ناشی از قلع و قمع تاسیسات، نسبتا جزئی باشد، دادگاه حکم به قلع و قمع بنا نخواهد داد. البته رد تقاضای قلع و قمع بنا در این مورد منوط به این است که متجاوز، قیمت اراضی مورد تجاوز را به میزان مدنظر دادگاه تودیع نماید.
4. چنانچه مستاجر در قرارداد اجاره‌ای که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می باشد، اقدام به تاسیس بنا در عین مستاجره بدون اذن موجر نماید، تقاضای قلع و قمع بنا از سوی موجر پذیرفته نخواهد شد، اما این امر می تواند مصداق تعدی و تفریط مستاجر و سبب فسخ قرارداد اجاره باشد.

با توجه به پیچیدگی هایی که دعوای قلع و قمع بنا دارد بهتر است پیش از هرگونه اقدامی با وکیل متخصص ملکی مشاوره های لازم را داشته باشید.

جهت درخواست مشاوره با بهترین و مجرب ترین وکیل همین حالا فرم زیر را تکمیل نموده و از خدمات مشاوره حقوقی رایگان بهره‌مند شوید. وکلای متخصص دادپویان حامی پس از بررسی در اولین فرصت با شما تماس خواهند گرفت.

ارکان دعوای قلع و قمع بنا

برای طرح دعوای قلع و قمع بنا باید شرایط ذیل وجود داشته باشد:

1. اساسی ترین رکندعوای قلع و قمع اثبات مالکیت خواهان بر عرصه یا ملک موضوع دعواست تا وقتی که این رابطه برقرار نباشد، خواهان نمی توانند دعوایی تحت عنوان قلع و قمع مطرح نماید. البته مهم نیست مالکیت مشاع یا مفروز باشد و همچنین مهم نیست خواهان مالک عین باشد یا منفعت.
2. دعوای قلع و قمع بنا صرفا در مورد اموال غیرمنقول مطرح می شود.
3. خواهان در صورتی می توانند تقاضای قلع و قمع بنماید که اقدامات خوانده بدون مجوز از سوی قانون یا اذن و اجازه مالک یا قائم مقام وی بوده و در واقع تصرفات متصرف به صورت عدوانی و همراه با علم و آگاهی در خصوص عدم مالکیت خود باشد و متصرف با علم به اینکه حق احداث بنا یا کاشت درخت یا زراعت ندارد و به میل و اراده خود و بر خلاف رضایت مالک اصلی مبادرت به کشت و زرع یا احداث بنا نماید.
4. احداث بنا یا اشجار توسط خوانده محرز باشد. برای مثال خواهان تامین دلیل گرفته باشد و یا استشهادیه داشته باشد.

دعوای قلع و قمع بنا را علیه چه کسانی باید طرح نمود؟

خواهان در دعوای قلع و قمع کسی است که شخص ثالثی در ملک ایشان مبادرت به احداث مستحدثات یا بنا یا غرس اشجار یا هرگونه تصرف عینی دیگر نموده و با اخطار مالک به متصرف، حاضر به رفع آثار تصرفات غیر مجاز خود ننموده باشد. مطابق ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی مستاجر، مباشر، خادم، کارگر و به طور کلی اشخاصی که ملکی را از طرف دیگری متصرف می باشند می توانند به قائم مقامی مالک، طرح دعوا نماید.

خوانده در دعوای قلع و قمع شخصی است که بدون داشتن حق قانونی یا قراردادی، اقدام به ایجاد و احداث بنا و تاسیسات، غرس اشجار یا زرع زراعت کرده است. ضروری است خواهان تمامی متصرفین ملک را در دادخواست خود مورد خطاب قرار دهد، در غیر اینصورت دادگاه قرار عدم استماع دعوای قلع قمع را به علت عدم تصرفات انحصاری خوانده در ملک صادر می نماید.

