در قراردادهای اجاره املاک مسکونی، گاهی با وجود انقضای قرارداد و اتمام رابطه استیجاری، مستاجر از تخلیه و تحویل ملک خودداری می کند؛ اقدام قضایی موجر علیه مستاجر نیز در مواقعی بسیار زمان بر خواهد شد و از این نظر مشکلات عدیده ای ایجاد می نماید.
در قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، قانون گذار به جهت تشویق مالکین برای واگذاری ملک به اجاره، مقررات ویژه ای را پیش بینی نموده است که به موجب آن در صورتی که قرارداد اجاره دارای شرایط خاصی باشد و مهلت اجاره نیز پایان یافته باشد، موجر می تواند بدون نیاز به طی مراحل دادرسی زمان بر، اقدام به اخذ دستور تخلیه فوری ملک مورد اجاره نماید.
البته لازم به ذکر است که قانون شرایط خاصی برای اخذ دستور تخلیه مقرر نموده که در صورت عدم وجود هر یک از این شرایط در دعوی، مستاجر می تواند نسبت به ابطال دستور تخلیه و توقف اجرای تخلیه اقدام نماید.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
دستور تخلیه چیست؟
زمانی که در قراردادهای اجاره املاک مسکونی، مهلت قرارداد منقضی شود و مستاجر از تخلیه ملک و تحویل آن به موجر خودداری نماید، موجر می تواند برای تخلیه فوری ملک اقدام به اخذ دستور تخلیه نماید؛ دستور تخلیه به بیانی ساده روشی سریع تر برای تخلیه ملک استیجاری می باشد که قانون به عنوان یک امتیاز برای موجر درنظر گرفته است، البته قانون گذار شرایط خاصی را برای اخذ دستور تخلیه فوری الزامی دانسته است که در ادامه به تفصیل بیان می گردد.
شرایط دستور تخلیه
برای پذیرش دعوی دستور تخلیه جمع ۴ شرط زیر لازم است:
اجاره نامه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶
دستور تخلیه یک روش فوری و کم هزینه برای تخلیه ملک است اما بهره مندی مالکین از این مزایا مستلزم احراز شرایط خاصی در قرارداد اجاره منعقده میان طرفین می باشد؛ مهمترین شرط در این خصوص تبعیت عقد اجاره از قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ میباشد، اجاره ها موضوع قانون مذکور ممکن است عادی یا رسمی باشند.
سند رسمی آن است که در دفاتر اسناد رسمی (محاضر) تنظیم شده باشد و دفاتر اسناد رسمی آن چه را رعایتش الزامی است در تنظیم اجاره نامه ها رسمی رعایت می کنند.
سند عادی را موجر و مستاجر خودشان تنظیم می کنند و طرفین برای برخورداری از مزایای ویژه قانون ۷۶، می بایست در انعقاد اجاره نامه عادی شرایطی را که در ماده ۲ قانون اخیر الذکر مقرر شده رعایت کنند، که هر یک از شرایط ذیلا به تفصیل بیان می گردد.
عین مستاجره دارای سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت نباشد
دستور تخلیه فقط در خصوص املاک مسکونی و به طور کلی املاکی که فاقد سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت است قابلیت صدور دارد. بنابراین مالک ملک تجاری دارای سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت نمیتواند تقاضای صدور دستور تخلیه نماید و در صورت بروز اختلاف، می بایست تقاضای صدور حکم تخلیه نماید تابع قوانین مربوطه خواهد بود.
انقضای مدت اجاره
مرجع قضایی تنها در صورت انقضای مدت اجاره می تواند دستور تخلیه ملک را صدر نماید و چنانچه مستاجر در مدت اجاره، تخلفاتی مثل عدم پرداخت اجاره بها و … نماید بر اساس آن نمی توان صدور دستور تخلیه را تقاضا نمود.
طرح دعوی در مرجع صالح
در صورتی که اجاره به موجب سند رسمی باشد درخواست تخلیه می بایست از طریق دوایر اجرای ثبت پیگیری شود و در صورتی که سند اجاره عادی باشد صدور دستور تخلیه را باید از مراجع قضایی مطالبه نمود، بنابراین در صورتی که با استناد به رسند رسمی اجاره، از داگاه صلح تقاضای دستور تخلیه گردد، این درخواست قابلیت استماع نداشته و رد خواهد شد و مرجع صالح برای سند رسمی اجرای ثبت خواهد بود.
برای دریافت مشاوره تخصصی در انواع دعاوی اجاره و سرقفلی با بهترین و مجرب ترین وکیل سرقفلی در تهران و همچنین دریافت راهنمایی بیشتر در خصوص دستور تخلیه و ابطال آن همین حالا فرم درخواست مشاوره حقوقی را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
شرایط اجاره نامه عادی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶
حال به بررسی شرایط لازم برای اجاره نامه هایی که بواسطه آن می توان صدور دستور تخلیه را از دادگاه خواست می پردازیم، اجاره نامه عادی می بایست شرایط ذیل را داشته باشد:
- قراداد اجاره عادی باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت گردد: قرارداد های اجاره ای که بعد از تاریخ ۱۰/۰۲/۱۴۰۳ تنظیم گشته است به صراحت اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، می بایست در سامانه مذکور ثبت گردد، در غیر این صورت اجاره نامه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر نبوده و تخلیه فوری بر اساس آن امکان پذیر نخواهد بود.
