تقسیم ملک مشاع چگونه انجام می شود؟

تقسیم ملک مشاع روشی است که طی آن ملکی که به صورت مشترک بین چند مالک قرار دارد، به بخش های مجزا تقسیم می شود تا هر مالک بتواند سهم خود را به صورت مستقل در اختیار داشته باشد.

در بسیاری از موارد، ممکن است مالکان ملک مشاع به دلایل مختلفی نیاز به تقسیم ملک داشته باشند. برای انجام این کار ابتدا باید تمامی مالکان توافق کنند و در صورت عدم توافق، می توان از طریق مراجع قانونی به این موضوع رسیدگی کرد. تقسیم ملک مشاع باید به نحوی انجام شود که حقوق و منافع تمامی مالکان حفظ شود و از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی جلوگیری گردد.

روش های تقسیم ملک مشاع

روش های تقسیم ملک مشاع بین مالکان طبق قانون مدنی به شرح ذیل می باشد:

1. تقسیم به افراز: تقسیم به افراز حالتی است که بتوان برای هریک از شرکا سهم مشخصی تعیین کرد و اصولاً در مالی که اجزا آن مساوی باشد صورت می گیرد.
2. تقسیم به تعدیل: تقسیم به تعدیل در جایی صورت می گیرد که برخلاف افراز، مال مورد نظر اجزای یکسانی ندارد. این نوع تقسیم بر اساس مساحت صورت نمی گیرد بلکه اساسا ارزش مال مناط اعتبار است.
3. تقسیم به رد: یکی دیگر از روش های تقسیم ملک مشاع، تقسیم به رد می باشد. یعنی زمانی که ملک قابل افراز و تعدیل نباشد و برخی از شرکاء مالی که دریافت کرده اند ارزش بیشتری داشته باشد وبرخی دیگر مالی دریافت نموده اند که از لحاظ قیمت ارزش کمتری دارد و این نقیصه باید جبران شود.
4. تقسیم از طریق فروش ملک مشاع و تقسیم ثمن آن بین شرکاء: زمانی که هیچ یک از روش های مذکور امکان پذیر نباشد، چاره ای جز فروش ملک مشاع و تقسیم وجوه حاصل از فروش بین شرکاء به نسبت سهم الشرکه باقی نمی ماند.

تفاوت تفکیک و تقسیم ملک مشاع

تفاوت تفکیک و تقسیم ملک مشاع در این است که در صورت تفکیک،  حالت اشاعه از بین نرفته و همه شرکاء به نسبت سهم خود، در تمام قطعات تفکیکی، شریک مشاعی هستند. اما در تقسیم، ملک مشاع از حالت اشاعه خارج و به قطعات اختصاصی تقسیم می شود.

از همین رو تقسیم ملک مشاع با درخواست تعدادی از مالکین انجام خواهد گرفت اما تقاضای تفکیک باید با موافقت همه مالکین انجام شود و صرف درخواست یکی از مالکین مجوز تفکیک ملک نیست.

ملک مشاع چگونه تقسیم می شود؟

تقاضای تقسیم ملک مشاع از مراجع ذیل امکان پذیر است:

تقسیم ملک مشاع از طریق توافق

اصولا تقسیم ملک مشاع بین مالکان با توافق و تراضی صورت می گیرد بدون این که نیازمند مراجعه به مرجع خاصی باشد اما در فرضی که بین شرکا توافق برای تقسیم زمین مشاع صورت نگیرد، در وهله اول اداره ثبت اسناد و املاک و در برخی موارد دادگاه عمومی صالح به رسیدگی به تقاضای تقسیم مال مشاع هستند.

تقسیم ملک مشاع از طریق اداره ثبت اسناد و املاک

تقسیم ملک مشاع که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است و دارای سابقه ثبتی باشد، از طریق اداراه ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک صورت می گیرد.

تقسیم ملک مشاع از طریق دادگاه

تقسیم ملک مشاع از طریق دادگاه روشی است که در مورد املاک بدون سابقه ثبتی یا ملکی که اداره ثبت اعلام کند قابل افراز نیست یا ملکی که یکی از شرکای آن غایب یا محجور باشد صورت می گیرد.

