تقسیم ملک مشاع روشی است که طی آن ملکی که به صورت مشترک بین چند مالک قرار دارد، به بخش های مجزا تقسیم می شود تا هر مالک بتواند سهم خود را به صورت مستقل در اختیار داشته باشد.
در بسیاری از موارد، ممکن است مالکان ملک مشاع به دلایل مختلفی نیاز به تقسیم ملک داشته باشند. برای انجام این کار ابتدا باید تمامی مالکان توافق کنند و در صورت عدم توافق، می توان از طریق مراجع قانونی به این موضوع رسیدگی کرد. تقسیم ملک مشاع باید به نحوی انجام شود که حقوق و منافع تمامی مالکان حفظ شود و از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی جلوگیری گردد. در این مطلب نحوه تقسیم ملک مشاع و مراحل آن را به طور کامل توضیح خواهیم داد.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
تقسیم مال مشاع به چه معناست؟
تقسیم مال مشاع به معنای پایان دادن به حالت شراکت و مالکیت مشترک بر یک مال و تعیین سهم هر شریک به صورت جداگانه می باشد. برای مثال ممکن است زمینی یا ماشینی بین دو یا چند نفر مشترک باشد در صورتی که توافقی برای فروش بین آنها نباشد و یا نتوانند با تراضی نسبت به تقسیم آن اقدام نمایند، می توانند تقسیم را از دادگاه درخواست کنند.
انواع تقسیم مال (ملک) مشاع
انواع تقسیم مال یا ملک مشاع بین مالکان طبق قانون مدنی به شرح ذیل می باشد:
-
تقسیم مال مشاع با تراضی
شرکاء می توانند نسبت به تقسیم مال یا ملک مشاع تراضی نموده و آن را به صورت عادی یا رسمی مکتوب نمایند. در این صورت تقسیم نامه برای تمامی آنها لازم الاتباع می باشد.
-
تقسیم مال مشاع به اجبار
در حالتی که شرکاء نسبت به تقسیم توافق ننمایند، هر یک از آنها می توانند از دادگاه تقسیم مال مشاع را درخواست کنند. تقسیم به اجبار به روش های ذیل امکان پذیر است:
-
تقسیم به افراز
تقسیم به افراز حالتی است که بتوان برای هریک از شرکا سهم مشخصی تعیین کرد و اصولاً در مالی که اجزا آن مساوی باشد صورت می گیرد.
-
تقسیم به تعدیل
تقسیم به تعدیل در جایی صورت می گیرد که برخلاف افراز، مال مورد نظر اجزای یکسانی ندارد. این نوع تقسیم بر اساس مساحت صورت نمی گیرد بلکه اساسا ارزش مال مناط اعتبار است.
-
تقسیم به رد
یکی دیگر از روش های تقسیم ملک مشاع، تقسیم به رد می باشد. یعنی زمانی که ملک قابل افراز و تعدیل نباشد و برخی از شرکاء مالی که دریافت کرده اند ارزش بیشتری داشته باشد وبرخی دیگر مالی دریافت نموده اند که از لحاظ قیمت ارزش کمتری دارد و این نقیصه باید جبران شود.
-
تقسیم از طریق فروش ملک مشاع و تقسیم ثمن آن بین شرکاء
زمانی که هیچ یک از روش های مذکور امکان پذیر نباشد، چاره ای جز فروش ملک مشاع و تقسیم وجوه حاصل از فروش بین شرکاء به نسبت سهم الشرکه باقی نمی ماند.
تفاوت تفکیک، افراز و تقسیم ملک مشاع
در خصوص جدا کردن سهم شرکاء از مال مشاع، اصطلاحاتی مانند تفکیک، افراز و تقسیم به کار برده می شود که شاید در ابتدا این اصطلاحات یکسان به نظر برسد اما تفاوت های اساسی با یکدیگر دارند که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
- تفکیک به معنای قسمت کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر است که ممکن است مالک کل ملک، یک نفر باشد یا بین چند نفر مشاع باشد. اگر ملک مشاع باشد پس از تفکیک حالت اشاعه از بین نمی رود. تفکیک معمولا از طریق اداره ثبت انجام می شود و دادگاه دخالتی ندارد.