- قید مدت در اجاره نامه: در قرارداد اجاره می بایست مدت صراحتا و بدون ابهام درج شود، و عدم ذکر مدت آن را از شمول قانون سال ۱۳۷۶ خارج می نماید.
- تنظیم اجاره نامه در دو نسخه: قرار دادن این شرط به منظور جلوگیری از جعل و سایر مشکلات حقوقی بوده است.
جهت قابلیت اثبات بهتر است این موضوع در سند تصریح گردد، یعنی بنویسند ” این سند در دو نسخه با اعتبار واحد تنظیم شده است ” و عموما در فرضی که این عبارت در قرارداد قید نگردد، اصل بر تک نسخه بودن آن است مگر خلاف آن اثبات گردد، با وجود این شرط در قانون پر واضح است تنها قرارداد کتبی مشمول قانون سال ۱۳۷۶ شده است.
مطابق نظریه مشورتی شماره ۳۸۳۶ مورخ ۷/۷/۷۸ اداره حقوقی قوه قضائیه، قراردادهای شفاهی، فارغ از اینکه پس از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشند یا پیش از آن، تابع قانون مزبور نمی باشند؛ فلذا صدور دستور تخلیه در مورد قراردادهای شفاهی به طور کلی منتفی است.
- گواهی دو نفر شاهد: قرارداد عادی اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ را می بایست دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد امضا کنند.
- امضا موجر و مستاجر: قرارداد اجاره می بایست به امضای طرفین برسد و صرف اثر انگشت کفایت نمی نماید.
نکته حائز اهمیت در خصوص تمدید اجاره نامه: در صورتی که طرفین، قرارداد اجاره را تمدید کرده باشند، با انقضای مدت اجاره نیز صدور دستور تخلیه منوط به احراز شرایط مقرر در اصلاحیه ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است، به بیان ساده تر در تمدید قرارداد اجاره نیز کلیه شرایط مذکور در بالا می بایست رعایت شود؛ از جمله وجود امضای دو شاهد ذیل قرارداد، ثبت تمدید اجاره‌نامه در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و سایر الزامات قانونی دیگر.
تمدید مکرر قرارداد به هر تعداد دفعات موجب خروج روابط موجر و مستأجر از شمول مقررات این قانون نمی‌شود اما همچنان رعایت تشریفات مقرر برای بهره‌مندی از مزایای دستور تخلیه الزامی است.
مبنای دستور تخلیه
ماده قانونی دستور تخلیه، مواد ۲ و ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است که ماده ۲ آن به موجب اصلاحیه ۱۰/۰۲/۱۴۰۳ مورد بازنگری قرار گرفته است.
مراحل دستور تخلیه و نحوه اجرای آن
روش تخلیه در صورت وجود سند رسمی
وقتی محل استیجاری با سند رسمی ( محضری ) اجاره داده شده باشد و مدت اجاره منقضی شود، در صورت تقاضای موجر مورد اجاره باید ظرف یک هفته توسط دوایر اجرای ثبت تخلیه شود.
نحوه درخواست دستور تخلیه و اجرا آن بر اساس آیین نامه اجرایی قانون موجر مستاجر ۱۳۷۶ به شرح ذیل است:
- درخواست صدور اجراییه: ماده ۹ آیین نامه می گوید ” در مورد اسناد رسمی اجاره در خواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهد آمد ” در واقع موجر می بایست با در دست داشتن سند مالکیت خود و همچنین اجاره نامه، رسمی به دفتر خانه تنظیم کننده سند مراجعه نموده و تقاضای صدور اجراییه را مطرح نماید.
- صدور اجراییه: سر دفتر پس از احراز هویت درخواست کننده، اوراق اجراییه را ظرف ۲۴ ساعت در ۳ نسخه با قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند، تهیه و جهت اجرا به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.
- ابلاغ اجراییه: اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه از دفترخانه، ظرف حداکثر ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور ملکف است ظرف ۴۸ ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ نماید، مستاجر از تاریخ ابلاغ سه روز فرصت دارد که ملک را تخلیه و تحویل نماید.
- تخلیه: در صورتی که علی رغم ابلاغ اجراییه، مستاجر از تخلیه ملک استنکاف نماید مطابق با ضوابط آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و لازم الاجرا، تخلیه ملک صورت گرفته و ملک به موجر تحویل می گردد.
روش تخلیه در حالتی که سند اجاره عادی است
مرجع در خواست صدور دستور تخلیه در مورد اجاره نامه عادی در حال حاضر دادگاه صلح است محل وقوع مورد اجاره است، زیرا دعاوی راجع به اموال غیرمنقول باید در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول اقامه شود.
درخواست تخلیه
موجر می بایست درخواست دستور تخلیه را به دفتر خدمات قضایی ارائه دهد.
