به موجب اصل ۴۵ قانون اساسی از جمله اراضی که دراختیار دولت جمهوری اسلامی قرار دارد اراضی موات می باشد. به موجب قوانین مدونه مراجع مختلفی وظیفه شناسایی این اراضی را دارند. طبق قانون بسته به اینکه اراضی درکجا واقع باشند ، وظیفه تشخیص این اراضی به هیأت های مختلفی واگذار شده است. مرجع صالح تشخیص اراضی موات خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها بر عهده هیأت هفت نفره مستقر در وزارت کشاورزی است و این وظیفه در اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرک ها برعهده وزارت مسکن و شهرسازی است که از طریق کمیسیون ماده ۱۲ در این باره انجام وظیفه می کنند.

ماهیت و شخصیت کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

برخلاف قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۱ که برای کمیسیون تشخیص اراضی موات ، شخصیت حقوقی مستقل پیش بینی کرده بود ، قانون زمین شهری وظیفه تشخیص اراضی موات واقع در حریم و محدوده شهرها و شهرک ها را برعهده وزارت مسکن و شهرسازی قرارداده است و در بند ۱ دستورالعمل اجرایی مواد ۱ و ۱۴ آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری ، کمیسیونی را پیش بینی نموده تا نسبت به بررسی وضعیت اراضی با رعایت قانون زمین شهری و آئین نامه و دستورالعمل های مرتبط ، رسیدگی های لازم را انجام داده و درخصوص نوعیت زمین اظهار نظر نمایند.

بر اساس آنچه در بند بالا بیان شد ، کمیسیون موضوع ماده ۱۲ قانون زمین شهری شخصیت مستقلی از وزارت مسکن و شهرسازی ندارد و درواقع به نمایندگی از این وزارتخانه اقدام می نماید.

رویه عملی وزارت مسکن و شهرسازی درتشخیص اراضی موات

اگرچه این رویکرد که در ادامه بیان می شود مبنای قانونی ندارد اما وزارت مسکن به عنوان مرجع قانونی تشخیص اراضی موات واقع در محدوده شهرها و شهرک ها برای تشخیص از دو روش کمیسیونی و فردی استفاده می نماید. به عبارت دیگر ، برخلاف قانون وزارتخانه مزبور ، درعمل به دوصورت نسبت به تشخیص اراضی موات اقدام می کند :

روش اول : از طریق ارجاع موضوع به کمیسیون موسوم به کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

روش دوم : از طریق نماینده خاص تفویض اختیار شده از سوی وزیر مسکن و شهرسازی

روش دوم که درموارد نادر و معدودی مورد استفاده قرار می گیرد به این صورت است که وزیر مسکن شخص خاصی را با تفویض اختیار تعیین می کند تا به صورت انفرادی درخصوص ماهیت زمین اظهار نظر کند. عملاً نیز این دو روش درمواردی که زمین فاقد سابقه ثبتی است استفاده می شود.

اعضای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین

کمیسیون مزبور متشکل از سه نفر می باشد که هر سه نفر از نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی بوده و با حکم وزیر مسکن انتخاب می شوند. این کمیسیون در مراکز استان ها و نیز شهرها و مناطق (مجموعه شهرها) که ضرورت اقتضای تشکیل کمیسیون وجود داشته باشد به منظور تشخیص عمران و احیا و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر ، و تمیز بایر از موات تشکیل می شود.

چگونگی تشخیص اراضی موات توسط کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

همانطور که بیان شد طبق قانون تشخیص اراضی موات واقع در محدوده شهرها برعهده وزارت مسکن است که این وظیفه حسب دستورالعمل توسط کمیسیون پیش بینی شده انجام می شود. فرآیند تشخیص علاوه بر موارد فنی که توسط کارشناسان متخصص صورت می گیرد دارای ضوابط قانونی است که باید توسط کمیسیون انجام شود.

• ضرورت استعلام نوعیت زمین از وزارت مسکن و شهرسازی

طبق قانون برای اینکه موضوع تشخیص نوعیت زمین قابل رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۲ باشد ، وجود یکی از حالت های زیر ضروری است :

الف) مراجعی که اقداماتی از جمله نقل و انتقال و اعطای پروانه برای زمین های مشمول قانون زمین شهری (یعنی زمین های واقع در محدوده و حریم شهرها) را انجام می دهند ، تعیین نوعیت زمین را از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کنند.

ب) اشخاص ذی نفع مثل مالک و متصرف پی از موافقت مراجع مندرج در بند الف و مذکور در ماده ۱۷ آئین نامه قانون زمین شهری درخواست مذکور را مطرح نمایند. باتوجه به دو بند بالا وزارت مسکن و شهرسازی که خود مرجع تشخیص نوعیت زمین است ، نمی تواند رأساً تعیین نوعیت زمین را به کمیسیون ماده ۸۲ ارجاع دهد یا از کمیسیون درخواست رسیدگی کند و حتی خود کمیسیون هم رأساً و بدون درخواست قبلی حق اقدام جهت تشخیص اراضی موات را ندارد.