رای وحدت رویه قلع و قمع بنا

مطابق رای وحدت رویه قلع و قمع بنا شماره ۷۰۷ مورخ ۲۱/۱۲/۱۳۸۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور، مطابق ماده ۳ قانون اصلاح قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها مصوب ۳۱/۳/۱۳۷۴ كليه مالكان يا متصرفان اراضي زراعي و باغهاي موضوع اين قانون كه به صورت غير مجاز و بدون اخذ مجوز از كميسيون مربوطه اقدام به تغيير كاربري نمايند، علاوه بر قلع و قمع بنا به ساير مجازاتهاي مذكور در اين ماده محكوم مي شوند و عبارت (علاوه بر قلع و قمع بنا) در صدر مجازاتهاي مقرره به تقدم آن نسبت به مجازاتهاي ديگر ماده مزبور، دلالت مي نمايد و معلوم ميدارد كه قلع و قمع بنا جزء لاینفک حكم كيفري است.

كما اينكه در تبصره ۲ ماده ۱۰ اين قانون نيز جلوگيري از ادامه عمليات غير مجاز و توقف آن، حتي به صورت قلع و قمع بناي غير مجاز، البته با رعايت مقررات قانوني به مأمورين كشف و تعقيب بزه موصوف تكليف گرديده است. لذا با توجه به اهميت حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها و صراحت قانوني فوق الاشعار، صدور حكم به قلع و قمع بناي غيرمجاز، به عنوان تكليف قانوني، وظيفه دادگاه صادركننده حكم كيفري بوده و نيازي به تقديم دادخواست از سوي ادارة شاكي ندارد.

قلع و قمع بنا در ملک مشاع

در پاسخ به این سوال که آیا قلع و قمع بنا در املاک مشاعی نیز قابل پذیرش است یا خیر، اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی به شماره ۴۱۲۶/۷ مورخ ۱۷/۸/۱۳۷۸ اعلام نموده: با عنایت به ماده ۵۸۲ قانون مدنی و ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی اقامه دعوای قلع و قمع ابنیه و اعیان علیه شریک غیرمجاز و غیر ماذون مسموع می باشد.

تبدیل حکم قلع و قمع به جریمه

در صورت وجود سه شرط ذیل می توان حکم قلع و قمع را تبدیل به جریمه یا همان جبران خسارت نمود:

• خوانده قصد تجاوز نداشته باشد.
• تجاوز به ملک مجاور به صورت اشتباه محاسباتی صورت گرفته باشد.
• میزان خسارت وارده به خوانده بسیار ناچیز باشد.

دعوای قلع و قمع بنا با سند عادی

خواهان دعوای قلع و قمع بنای غیرمجاز مانند خواهان دعوای خلع ید، باید مالک رسمی ملک باشد بنابراین در صورتی که خواهان بخواهد با استناد به سند عادی، قلع بنا را از دادگاه تقاضا نماید، باید ابتدا مالکیت خود را اثبات کند. در صورتی که ملک موضوع دعوا فاقد سابقه ثبتی باشد، خواهان باید دادخواست اثبات مالکیت تقدیم نماید و در صورتی که ملک به ثبت رسیده باشد ولی سند رسمی به نام خواهان نباشد، خواهان ملزم به ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی خواهد بود.

جلوگیری از اجرای حکم قلع و قمع در مورد مدارس

به موجب ماده ۱ قانون ممنوعیت قلع بنا در ساختمان های آموزش و پرورش تابع وزارت آموزش و پرورش، ساختمان‌های مذکور مصون از اجرای حکم قلع و قمع می باشند. لازم به ذکر است سایر ساختمان‌های متعلق به آموزش و پرورش که کاربری آموزشی ندارند، مثل ساختمان‌های اداری از شمول این قانون خارج می باشند و اجرای حکم قلع و قمع نسبت به آنها تابع مقررات عمومی خواهد بود. دلیل این امر استثنائی بودن حکم قانون مزبور میباشد که دلالت بر توقف اجرای حکم لازم ‌الاجرای قانونی دارد، فلذا چنین حکمی تنها در مورد ساختمان‌های آموزشی که در نص قانون ذکر شده است اجرا میشود.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای قلع و قمع بنا