نکته مهم آن است که با توجه به اینکه سند اجاره عادی است، این قرارداد برای اثبات مالکیت درخواست کننده کافی نیست، بنابراین می بایست حتما تصویر سند مالکیت و یا سند خرید (بنچاق یا مبایعه نامه) ارائه و ضمیمه شود تا بر مبنای آن مالکیت متقاضی تخلیه، بر عین و منفعت مورد اجاره اثبات گردد.
دستور تخلیه و اجرای آن
متعاقب ارائه دادخواست از طریق دفتر خدمات قضایی و ارجاع پرونده به یکی از شعبات دادگاه صلح، بعد از احراز شرایط لازم دستور تخلیه صادر می گردد.
اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و پرونده مستقیما به اجرای احکام ارجاع می گردد؛ در بدو امر طی ابلاغیه ای به مستاجر اخطار می گردد که ظرف ۲۴ ساعت ملک را تخلیه نماید و در صورت عدم تخلیه به موجب ابلاغیه ثانویه به مستاجر ۳ روز جهت تخلیه ملک مهلت داده می شود، در صورتی که مستاجر طی در مدت زمان سه روزه نیز اقدام به تخلیه ملک ننماید، واحد اجرای احکام به همراه مامور نیروی انتظامی و کلید ساز، ملک را تخلیه نموده و به موجر تحویل می نماید.
پیشنهاد مطالعه: سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه مستاجر
مدارک لازم برای دستور تخلیه
اجاره نامه، سند مالکیت یا سند خرید ملک، در صورتی که موجر یا مستاجر فوت شده اند گواهی حصر وراثت متوفی.
امکان استمهال از سوی مستاجر
طبق ماده ۱۳ آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، مستاجر می تواند در صورت وقوع حوادث غیرمترقبه، از دادگاه تقاضای استمهال نماید. استمهال به معنی مهلت خواستن از مقام قضایی برای تخلیه و تحویل ملک به موجر است.
استمهال باید صرفا به دلیل وقوع حوادث غیر مترقبه باشد، حوادث غیر مترقبه حوادثی هستند که به طور ناگهانی رخ می دهد و خارج از اراده و پیش بینی انسان است.
بنابراین مسائلی نظیر کم بودن درآمد، عدم امکان تهیه مسکن یا اسم نویسی فرزندان در مدرسه نزدیک به ملک نمی تواند دلیل و موجب استمهال تلقی شود، اما مرگ نزدیکان، بیماری شدید یا به سرقت رفتن پول و از بین رفتن امکانات مالی از موجبات استمهال تلقی می شود.
به طور کلی خواه دستور اجرا را مقام قضایی صادر کرده باشد و خواه رئیس دایره اجرای ثبت، اظهار نظر درخصوص دادن مهلت به مستاجر صرفا در صلاحیت مقام قضایی است، بنابراین اگر سند عادی باشد قاضی شعبه رسیدگی کننده می بایست با استمهال موافقت نماید و در صورتی که سند رسمی باشد، رئیس دایره اجرا می بایست پرونده را جهت تعین تکلیف نزد دادگاه صلح محل وقوع ملک ارسال نماید.
موارد توقف اجرای دستور تخلیه
مستاجر در موارد زیر می تواند توقف اجرای دستور تخلیه را از دادگاه بخواهد:
ادعای جعلی بودن اسناد توسط مستاجر
در صورتی که مستاجر ادعا داشته باشد قرارداد و اسنادی که موجر به واسطه آن موفق به اخذ دستور تخلیه شده جعلی است، می تواند این ادعا را در مرجع صالح با ارائه یک دادخواست جداگانه مطرح کند، البته به صرف ارائه این دادخواست اجرای دستور تخلیه را به تاخیر نمی اندازد، مگر اینکه مستاجر مبلغی را تحت عنوان حقوقی تامین به صندوق دادگستری بپردازد و در صورت پذیرش دادگاه قرار توقیف عملیات اجرایی صادر شود.
ادعای تمدید قرارداد اجاره از طرف مستاجر
بر اساس ماده ۱۶ و ۱۷ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ ممکن است مستاجر مدعی باشد که مدت مندرج در سند عادی یا رسمی اجاره با تراضی طرفین تمدید شده است.
در این فرض نیز مستاجر باید مبادرت به طرح دعوی اثبات تمدید قرارداد اجاره نماید ، این دعوا نیز به خودی خود مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌گردد مگر آنکه دادگاه دعوای مستاجر را مدلل تشخیص دهد که در اینصورت با اخذ تامین مناسب قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر می‌نماید.
حتما بخوانید: توقف عملیات اجرایی در اجرای احکام مدنی
مطالبه خسارت ناشی از توقف اجرای حکم تخلیه
چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در بند های قبل، به موجب حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد خساراتی را که از توقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است را مطالبه نماید.
وضعیت تضمینات مستاجر در زمان صدور دستور تخلیه
اگر موجر در زمان انعقاد عقد اجاره مبلغی به عنوان قرض الحسنه از مستاجر دریافت کرده یا تضمیناتی مثل چک یا سایر اسناد تعهد آور از این بابت از مستاجر اخذ نموده باشد، برای اجرای دستور تخلیه باید مبالغ و اسناد مزبور را نزد اجرای احکام دادگستری تودیع نماید و پیش از آن دستور تخلیه قابل اجرا نمی باشد.
در صورتی که موجر ادعا کند اسناد صادره از سوی مستاجر سرقت شده و یا به هر نحو مفقود شده و از اختیار موجر خارج شده باشد، باید ضمن مراجعه به مرجع صالح، حکم قطعی مبنی بر مفقودی یا سرقت اسناد را تسلیم نماید. در صورت ارائه این حکم نیازی به تودیع اسناد برای اجرای دستور تخلیه نخواهد بود.
حق حبس مستاجر
حق حبس مستاجر در زمان انقضای قرارداد اجاره به زبان ساده به این معنا است که اگر مستأجر مبلغی به‌عنوان ودیعه یا رهن به موجر داده باشد، تا زمانی که آن پول را پس نگیرد، الزامی به تخلیه ملک ندارد.
همانطور که پیش تر بدان اشاره شده، در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن دایره اجرا یا صندوق دادگستری است تا زمانی که موجر از این مهم امتناع نماید مستاجر می تواند از حق حبس خود استفاده نموده و از تخلیه ملک خودداری نماید.
در صورتی که موجر از پرداخت ودیعه استنکاف ورزد و مستاجر به همین دلیل از تخلیه ملک خودداری نماید، موجر حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک توسط مستاجر بعد از انقضای مهلت قرارداد را نخواهد داشت، ولی در صورتی که مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری پرداخت نماید، چناانچه مستاجر همچنان ملک را تخلیه ننماید، موجر می تواند طی دادخواست جداگانه اجرت المثل ایام تصرف را از زمان تودیع ودیعه در صندوق دادگستری تا زمان تخلیه مطالبه نماید.
آیا موجر می تواند از محل ودیعه یا تضمینات خساراتی که مدعی است به ملک وارد شده را برداشت کند؟
موجر نمی تواند به جهت ادعاهایی همچون اجور معوقه، خسارت های وارده به ملک و … از عدوت وجوه مذکور خودداری نماید، در واقع چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یه هرگونه بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارت وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد، می بایست همزمان با تودیع وجه یا سند در صندوق دادگستری، دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا را تقدیم و از دفتر دادگاه صالح گواهی مبنی بر طرح دعوی دریافت و به دایره اجرا تحویل نماید؛ در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری نموده و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر ، اقدام به رد آن به مستاجر خواه کرد.
اگر موجر از تحویل گرفتن ملک خودداری کند، تکلیف مستاجر چیست؟
در فرضی که مستأجر پس از پایان مدت اجاره یا به هر علت قانونی نسبت به تخلیه عین مستأجره اقدام نموده ولی موجر از تحویل گرفتن آن امتناع می‌کند ، مستأجر برای حفظ حقوق خود و جلوگیری از طرح دعاوی آتی باید مراتب تخلیه ملک را از طریق تأمین دلیل به ثبت برساند. در این فرآیند مستأجر با مراجعه به مرجع صالح که در حال حاضر مطابق مقررات دادگاه صلح است تقاضای تأمین دلیل نموده و ضمن صورت‌برداری از وضعیت ملک توسط کارشناس منتخب دادگاه، کلید واحد را به همان مرجع (واحد تأمین دلیل) تحویل می‌دهد. این اقدام به منزله اثبات تخلیه و رفع ید مستأجر بوده و موجر نمیتواند در آینده ادعای ادامه تصرف یا عدم تحویل ملک را مطرح نماید.
دستور تخلیه در صلاحیت کجاست؟
در صورتی که جاره نامه رسمی باشد مرجع صالح جهت صدور دستور تخلیه دایره اجرای اسناد رسمی است، در صورتی که سند اجاره عادی باشد مرجع صالح دادگاه صلح محل وقوع ملک است.
وجود اثاثیه در ملک در زمان اجرای دستور موقت
در صورتی که در زمان اجرای دستور تخلیه اثاثیه یا سایر اموال منقول مستأجر در ملک باقی مانده باشد، مرجع مجری دستور (اعم از اجرای ثبت یا اجرای احکام دادگستری) موظف است ضمن تنظیم صورتجلسه دقیق و فهرست برداری از اقلام موجود، نسبت به جابه‌جایی آنها به محل مناسب و امن مثل انبار عمومی اقدام نماید. در این فرآیند معمولاً شخصی به عنوان امین اموال از میان افراد معتمد یا مأموران اجرای احکام تعیین میشود تا مسئولیت نگهداری از اموال تا زمان تحویل به مستأجر یا نماینده قانونی وی را بر عهده داشته باشد. هزینه‌های حمل و نگهداری این اموال بر عهده مستأجر است.
هزینه دادرسی درخواست صدور دستور تخلیه
هزینه رسیدگی به این درخواست مطابق با هزینه رسیدگی به دعاوی غیرمالی می باشد.
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه
دستور تخلیه و حکم تخلیه هر دو با هدف بازگرداندن تصرف عین مستأجره به موجر پیش‌بینی شده‌اند اما از حیث مبانی قانونی ، شرایط صدور و شیوه اجرا تفاوت‌های بنیادین دارند.
دستور تخلیه نهادی ویژه و تسهیل‌کننده در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است که در صورت انقضای مدت اجاره و رعایت الزامات شکلی مقرر در ماده ۲ این قانون قابلیت صدور دارد؛ اجرای دستور تخلیه نیز بدون لزوم قطعیت رأی یا صدور اجرائیه و به صورت خارج از نوبت انجام میشود.
در مقابل حکم تخلیه یک دعوای ترافعی کامل محسوب میشود که با تقدیم دادخواست آغاز شده و رسیدگی به آن تابع عمومات آیین دادرسی مدنی است. اجرای حکم تخلیه موکول به قطعیت رأی و صدور اجرائیه طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی است و این احکام قابلیت تجدیدنظرخواهی دارند در حالی که دستور تخلیه به واسطه ماهیت فوری خود چنین قابلیتی ندارد؛ به همین دلایل فرایند اجرای دستور تخلیه بسیار سریع تر از حکم تخلیه است.
در مواردی که ملک مشمول مقررات خاص مانند دارا بودن سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت یا شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ باشد، امکان صدور دستور تخلیه وجود ندارد و موجر ناگزیر است از مسیر طرح دعوای تخلیه و اخذ حکم تخلیه استفاده کند.
قابلیت اعتراض دستور موقت
دستور تخلیه موضوع ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ یک دستور قضایی است و همانند احکام قضایی لازم الاجرا است، اما از آنجایی که این دستور رای به معنی قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب نیست، لذا قابلیت واخواهی و تجدیدنظرخواهی ندارد.
عدول از دستور تخلیه
به طور کلی وقتی دادگاه رایی صادر می کند، نمی تواند از آن عدول کند یا به تعبیر ساده تر آن را تغییر دهد یا لغو کند؛ اما از آن جایی که دستور تخلیه رای به معنای ذکر شده در قانون آیین دادرسی مدنی تلقی نمی شود، به همین جهت اگر در صدور آن توسط دادگاه اشتباهی رخ داده باشد، مثل اینکه طرفین یا یکی از آنها قرارداد اجاره را امضا نکرده باشد و یا هر یک از شرایط صدور دستور تخلیه مفقود باشد، مقام صادرکننده میتواند از تصمیم خود عدول نموده و دستور تخلیه را لغو نماید.
در نظریه مشورتی شماره ۳۰۲۶۶/۷ مورخ ۶/۵/۱۳۸۱ اداره حقوقی قوه قضائیه به عدول از دستور تخلیه توسط قاضی صادرکننده تصریح شده است، بدین صورت که در صورت عدول از دستور تخلیه، دستور صادره لغو و از اجرای آن خودداری می شود.
شرایط ابطال دستور تخلیه
همانطور که پیشتر گفته شد، با توجه به اینکه صدور دستور تخلیه مستلزم وجود شرایط مقرر در قانون می باشد، بنابراین عدم وجود هر یک از این شرایط موجبات ابطال دستور تخلیه فوری را فراهم می نماید. لذا می توان گفت دستور تخلیه در موارد ذیل قابل ابطال می باشد:
- دستور تخلیه صادر شده جهت تخلیه املاک دارای حق سرقفلی و یا حق کسب یا پیشه یا تجارت، مطابق مقررات قانونی قابل ابطال است.
- صدور دستور تخلیه مستلزم انقضای مدت اجاره است و اگر دستور تخلیه علی رغم عدم انقضاء مدت و یا در زمان تمدید مدت قرارداد اجاره صادر شود، باطل خواهد شد.
- در صورتی که قرارداد اجاره با توافق طرفین تمدید شده باشد، صدور دستور تخلیه منتفی است. البته اثبات تمدید اجاره نامه بر عهده مستاجر است. در صورت اثبات تمدید اجاره نامه به نحو مقتضی در دادگاه، دستور تخلیه به جهت آنکه قبل از پایان مدت اجاره صادر شده، قابل ابطال است.
- در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد نمی توان دستور تخلیه صادر نمود. چنانچه قاضی رسیدگی کننده بدون توجه به این موضوع اقدام به صدور دستور تخلیه نماید، می توان تقاضای ابطال دستور تخلیه را مطرح نمود.
- چنانچه قرارداد اجاره بعد از سال ۷۶ تنظیم شده باشد اما شرایط شکلی مقرر در قانون اعم از ثبت در سامانه های مقرر در قانون، تنظیم قرارداد اجاره در دو نسخه و امضای دو نفر شاهد، رعایت نشده باشد و قاضی رسیدگی کننده بدون توجه به این موضوع دستور تخلیه را صادر نماید، قابل ابطال می باشد.
- در برخی موارد ممکن است موجر با ارائه اجاره نامه جعلی موفق به دریافت دستور تخلیه شود، در چنین مواردی اثبات جعلی بودن اجاره نامه با مستاجر است. با اثبات این امر نزد دادگاه، دستور تخلیه صادر شده بر مبنای اجاره نامه جعلی از درجه اعتبار ساقط می شود.