- افراز ملک مشاع یعنی جدا نمودن سهم شریک در مال غیرمنقول است و این عمل شامل مال منقول نمی شود و به طور معمول در صلاحیت اداره ثبت می باشد مگر در موارد استثنائی. در این مورد حالت اشاعه از بین می رود و هر یک از مالکان مفروزا مالک حصه خود می شوند.
- تقسیم مال مشاع به معنای جداسازی سهام شرکاء در مال مشاع می باشد که شامل مال منقول و غیرمنقول می شود و به طور معمول در صلاحیت دادگاه است مگر اینکه طرفین خود توافق نمایند.
ملک مشاع چگونه تقسیم می شود؟
تقاضای تقسیم ملک مشاع از مراجع ذیل امکان پذیر است:
تقسیم ملک مشاع از طریق توافق
اصولا تقسیم ملک مشاع بین مالکان با توافق و تراضی صورت می گیرد بدون این که نیازمند مراجعه به مرجع خاصی باشد اما در فرضی که بین شرکا توافق برای تقسیم زمین مشاع صورت نگیرد، در وهله اول اداره ثبت اسناد و املاک و در برخی موارد دادگاه عمومی صالح به رسیدگی به تقاضای تقسیم مال مشاع هستند.
تقسیم ملک مشاع از طریق اداره ثبت اسناد و املاک
تقسیم ملک مشاع که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است و دارای سابقه ثبتی باشد، از طریق اداراه ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک صورت می گیرد.
تقسیم ملک مشاع از طریق دادگاه
تقسیم ملک مشاع از طریق دادگاه روشی است که در مورد املاک بدون سابقه ثبتی یا ملکی که اداره ثبت اعلام کند قابل افراز نیست یا ملکی که یکی از شرکای آن غایب یا محجور باشد صورت می گیرد.
نحوه تقسیم ملک مشاع از طریق دادگاه
برای طرح دعوای تقسیم ملک مشاع در دادگاه باید شرایط ذیل وجود داشته باشد:
- احراز مالکیت مشاعی
- درخواست یک یا چند نفر از مالکین مشاعی مبنی بر تقسیم ملک
- ملک مشاع دارای سابقه ثبتی نباشد. مگر اینکه ملک قابل افراز نباشد یا بین شرکاء محجور و غایب باشد یا افراز بابت تقسیم ترکه باشد.
- تقسیم باعث ضرر نشود و اگر موجب ضرر گردد، متضرر راضی به تقسیم باشد.
- تقسیم باعث از مالیت افتادن مال مشترک نشود.
چنانچه قصد طرح دعوای تقسیم مال مشاع از طریق دادگاه را دارید بهتر است با وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نمائید تا بهترین و سریع ترین راهکار را به شما ارائه نماید.
برای ثبت درخواست مشاوره حقوقی با وکیل متخصص، فرم زیر را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
تقسیم مال مشاع در صلاحیت کدام دادگاه است؟
مرجع صالح رسیدگی دعوای تقسیم ملک مشاع، نسبت به املاکی که دارای سابقه ثبتی باشند اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک می باشد. اگر ملک مشاع دارای سابقه ثبتی نباشد یا قابل افراز نباشد یا یکی از شرکاء غایب یا محجور باشد، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی دارد.
در صورتی که تقسیم مربوط به تقسیم ترکه باشد، بر اساس ماده ۲۰ قانون آئین دادرسی مدنی و رای وحدت رویه شماره ۷۱۹ مورخ ۲۰/۲/۱۳۹۰، دادگاه آخرین محل اقامت متوفی صالح به رسیدگی است.
تقسیم مال مشاع مالی است یا غیر مالی؟
دعوای تقسیم ملک مشاع، اگر اختلاف در مالکیت باشد، در زمره دعاوی مالی قرار می گیرد که هزینه بر اساس ارزش منطقه ای محاسبه می شود. اما اگر اختلاف در مالکیت نباشد، چون دعوا ترافعی نیست در شما دعاوی غیر مالی قرار می گیرد.
نحوه رسیدگی به دعوای تقسیم ملک مشاع
اگر توافق بین مالکین ممکن نباشد، هر یک از مالکین میتواند دادخواستی به دادگاه ارائه دهد و درخواست تقسیم ملک مشاع را مطرح کند.
دادگاه پس از دریافت دادخواست، و قبل از تعیین وقت رسیدگی، آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ثبت استعلام می کند. دادگاه ممکن است موضوع را به یک کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد تا امکان پذیری تقسیم ملک را بررسی کند.
کارشناس موظف است که بررسی کند آیا ملک قابل تقسیم به صورت افراز (تقسیم فیزیکی) است یا خیر.
اگر ملک قابل افراز باشد، دادگاه حکم به تقسیم فیزیکی ملک میدهد و نقشه تقسیم توسط کارشناس تهیه میشود. اگر ملک غیرقابل افراز باشد (به دلیل ویژگیهای فیزیکی یا قانونی ملک)، دادگاه ممکن است حکم به فروش ملک مشاع بدهد و پس از فروش، درآمد حاصل را بین مالکین تقسیم کند.
پس از صدور حکم و قطعیت آن، مراحل اجرایی تقسیم یا فروش ملک انجام میشود. در صورت نیاز به فروش ملک، معمولاً فروش از طریق مزایده صورت میگیرد.
پس از فروش ملک، درآمد حاصل بر اساس سهم هر یک از مالکین بین آن ها تقسیم میشود.
رسیدگی به دعوای تقسیم ملک مشاع میتواند فرآیندی زمان بر و پیچیده باشد، بنابراین بهتر است که مالکین پیش از هرگونه اقدامی با وکیل دعاوی ملکی و یا وکیل متخصص در امور ثبتی مشاوره نمایند.
تقسیم مال مشاع فاقد سند رسمی
در صورتی که مالی دارای سند رسمی نباشد در ابتدا باید مالکیت خواهان محرز شود. لذا باید اثبات مالکیت مشاعی هم همزمان مطرح شود.
تقسیم مال مشاع دارای سند رسمی
در صورتی که مال یا ملک مشاع دارای سند رسمی باشد مالکیت خواهان محرز بوده و نیازی به اثبات آن نمی باشد. در این حالت صرفا ارائه سند مالکیت که نشان دهنده میزان سهم خواهان در مال مشاعی است کفایت می کند.
تقسیم مال مشاع محجور
طبق ماده ۳۲۱ قانون امور حسبی، در صورتی که یکی از شرکاء مال مشاع، محجور یا غایب باشد، برای غائب و محجور امین یا قیم معین و پس از آن تقسیم به عمل میآید. بنابراین وجود شریک محجور در میان شرکاء، مانع تقسیم مال مشاع نیست.
تقسیم ملک مشاع کشاورزی
در تقسیم ملک مشاع کشاورزی باید قواعد مربوط به مقررات قانون جلوگیری از خرد شده اراضی کشاورزی رعایت شود. طبق ماده ۲ این قانون، تفکیک و افراز اراضی کشاورزی به قطعات کوچک تر از نصاب ممنوع بوده و برای این اراضی صرفا می توان درخواست صدور سند مشاعی را نمود.
نحوه اعتراض به تقسیم ملک مشاع
چنانچه مراجع مذکور در فرآیند رسیدگی به درخواست تقسیم ملک مشاع خلاف قوانین عمل نمایند ذینفع، حق اعتراض به تصمیم مرجع مربوطه را خواهد داشت. با توجه به احکام متفاوت اعتراض به این تصمیمات، هرکدام به صورت جداگانه تشریح می شوند.
اعتراض به تقسیم ملک مشاع در واحد ثبتی
تصمیم واحد ثبتی در خصوص قابل افراز یا غیر قابل افراز بودن ملک مشاعی ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ به مالکین، قابل اعتراض در دادگاه صالح یعنی دادگاه عمومی حقوقی شهرستانی که ملک در حوزه ی آن واقع است، می باشد.
برخی از محاکم، اعتراض به تصمیم واحد ثبتی را صرفا در مواقعی می پذیرند که ملک از سوی واحد ثبتی غیر قابل افراز تشخیص داده شود و در صورتی که ملک قابل افراز تشخیص داده شود، اعتراض به تصمیم واحد ثبتی را نمی پذیرند. این در حالی است که طبق نص قانون دادگاه در خصوص قابلیت افراز یا عدم افراز ملک رسیدگی می نماید.
حکم دادگاه که با توجه به اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، در خصوص افراز یا عدم افراز صادر می شود، اعلامی بوده و نیاز به صدور اجرائیه نخواهد داشت. این حکم قابل تجدید نظر در دادگاه های تجدید نظر مرکز استان بوده و غیر قابل فرجام می باشد.
پس از قطعیت رای مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک، با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه، از طریق اجرای احکام مدنی ملک فروخته می شود.
اعتراض به رای دادگاه در خصوص تقسیم ملک مشاع
همان گونه که بیان شد در مواردی دادگاه محل وقوع ملک به درخواست افراز رسیدگی می نماید. حال زمانی که دادگاه رای به قابل افراز بودن یا نبودن صادر کند، این تصمیم قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر است. در واقع اعتراض به رای دادگاه در خصوص تقسیم ملک مشاع تابع عمومات آیین دادرسی بوده و مهلت اعتراض به آن ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ می باشد.
ابطال تقسیم ملک مشاع
ابطال تقسیم ملک مشاع به معنای لغو یا بیاعتبار کردن تقسیم نامهای است که قبلاً بین مالکین ملک مشاع تنظیم شده است. این فرآیند ممکن است به دلایل مختلفی صورت گیرد، از جمله اشتباهات در تقسیم، تقلب، یا عدم رعایت قوانین و مقررات مربوطه.
ابطال تقسیم ملک مشاع میتواند فرآیند پیچیدهای باشد و نیاز به درک دقیق از قوانین و مقررات مربوطه دارد. مشاوره حقوقی با وکیل ملکی میتواند به مالکین کمک کند تا بهترین راهحل را برای حل اختلافات خود پیدا کنند.
در چه مواردی تقسیم مال مشاع ممنوع است؟
در برخی موارد بنا به حکم قانون یا قرارداد یا شرع تقسیم مال مشاع ممنوع می باشد و حتی با توافق ذینفعان نیز امکان تقسیم ملک مشاع وجود ندارد این موارد عبارتند از:
- اسقاط حق درخواست تقسیم ملک مشاع ضمن قرارداد
- اسقاط حق درخواست تقسیم ملک مشاع طی تعهد(سند اقرار یا تعهد مالی)
- به حکم دادگاه
- تقسیم مال موقوفه بین موقوف علیهم
- وجود سند معارض نسبت به ملک تا رفع تعارض
تقسیم سرقفلی مشاعی چگونه انجام می شود؟
تقسیم سرقفلی مشاعی در صورتی که مستاجر حق انتقال داشته باشد، منع قانونی ندارد. اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره۱۲۴۶/۱۴۰۱/۷ مورخ ۳۰/۳/۱۴۰۲ مقرر نموده:
اولا، مزایده تمام یا قسمتی مشاعی از سرقفلی با رعایت حقوق مالک بلامانع است و در مزایده آن باید مقررات مربوط به فروش اموال غیرمنقول و از جمله ماده ۵۱ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ رعایت شود. ثانیا، در فرض سوال که محکوم علیه به عنوان یکی از ورثه، مالک سهم مشاعی از سرقفلی است، وفق ماده ۵۸۳ قانون مدنی صرف فروش و مزایده سهم مشاعی وی مستلزم موافقت دیگر وراث و صاحبان سهم مشاعی سرقفلی نیست و امر مزایده با رعایت ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ و نیز مواد ۸۶۸ و ۸۷۱ قانون مدنی صورت می گیرد.
آیا تقسیم نامه عادی ملک مشاع اعتبار دارد؟
تقسیم نامه عادی بین طرفین دارای اعتبار است اما قابل استناد و ارائه به اداره ثبت نمی باشد و برای این منظور باید با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، به آن رسمیت بخشید. اگر برخی از شرکاء در دفترخانه حضور نیابند، ذینفع می تواند دادخواست الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی را به دادگاه ارائه کند.
تقسیم ملک مشاع یکی از دعاوی ملکی می باشد که به علت پیچیدگی های خاص نیازمند داشتن دانش حقوق ملکی و تسلط بر قوانین و مقررات مروبط به این حوزه می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در این زمینه و با بهره گیری از وکلای متبحر و با تجربه، آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی به شما عزیزان می باشد.
سوالات متداول
ملک مشاع چگونه تقسیم می شود؟
تقسیم یا افراز ملک مشاع با تقدیم درخواست افراز ملک مشاع به اداره ثبت یا دادگاه (حسب مورد) صورت می گیرد.
آیا تقسیم نامه عادی ملک مشاع بین شرکا قابل استناد است؟
تقسیم نامه ای که شرکا بین خود برای افراز ملک تنظیم می نمایند تا زمانی که فساد آن ثابت نگردیده معتبر و قابل استناد است.
مهلت اعتراض به قابل افراز بودن یا نبودن ملک مشاع چند روز است؟
بسته به مرجع رسیدگی کننده مهلت اعتراض متفاوت است. این مهلت در دادگاه بیست روز و در اداره ثبت ده روز از تاریخ ابلاغ می باشد.
آیا برای تقسیم ملک مشاع نیاز به رضایت تمامی مالکان است؟
بله، در حالت ایده آل، توافق همه مالکین برای تقسیم ملک لازم است. اما در صورت عدم توافق، هر یک از مالکین میتواند از طریق دادگاه درخواست تقسیم کند.
خیلی ممنون عالیه
سپاس از حسن توجه شما.
سلام
زمینی باغی (کشاورزی) داریم دارای سند تک برگ به صورت ۳ دانگ و۲ دانگ و ۱ دانگ مشاع که به مقدار سهم هریک تقسیم کردیم خانه ای قدیمی در زمین هست که در تقسیم یندی قطعه ۲ دانگ قرار گرفته ولی مالک ۳ دانگ میخواهد از آن خانه هم سهم ببرد لطفا نسبت به تقسیم آن راهنمائی کنید. سپاس.
با سلام. برای تقسیم نیاز به کارشناسی می باشد و در صلاحیت ما نیست.
تقریبا ۶ یا ۷ سال پیش وراث پدربزرگم به صورت توافقی که یکیشون پدر اینجانب میباشد اقدام تقسیم ترکه کردن ولی یکی از وراث در این تقسیم حاضر نشد و بعد از یک سال بدون امضا و دریافت تقسیم نامه خود به سهمهای مشخص شده خودش اعم از زمین باغ و باغچه که طبق همون تقسیم نامه مشخص شده بود صاحب شد و حتی در بعضی از سهمهای خود تغییراتی انجام داده و هزینه کرده است. در یکی از سهمها منزل پدربزرگ اینجانب میباشد و طبق تقسیم نامه عرصه آن سهم ارثی پدر و اعیان آن به اندازه ۷ سهم از ۹ سهم به پدرم واگذار شده و ۲ سهم مطلق به عموی اینجانب میباشد که در تقسیم توافقی حضور نداشته و اکنون دو سهم از اعیان را به هیچ وجه واگذار نمیکند! قابل ذکر است که منزل یاد شده با قدمت تقریبا ۳۰ سال در روستا واقع میباشد و همچنین قسمتی از اعیان و عرصه ساختمان که سهم یکی از عمهها بوده از ایشان خریداری شده است!
یکبار اقدام به شکایت از جانب ما تحت عنوان تقسیم ترکه صورت گرفت که توسط شعبه ایراد گرفته شد و بعد از ثبت لایحه جهت تغییر عنوان شکایت به تقسیم مال مشاع، شعبه به این ایراد گرفت که چیزی که نشان دهنده مشاع بودن ساختمان بین ما و خوانده باشه وجود نداره!
گرچه بهتر است از طریق وکیل دادگستری اقدام بفرمایید ولی با توجه به وقوع تقسیم شما میبایست بدوا تنفیذ و اثبات صحت و وقوع تقسیم را از دادگاه مطالبه و متعاقبا تقسیم مال مشاع را خواستار شوید.