در بسیاری موارد شهرداری یا دولت برای اجرای طرح های مختلف از جمله طرح های زیربنایی مثل اتوبان یا طرح های مربوط به خدمات شهری مثل فضای سبز نیاز به املاک شخص دیگر پیدا می کنند و در برخی موارد نیز بدون اینکه نیاز به خود زمین داشته باشند وجود طرح محدودیت هایی برای مالک اراضی ایجاد می کند. آثار طرح های مصوب شهری در مالکیت اشخاص نسبت به اموال غیرمنقول را می توان تحت سه عنوان بررسی نمود.

تثبیت مالکیت

در اکثر موارد اراضی و املاک اشخاص در پهنه های سکونت قرار می گیرند که با نیاز و تقاضای شخصی مطابقت دارد و آن حالتی است که مالک قصد احداث بنای مسکونی یا تجاری و یا خدماتی در اراضی مورد تصرف دارد و طرح مصوب نیز با این درخواست مطابقت دارد. در چنین حالتی تصویب و حتی اجرای چنین طرحی نه تنها تحدید یا سلب مالکیتی را مقرر نمی کند بلکه موجب تثبیت مالکیت نیز می شود. بنابراین در صورت موافقت مالک با طرح مصوب و اقدام در راستای اهداف طرح با رعایت استثنائات قانونی هیچ منعی ندارد. برای مثال طرحی مصوب شده تا در یک محدوده مشخص شهربازی احداث شود حال اگر مالک یکی از اراضی شخصاً قصد داشته باشد تا در زمین خود یک سینما سه بعدی احداث کند نه تنها طرح مذکور برای وی محدودیت ندارد بلکه  مالکیت ملک خود را نیز می تواند داشته باشد.

تحدید مالکیت

برخی طرح های مصوب اگرچه مالکیت مالک را به طور کلی سلب نمی کند اما محدودیتهای بسیاری ایجاد می کند. این محدودیت بعضاً در یک مدت معین و بعضاً نیز برای همیشه مورد تحدید واقع می شود. از جمله مواردی که حقوق مالکانه بر اثر طرح محدود می شود عبارتند از:

-به موجب قانون تعیین تکلیف املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداریها کلیه وزارتخانه ها، موسسات، سازمانها و نهادهای وابسته به دولت مکلفند درطرح های  عمومی یا عمرانی که ضرورت اجرای آنها توسط وزیر یا عالیترین مقام اجرایی تصویب شده و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص قرار دارد پس از اعلام رسمی وجود طرح حداکثر ظرف ۱۸ ماه نسبت به انجام معامله  قطعی و انتقال سند رسمی طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند. حال اگر اجرای طرح مصوب بنا به دلایلی به بعد موکول شود و این مدت تعویق کمتر از ۵ سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه برای ساخت و ساز تعهد می نماید در صورتی که طرح قبل از ۵ سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.

-طرح های جامع و تفصیلی شهری که توسط شورای عالی شهرسازی و معماری تصویب می شود در مورد استفاده از سطح ها و فضای قابل اشتغال، میزان تراکم و کاربری، تفکیک و تجمیع ضوابطی را مشخص می کند که حقوق مالکانه اشخاص را در استفاده از ملک خود محدود می نماید. به هر صورت، این مصوبات معتبر و برای اشخاص و شهرداری ها لازم الاجراست. البته لازم به ذکر است در صورتی که تصویب طرحی خلاف قواعد آمره باشد قابل ابطال در دیوان عدالت اداری است مثل ابطال قسمتی از طرح تفصیلی شهر بابل.

• تصمیمات کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری در محدود کردن مالکیت اشخاص

وظیفه و اختیار کمیسیون ماده ۵، بررسی و تصویب تغییرات در طرح جامع و تفصیلی است. لذا مصوبات این کمیسیون بر حقوق مالکانه بی تاثیر نیست. تصمیماتی که کمیسیون مذکور می گیرد می تواند حقوق مالکانه اشخاص بر املاک یک شهر را تحت تاثیر قرار داده و این حقوق را محدود نماید. اما در خصوص مصوبات این کمیسیون نیز باید توجه نمود مصوبات مذکور نبایستی حق مالکانه اشخاص را سلب یا بر خلاف قوانین مملکتی  وظایفی را برای آنان ایجاد کند و در صورت تصویب چنین مصوباتی می توان با مراجعه به دیوان عدالت اداری ابطال آن را خواستار شد.