نحوه طرح دعوای تقسیم ملک مشاع

برای طرح دعوای تقسیم ملک مشاع در دادگاه باید شرایط ذیل وجود داشته باشد:

1. احراز مالکیت مشاعی
2. درخواست یک یا چند نفر از مالکین مشاعی مبنی بر تقسیم ملک
3. ملک مشاع دارای سابقه ثبتی نباشد. مگر اینکه ملک قابل افراز نباشد یا بین شرکاء محجور و غایب باشد یا افراز بابت تقسیم ترکه باشد.
4. تقسیم باعث ضرر نشود و اگر موجب ضرر گردد، متضرر راضی به تقسیم باشد.

تقسیم باعث از مالیت افتادن مال مشترک نشود.

مرجع صالح برای رسیدگی دعوای تقسیم ملک مشاع

مرجع صالح رسیدگی دعوای تقسیم ملک مشاع، نسبت به املاکی که دارای سابقه ثبتی باشند اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک می باشد. اگر ملک مشاع دارای سابقه ثبتی نباشد یا قابل افراز نباشد یا یکی از شرکاء غایب یا محجور باشد، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد.

در صورتی که تقسیم مربوط به تقسیم ترکه باشد، بر اساس ماده ۲۰ قانون آئین دادرسی مدنی و رای وحدت رویه شماره ۷۱۹ مورخ ۲۰/۲/۱۳۹۰، دادگاه آخرین محل اقامت متوفی صالح به رسیدگی است. برای اطلاع از وکیل ملکی میتوانید لینک قبل را کلیک کنید.

هزینه دعوای تقسیم ملک مشاع

دعوای تقسیم ملک مشاع، اگر اختلاف در مالکیت باشد، در زمره دعاوی مالی قرار می گیرد که هزینه بر اساس ارزش منطقه ای محاسبه می شود. اما اگر اختلاف در مالکیت نباشد، چون دعوا ترافعی نیست در شما دعاوی غیر مالی قرار می گیرد.

نحوه رسیدگی به دعوای تقسیم ملک مشاع

اگر توافق بین مالکین ممکن نباشد، هر یک از مالکین می‌تواند دادخواستی به دادگاه ارائه دهد و درخواست تقسیم ملک مشاع را مطرح کند.

دادگاه پس از دریافت دادخواست، و قبل از تعیین وقت رسیدگی، آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ثبت استعلام می کند. دادگاه  ممکن است موضوع را به یک کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد تا امکان ‌پذیری تقسیم ملک را بررسی کند.

کارشناس موظف است که بررسی کند آیا ملک قابل تقسیم به صورت افراز (تقسیم فیزیکی) است یا خیر.

اگر ملک قابل افراز باشد، دادگاه حکم به تقسیم فیزیکی ملک می‌دهد و نقشه تقسیم توسط کارشناس تهیه می‌شود. اگر ملک غیرقابل افراز باشد (به دلیل ویژگی‌های فیزیکی یا قانونی ملک)، دادگاه ممکن است حکم به فروش ملک مشاع بدهد و پس از فروش، درآمد حاصل را بین مالکین تقسیم کند.

پس از صدور حکم و قطعیت آن، مراحل اجرایی تقسیم یا فروش ملک انجام می‌شود. در صورت نیاز به فروش ملک، معمولاً فروش از طریق مزایده صورت می‌گیرد.

پس از فروش ملک، درآمد حاصل بر اساس سهم هر یک از مالکین بین آن ‌ها تقسیم می‌شود.

رسیدگی به دعوای تقسیم ملک مشاع می‌تواند فرآیندی زمان ‌بر و پیچیده باشد، بنابراین بهتر است که مالکین پیش از هرگونه اقدامی با وکیل متخصص ملکی مشاوره نمایند.

نحوه اعتراض به تقسیم ملک مشاع

چنانچه مراجع مذکور در فرآیند رسیدگی به درخواست تقسیم ملک مشاع خلاف قوانین عمل نمایند ذینفع، حق اعتراض به تصمیم مرجع مربوطه را خواهد داشت. با توجه به احکام متفاوت اعتراض به این تصمیمات، هرکدام به صورت جداگانه تشریح می شوند.

اعتراض به تقسیم ملک مشاع در واحد ثبتی

تصمیم واحد ثبتی در خصوص قابل افراز یا غیر قابل افراز بودن ملک مشاعی ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ به مالکین، قابل اعتراض در دادگاه صالح یعنی دادگاه عمومی حقوقی شهرستانی که ملک در حوزه ی آن واقع است، می باشد.

برخی از محاکم، اعتراض به تصمیم واحد ثبتی را صرفا در مواقعی می پذیرند که ملک از سوی واحد ثبتی غیر قابل افراز تشخیص داده شود و در صورتی که ملک قابل افراز تشخیص داده شود، اعتراض به تصمیم واحد ثبتی را نمی پذیرند. این در حالی است که طبق نص قانون دادگاه در خصوص قابلیت افراز یا عدم افراز ملک رسیدگی می نماید.

حکم دادگاه که با توجه به اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، در خصوص افراز یا عدم افراز صادر می شود، اعلامی بوده و نیاز به صدور اجرائیه نخواهد داشت. این حکم قابل تجدید نظر در دادگاه های تجدید نظر مرکز استان بوده و غیر قابل فرجام می باشد.

پس از قطعیت رای مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک، با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه، از طریق اجرای احکام مدنی ملک فروخته می شود.

اعتراض به رای دادگاه در خصوص تقسیم ملک مشاع

همان گونه که بیان شد در مواردی  دادگاه محل وقوع ملک به درخواست افراز رسیدگی می نماید. حال زمانی که دادگاه رای به قابل افراز بودن یا نبودن صادر کند، این تصمیم قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر است. در واقع اعتراض به رای دادگاه در خصوص تقسیم ملک مشاع تابع عمومات آیین دادرسی بوده و مهلت اعتراض به آن ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ می باشد.

ابطال تقسیم ملک مشاع

ابطال تقسیم ملک مشاع به معنای لغو یا بی‌اعتبار کردن تقسیم ‌نامه‌ای است که قبلاً بین مالکین ملک مشاع تنظیم شده است. این فرآیند ممکن است به دلایل مختلفی صورت گیرد، از جمله اشتباهات در تقسیم، تقلب، یا عدم رعایت قوانین و مقررات مربوطه.

ابطال تقسیم ملک مشاع می‌تواند فرآیند پیچیده‌ای باشد و نیاز به درک دقیق از قوانین و مقررات مربوطه دارد. مشاوره حقوقی با وکیل ملکی می‌تواند به مالکین کمک کند تا بهترین راه‌حل را برای حل اختلافات خود پیدا کنند.

در چه مواردی تقسیم مال مشاع ممنوع است؟

در برخی موارد  بنا به حکم قانون یا قرارداد یا شرع تقسیم مال مشاع ممنوع می باشد و حتی با توافق ذینفعان نیز امکان تقسیم ملک مشاع وجود ندارد این موارد عبارتند از:

1. اسقاط حق درخواست تقسیم ملک مشاع ضمن قرارداد
2. اسقاط حق درخواست تقسیم ملک مشاع طی تعهد(سند اقرار یا تعهد مالی)
3. به حکم دادگاه
4. تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم
5. وجود سند معارض نسبت به ملک تا رفع تعارض

تقسیم سرقفلی مشاعی چگونه انجام می شود؟

تقسیم سرقفلی مشاعی در صورتی که مستاجر حق انتقال داشته باشد، منع قانونی ندارد. اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره۱۲۴۶/۱۴۰۱/۷ مورخ ۳۰/۳/۱۴۰۲ مقرر نموده:

اولا، مزایده تمام یا قسمتی مشاعی از سرقفلی با رعایت حقوق مالک بلامانع است و در مزایده آن باید مقررات مربوط به فروش اموال غیرمنقول و از جمله ماده ۵۱ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ رعایت شود. ثانیا، در فرض سوال که محکوم علیه به عنوان یکی از ورثه، مالک سهم مشاعی از سرقفلی است، وفق ماده ۵۸۳ قانون مدنی صرف فروش و مزایده سهم مشاعی وی مستلزم موافقت دیگر وراث و صاحبان سهم مشاعی سرقفلی نیست و امر مزایده با رعایت ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ و نیز مواد ۸۶۸ و ۸۷۱ قانون مدنی صورت می گیرد.

تقسیم ملک مشاع یکی از دعاوی ملکی می باشد که به علت پیچیدگی های خاص نیازمند داشتن دانش حقوق ملکی و تسلط بر قوانین و مقررات مروبط به این حوزه می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در این زمینه و با بهره گیری از وکلای متبحر و با تجربه، آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی به شما عزیزان می باشد.