قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

انجام معاملات ملکی به صورت سند عادی، مشکلات فراوانی را ایجاد می نمود که موجب افزایش پرونده های ملکی در مراجع قضایی می گردید از جمله این دعاوی رایج می توان به معامله فضولی یا معامله مال غیر اشاره نمود. به همین دلیل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تصویب گردید و طبق این قانون، معاملات نسبت به املاکی که دارای سند رسمی هستند باید از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شود در غیر اینصورت، سند عادی در محاکم و ادارات قابل پذیرش نمی باشد.

با توجه به جدید بودن این قانون، ابهامات و سوالاتی در این خصوص مطرح گردیده که در این مقاله سعی نموده ایم مفاد این قانون و عواقب عدم رعایت آن را بررسی و توضیحاتی را ارائه دهیم تا مورد استفاده شما عزیزان قرار گیرد.

در صورت درخواست مشاوره با وکیل متخصص فرم زیر را تکمیل نموده و از خدمات مشاوره حقوقی تخصصی بهره‌مند شوید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست و چرا اهمیت دارد؟

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قانونی است که در مورخ ۲۶/۲/۱۴۰۳ در مجمع عمومی تشخیص مصلحت نظام تصویب و به مجلس ابلاغ شد و در نهایت در خرداد ماه ۱۴۰۳ در روزنامه رسمی منتشر و از سوم تیرماه ۱۴۰۳ اجرایی شد. موضوع اصلی این قانون، لزوم ثبت معاملات مربوط به اموال غیرمنقول و عدم پذیرش اسناد عادی اینگونه معاملات در محاکم و ادارات می باشد.

این قانون به منظور افزایش شفافیت، کاهش تخلفات و جلوگیری از دعاوی حقوقی ناشی از معاملات غیررسمی وضع شده است.

ویژگی های قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

این قانون تا حد زیادی به قانون ثبت، شباهت دارد اما موارد دیگری را در بر می گیرد که در قانون ثبت به آنها اشاره نشده است. از جمله این موارد عبارت است:

این قانون تا حد زیادی به قانون ثبت، شباهت دارد اما موارد دیگری را در بر می گیرد که در قانون ثبت به آنها اشاره نشده است. از جمله این موارد عبارت است:

• عدم پذیرش سند عادی در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری
• الزام به ثبت قولنامه
• عدم امکان طرح دعاوی مانند اثبات مالکیت، تنفیذ بیع، اعلام بطلان معامله و فروش مال غیر توسط دارنده سند عادی
• انتقال ملک به ثالث با شرایطی تلف حکمی محسوب می شود.
• در نظر گرفتن تشریفات در خصوص اعمال فسخ معامله
• محدود کردن حوزه فعالیت مشاورین املاک و بنگاه های معاملات ملکی
• افزایش هزینه تنظیم وکالتنامه بلاعزل در خصوص انتقال اموال غیرمنقول
• تسهیل و تسریع در دسترسی به مدارک لازم برای انتقال
• تسهیل در اخذ گواهی پایان کار انفرادی در آپارتمان ها
• ثبت معاملات املاک ثبت نشده به نام اشخاص

با توجه به موارد فوق الذکر باید گفت این قانون دارای پیچیدگی هایی فراوانی بوده و به جهت جدید بودن، بسیاری از افراد و حتی وکلا اشراف کافی به این قانون ندارند. لذا بهتر است قبل از هرگونه معامله ای با وکیل متخصص ملکی که به این قانون آگاهی کافی دارد، مشورت های لازم را داشته باشید.

قانون ثبت اموال غیرمنقول مشمول چه املاکی می شود؟

در خصوص اینکه قانون ثبت اموال غیر منقول مشمول چه املاکی می شود باید بین دو دسته از اموال غیر منقول تفکیک قائل شد:

1. اراضی و املاکی که دارای سند حدنگار یا کاداستر هستند مشمول این قانون بوده و از تاریخ اجرایی شدن این قانون، تمامی معاملات راجع به این نوع از املاک باید به صورت سند رسمی باشد در غیر اینصورت معتبر نبوده و هرگونه شکایت یا دعوا راجع به اثبات مالکیت و انتقال عین و منافع در دادگاه پذیرفته نخواهد شد.
2. معاملات با سند عادی راجع به اراضی و املاکی که دارای سند حدنگار یا کاداستر نیستند تا زمان راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر منقول، معتبر می باشد.

برای مشاوره و درخواست وکیل به صورت ( آنلاین،تلفنی،حضوری ) از طریق واتساپ، یا تماس تلفنی با شماره‌های زیر با ما در ارتباط باشید.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول شامل چه معاملاتی می شود؟

در ماده ۱ این قانون مقرر گردیده هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع و نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق باشد مشمول این قانون می باشد. معاملات مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به شرح ذیل می باشد:

• عقد وقف
• عقد رهن در خصوص اموال غیرمنقول
• هر نوع عقدی که مفید انتقال منافع اموال غیر منقول برای مدت بیش از دو سال باشد مثل اجاره
• اجاره به شرط تملیک
• هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد.

پیشنهاد مطالعه: حقوق ارتفاقی در سند مالکیت

سامانه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در این قانون، دو سامانه برای ثبت اسناد در نظر گرفته شده است.

یکی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی که به اختصار سامانه ساغر گفته می شود و دیگری سامانه ثبت الکترونیکی که سامانه کاتب نامیده می شود.

سامانه اول برای اموال غیر منقول فاقد سند رسمی می باشد که قبل از راه اندازی این سامانه محقق شده و سامانه دوم برای ثبت معاملات دارای سند تک برگ می باشد.

در این ماده قید گردیده در صورت عدم ثبت اموال غیر منقول در سامانه های مذکور نمی توان هیچگونه شکایتی را در مراجع قضایی مطرح نمود مگر دعوای استرداد عوضین که همان استرداد ملک و استرداد ثمن معامله می باشد.

مراحل فسخ معامله طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در این قانون برای فسخ قرارداد یا انفساخ و اقاله آن تشریفاتی تعیین شده که به شرح ذیل می باشد:

• دارنده حق فسخ ابتدا باید اراده خود را مبنی بر فسخ قرارداد انشاء نماید.
• ظرف ۱۵ روز بعد از اعمال حق فسخ باید به طرف مقابل طی اظهارنامه رسمی اعلام شود.
• سپس دعوای تنفیذ فسخ را در دادگاه مطرح نماید.
• اگر خریدار ملک را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص دیگری منتقل کرده باشد و در آن معامله حق فسخ وجود نداشته باشد، این انتقال به منزله تلف حکمی بوده و فروشنده اول می تواند قیمت روز مال را مطالبه نماید.
• اگر در معامله دوم حق فسخ وجود داشته باشد، عین مال به انتقال دهنده اول مسترد می شود.

هزینه تنظیم وکالتنامه بلاعزل در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفته شده هزینه مالیات حق الثبت و حق التحریر برای تنظیم وکالتنامه بلاعزل انتقال مالکیت معادل هزینه انتقال سند رسمی می باشد و در صورتی که ظرف ۹ ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، سند رسمی منتقل شود این انتقال بدون پرداخت هزینه خواهد بود.

مهلت ثبت اموال غیرمنقول در سامانه

طبق ماده ۱۰ این قانون، مدعی پس از درج و ثبت مستندات و ادعاها در این سامانه، دو سال مهلت دارند تا نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال یا سایر دعاوی در مراجع قضایی اقدام نموده و مدارک مربوط را در سامانه درج نمایند.

پس از سپری شدن مهلت های مذکور هیچ ادعایی قابل ثبت نخواهد بود و هیچ دعوایی از سوی خریدار و فروشنده قابلیت استماع ندارد.

ارسال آنلاین گواهی انحصار وراثت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد

این قانون مشکلات ناشی از اخذ گواهی انحصار وراثت را حل نموده بدین صورت که مرجع صدور گواهی حصر وراثت مکلف است یک نسخه از گواهی را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری نماید. مرجع صدور گواهی حصر وراثت به موجب بند (ث) ماده ۱۱۳ قانون برنامه پنج ساله هفتم، سازمان ثبت احوال می باشد که این مرجع ظرف ۲۰ روز پس از ثبت واقعه فوت، بدون نیاز به درخواست ذینفعان صادر می شود.

ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

در این ماده دفاتر اسناد رسمی را مکلف به تنظیم قراردادهایی از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه نامه نموده است. این ماده دارای ابهاماتی است. از قبیل اینکه آیا می توان دعوای الزام به ایفای تعهد را مطرح نمود؟ چرا که در ماده ۱ گفته شده هیچگونه دعوایی غیر از استرداد عوضین معامله پذیرفته نمی باشد.

می توان گفت چنانچه با وجود تنظیم چنین اسنادی، سند رسمی به شخص ثالث منتقل شود، امکان ابطال سند رسمی و یا الزام به ایفای تعهدات وجود نخواهد داشت و متعهد له فقط می تواند عوضی را که داده مسترد نماید.

وظایف مشاورین و بنگاه های معاملات

مشاورین و بنگاههای معاملات وظایف ذیل را بر عهده خواهند داشت:

• انجام مذاکرات مقدماتی
• درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد
• ارجاع پیش نویس به دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی

تعرفه مشاورین املاک و بنگاه های معاملات ملکی

در تبصره ۱ این ماده تعیین تعرفه دستمزد دلالان معاملات ملکی را بر عهده سازمان وزارتخانه های دادگستری راه و شهرسازی و صنعت، معدن و تجارت و تصویب هیات وزیران گذاشته است. در ضمن در صورت دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین مازاد بر تعرفه، تخلف تعزیراتی بوده و جریمه نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی تعیین شده است.

نرخ مالیات نقل و انتقال در قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول

در این قانون دو نوع مالیات برای نقل و انتقال املاک تعیین شده است.

اول مالیات نقل و انتقال به ماخذ ۵ درصد ارزش معاملاتی.

دوم مالیات حق واگذاری محل، به ماخذ ۲ درصد وجوه دریافتی یا ثمن معامله است.

در صورتی که وجوه دریافتی اعلامی معامله حق واگذاری محل، کمتر از ۲۵ درصد ارزش معاملاتی ملک باشد، رقم مذکور ماخذ محاسبه مالیات است.

همچنین وزارت امور اقتصادی و دارایی را مکلف نموده ارزش معاملاتی املاک را از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید.

نحوه ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد

برای ثبت نام در سامانه باید مراحل ذیل را طی نمود:

• ثبت نقشه دارای مختصات جغرافیایی (utm) موضوع مورد ادعا
• احراز هویت مدعی از طریق ثبت ثنا
• در پلاک ثبتی موضوع مورد ادعا

انجام این مراحل در ابتدا بر عهده مدعی است و در صورت عدم توانایی مدعی، توسط سازمان ثبت بر اساس نقشه ارائه شده پلاک انجام می شود.

تکلیف سازمان تامین اجتماعی جهت اتصال به سامانه و اعلام آنی میزان بدهی

در ماده ۵ قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول، سازمان تامین اجتماعی مکلف گردیده، حداکثر ظرف یک سال از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون به سامانه ثبت الکترونیک اسناد ملحق شده و بدهی انتقال دهندگان اموال غیرمنقول را به صورت آنی اعلام نماید. در صورتی که تامین اجتماعی به این تکلیف عمل ننماید، مانع از تنظیم سند توسط دفترخانه نیست و سازمان تامین اجتماعی می تواند پس از انتقال سند به انتقال دهنده ملک مراجعه و حقوق خود را مطالبه نماید.