• کاهش ارزش ملک بر اثر اجرای طرح

 در بعضی موارد اگرچه طرح در ملک اشخاص واقع نمی شود ولی اجرای آن قیمت املاک مجاور و نزدیک به محدوده اجرای طرح را کاهش می دهد. برای مثال اجرای طرح بزرگراه ها به دلیل آلودگی صوتی و هوایی قابل ملاحظه ای که ایجاد می کند قیمت املاک را در مجاورت خود با کاهش مواجه می کند.  در خصوص اینکه آیا مجری طرح موظف به جبران کاهش ارزش املاک مزبور می باشد یا نه قانون گذار تصمیمی نگرفته است. در قوانین راجع به اجرای طرح های عمومی هیچ اشاره ای به محدودیت های ناشی از تعیین حریم برای طرح های اجرا شده نگردیده است.

• آثار حریم ها بر املاک و اراضی

در برخی از طرح های عمرانی به حکم قانون ممکن است علاوه بر محدوده اجرای طرح، محدوده ای نیز به عنوان حریم در نظر گرفته شود. این حریم برای استفاده بهتر از طرح یا به منظور رعایت برخی موارد ایمنی تعیین می گردد. در برخی موارد به واسطه وجود حریم استفاده از حقوق مالکانه ممنوع می شود یا به حدی محدود می شود که عرفاً ممنوعیت از حق تلقی می گردد اما در اکثر حریم هایی که برای طرح های مختلف در نظر گرفته می شود حقوق مالکانه سلب نمی شود بلکه محدودیت های معمول بر آن دسته اراضی که در محدوده حریم واقع هستند تعیین می گردد.

سلب حقوق مالکانه

در دو مورد بخصوص طرح ها موجب سلب مالکیت مالک می شوند. که در زیر به هر دو مورد اشاره می شود.

• ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک

ماده فوق  بیان می کند هرگاه برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی و … به اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی متعلق به اشخاص نیاز باشد و اعتبار آن قبلاً به وسیله دستگاه اجرایی تأمین شده باشد، می تواند اراضی مورد نیاز را مستقیماً یا به وسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید.

دلیل این سبک از قانون گذاری که مقنن بدون توجه به مالکیت شخصی اشخاص و بدون در نظر گرفتن حقوق مالکانه وی املاک و اراضی را هر چند بدون رضایت آنها می خرد این است که اگر قرار باشد صرفاً از حقوق مالکانه حمایت بی حد و حصر شود در این صورت اگر یک یا چند نفر با انتقال حقوق خود موافقت نکند، دستگاه اجرایی امکان اجرای طرح را نخواهد داشت. در واقع اگر مصالح و منافع اجتماعی مورد نظر قرار گیرد در این صورت، قوانینی وضع خواهد شد که به موجب آن در مواردی که مصالح اجتماعی اقتضا کند صاحب حقوق مالکانه ملزم و مجبور به انتقال حقوق خود به دستگاه اجرایی مربوطه یا به تعبیری به عموم خواهد شد.

• بند ۹ ماده ۵ قانون برنامه و بودجه سال ۵۱

به موجب این مقرره اراضی واقع در خارج از محدوده شهرها که در مسیر راه های اصلی یا فرعی و یا خطوط مواصلاتی و برق و مجاری آب و لوله های گاز و نفت قرار می گیرد با رعایت حریم مورد لزوم که از طرف هیأت وزیران تعیین خواهد شد از طرف دولت مورد استفاده قرار می گیرد و از بابت این حق ارتفاق وجهی پرداخت نمی شود.

البته در خصوص قابلیت یا عدم قابلیت آن اختلاف نظر وجود دارد. در استفساریه رئیس مجلس از شورای نگهبان، شورای مزبور غیرشرعی بودن عدم پرداخت وجه را بیان نمود و دولت را موظف به پرداخت حق مالکین دانست.

از آنجایی که با گسترش سریع شهرها، تصویب و اجرای طرح های مصوب مختلف که اجباراً برخی از اراضی سایرین را نیز در بر می گیرد عدم آگاهی از اصول و قوانین حاکم بر مصوبات موجب تضییع حق اشخاص می گردد،  اشخاص نیز در مقام طرح دعوا برای احقاق حق خود به دلیل عدم آشنایی با مراجع صالح و قوانین و مقررات موفق به اخذ حق و حقوق خود نمی شوند. لذا استفاده از تجربه وکیل متخصص در این زمینه ضروری می نماید.  گروه وکلای دادپویان حامی با بهره گیری از حضور وکلای متخصص و مجرب که سابقه موفقیت های بسیار در این دسته از دعاوی را دارند با ارائه مشاوره رایگان در خدمت شما عزیزان می باشند.

اشتراک گذاری: