حق مالکانه سرقفلی چیست؟ محاسبه درصد حق مالک در فروش سرقفلی

مستاجر در صورتی می تواند حق سرقفلی خود را به غیر منتقل نماید که به موجب قرارداد یا توافق بعدی، اجازه انتقال به غیر را داشته باشد.

اگر قرارداد اجاره حق انتقال به غیر را به مستاجر نداده باشد و وی بدون رضایت مالک اقدام به انتقال حقوق تجاری خود به غیر کند، ممکن است با عواقبی مثل تخلیه ملک تجاری یا ابطال قرارداد انتقال مواجه شود، مستاجر جهت جلوگیری از این موضوع، می تواند به پرداخت مبلغی تحت عنوان درصد حق مالک در فروش سرقفلی، رضایت موجر را درخصوص انتقال جلب نماید.

البته پذیرش این مبلغ توسط موجر و اخذ رضایت از وی، موضوعی اختیاری است و مالک را نمی توان اجبار به دریافت این حق نمود.

مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.

حق مالکانه در سرقفلی چیست و چه مبنایی دارد؟

بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، مستأجر اصولاً حق انتقال سرقفلی به غیر را ندارد مگر اینکه در قرارداد چنین اجازه‌ای برای او پیش‌بینی شده باشد. اما در قانون سرقفلی سال ۷۶ اصل بر این است که سرقفلی و منافع قابل انتقال است، مگر اینکه در قرارداد صراحتاً این حق از مستأجر سلب شده باشد. بنابراین اگر مستأجر در قراردادهای مشمول قانون ۵۶ حق انتقال نداشته باشد یا در قراردادهای ۷۶ این حق از او سلب شده باشد، انتقال سرقفلی به غیر مبنای قانونی نداشته و رضایت مالک ضروری است.

در این میان موضوعی به نام حق مالک در انتقال سرقفلی مطرح می‌شود. مقصود از آن مبلغی است که برخی مالکان در زمان انتقال سرقفلی مطالبه می‌کنند تا رضایت خود را برای انتقال اعلام نمایند. این اصطلاح ریشه در عرف جامعه دارد و در قوانین هیچ عنوان یا جایگاهی برای آن پیش‌بینی نشده است.

به بیان ساده اگر مستأجر حق قانونی یا قراردادی برای انتقال نداشته باشد، مالک می‌تواند در قبال اعلام رضایت، مبلغی تحت عنوان حقوق مالکانه سرقفلی به صورت درصدی از قیمت سرقفلی درخواست کند. اما اگر مستأجر حق انتقال داشته باشد مالک اصولاً چنین حقی برای مطالبه وجه ندارد.

نحوه محاسبه درصد حق مالک در فروش سرقفلی

همان‌طور که گفته شد قانون مشخصی برای تعیین درصد حق مالکانه سرقفلی وجود ندارد و در عمل باید به عرف جامعه رجوع کرد. آنچه تحت عنوان محاسبه حق مالکانه شناخته می‌شود، معمولاً به دو عامل ارزش سرقفلی و نوع انتقال بستگی دارد.

به طور کلی انتقال حقوق تجاری می‌تواند به دو صورت انجام شود:

انتقال دائمی (فروش حقوق تجاری)

در این حالت مستأجر حق سرقفلی خود را از طریق عقودی مانند بیع، صلح یا هبه به‌ طور کامل به دیگری منتقل می‌کند. در چنین وضعی آنچه در عرف رایج است، تعیین درصدی از مبلغ کل سرقفلی به عنوان حق مالکانه است.

انتقال موقت (اجاره یا مشارکت در سرقفلی)

در این حالت مستأجر حقوق خود را برای مدت معین به دیگری واگذار می‌کند. در عرف محاسبه حق مالکانه در انتقال موقت معمولاً به شکل چند ماه از اجاره‌بهای ملک در نظر گرفته می‌شود.

حق مالکانه سرقفلی چقدر است؟

پاسخ به این پرسش که حق مالکانه سرقفلی چقدر است بستگی به عوامل مختلفی دارد، از جمله:

• موقعیت جغرافیایی ملک
• مساحت مغازه
• نوع شغل و کسب‌ و کار
• مدت زمان اجاره
• امکانات و شرایط ملک

بر اساس این معیارها عرف اقتصادی امروز درصدهای متفاوتی را پیش‌بینی می‌کند که ممکن است از چند درصد تا حتی بیش از بیست درصد ارزش سرقفلی باشد. بنابراین نمی‌توان رقم ثابتی اعلام کرد و در نهایت آنچه ملاک عمل است توافق طرفین خواهد بود.

آیا حق مالکانه مبنای قانونی دارد؟

پرسشی که همواره مطرح می‌شود این است که آیا مطالبه‌ی حق مالکانه از سوی موجر در زمان انتقال سرقفلی، پشتوانه قانونی دارد یا خیر؟

پاسخ کلی آن است که حق مالکانه اساساً مبنای قانونی ندارد و صرفاً یک موضوع توافقی و عرفی است. به این معنا که در قراردادهای اجاره‌ای که مستأجر حق انتقال به غیر ندارد، اگر قصد واگذاری حقوق تجاری خود را داشته باشد، نیازمند رضایت موجر است. برای جلب این رضایت معمولاً مبلغی تحت عنوان حق مالکانه به موجر پیشنهاد می‌شود. در این حالت موجر اختیار دارد این پیشنهاد را بپذیرد یا رد کند.