البته با تشکیل سازمان زمین شهری در وزارت مسکن و شهرسازی وزارتخانه مذکور و برخلاف قانون و از طریق سازمان زمین شهری بدون اینکه یکی از حالت های ذکر شده در بند الف و ب بالا محقق شود ، اقدام به رسیدگی درخصوص نوعیت زمین می نماید.

• تکلیف مراجع درخواست کننده نظریه وزارت مسکن و شهرسازی درخصوص نوعیت زمین
  

مراجعی که نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درخصوص نوعیت زمین درخواست می کنند مکلف اند : مشخصات ثبتی زمین ، دونسخه فتوکپی سند مالکیت زمین ، دونسخه فتوکپی یا رونوشت نقشه ثبتی یا درصورت نداشتن نقشه مذکور دونسخه کروکی دقیق زمین را که منطبق با سوابق ثبتی و وضع محل زمین باشد با انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوایی با مقیاس مناسب ، درصورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت درمواردی که قصد تملک دارند آخرین استعلام ثبتی با صورت مجلس معاینه محل را تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی تسلیم نمایند.

• نحوه رسیدگی و اقدام جهت تشخیص نوعیت زمین
  

پس از وصول مدارک درخواست تعیین نوعیت زمین کمیسیون ماده ۱۲ به نمایندگی وزارت مسکن پس از بررسی مدارک و رسیدگی به شرح دستورالعمل مربوطه که در مقاله نحوه رسیدگی به تشخیص اراضی در کمیسیون ماده ۱۲ مفصلاً توضیح داده شده است ، یک نسخه نقشه امضا شده به همراه نظریه خود را حداکثر ظرف یک ماه به مرجع درخواست کننده تعیین نوعیت زمین ارسال کند و نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه مذکور در وزارت مسکن و شهرسازی بایگانی می شود. نظریه کمیسیون ماده ۱۲ که برای یک زمین یا یک ملک صادر شده برای موارد مراجعه بعدی معتبر بوده و نیاز به رسیدگی مجدد وجود ندارد.

زمین های مشمول قانون زمین شهری

به موجب ماده ۲ قانون زمین شهری ، اراضی شهری زمین هایی هستند که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها قرارگرفته اند. البته باتوجه به تصویب قوانین بعدی درحال حاضر محدوده قانونی به محدوده شهر و حریم استحفاظی به حریم شهر تغییر پیدا کرده اند و برهمین اساس صرفاً اراضی داخل درمحدوده و حریم شهرها و شهرک ها مشمول قانون زمین شهری هستند و حیطه اظهار نظر کمیسیون ماده ۱۲ به این اراضی محدود است.

زمین هایی که مشمول قانون زمین شهری نمی شوند

رسیدگی به نوعیت برخی از زمین ها علی رغم اینکه داخل محدوده و حریم شهرها و شهرک ها قراردارند ، خارج از شمول قانون زمین شهری و صلاحیت کمیسیون ماده ۱۲ می باشد. این اراضی را می توان درموارد زیر قرار داد :

• اراضی دولتی و ملی
  

 از آن جایی که هدف اصلی از تشخیص نوعیت زمین های واقع درمحدوده و حریم شهرها و شهرک ها سلب مالکیت اشخاص و استقرار مالکیت دولت بر این اراضی است ، لذا تشخیص نوعیت زمین (موات بودن یا نبودن آن) تأثیری در مالکیت دولت ندارد و این اراضی مشمول قانون زمین شهری نمی باشد.

• اراضی دارای گواهی عمران
  

زمانی که درمورد زمینی با بررسی سوابق عمران ، گواهی عمران صادر شده ، گواهی مذکور موید موات نبودن زمین است و با وجود چنین سندی طرح زمین در کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری برای تشخیص موات بودن یا نبودن توجیه منطقی و قانونی ندارد مگر اینکه احراز شود گواهی عمران برخلاف واقع صادر شده است.

• اراضی که قبلاً درباره آنها در کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری رأی صادر شده است 

به موجب بند ج و بند ه دستورالعمل اجرایی کمیسیون ماده ۱۶ قانون زمین شهری ، اراضی که قبلاً درخصوص نوعیت آنها اظهار نظر شده اعم از اینکه رأی بر موات بودن صادر شده باشد یا رأی بر بایر بودن زمین باشد ، نباید مجدداً در کمیسیون مزبور مطرح شود.

• اراضی که قبلاً از قانون زمین شهری موات شناخته شده اند
  

قبل از قانون زمین شهری براساس برخی قوانین مختلفی مثل قانون اراضی شهری نسبت به نوعیت زمین های اظهار شده است. به موجب دستورالعمل اجرایی ماده۱۲ قانون زمین شهری ، اگر سابقاً مراجع قانونی درخصوص موات بودن زمینی اظهارنظر کرده و حکم بر موات بودن صادرنموده باشد ، این اراضی دیگر قابل بررسی در کمیسیون ماده ۱۲ نیستند.

اشتراک گذاری: