سرقفلی حقی است که مستاجر برای تقدم در اجاره محل و ادامه کسب و تجارت در محل کار خود دارد و در زمان انتقال یا تخلیه مورد اجاره از ارزش و قابلیت مطالبه برخوردار است. قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و ۷۶ مقرر گردیده است. طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مالک در صورت تخلف مستاجر از موارد مقرر قانونی، می تواند نسبت به تخلیه سرقفلی اقدام نماید. برخی از تخلفات مستاجر موجب از بین رفتن تمام حق سرقفلی می شود و برخی دیگر موجب از بین رفتن نصف حق سرقفلی و برخی دیگر صرفا حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه سرقفلی را با پرداخت کل حق سرقفلی، برای مالک ایجاد می نماید. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، تخلیه سرقفلی با اتمام مدت قرارداد اجاره امکان پذیر می باشد. در این مقاله موارد تخلیه سرقفلی را طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و ۷۶ به تفکیک شرح خواهیم داد.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
تخلیه سرقفلی در قانون سال ۵۶
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ به حق سرقفلی اشاره ای نگردیده و در ماده ۱۹ قانون مذکور، اصطلاح حق کسب یا پیشه یا تجارت به کار رفته است. مگر اینکه طی سند صلح، سرقفلی مغازه به موجب مبلغی که به مالک پرداخت شده است، به مستاجر منتقل شده باشد. نکته قابل توجه در قانون سال ۵۶ این است که مستاجر نمی تواند بابت یک ملک تجاری هم حق سرقفلی را مطالبه نماید و هم حق کسب یا پیشه و تجارت.
طبق قانون سال ۵۶، موجر حق تخلیه ملک تجاری را ندارد و حتی با انقضای مدت اجاره نیز رابطه استیجاری همچنان ادامه می یابد. مگر در مواردی که در قانون معین شده باشد. همچنین در ماده ۱۴ قانون مذکور قید گردیده است مالک برای فسخ اجاره یا تخلیه آن می بایست به دادگاه مراجعه و تقاضای صدور حکم تخلیه را نماید. البته در این قانون تخلیه مغازه، مستلزم پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر بوده است. مگر در صورت تخلف مستاجر و اثبات آن توسط مالک که موجبات عدم پرداخت تمام یا بخشی از حق کسب و پیشه و تجارت را فراهم می آورد.
موارد تخلیه سرقفلی با پرداخت تمام حق سرقفلی در قانون موجر و مستاجر سال ۵۶
تخلیه سرقفلی به جهت بازسازی ملک
طبق ماده ۱۵ قانون سرقفلی سال ۵۶، مالک می تواند پس از انقضاء مدت اجاره، تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت را از دادگاه بنماید. در بند ۱ این ماده اشاره گردیده چنانچه موجر قصد تجدید بنای ملک خود را داشته باشد می تواند تقاضای تخلیه ملک را بنماید. اما برای صدور حکم تخلیه سرقفلی به دلیل نوسازی نیازمند وجود شرایطی است که به شرح ذیل می باشد:
- ارائه گواهی یا پروانه ساختمانی از سوی شهرداری
- اتمام مدت اجاره
- پرداخت تمام حق و حقوق قانونی مستاجر
برای اینکه مالک بتواند حکم تخلیه را بگیرد می بایست تمامی شرایط فوق وجود داشته باشد. از مهم ترین مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای تخلیه به جهت نوسازی، ارائه گواهی یا پروانه ساختمانی از سوی شهرداری است و به صرف اینکه ساختمان قدیمی شده یا نیاز به تجدید بنا دارد کفایت نمی کند.
و مورد دیگر اینکه باید مدت اجاره تمام شده باشد. لذا موجر در مدت اجاره نمی تواند درخواست تخلیه نماید و در صورتی که شرایط مذکور وجود داشته باشد ضمن حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر نیز حکم صادر می گردد.
تخلیه سرقفلی به دلیل نیاز شخصی
بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ یکی دیگر از موارد تخلیه را نیاز شخصی موجر به محل مورد اجاره نام برده است. موجر می بایست تمامی مدارکی که بتواند نیاز شخصی وی را اثبات نماید به دادگاه ارائه نماید. تشخیص نیازمندی موجر به آن مکان با دادگاه است. در صورتی که دادگاه احراز کند، اگر مالک در آنجا به کسب و کار نپردازد، زندگی اقتصادی و مادی او تامین و اداره نمی شود، رای بر صدور حکم تخلیه صادر می شود. در این مورد نیز ضمن صدور حکم تخلیه، حکم به پرداخت تمامی حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر نیز صادر می گردد.
تخلیه سرقفلی به دلیل سکونت
طبق بند ۳ ماده ۱۵ قانون سرقفلی ۱۳۵۶، مالک می تواند برای سکونت خود یا یکی از اشخاص مذکور در بند سه ماده ۱۴ این قانون، درخواست تخلیه ملک را مطرح نماید. برای اینکه مالک بتواند از این بند برای تخلیه استفاده نماید، لازم است که ملک تجاری، مناسب برای سکونت باشد. در غیر اینصورت نمی تواند با استناد به این ماده تقاضای صدور حکم تخلیه ملک تجاری را بنماید.
موارد تخلیه با پرداخت نصف حق سرقفلی در قانون سال ۵۶
تخلیه سرقفلی به جهت انتقال به غیر
طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، چنانچه در اجاره نامه شرط انتقال منافع به غیر، برای مستاجر وجود نداشته باشد، مستاجر نمی تواند بدون رضایت مالک اقدام به انتقال آن به غیر نماید. در صورتی که مستاجر بدون اجازه مالک اقدام به انتقال سرقفلی به غیر نماید، مالک می تواند با استناد به این ماده و ارائه مدارک و دلایلی که حاکی از انتقال می باشد، تقاضای تخلیه ملک تجاری را بنماید. انتقال سرقفلی از هر طریقی اعم از وکالت یا نمایندگی یا مشارکت مشمول این ماده می باشد. در این صورت جهت تخلیه می بایست نصف حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت نماید.
موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی در قانون سال ۵۶
تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط
بر اساس بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، هرگاه مستأجر در زمان استفاده از عین مستأجره مرتکب تعدی یا تفریط شود، موجر می‌تواند مستقیما درخواست تخلیه بدون پرداخت سرقفلی مطرح نماید، مشروط بر اینکه قرارداد اجاره مشمول این قانون باشد.
اثبات وقوع چنین تخلفی بر عهده موجر است، زیرا اصل بر امانت‌داری مستأجر است و فرض بر این است که او مرتکب تعدی یا تفریط نمی‌شود. برای احراز اینکه رفتار مستأجر از حدود متعارف فراتر رفته، می بایست به عرف، قانون مدنی، مفاد قرارداد و حدود اختیارات اعطایی از سوی موجر توجه نمود و تخطی از هر یک از این موارد، مصداق تعدی یا تفریط محسوب خواهد شد.
مطابق ماده ۲۰ همین قانون انجام تعمیرات جزئی یا اقداماتی که به بهبود استفاده از ملک کمک می‌کند، مجاز بوده و موجب تخلیه نمی‌شود. از مهمترین نمونه‌های تعدی می‌توان به تغییر کاربری ملک، احداث بنا، انجام تعمیرات اساسی بدون اجازه موجر و انتقال منافع به غیر اشاره کرد. در مقابل مصادیق تفریط شامل خودداری از انجام تعمیرات ضروری، بی‌توجهی به مسائل بهداشتی، وارد آوردن آسیب به ملک، اطلاع‌ندادن به موقع از خرابی‌ها و سهل‌انگاری در نگهداری از آن است و عموما جهت تشخیص تعدی و تفریط دادگاه موضوع را به کارشناس ارجاع می دهد .
تخلیه سرقفلی به علت تغییر شغل
تغییر شغل در سرقفلی از جمله مواردی است که امکان تخلیه بدون پرداخت سرقفلی را فراهم می نماید. طبق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مالک می تواند نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام نماید. مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.