بنابراین:

• حق مالکانه ناشی از توافق طرفین است و هیچ گونه مبنای قانونی ندارد.
• اگر موجر بپذیرد، هیچ منع قانونی برای دریافت آن وجود ندارد.
• این توافق موجب ایجاد حق قابل مطالبه قانونی برای هیچ‌یک از طرفین نمی‌شود؛ یعنی نه موجر می‌تواند مستأجر را الزام به پرداخت حق مالکانه کند و نه مستأجر می‌تواند موجر را ملزم به پذیرش آن و دادن رضایت نماید.

در عمل گاهی مستأجران به دلیل ناآگاهی تصور می‌کنند برای انتقال حقوق تجاری خود به غیر ناگزیرند مبلغ قابل توجهی به مالک بپردازند تا رضایت او را جلب کنند. در حالی‌ که اگر میان موجر و مستأجر توافق معقول و منصفانه‌ای شکل نگیرد، قانون برای حل این مشکل راهکار مشخصی پیش‌بینی کرده است که در ادامه به تفصیل توضیح داده خواهد شد.

شایسته است پیش از هر اقدامی، با وکیل سرقفلی متخصص در دعاوی سرقفلی و اجاره مشورت نمایید تا از تضییع حقوق خود جلوگیری نمایید.

برای ثبت درخواست مشاوره حقوقی با وکیل متخصص، فرم زیر را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.

راهکار مستأجر در صورت عدم توافق با مالک نسبت به درصد حق مالکانه

فروش سرقفلی بدون رضایت مالک، این امکان را به مالک می‌دهد که تقاضای تخلیه نماید. به همین دلیل بسیاری از مستأجران از ترس این موضوع ناچار به پذیرش هرگونه شرط و مبلغ پیشنهادی مالک می‌شوند. در حالی که چنین تصوری درست نیست و قانون راهکار مشخصی برای مستأجر پیش‌بینی کرده است.

چنانچه مالک بدون دلیل موجه از رضایت برای انتقال سرقفلی خودداری کند و خود نیز حاضر به پرداخت حقوق تجاری مستاجر نشود، مستأجر می‌تواند از طریق مراجع قضایی اقدام نماید. بدین ترتیب که دعوایی تحت عنوان تجویز انتقال منافع علیه مالک مطرح می‌شود و اجازه انتقال ملک تجاری به غیر را از دادگاه می خواهد؛ بر اساس ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، این حق برای مستأجر به رسمیت شناخته شده است و دادگاه در صورت احراز حقانیت مستأجر، مجوز انتقال را صادر خواهد کرد.

در قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نیز هرچند اصل بر قابل انتقال بودن سرقفلی است، اما اگر این حق از مستأجر سلب شده و مالک با انتقال مخالفت کند، می‌توان با استناد به همان مبنای ماده ۱۹، دعوای مذکور را در دادگاه مطرح نمود. در صورتی که دادگاه حکم به نفع مستأجر صادر کند، انتقال حقوق تجاری بدون پرداخت هیچ مبلغی تحت عنوان حق مالکانه انجام خواهد شد.

تبدیل سرقفلی به مالکیت

اصطلاح تبدیل سند سرقفلی به مالکیت در عرف رایج است و از نظر حقوقی به این معناست که مستأجرِ دارنده حق سرقفلی قصد داشته باشد با پایان دادن به قرارداد اجاره و خرید حق مالکانه از موجر، مالک کامل ملک اعم از عرصه و اعیان و حقوق آن شود.

این امر تنها با توافق مالک ملکیت امکان‌پذیر است. در صورتی که موجر و مستأجر بر مبلغ و شرایط توافق کنند، عملاً مستأجر با پرداخت وجه مورد نظر سند سرقفلی خود را به سند مالکیت عرصه و اعیان تبدیل می‌کند.

برای انجام این کار طرفین باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در این مرحله قرارداد اجاره و سند صلح سرقفلی با توافق طرفین منتفی و بلااثر می‌گردد و سپس سند قطعی مالکیت غیرمنقول در خصوص مغازه یا واحد تجاری به نام مستأجر تنظیم خواهد شد.

در چه مواردی مالک نمی تواند حق مالکانه نسبت به انتقال سرقفلی مطالبه کند؟

در برخی موارد مالک نمی تواند برای انتقال سرقفلی حق مالکانه مطالبه نماید که به شرح ذیل می باشد:

• در صورتی که با توافق مالک و مستاجر حق سرقفلی به مالک منتقل شود.
• در حالتی که مستاجر نسبت به خریداری مالکیت ملک از مالک اقدام کند.
• در حالتی که مستاجر حق انتقال به غیر را در قرارداد نداشته باشد و مالک اجازه انتقال به شخصی دیگری را ندهد چنانچه مستاجر از طریق طرح دعوای تجویز انتقال مناقع به غیر در دادگاه اقدام کند، حق مالکانه به مالک تعلق نمی گیرد.
• در صورتی که در قرارداد اجاره مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد و یا اینکه مالک در سابق طی سند عادی یا رسمی حق انتقال به غیر را به مستاجر داده باشد.

در عمل دیده می‌شود بسیاری از اختلافات مربوط به حقوق مالکانه در فروش سرقفلی، دلیل ناآگاهی از قانون یا تنظیم نادرست توافقات به‌وجود می‌آید. به همین دلیل همراهی یک وکیل متخصص از مجموعه دادپویان حامی می‌تواند برای مستأجر و مالک نقش یک ضمانت مطمئن داشته باشد؛ ضمانتی که مانع از سوءاستفاده، اختلافات آینده و ضررهای مالی جدی خواهد شد.