درصد حق مالک در فروش سرقفلی

شرایط انتقال و فروش سر قفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ با قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ متفاوت می باشد. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مستاجر حق انتقال سر قفلی را نداشت مگر اینکه این حق به وی داده می شد. در حالی که در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ اصل بر قابل انتقال بودن منافع عین مستاجره و سر قفلی می باشد مگر اینکه این حق از مستاجر سلب شده باشد. درصد حق مالک در فروش سرقفلی از جمله مواردی است که هنگام انتقال سر قفلی باعث بروز اختلافاتی فی مابین موجر و مستاجر ایجاد می گردد.

در ادامه در خصوص اینکه مقصود از درصد حق مالکانه در زمان فروش سرقفلی چیست؟ و اینکه آیا مالک حق دارد چنین مبلغی را از مستاجر بگیرد؟ و اینکه در صورت عدم توافق مالک و مستاجر، تکلیف مستاجر چیست؟ توضیحاتی را ارائه می نمائیم.

تعریف درصد حق مالک در فروش سرقفلی

درصد حق مالک در فروش سرقفلی اصطلاحی است که بین افراد جامعه برای انتقال حق سرقفلی مرسوم است و بدین معنا است که مالک درصدی از قیمت سرقفلی را تحت عنوان حق مالکانه از مستاجر اخذ می نماید تا نسبت به انتقال سرقفلی به غیر رضایت دهد. طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، مستاجر حق انتقال و فروش سرقفلی را نداشت اما در قانون سال ۷۶ اصل بر قابل انتقال بودن سرقفلی است. مگر اینکه این حق از وی سلب شده باشد. بنابراین در صورتی که در اجاره نامه های مشمول قانون سال ۵۶ حق انتقال به مستاجر داده شده باشد و یا در اجاره نامه های مشمول قانون ۷۶ حق انتقال از مستاجر سلب نشده باشد مشکلی در انتقال سرقفلی به وجود نمی آید.

حق مالکانه سرقفلی حقی است که در عرف بین مردم رایج گردیده است. بدین صورت که مستاجری که حق انتقال ندارد چنانچه بخواهد سرقفلی را منتقل نماید مالک برای موافقت با این انتقال مبلغی را از مستاجر مطالبه می نماید. به این حق، حق مالکانه گفته می شود. البته در قانون این حق تعریف نشده و برای موجر این حق قائل نشده است. در حقوق، حق مالکانه به حقی گفته می شود که از زمین یا هر مال منقول یا غیر منقول برای صاحب آن ایجاد شده باشد.

آیا اخذ حق مالکانه از سوی مالک قانونی است؟

همانگونه که گفته شد این حق (حق مالکانه در انتقال سرقفلی) در قانون پیش بینی نشده است و اصطلاحی است که در عرف بین مردم رواج یافته است. در اکثر مواقع مشاهده می شود زمانی که مستاجر قصد انتقال و فروش سرقفلی را دارد مالک با مطالبه مبالغ بالایی تحت عنوان حق مالکانه مانع از انتقال سرقفلی می شود و یا اینکه اشخاص به جهت عدم آگاهی از قوانین و مقررات تن به خواسته مالکین می دهند. و مبلغ درخواستی مالک را پرداخت می نمایند تا بتوانند نسبت به فروش سرقفلی اقدام نمایند. اینکه حق مالکانه قانونی است یا غیر قانونی، لازم به ذکر می باشد حق مالکانه ناشی از عرف می باشد و در موارد سکوت، اجمال و تناقض قوانین و … به عنوان قاعده ای حقوقی پذیرفته است.

نحوه محاسبه درصد حق مالک در فروش سرقفلی

با توجه به موارد فوق الذکر و اینکه قانونی در این خصوص وجود ندارد لذا در محاسبه و تعیین درصد حق مالک می بایست به عرف مراجعه نمائیم. در عرف میزان درصد حق مالکانه بستگی به ارزش محل کسب دارد. این مبلغ و درصد حق مالک مستلزم توافق بین مالک و مستاجر می باشد.

همچنین با توجه به اینکه انتقال به صورت دائمی باشد یعنی فروش سرقفلی مغازه یا موقت یعنی اجاره سرقفلی، درصد حق مالک متفاوت می باشد. انتقال دائمی به این معنی است که مستاجر قصد فروش سرقفلی را طبق عقد بیع، صلح، هبه، وقف و غیره دارد و از این طریق به طور کلی حق سرقفلی را منتقل می نماید. انتقال موقت به این معنی است که مستاجر قصد اجاره دادن سرقفلی و یا مشارکت و مضاربه را دارد و انتقال حق سرقفلی برای مدت معینی صورت می گیرد. رضایت مالک در اجاره سرقفلی و رضایت مالک در انتقال سرقفلی از جمله الزاماتی است که عدم رعایت آن موجب ایجاد حق جهت تخلیه سرقفلی از ناحیه مالک می گردد.