دادخواست ابطال دستور تخلیه
دادخواست ابطال دستور تخلیه از سوی مستاجر علیه موجر مطرح می گردد. در دادخواست ابطال دستور تخلیه باید جهات درخواست ابطال دستور تخلیه که فوقا بدان اشاره شد معین شود در غیر اینصورت منجر به رد دعوا می گردد.
مرجع صالح جهت ابطال دستور تخلیه
شکایت مستاجر نسبت به دستور تخلیه اعم از اینکه دستور تخلیه از اجرای ثبت صادر شده باشد یا مرجع قضایی، مطابق ماده ۱۸ آئین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قابل رسیدگی است.
سخن پایانی
اخذ دستور تخلیه، ابطال دستور تخلیه یا توقف اجرای حکم تخلیه یکی از دعاوی تخصصی اجاره است که نیازمند داشتن وکیل متخصص و با تجربه در دعاوی اجاره و سرقفلی می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در زمینه دعاوی اجاره و سرقفلی با بهره گیری از وکلای با تجربه و متخصص در این زمینه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.
سوالات متداول
سلام .بند حکم تخلیه فوری رو گرفتم ولی هنوز اجرای احکام نبردم.مستاجرامروز گفته خونه پیدا کرده می خواد بره.۱۰روز وقت خواسته.من سوالم اینجاست که حکم شورای حل اختلاف اگه صادر شده مدت داره ؟یعنی باطل می شه؟یعنی زمانی داره تا ببرم اجرای احکام.الان ۱۰روزه هست که حکم صادر شده.ممنون می شم راهنماییم کنید.مرسی
سلام. خیر. دستور تخلیه مهلت ندارد و مقید به زمان نیست و باطل نمی شود.
سلام .بند حکم تخلیه فوری رو گرفتم ولی هنوز اجرای احکام نبردم.مستاجر گفته خونه پیدا کرده می خواد بره.من سوالم اینجاست که حکم شورای حل اختلاف اگه صادر شده مدت داره ؟یعنی باطل می شه؟یعنی زمانی داره تا ببرم اجرای احکام.الان ۱۰روزه هست که حکم صادر شده.ممنون می شم راهنماییم کنید.مرسی
سلام. در دستور تخلیه شما باید پس از صدور رای، اقدام به تشکیل پرونده اجرائی نمائید اما این اقدام دارای مهلت نمی باشد و عدم تشکیل پرونده خللی در رای صادره ایجاد نمی نماید.
سلام من مستاجر دومم و خونه رو از مستاجر اول اجاره کردم
از این موضوع من اطلاعی نداشتم تا اینکه صاحب خونه اومد و مدعی شد مستاجر اول اجارش دو ماه پرداخت نکرده حالا دستور تخلیه گرفته و مدعی زمان قرارداد به اتمام رسیده
در حالی که با مستاجر اول توافقی تمدید کرد و حتی دوماه هم اجاره پرداخت کرده حالا من به عنوان شخص ثالث میتونم در خواست وا خواهی بدم نسبت به دستور تخلیه ضمنا مستاجر اول کلاهبردار و فراری و اینکه مبتونم ودیعه مستاجر اول به عنوان دریافت خسارت از صاحب خونه مطالبه کنم چون ودیعه رو به به مستاجر اول پرداخت کردیم و
صاحب خونه از اجازه خونش به شخص دوم با خبر بوده
با سلام. واخواهی و اعتراض به رای غیابی در آیین دادرسی مدنی با موضوع اعتراض شخص ثالث فرق دارد و در مورد سوال شما اگر مستاجر اول حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته شما می توانید به عنوان ثالث به دستور تخلیه اعتراض نمائید. در غیر اینصورت چنین امکانی وجود ندارد و شما برای گرفتن مبلغ ودیعه باید به مستاجر اول مراجعه نمائید.
سلام وقت بخير
در ملكي تجاري كه متعلق به پدرم مي باشد با هزينه شخصي تالاري احداث نموده و چندسالي است كه بصورت شراكتي با ايشان مشغول به فعاليت مي باشم چند روز پيش حكم تخليه ملك موصوف از طريق دستور تخليه فوري صادره از شورا به دستم رسيد كه در آن پدرم با اجاره نامه اي كه از سال ۹۱ تا ۹۶ بوده اقدام به طرح شكايت و اخذ دستور نموده است در حاليكه مدارك و مستندات شراكت ايشان با بنده شامل اخذ وجوه و عقد قرارداد با مشتريان تا همين ماه گذشته موجود مي باشد و در قالب لايحه اي بعد از صدور حكم و دستور اجرا به رييس شورا ارائه نموده ام لطفا راهنمايي كنيد براي ابطال اين دستور بايد به شورا يا دادگاه دادخواست ارائه نمايم در ضمن شكايت كيفري در خصوص جعل اجاره نامه را هم به دادسرا ارائه كرده ام.با تشكر
سلام. اگر قرارداد اجاره جعلی است با شکایت کیفری و اخذ دستور جهت توقف اجرای دستور تخلیه می توانید اقدام نمائید. و پس از صدور رای قطعی کیفری می توانید ابطال دستور تخلیه را مطرح کنید.