در این صورت تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک، بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت صورت می گیرد. برای اینکه مالک بتواند از این بند برای تخلیه استفاده نماید شرایط ذیل وجود داشته باشد:
- در اجاره نامه شغل یا مشاغلی که مستاجر باید به آن اشتغال داشته باشد قید گردد.
- تغییر شغل بدون حکم دادگاه صورت گرفته باشد.
- شغل جدید مشابه شغل مندرج در اجاره نامه نباشد.
- مالک رضایت برای تغییر شغل نداشته باشد.
حال سوالی که مطرح می شود این است که آیا چنانچه مستاجر تغییر شغل دهد اما پس از مدتی به همان شغل سابق باز گردد، باز هم مالک می تواند به جهت تغییر شغل نسبت به تخلیه اقدام نماید؟
در پاسخ باید گفت به محض اقدام مستاجر جهت تغییر شغل این حق برای مالک ایجاد می گردد و در صورت بازگشت مستاجر به شغل سابق باز هم مالک می تواند به استناد تغییر شغل اقدام به تخلیه ملک نماید.
تخلیه سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها
یکی دیگر از موارد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها می باشد . از جمله مواردی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، برای آن اهمیت خاصی قائل گردیده، پرداخت اجاره بها می باشد و هیچ جای بهانه ای برای عدم پرداخت اجاره بها باقی نگذاشته است.
اجاره بها می بایست در موعد قراردادی پرداخت شود و در صورتی که موعد خاصی برای پرداخت آن تعیین نشده باشد مستند به ماده ۶ قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ مستاجر باید ظرف مدت ۱۰ روز از اول ماه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نماید و عدم تعیین اجاره بها یا اتمام مدت اجاره نمی تواند دلیلی برای عدم پرداخت اجاره بها محسوب گردد. چرا که در صورت انقضاء مدت اجاره، مستاجر مکلف به پرداخت اجرت المثل به اندازه اجرت المسمی است.
البته برای اینکه مالک بتواند از این ماده برای تخلیه استفاده نماید مستلزم وجود شرایط به شرح ذیل می باشد:
- در صورت عدم پرداخت اجاره بها، مالک می بایست از طریق اظهارنامه در صورت عادی بودن اجاره نامه و از طریق دفتر اسناد رسمی در صورت رسمی بودن نسبت به مطالبه اجاره بها اقدام نماید در این اظهارنامه به مستاجر ده روز مهلت جهت پرداخت اجاره بها داده می شود.
- در صورت عدم پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر، مالک می تواند در صورت رسمی بودن اجاره نامه از طریق اجرای ثبت و در صورت عادی بودن اجاره نامه از طریق دادگاه اقدام به تخلیه ملک تجاری و وصول اجاره بها نماید.
- چنانچه اجاره نامه رسمی باشد، هرگاه پس از صدور اجرائیه، مستاجر اقدام به پرداخت اجاره بها نماید، اجرای ثبت تخلیه را توقیف می نماید.
- چنانچه اجاره نامه عادی باشد و مالک از طریق دادگاه اقدام به تخلیه ملک تجاری نماید و مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه، اضافه بر اجور معوقه، صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید، حکم تخلیه صادر نمی شود.
- در تبصره ۱ ماده ۱۴ قید گردیده اگر مستاجر در طول یک سال دوبار در اثر اخطار یا ارسال اظهارنامه به پرداخت اجاره بها مبادرت نماید و بار سوم نیز از پرداخت به موقع اجاره بها خودداری کند، موجر می تواند با تقدیم دادخواست از دادگاه تقاضای تخلیه ملک تجاری را نماید.
تخلیه سرقفلی به لحاظ امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه
یکی از مواردی که کمتر شاهد وقوع آن بوده ایم تخلیه سرقفلی به لحاظ امتناع مستاجر از تنظیم اجاره نامه است. طبق ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶، در صورت عدم وجود اجاره نامه بین موجر و و مستاجر یا انقضاء مدت یا اختلاف در خصوص تنظیم اجاره نامه هر کدام از طرفین می توانند برای تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه نمایند.
در ماده ۹ قانون مذکور، مقرر گردیده در صورت صدور حکم، از تاریخ ابلاغ، طرفین مکلف هستند ظرف یک ماه نسبت به تنظیم اجاره نامه اقدام نمایند. در غیر اینصورت به تقاضای یکی از طرفین، دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند.
چنانچه مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می گردد و این حکم قطعی است.
تخلیه سرقفلی قبل از موعد اجاره
نکته مهم در خصوص طرح دعوی تخلیه پیش از موعد آن است که از آن جایی که رابطه استیجاری به علت عدم اتمام مهلت قرارداد همچنان برقرار است. لذا موجر می بایست علاوه بر تخلیه ملک، فسخ قرارداد را نیز موضوع خواسته خود قرار دهد .
برای دریافت مشاوره تخصصی با وکیل تخلیه سرقفلی تهران و پیگیری پرونده‌های حقوقی خود همین حالا فرم درخواست مشاوره را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
نمونه رای تخلیه سرقفلی
در رای شماره ۱۶۴ مورخ ۰۶/۰۲/۱۳۶۲ شعبه ۲۷ دادگاه صلح تهران، بیان شده:
” در دعوی تخلیه ملک تجاری، چنانچه به هر دلیلی موجبات تخلیه عین مستاجره موضوع ماده ۱۴ قانون سال ۵۶ فراهم باشد ، لکن هنوز مدت اجاره اصلی پایان نیافته باشد، خواهان می بایستی تقاضای فسخ اجاره نامه را نیز بنماید، زیرا در چنین صورتی تخلیه مورد اجاره تابع فسخ اجاره می باشد و دعوی تخلیه در چنین صورتی بدون تقاضای فسخ، قابل پذیرش و رسیدگی نخواهد بود. ”
تخلیه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶
در صورتی که تاریخ تنظیم قرارداد اجاره سال ۷۶ به بعد باشد مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ بر آن حاکم خواهد بود. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ موارد تخلیه سرقفلی، مشخص و معین بود. اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، موارد تخلیه سرقفلی مسکوت می باشد. از طرفی نیز در ماده یک این قانون ذکر گردیده خلاء های قانونی یاد شده باید با مراجعه به قانون مدنی جبران گردد به همین جهت تخلیه سرقفلی طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، در موارد ذیل امکان پذیر می باشد:
اتمام مدت اجاره سرقفلی
یکی از موارد تخلیه سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به آن اشاره گردیده تخلیه سرقفلی در صورت اتمام مدت قرارداد اجاره می باشد. برخلاف قراردادهای مشمول قانون ۵۶ که انقضای مهلت قراردادی موجبی را برای تخلیه از سوی موجر فراهم نمی آورد، در قراردادهای مشمول ۷۶ صرف پایان مهلت قرارداد برای پذیرش تقاضای تخلیه سرقفلی توسط مالک کافی است .
فسخ اجاره سرقفلی
یکی دیگر از موارد تخلیه سرقفلی در قانون سال ۷۶، فسخ عقد اجاره می باشد. در قانون سال ۷۶ بحثی در خصوص فسخ اجاره وجود ندارد و برای یافتن موارد فسخ و به تبع آن تخلیه مورد اجاره، بایستی به عمومات قانون مدنی مراجعه نمائیم. یکی از این موارد تعدی و تفریط مستاجر نسبت به عین مستاجره می باشد. در زمان فسخ عقد اجاره سرقفلی ساقط نمی گردد و موجر با اثبات موضوع در زمان فسخ عقد اجاره سرقفلی ساقط نمی گردد و موجر با اثبات موضوع در محکمه و تنفیذ فسخ و با پرداخت سرقفلی اقدام به تخلیه سرقفلی می نماید.