چنانچه مستاجر بخواهد تغییر شغل دهد در این صورت نیز دو حالت متصور است. یا اینکه تغییر شغل مستاجر به شغل مشابه مندرج در قرارداد اجاره می باشد که در این صورت حق مالکانه ای پرداخت نمی شود و یا اینکه به شغل دیگری است که برای اخذ رضایت مالک مبلغی را تحت عنوان حق مالکانه می پردازد.

راهکار مستاجر در صورت عدم توافق با مالک نسبت به درصد حق مالکانه

فروش سرقفلی بدون رضایت مالک، امکان تخلیه سرقفلی را برای مالک فراهم می آورد. و همین امر باعث ایجاد هراس مستاجر و قبول هر گونه پیشنهادی از سوی مالک می گردد. در بسیاری از مواقع به جهت عدم اطلاع و آگاهی افراد جامعه از قوانین و مقررات باعث گردیده نتوانند از حقوق قانونی خویش استفاده نمایند. اکثر افراد فکر می کنند چنانچه با مبلغ درخواستی مالک تحت عنوان حق مالکانه توافق ننمایند امکان انتقال سرقفلی برای آنها وجود ندارد. در حالی که این فکر کاملا اشتباه است. چنانچه مالک برای انتقال سرقفلی رضایت نداشته باشد می توان از طریق مراجع قضایی اقدام نمود.

بدین صورت که دعوای تجویز انتقال منافع را علیه مالک مطرح نمود. یکی از راههای انتقال سرقفلی با مجوز قانونی می باشد. مجوز قانونی هم از طریق رای دادگاه حاصل می شود. در ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ به صراحت به این مورد اشاره گردیده است. و این حق برای مستاجر پیش بینی شده است. در خصوص قراردادهای اجاره مشمول سال ۷۶ نیز که انتقال منافع از مستاجر سلب گردید، در صورت مخالفت موجر با انتقال سرقفلی، می توان با تنقیح مناط از ماده ۱۹ قانون مذکور و برای تجویز انتقال منافع به غیر در مراجع دادگستری اقامه دعوا نمود. در این صورت چنانچه دادگاه مستاجر را محق بداند رای بر تجویز انتقال منافع صادر می نماید. در این حالت انتقال منافع بدون پرداخت درصد حق مالکانه صورت می گیرد.

تبدیل سرقفلی به مالکیت

تبدیل سند سرقفلی به مالکیت عبارتی است که بین افراد جامعه مصطلح و مرسوم است و از منظر حقوقی  به این معناست که  مستاجر دارنده حق سرقفلی درصدد این باشد که با بر هم زدن قرارداد اجاره و خریداری حق مالکانه موجر، نسبت به کلیه ی اعیان و منافع و حقوق ملک، مالکیت داشته باشد. که مسلما می بایست این امر با توافق مالک ملکیت صورت پذیرد. و چنانچه مالک ملکیت نسبت به این موضوع و مبلغ آن با مستاجر توافق بکند اصطلاحا مستاجر سند سرقفلی خود را به سند مالکیت عرصه و اعیان تبدیل کرده است. و طرفین با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد اجاره و سند صلح سرقفلی، ابتدا نسبت به اقاله اسناد مزبور اقدام و سپس سند مالکیت قطعی غیرمنقول در خصوص مغازه یا واحد تجاری تنظیم خواهد شد.

مواردی که مالک نمی تواند حق مالکانه نسبت به انتقال سرقفلی مطالبه کند؟

در برخی موارد مالک نمی تواند برای انتقال سرقفلی حق مالکانه مطالبه نماید که به شرح ذیل می باشد:

• در صورتی که با توافق مالک و مستاجر حق سرقفلی به مالک منتقل شود.
• در حالتی که مستاجر نسبت به خریداری مالکیت ملک از مالک اقدام کند.
• در حالتی که مستاجر حق انتقال به غیر را در قرارداد نداشته باشد و مالک اجازه انتقال به شخصی دیگری را ندهد چنانچه مستاجر از طریق طرح دعوای تجویز انتقال مناقع به غیر در دادگاه اقدام کند، حق مالکانه به مالک تعلق نمی گیرد.
• در صورتی که در قرارداد اجاره مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد و یا اینکه مالک در سابق طی سند عادی یا رسمی حق انتقال به غیر را به مستاجر داده باشد.