سلام مستاجری دارم که ۳ ماهه اجاره پرداخت نکرده . ازطرفی میگوید نمیتوانداجاره بدهد که طبق قرارداد با فسخ اجاره ایشان موافقت کردم .دوباره برای ندادن خسارت خواست که مستاجر جدید بیاید که شرایطم را برای اجاره جدیدبه ایشان گفتم ولی هنوزکسی نیامده. آیا برای دستور تخلیه میتوان اقدام کرد. آیا اگر دستور تخلیه صادرشود خسارتی هم قابل دریافت است؟ ممنون
با سلام. همانگونه که در دعاوی تخلیه نیز توضیح داده ایم، عدم پرداخت اجاره بها موجب فسخ قرارداد اجاره می شود که باید با طرح دعوای تقاضای صدور حکم تخلیه هم درخواست تخلیه نمائید و هم مطالبه اجور معوقه. چنانچه در قرارداد اجاره شرط خسارت تعیین شده است می توانید آن را هم مطالبه کنید.
با سلام ، من مالك هستم و موعد اجاره مستاجر به پايان رسيده كه ملك را تخليه نميكند، به شورا رفتيم درخواست مارا رد كرد ، من ميتوانم در دادگاه شكايت كنم؟
با سلام. دعوای تخلیه ملک مسکونی در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد. باید دید علت رد کردن درخواست شما چه بوده. در صورت تمایل می توانید با دفتر تماس حاصل نمائید.
سلام.بنده منزلی را در مهر ماه خریدم و پول در سه مرحله پرداخت کردمتمام کارهای ثبت انجام شد و سند به نامم خورد و مبلغیز۲۰۰ میلیون نگهداشتم چون فروشنده گفت تا دی ماه توی خونه موندگاره،تاریخ تخلیه و پرداخت ۲۰۰ میلیون تومان باقی آخر دی نوشته شد و طبق متن قولنامه های اماده مربوط به فروش نوشته بود که چنانچه فروشنده تعهدات انجام نده مبلغ خسارت برای هر روز صد هزارتومان گذاشتیم و همین مبلع هم برای خریدار قراردادیم،یعنی هر کدام از طرفین تعهدات عمل نکنه روزانه صدهزار جریمه بتید بده،فروشنده دی ماه تخلیه نکرد و اول خرداد تحویل داد وطی این مدت ۴ ماه تاخیر به بهانه های مختلف اجازه نداد مستاجر بره خونه رو ببینه که بتونم خونه رو اجاره بدم(البته شرط توی قولنامه ننوشته بودم)۴۰ روز بعد از تخلیه فروشنده و تحویل کلید تونستم مستاجر حدید بیارم و پول فروشنده رو بدم،بابت تاخیر ۴ ماهه تخلیه ۱۲ میلیون از پول کم کردم و به فروشنده دادم، با توجه به اینکه تاخیر چها ماهه ایشون باعث شد برنامه هام به هم بخورن و بقیه مشکلات پیش بیاد و ابتدا تیشون تاخیر داشتن و تاخیر من درپرداخت پول بخاطر تاخیر ایشون بوده آیا بابت ۴۰ روز فاصله تحویل کلید تا پرداخت بقیهپول به فروشنده باید جریمه بدم
سلام خیر سبب ورود خسارت خود فروشنده بوده هست.
سلام. خانه ای کرایه کردم و تا شهریور ماه قرارداد دارم. مالک با ادعای پرداخت نکردن کرایه شکایت کرد و حکم غیابی تخلیه گرفت و چهار روز فرصت برای تخلیه داده. در حالیکه اطلاعی از شکایت نداشتم و از هشت ماه سکونت کرایه شش ماه پرداخت کرده بودم. و حتی پول پیش را طبق ادعای مالک دادگاه ضبط کرده در حالیکه توی قرارداد هیچ تعهدی که بشود پول پیش را مصادره کرد ندادم. رسید پرداخت کرایه ها و قرارداد دارم و برای ابطال حکم تخلیه چکار کنم؟و با توجه به اطلاعات غلط و دروغ مالک به شورا و گرفتن حکم غیابی تخلیه برای توقیف و بررسی دوباره شکایت چه راه قانونی باید انجام دهم
سلام تقاضای واخواهی کنید
اجرای حکم تعلیق میشود
سلام
صاحب ملک درخواست تخلیه ملک رو کرده و من میخوام ابطال دستور تخلیه رو از دادگاه تقاضا نمایم چه شرایطی نیاز هست
اگر اجاره نامه شما تابع قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ نباشد تحت شرایطی می توانید ابطال دستور تخلیه را درخواست نمایید.
با سلام
بنده به مدت ۵ سال است که مستاجر یک واحد میباشم و هر سال قرارداد تمدید گردید .سال گذشته در راس تاریخ تمدید موجر از نوشتن و مکتوب کردن خودداری نمود و به صورت شفاهی توافق گردید.حال که ۷ ماه از تاریخ تمدید میگذرد نسبت به تخلیه اقدام نموده.در جلسه رسیدگی قاضی به استناد یک قولنامه از ملکی دیگر که در اجاره موجر میباشد و تاریخ آن به اتمام رسیده نسبت به تخلیه رای داده است.ایا با وجود تمدید شفاهی و واریز مرتب اجاره قاضی میتواند به استناد یک برگه قولنامه موجر حکم تخلیه صادر کند.به صورت کامل مطلع هستم که موجر برای خود ملک را نمیخواد و نسبت به اجاره آن میخواد اقدام کند
سلام بله شورای حل اختلاف میتواند نسبت دستور یا حکم تخلیه را صادر کند و شما میتوانید دعوای اثبات وقوع عقد اجاره مطرح کنید
مدت زمان قانونی پس از اتمام قرارداد چقدر هست. در صورتی که موجر ادعا دارد باید از مستاجر جدید پول دریافت کنم.. تا مبلغ رهن مرا بپردازند.
مدت زمانی ندارد
به محض اتمام مدت اجاره، موجر مکلف به پرداخت مبلغ ودیعه رهن میباشد
با سلام بنده ی مستاجر داشتم ک شورا دستور به تخلیه صادر کرده امروز خود مستاجر با بنده تماس گرفته ک شورا چند روز هم به مهلت تخلیه مستاجر اضافه کرده بدون اطلاع بنده ایا این کار امکان پزیر هست؟ ک دستور قبلی بدون اطلاع بنده باطل کنن و مهلت اضافه ب مستاجر بدهند
ممنون میشم راهنمایی کنید
سلام طبق آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ بله مستاجر پس از صدور دستور تخلیه میتواند حداکثر به مدت ۱۵ روز مهلت بگیرد
با سلام، با توجه به دستورالعمل ستاد کورونا در سال ۱۴۰۰، در حال حاضر شوراهای حل اختلاف دستور تخلیه فوری میدهند؟چون مصوبه ی ستاد کورونا، تنها و تنها باعث پررو شدن مستاجرها شده است . با تشکر
سلام دستور تخلیه اماکن مسکونی در شوراهای حل اختلاف با توجه به مصوبه ستاد کرونا در حال حاضر صورت نمی گیرد
مگر به جهت اثبات نیاز شخصی و یا اثبات فروش ملک
خسته نباشید . بنده ۳ سال در یک‌ملک مستاجر هستم . واجاره مالک رو هر۶ ماه پرداخت میکردم بخواسته خود ایشان. امسال اجاره ۶ ماه دوم‌رو ازبنده نگرفتن و استناد کردن‌به پرداخت معوقه اجاره و بهمین دلیل حکم تخلیه گرفتن . درصورتی که هنوز اجاره ایشان بطور کامل حاضر میباشد . چطور میشود جلوی اجرای حکم تخلیه روگرفت ؟
سلام چنانچه پرداخت هر ۶ ماه یکبار را مکتوب نموده باشید میتوانید مستند به این مکتوب از جرای حکم تخلیه جلوگیری نمایید
سلام. سال گذشته آپارتمانم را توسط یکی از آشنایان اجاره دادم که بعلت عدم حضور اینجانب، ایشان در املاک اجاره نامه را بعنوان موجر امضاکردند بعداز اتمام مدت اجاره با وجود پیگیری های متعدداینجانب و مباشر بنده، مستاجر منزل را تخلیه نکرد بعداز چندماه مستاجر با فریب ایشان را (منظور مباشر بنده است که نامش در اجاره نامه بعنوان موجراست)
به خانه خود دعوت کرد و با حضور سه مرد شرور اجاره نامه جدیدی که ظاهرا از قبل آماده کرد بود جلوی ایشان گذاشت و باتهدید وزور اسلحه امضاگرفت که در متن اجاره نامه ذکرشده ایشان مبلغ ۷۰میلیون رهن ازبابت اجاره سال جدید دریافت کرده است . حال با توجه به ادعای دروغ مستاجر و وجود اجاره نامه جعلی جدید وعدم پرداخت هیچ اجاره ای از آن زمان، اینجانب بعنوان مالک واقعی آپارتمان چگونه میتوانم حکم تخلیه بگیرم؟ آیادادگاه با ارائه این مدرک دروغین از طرف مستاجرو عدم پذیرش اینجانب
درخصوص چگونگی نحوه پرداخت این مبلغ موهوم مدرکی ازایشان نخواهد خواست وصرفا وجود یه برگه دستی که آن هم با زور اسلحه امضاشده کافیست تا ادعای ایشان پذیرفته شود ممنونم از سایت
با سلام در ابتدا شما باید به جهت اثبات ادعای خویش شکایت کیفری علیه مباشر و مستاجر تحت عنوان انتقال منافع به غیر و تصرف عدوانی طرح نمایید و با ارجاع امر به کارشناسی مشخص می گردد اجاره نامه جعلی می باشد سپس می توانید دستور رفع تصرف را بخواهید و با توجه به عدم پرداخت اجاره بها اجرت المثل ایام تصرف رو طبق نظر کارشناس بخواهید