الزام کلیه دستگاه های اجرایی جهت اتصال به سامانه ثبت آنی

طبق این قانون، کلیه دستگاه های اجرایی که طبق قوانین، نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنها شده است، مکلف هستند حداکثر ظرف یک سال پس از لازم الاجرا شدن این قانون با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، نسبت به اعلام پاسخ استعلام به صورت آنی اقدام نمایند. عدم ارسال پاسخ به طریق مذکور به منزله جواز انجام معامله تلقی و سند رسمی انتقال ملک به درخواست متعاملین توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم می شود.

برای متخلفین مجازات مقرر در بند (د) ماده ۹ قانون رسیدگی به تخلفات اداری که انفصال موقت از یک ماه تا یک سال است تعیین گردیده است.

مهلت اعلام نظر وزارتخانه ای جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی در مورد اراضی که حدنگاری نشده را حداکثر یک ماه تعیین نموده است.

ارسال آراء صادره در خصوص اموال غیرمنقول به ثبت اسناد

مراجع قضایی، کمیسیون ها، شوراها و سایر مراجعی که به موجب قوانین برای رسیدگی به امور ابنیه و املاک تعیین شده اند مکلف هستند تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی و همچنین آرای قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاک ثبتی را با ذکر مختصات جغرافیایی موضوع رای از طریق سامانه به صورت آنی به سازمان اعلام نمایند.

سازمان موظف است اطلاعات مذکور را آنی در دفتر الکترونیک املاک درج نماید. تخلف از حکم این ماده موجب محکومیت به یکی از مجازت های تعزیری درجه شش موضوع ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی می شود.

چنانچه در نتیجه تخلف از این ماده خسارتی به دارنده سند رسمی وارد شود متخلف مسئول زیان وارده به زیان دیده است.

مجازات نادیده گرفتن سند رسمی در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

هر یک از قضات یا ماموران دولتی یا عمومی که به مفاد اسناد رسمی از جمله ماده ۱ این قانون ترتیب اثر ندهند، به یکی از مجازات های تعزیری درجه شش موضوع ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی محکوم می شوند و چنانچه در اثر تخلف ماموران یا قضات به دارندگان یا ذی نفعان اسناد رسمی خسارتی وارد شود متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارت وارده به زیان دیده است.

ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده ۱۰ از مهم ترین بخش های این قانون می باشد. در ماده ۱ در خصوص سامانه ثبت الکترونیک اسناد توضیح داده شده است اما در این ماده موضوع، سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی یا همان سامانه ساغر می باشد. این سامانه برای ثبت اسناد و ادعاهای فاقد سند رسمی مربوط به اموال غیرمنقول که قبل از راه اندازی این سامانه تنظیم شده اند، ایجاد خواهد شد.

راه اندازی سامانه ساغر با دستور رئیس قوه قضائیه در روزنامه رسمی باید اعلان عمومی شود و مهلت درج مستندات توسط اشخاص در این سامانه، دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه می باشد.

خریدار صرفا می تواند برای مطالبه ثمن معامله به نرخ روز  به اشخاصی که نسبت به بارگذاری ادعای مستند به اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه اقدام کرده اند یا عالما نسبت به معامله معارض با حق وی اقدام کرده اند یا ید ماقبل خود رجوع کنند.

تبصره ۱ – درج ادعاها و مستندات آن در سامانه منوط به درج پلاک ثبتی و نقشه دارای مشخصات جغرافیایی ابنیه اراضی و املاک موضوع ادعا پس از احراز هویت از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه می باشد. در صورت درج مشخصات جغرافیایی و عدم درج پلاک ثبتی، سازمان مکلف است بر اساس نقشه حاوی مشخصات جغرافیایی پلاک ثبتی را مشخص کند.

تبصره ۲- رسیدگی به ادعاهای ثبت شده در سامانه که مشمول قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/۹/۱۳۹۰ یا مشمول بند ۲ ماده ۱ قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۲/۱۲/۱۳۸۸ هستند به استثنای موارد مذکور در تبصره ۳ این ماده بر اساس قوانین مذکور صورت گرفته و حسب مورد منوط به استعلام از وزارتخانه های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی است.

تبصره ۳- بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت جهاد کشاورزی مکلف به تهیه نقشه اراضی و مستحدثات داخل در محدوده طرح هادی روستاها و اراضی زراعی و باغهای خارج از محدوده قانونی شهرها می باشند. این مراجع مکلف هستند با استعلام از دستگاه های متولی منابع طبیعی و اراضی موات، نقشه اراضی و باغات و مستحدثات خارج از محدوده شهرها را که به آن نقشه مهندسی زراعی گفته می شد، به همراه متصرفین هر یک از قطعات را تهیه و به اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال نمایند.

اداره ثبت نیز باید نقشه های مذکور را در هر پلاک اصلی منضم به اسامی متصرفین قانونی جهت اطلاع مردم در سامانه ساغر درج و نیز در محل الصاق نماید. در صورتی که شخصی اعتراض داشته باشد باید ظرف ۶ ماه از تاریخ بارگذاری، اعتراض خود را در سامانه ثبت نماید. همچنین باید ظرف یک ماه از تاریخ اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه صالح تقدیم و گواهی تقدیم دادخواست را در سامانه درج نماید.

تبصره ۴- وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن مکلف هستند پس از تخصیص زمین به افراد، ظرف یک سال از تاریح انجام تعهدات قراردادی واگذار شونده جهت انجام تکالیف قانونی مذکور در ماده ۱ این قانون اقدام نمایند.

تبصره ۵- درج سند عادی در سامانه ساغر با علم به عدم استحقاق یا در اثر اعمال مجرمانه جرم بوده و مرتکب به جزای نقدی معادل ۲۰ درصد قیمت روز ملک محکوم می شود.

تبصره ۶- شهرداری ها باید با وجود تخلفات ساختمانی با قید مواردی که باید تخریب یا اصلاح شود و همچنین میزان جریمه نسبت به صدور پایان کار اقدام نماید. صدور سند رسمی توسط اداره ثبت برای املاکی که تخلفات منجر به جریمه دارند با قید میزان جریمه هر واحد به تفکیک در قسمت اختصاصی و مشترک بلامانع است اما انتقال سند منوط به پرداخت جریمه بر اساس نرخ شاخص تورم سالانه بانک مرکزی است.

تبصره ۷- چنانچه نسبت به ملکی در سامانه موضوع این ماده ادعائی ثبت و آن ادعا در مراجع صالح اثبات شده باشد، صدور سند منوط به پرداخت بدهی های ملک نیست بلکه در هر حال باید سندرسمی صادر شود و در انتقالات بعدی، بدهی ها بر اساس نرخ شاخص قابل وصول است.

تبصره ۸- طبق این تبصره اموال غیرمنقول عمومی، دولتی، اوقافی و مشمول اصل ۴۹ قانون اساسی که فاقد سند هستند باید در سامانه ساغر ثبت شوند. هر چند عدم ثبت ادعا و مدارک در این سامانه نافی مالکیت دستگاه ها و واحدهای مذکور نیست.

تبصره ۹- طبق این تبصره کسانی که تا زمان ابلاغ این قانون دارای زمین کشاورزی با تصرفات مفروز و قانونی با هر مساحتی بوده اند می توانند تقاضای سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی نمایند.

تبصره ۱۰- اشخاص فاقد سند رسمی موضوع این ماده با رعایت کلیه شرایط زیر حداکثر تا ۸ سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی می توانند صرفا در سامانه مذکوراعمال حقوقی موضوع ماده ۱ این قانون را انجام دهند در غیراینصورت مشمول ضمانت اجرای مقرر در ماده ۱ این قانون می شوند.

• کلیه اقدامات مذکور در صدر این ماده شامل ثبت ادعا و اقدام قانونی لازم برای دریافت سند رسمی مالکیت انجام شده باشد.
• ادعای ثبت شده در سامانه توسط مراجع ذیصلاح رد نشده یا منجر به صدور سند مالکیت نشده باشد.
• ادعای ثبت شده در سامانه در خصوص مال غیرمنقول دارای سند حدنگار نباشد.
• پاسخ استعلام مالکیت به منتقل الیه اعلام و در قرارداد درج شود. عدم پاسخ به استعلام در مهلت مذکور مانع انجام عمل حقوقی نیست.

تبصره ۱۱- در این تبصره به لزوم تصویب آئین نامه های ماده ۱۰ اشاره شده است.

مجازات دلالان معاملات املاک بابت تنظیم سند عادی در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در این قانون، به ممنوعیت دلالان معاملات ملکی در تنظیم سند عادی تاکید شده و برای آن ضمانت اجرا تعیین نموده است.

مجازات متخلفان از حکم این ماده به شرح ذیل می باشد:

• در مرتبه اول علاوه بر استرداد حق دلالی و جریمه عادل سه برابر آن به تعلیق پروانه کسب به مدت ۶ ماه
• در مرتبه دوم به استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه معادل ۶ برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال
• در مرتبه سوم علاوه بر مجازات های اخیرالذکر به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.

مسئولیت جبران خسارت در صورت ابطال سند رسمی معامله بر عهده چه کسی است؟

در صورتی که معامله رسمی ابطال شود، شخصی که بطلان مستند به او باشد، با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارت وارده به زیان دیده است. سازمان موظف است در صورت تقاضای طرفین معاملات موضوع ماده ۱ این قانون با اخذ حق بیمه از طرفین معامله نقل و انتقال مالکیت، مسئولیت موضوع این ماده را نزد یکی از شرکتهای بیمه، بیمه نماید.

این امر مانع مراجعه شرکت بیمه یا زیان دیده به شخصی که بطلان مستند به اوست نمی باشد.

ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

طبق این ماده سازمان مکلف است برای املاک دارای دستور نقشه که شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز، تعداد واحدهای هر طبقه می باشد، امکان تنظیم سند رسمی تقسیم نامه در سامانه ثبت الکترونیک اسناد را فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه شناسه یکتا تخصیص دهد. این شناسه در واقع جایگزین سند بوده و با صدور سند، شناسه یکتا باطل خواهد شد.

ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون ماده ۱۸۷ قانون مالیات های مستقیم مصوب ۳/۱۲/۱۳۹۶ با صلاحات و الحاقات بعدی، ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی و ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب ۱۰/۱۱/۱۳۹۵ با اصلاحات و الحاقات بعدی نسخ و اصلاحات زیر در قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۸۹ با صلاحات بعدی انجام می شود:

• ماده ۱ به شرح ذیل اصلاح می شود:

هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور پیش فروش ساختمان محسوب می شود.

ببیشتر بخوانید: روش‌های تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

• بند ۳ ماده ۲ به شرح ذیل اصلاح می شود:

متن پروانه ساختمانی صادر شده از مراجع ذی صلاح در صورت صدور، راجع به موضوع معامله به عنوان پیوست قرارداد.

• در بند ۴ ماده ۲ عبارت « و شناسه فنی هر واحد» و در بند ۱۱ ماده ۲ عبارت « و (۲۰) » و در ماده ۱۴ عبارت « با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده ۲۰ این قانون» و در ماده ۲۳ عبارت « یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی» حذف می شود. همچنین بند ۱۰ ماده ۲ و بندهای ۲ و ۴ ماده ۴ و تبصره آن و مواد ۲۰ و ۲۱ حذف می شوند.

تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نه تنها حقوق مالکیت را محافظت می نماید بلکه از ازدیاد پرونده های ملکی در مراجع قضایی نیز جلوگیری می نماید. با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اهمیت این قانونی این موضوع، توصیه می شود که تمامی معاملات اموال غیرمنقول با دقت و تحت نظارت متخصصان حقوقی انجام شود. دفتر حقوقی دادپویان حامی با تیمی مجرب و آگاه به قوانین جدید، آماده است تا شما را در فرآیند ثبت رسمی معاملات و حل مسائل حقوقی مرتبط یاری دهد. برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره حقوقی تخصصی، با ما تماس بگیرید و از خدمات حرفه ای ما بهره مند شوید.