موارد عدم پرداخت سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶
طبق تبصره ۲ ماده ۶، تخلیه سرقفلی در قانون ۷۶، هرگاه مالک هنگام اجاره مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر گرفته باشد، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
در ماده ۹ قانون فوق الذکر، مقرر گردیده چنانچه مدت اجاره تمام شده باشد و مالک نیز مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت ننموده باشد، و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد، هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت. منظور از استیفاء کلیه حقوق ضمن عقد این است که چنانچه ملک تجاری برای مدت ده سال با مبلغ اجاره بها ی معین به شخصی اجاره داده شود و مستاجر بعد از اتمام ده سال تخلیه نماید، نمی تواند حق سرقفلی را مطالبه نماید اما چنانچه قبل از اتمام ده سال تخلیه نماید می تواند حق سرقفلی را مطالبه نماید.
تخلیه سرقفلی در صلاحیت کجاست؟
دعاوی تخلیه سرقفلی با توجه به سال انعقاد اجاره، رسمی یا غیر رسمی بودن قرارداد اجاره، در دو مرجع قابل رسیدگی می باشد. این مراجع عبارتند از: دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، دایره اجرای اداره ثبت.
آیا امکان صدور دستور تخلیه سرقفلی وجود دارد؟
در صورتی که قرارداد اجاره سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد، امکان صدور دستور تخلیه سرقفلی وجود ندارد. طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۷۶، مرجع قضایی در صورت انقضای مدت اجاره، می تواند دستور تخلیه مورد اجاره را صادر کند. در آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر قانون مصوب ۷۶، مقرر گردیده مقررات تخلیه سریع و آسان یا همان دستور تخلیه شامل موارد تخلیه قبل از انقضای مدت نمی شود. (بند ۴ ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶)
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ مشخص ننموده دستور تخلیه نسبت به ملک تجاری که دارای حق سرقفلی می باشد نیز قابلیت صدور دارد یا خیر. اما در بند ۴ ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف مصوب ۲۲/۶/۱۴۰۲ تخلیه ملک تجاری که دارای حق سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد را از حیطه صلاحیت دادگاه صلح خارج نموده است.
بنابراین می توان گفت، چنانچه قرارداد اجاره ملک تجاری به پایان برسد و دارای حق سرقفلی نباشد، می توان در صورتی که اجاره نامه عادی باشد و شرایط شکلی مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ نیز رعایت شده باشد از طریق دادگاه صلح، اقدام به اخذ دستور تخلیه ملک تجاری نمود.
تخلیه سرقفلی از طریق دادگاه
در صورتی که قرارداد اجاره ملک تجاری، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد، برای تقاضای صدور حکم تخلیه سرقفلی، نیازمند وجود یکی از شرایط مقرر در مواد ۱۴ و ۱۵ و ۹ قانون مذکور می باشد. طبق قانون ۵۶، مالک در صورت تخلف مستاجر می تواند نسبت به تقاضای صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه ملک تجاری اقدام نماید. با توجه به اینکه علت طرح دعوای تخلیه سرقفلی کدام یک از موارد مقرر در قانون مذکور باشد، در صورت احراز ادعای مالک، همزمان با صدور رای نسبت به حکم تخلیه مستاجر، مبلغ سرقفلی و یا حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز توسط کارشناس رسمی دادگستری مشخص می گردد و مالک مکلف به پرداخت آن می باشد. مگر اینکه جهتی که مالک بر مبنای آن، تقاضای صدور حکم نموده از جمله موارد اسقاط حق سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد. در این صورت بدون پرداخت مبلغ سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت، رای بر تخلیه ملک تجاری صادر می گردد.
چنانچه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ باشد، در صورت اتمام مدت اجاره و یا فسخ قرارداد اجاره، و وجود حق سرقفلی باید تقاضای صدور حکم تخلیه را از طریق دادگاه عمومی حقوقی مطرح نمود.
تخلیه سرقفلی از طریق دایره اجرای اداره ثبت
یکی از مهمترین آثار اسناد رسمی، قدرت اجرایی آن است. منظور از قدرت اجرایی این است که دارنده سندرسمی می تواند بدون مراجعه به مراجع قضایی و صدور حکم، اجرای مفاد آنرا بخواهد. البته کلیه اسناد رسمی دارای قدرت اجرایی نیستند. بلکه قانون این قدرت را اختصاص به اسناد معینی داده است.
در خصوص قراردادهای اجاره که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ می باشند، امکان تخلیه ملک تجاری از طریق اجرای ثبت، صرفا در یک مورد امکان پذیر است. در ماده ۹ قانون مذکور مقرر گردیده در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد و مستاجر از پرداخت اجاره بها امتناع نماید، مالک می تواند از طریق دفترخانه مربوطه، تقاضای صدور اجرائیه نسبت به تخلیه و وصول اجاره بها را بنماید. در ادامه این ماده تصریح گردیده چنانچه مستاجر پس از صدور اجرائیه، اجور معوقه را تودیع نماید، اجرای ثبت تخلیه را متوقف نموده و مالک برای درخواست تخلیه می بایست به دادگاه صالح مراجعه نماید.
در خصوص قراردادهای اجاره که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ می باشند در صورت تنظیم اجاره نامه رسمی و اتمام مدت قرارداد اجاره ملک تجاری می توان از طریق دفترخانه مربوطه تقاضای صدور اجرائیه نسبت به تخلیه ملک تجاری را نمود. در قانون مذکور مشخص نگردیده چنانچه مستاجر ملک تجاری دارای حق سرقفلی باشد، می توان از طریق اجرای ثبت نسبت به تخلیه اقدام نمود یا خیر؟ اما به نظر می رسد با توجه به اینکه در قانون اشاره گردیده در صورت وجود حق سرقفلی مالک باید در هنگام تخلیه باید مبلغ سرقفلی را به قیمت عادله روز پرداخت نماید، و این امر نیازمند ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری می باشد لذا برای تخیله ملک تجاری که دارای حق سرقفلی باشد، باید از طریق دادگاه صالح اقدام نمود.
تخلیه سرقفلی مشاع
چنانچه عین مستأجره ملک مشاع باشد و چندین مالک داشته باشد، مطابق اصول کلی قانون مدنی، هر یک از مالکین مشاعی می‌تواند با استناد به مالکیت خود از موجبات قانونی تخلیه استفاده کند و علیه مستأجر اقدام نماید . با این حال برخی موجبات تخلیه از این قاعده مستثنا شده‌اند. به‌ویژه در مواردی مانند نیاز شخصی مالک یا نیاز به سکونت وی.
در این موارد طرح دعوای تخلیه تنها زمانی امکان‌پذیر است که موجر مالک شش‌دانگ ملک تجاری باشد. بنابراین در صورتی که صرفاً یکی از مالکین مشاع چنین نیازی داشته باشد، نمی‌تواند به تنهایی بر مبنای این دلیل درخواست تخلیه مطرح کند.
در این راستا نظریه مشورتی شماره کمیسیون حقوق مدنی اداره حقوقی در جلسه مورخ ۱۰/۰۹/۱۳۵۰ به شماره ۱۲۷ و ۱۲۸ بیان داشته: ” مطابق با ماده ۳۰ قانون مدنی، هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هر گونه تصرف و انتفاع دارد، و چون مواد قانون مدنی درباره ( شرکت ) در جهت تجویز تصرفات شریک مشاع تنظیم گردیده است و مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مزبور نیز دلالت بر ممنوعیت تصرف چنین شریکی ندارد. لذا دعوی تخلیه هم از حقوق مسلم هر مالکی است ، بنابراین درخواست تخلیه عین مستاجره به درخواست یکی از شرکا بلااشکال است . ”
تخلیه سرقفلی مالی است یا غیر مالی
مطابق با نظریه مشورتی شماره ۳۵۰۰/۷ مورخ ۱۳/۰۸/۱۳۶۰ اداره حقوقی دادگستری، ” دعوای تخلیه عین مستاجره تا زمانی که اختلاف در مالکیت ( عین مستاجره ) محقق نگردد، از دعاوی غیر مالی محسوب است. ”
دادخواست تخلیه سرقفلی
دعاوی مربوط به تخلیه سرقفلی به جهت وجود قوانین متعدد و لزوم انطباق قرارداد اجاره با این قوانین، دارای پیچیدگی های فراوانی است که این امر جز با دانش حقوقی تخصصی و تجربه فعالیت در این حوزه امکان پذیر نمی باشد. کما آنکه مشاهده می شود افرادی که بدون داشتن وکیل متخصص در دعاوی تخلیه سرقفلی اقدام به طرح دعوا می نمایند صرفا وقت و هزینه را از دست می دهند بدون اینکه به نتیجه مطلوب دست یابند.
دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه درخشان در حوزه دعاوی مربوط به سرقفلی با گردهم آوری وکلای متخصص و متبحر در این حوزه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی و تنظیم دادخواست در این زمینه است.
باسلام سرقفلی یک باب غرفه راازشهرداری گرفتم اجاره پرداخت نکرده ام مدت قراردادهم منقضی شده است.شهرداری بدون اینکه حق سرقفلی برای من قائل شود دادخواست تخلیه داده شورا به جهت داشتن سرقفلی عدم صلاحیت صادرکرده.اگردرمرحله رسیدگی دردادگاه اجورمعوقه را پرداخت کنم ودادخواست تقابل مبنی برتنظیم سندرسمی سرقفلی تقدیم کنم نتیجه می گیرم؟ یااقدام دیگری انجام دهم،،؟سپاس گزارم
سلام. بله. حتماً به نتیجه خواهید رسید.
با سلام و احترام بنده صاحب سرقفلی یک باب مغازه به صورت صلح سرقفلی و اجاره نامه رسمی در دفتر اسناد رسمی به تاریخ سال ۸۶ میباشم که مدت اجاره آن یک ساله بوده است و اکنون به پایان رسیده و تمدید هم نشده. این مغازه در یک ملک ورثه ای واقع شده که بنده نیز خود یکی از ورثه هستم ینی در مالکیت مغازه شریک ولی سرقفلی شش دانگ برای بنده است. سایر مالکین (ورثه) برای تخلیه سرقفلی با دلیل انقضای مدت اجاره از طریق دادگاه اقدام کرده اند و اظهار کرده اند که حاضر به پرداخت قیمت سرقفلی میباشند. سوال بنده این است که با توجه به اینکه بنده تعدی تفریط نکردم، اجاره را پرداخت کردم و سایر مالکین نیاز شخصی ندارند و جواز ساختی ام صادر نشده، آیا قانون صرف انقضای مدت اجاره مغازه بنده را میگیرد؟ آیا راهی وجود دارد بتوانم سرقفلی خود را حفظ کنم؟ سپاس
با سلام. با توجه به اینکه قرارداد سرقفلی شما در سال ۸۶ تنظیم گردیده است لذا مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ می باشد و در این قانون مقرر گردیده با اتمام مدت می توان تخلیه سرقفلی را درخواست نمود.
سلام ،مطابق قانون روابط موجر و مستاجرسال ۵۶ تقاضای تعدیل داشتیم و حکم قطعی مبنی بر افزایش اجاره بها گرفتیم ولی مستاجر از زمان ابلاغ شدن حکم داره مبلغ جدید رو می دهد به عبارت دیگر از زمان دادخواست تعدیل تا زمان ابلاغ حکم کسری در پرداخت دارد، آیا امکان گرفتن حکم تخلیه هست؟
با سلام. بستگی دارد به اینکه در حکم صادره افزایش اجاره بها از چه تاریخی می باشد. اگر از زمان تقدیم دادخواست بوده در اجرائیه هم از همان تاریخ محاسبه و به محکوم علیه ابلاغ می گردد. خیر. از این جهت نمی توانید حکم تخلیه بگیرید.
سلام. سوالی داشتم ممنون میشم پاسخ بدید. پدر بنده مالک سرقفلی یک مغازه است از ابتدای قرارداد تا الان اجاره پرداخت نکرده می خواستم ببینم آیا مالک می تواند به جهت عدم پرداخت اجاره بها حکم تخلیه بگیرد؟
باسلام. چنانچه مالک طی اظهارنامه به شما اعلام نماید که اجاره را پرداخت نمائید و شما امتناع کنید و ایشان دادخواست بدهد و تا زمان صدور رأی شما پرداخت ننمائید بله می تواند تخلیه بگیرد.