جهت طرح دعوای حقوقی، رسیدگی به دعاوی قلع و قمع از نظر صلاحیت محلی در صلاحیت دادگاهی است که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است و برای رسیدگی به شکایت کیفری، در دادگاهی محاکمه می شوند که جرم در حوزه آن واقع شده باشد. بنابراین دادگاه محل وقوع تغییر کاربری غیر مجاز یا محل وقوع مال غیرمنقول مورد تصرف، صلاحیت رسیدگی به جرائم مربوطه را دارند و دادسرایی که در معیت این دادگاه انجام وظیفه می کنند، صالح برای انجام تحقیقات و صدور قرار جلب دادرسی است.

قلع و قمع بنا مالی است یا غیر مالی؟

قلع و قمع یک دعوای ملکی است و به همین جهت هزینه دادرسی آن بر مبنای ارزش معاملاتی ملک در هر منطقه محاسبه می گردد. مستنبط از بند ۱ ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی این است که اولا: دعوای قلع بنا، مالی است ثانیا: بهای بنایی که قلع آن خواسته شده است ملاک تعیین بهای خواسته می باشد و لذا دعوای قلع و قمع جزء دعاوی مالی محسوب شده و بر این اساس لازم است که خواهان دعوای مطروحه را تقویم نماید.

نحوه اجرای حکم قلع و قمع بنا

اجرای حکم قلع و قمع بنا منوط به قطعیت رای و صدور اجرائیه می باشد. نحوه اجرای حکم قلع و قمع بنا مشابه تخریب اعیانی و قطع اشجار است ولی به لحاظ مفهوم لغوی و حقوقی باهم تفاوت دارند. با این توضیح که قلع و قمع به معنی از ریشه درآوردن است که با قطع کردن به معنای بریدن و جداکردن شاخه از درخت متفاوت است. بر این اساس نتیجه درخواست حکم قلع و قمع با نتیجه درخواست قطع متفاوت است. قلع و قمع با تخریب هم متفاوت است چرا که تخریب به معنای ویران کردن و انهدام وخراب کاری بوده و همراه با اجبار و زور و سوءنیت است درحالی که در قلع و قمع همراه با اختیار برای محکوم له می باشد.

نحوه قلع و قمع بنا در دعاوی کیفری

قلع و قمع مستحدثات، همیشه نتیجه یک دعوای حقوقی نبوده و ممکن است در نتیجه یک شکایت کیفری به عنوان یک مجازات مستقل مورد حکم قرار گیرد. در دعوای قلع وقمع صرفا نحوه طرح دعوا و مرجع قضایی صالح برای رسیدگی متفاوت خواهد بود. بدین معنا که در دعوای حقوقی با تقدیم دادخواست به مرجع حقوقی و در دعوای کیفری نیز با تقدیم شکایت به دادسرا شروع می شود.

در نتیجه طبق ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها اقدام به جرم انگاری تغییر کاربری املاک زراعی موضوع این قانون نموده و قلع و قمع بنا را به عنوان یکی از مجازات‌های این جرم معین نموده است. در مورد این جرم، با صدور حکم کیفری،  قلع و قمع بنا نیاز به طرح دعوای حقوقی ندارد. اما در صورتی که حکم صادره مستند به قانون مجازات اسلامی باشد، صرف صدور حکم محکومیت برای قلع و قمع بنا کافی نیست و تقدیم دادخواست حقوقی ضروری می باشد.

نحوه طرح دعوای خلع ید، رفع تصرف عدوانی و قلع و قمع بنا

دعوای قلع و قمع بنا معمولا با یکی از دعاوی خلع ید یا تصرف عدوانی ذیل یک دادخواست طرح میشود. اما اگر بنا بر تقدیم دادخواست‌های جداگانه باشد، دعوای قلع و قمع بنا باید پس از صدور حکم مبنی بر خلع ید یا رفع تصرف عدوانی اقامه شود.

• قلع و قمع در دعوای خلع ید

خلع ید بدین معناست که مالک یک مال غیرمنقول نسبت به متصرف غیر قانونی خود اقامه دعوا کند و از دادگاه تقاضای خلع ید متصرف غیرمجاز به همراه قلع و قمع بنا یا اشجار را تقاضا میکند برای فراهم شدن امکان قلع و قمع مستحدثات و ابنیه و اشجار تصرف لازم است و باید تصرف خوانده دعوا بر مال غیرمنقول برخلاف قانون یا قرارداد و بدون اذن و اجازه مالک یا قائم مقام وی باشد.

• قلع و قمع در دعاوی تصرف عدوانی

در دعوای تصرف عدوانی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیاز به اثبات مالکیت یا احراز ذی نفع یا قائم مقامی نمی باشد. در اینصورت میتواند تقاضای رفع تصرف به همراه قلع و قمع بنا یا اشجار و رفع حالت تجاوز را به همراه جبران خسارت از مرجع صالح درخواست نماید.

• قلع و قمع در دعوای ممانعت و مزاحمت از حق

در دعوای رفع ممانعت از حق، شخص نه متصرف عدوانی است و نه مزاحم، بلکه مانع از آن می شود که صاحب حق از حق خود استفاده نکند. اگر در تصرفات خواهان، نسبت به اموال غیرمنقول خللی ایجاد شود بدون اینکه مال غیرمنقول از ید وی خارج گردد، مدعی می تواند دعوای مزاحمت از حق مطرح نماید.

اگر مزاحمت و ممانعت از حق با انجام اقدامات عملی همچون احداث بنا یا دیوار یا سنگ چینی یا حتی کشت و زرع باشد به نحوی که این اقدامات برای صاحب حق ایجاد مزاحمت نموده و یا مانع استفاده صاحب حق گردد، صاحب حق می تواند در کنار طرح دعوای مزاحمت یا ممانعت از حق، قلع و قمع آثار این اقدامات را از مرجع قضایی درخواست نماید.

اعتراض به حکم قلع و قمع بنا

اعتراض به حکم قلع و قمع بنا ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رای بدوی امکان پذیر است. در صورتی که هر یک از طرفین دعوا به حکم قلع و قمع اعتراض داشته باشند می توانند در مهلت قانونی به رای صادره اعتراض نمایند. در چنین حالتی پرونده برای رسیدگی به دادگاه تجدیدنظر ارسال می شود. تا زمانی که رای صادره قطعی نشود نمی توان در خواست اجرای حکم را نمود.

در پایان، دعوای قلع و قمع بنا یکی از چالش ‌برانگیزترین مسائل حقوقی در پرونده های ملکی است که می‌تواند پیامدهای مالی و قانونی جدی به همراه داشته باشد. رعایت دقیق قوانین و مقررات، اخذ مجوزهای لازم، و مشاوره با کارشناسان حقوقی می‌تواند به شما در جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی کمک کند.

اگر درگیر مسائل حقوقی مربوط به قلع و قمع بنا هستید یا نیاز به راهنمایی‌های تخصصی دارید، دفتر حقوقی دادپویان حامی با تیمی مجرب از وکلا و مشاوران حقوقی آماده ارائه خدمات به شماست. ما در دادپویان حامی با تجربه و دانش کافی در زمینه دعاوی ساختمانی و املاک، می‌توانیم شما را در مسیر حل و فصل مشکلات حقوقی‌تان یاری کنیم. برای مشاوره حقوقی و اطلاعات بیشتر، با ما تماس بگیرید و از خدمات حرفه‌ای ما بهره‌مند شوید.

با انتخاب دفتر حقوقی دادپویان حامی، اطمینان داشته باشید که حقوق شما در بهترین دست‌ ها قرار دارد.