ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی

ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی یکی از دعاوی ثبتی است که از سوی بدهکار یا اشخاص ثالث مطرح می گردد. طبق ماده ۱۵۵ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا عملیات اجرایی با تنظیم و امضای سند انتقال اجرایی اموال غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی خاتمه می یابد.

با توجه به ختم عملیات اجرایی در زمان تنظیم سند انتقال اجرایی ثبتی، به شکایت اشخاص نسبت به عملیات اجرایی ترتیب اثر داده نمی شود و باید در دادگاه های عمومی حقوقی نسبت به طرح دعوای ابطال سند انتقال اجرایی اقدام شود.

دعوای ابطال سند انتقال اجرایی باید با دعوای ابطال مزایده ثبتی همزمان مطرح شود. ابطال مزایده بعد از انتقال سند با طرح دعوای ابطال مزایده و ابطال سند انتقال اجرایی به صورت توامان در دادگاه های عمومی حقوقی امکان پذیر است. چنانچه پس از تنظیم سند انتقال اجرایی مال به شخص یا اشخاص دیگری منتقل شده باشد، همزمان با طرح دعوای ابطال سند انتقال اجرایی، ابطال اسناد راجع به نقل و انتقال بعدی را نیز باید مطرح نمود. ابطال سند انتقال اجرایی بنا به جهات و علل متعددی مطرح می شود که در این مقاله هر یک از این جهات را بررسی خواهیم نمود.

سند انتقال اجرایی چیست؟

سند انتقال اجرایی به سندی رسمی گفته می شود که در اجرای حکم یا دستور مقام ذی صلاح قانونی اعم از واحد اجرای احکام دادگستری و یا اجرائیات ادارات ثبت که طبق قوانین و مقررات در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود و موجب انتقال ملک از مالک آن به ذی نفع اعم از محکوم علیه، بستانکار و یا برنده مزایده می گردد.

تنظیم سند انتقال اجرایی از جمله موارد مصرح در قانون می باشد که موجب ختم عملیات اجرایی می شود. مگر اینکه مال از طریق مزایده به شخص ثالث فروخته شود که در این صورت، ختم عملیات اجرایی، تاریخ تنظیم صورت مجلس مزایده خواهد بود.

سند انتقال اجرایی ممکن است به موجب حکم دادگاه و یا اجرائیه صادره از سوی واحد اجرائیات اداره ثبت اسناد و املاک باشد، که به منظور اجرای مفاد اسناد ذمه ای و وثیقه ای و رهنی به تقاضای طلبکار صادر می شود. سند انتقال اجرایی که در راستای اجرای احکام لازم الاجرای دادگاه ها صادر می شود تابع قانون اجرای احکام مدنی است و مواردی که موجب ابطال سند انتقال اجرایی دادگاه می شود در این قانون مورد پیش بینی قرار گرفته است.

مراحل تنظیم سند انتقال اجرایی

در ماده ۱۴۰ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۳۸۷ مقرر گردیده، چنانچه مال مورد مزایده غیرمنقول باشد، پس از انجام مزایده باید اجراء ظرف ۴۸ ساعت پرونده را فهرست و منگنه کرده و همراه با پیوست گزارش برای صدور سند انتقال اجرایی نزد رئیس ثبت بفرستد.

اجرای ثبت نسبت به معرفی دفتر اسناد رسمی اقدام و دفترخانه مربوطه، استعلام های لازم جهت انتقال اجرایی را انجام می دهد. پس از اخذ استعلامات و تحویل مدارک، طرفین باید در روز اعلام شده از سوی دفترخانه برای امضای سند در دفتر خانه حضور یابند. هرگاه بدهکار برای امضای سند انتقال حاضر نشود، اداره ثبت محل مطابق اعلام، به نمایندگی از طرف بدهکار سند انتقال اجرایی را امضا خواهد کرد و مطابق مقررات در دفتر اسناد رسمی و دفتر املاک ثبت خواهد شد.

هم چنین آئین نامه مزبور در خصوص تنظیم سند انتقال اجرایی اموال منقول پیش بینی نموده است، اموال منقول پس از وصول حق الاجراء و حق مزایده بلافاصله در جلسه مزایده تحویل خریدار شده و یک نسخه از صورت مجلس مزایده به وی تسلیم می شود و اگر قانونا سند انتقال اجرایی برای مال منقول لازم باشد پیش نویس سند انتقال تهیه می شود.

انتقال اجرایی ملک بازداشت شده

انتقال اجرایی ملک بازداشت شده امکان پذیر نمی باشد. طبق قانون،  نقل و انتقال املاک بازداشت شده ممنوع و بلا اثر است. مگر آنکه، ذی نفع بازداشت به این امر رضایت بدهد. بنابراین اگر در هنگام تنظیم سند انتقال اجرایی، کشف شود که ملک موضوع سند پیشتر بازداشت شده است، تنظیم سند انتقال اجرایی میسر نخواهد بود.

چنانچه ملک موضوع سند انتقال اجرایی بعد از بازداشت توسط اشخاص دیگری به شرط وجود مازاد بازداشت گردد، ایشان می توانند مطالبات خود را از محل فروش مازاد استیفا کنند. در فرضی که مازادی وجود نداشته باشد، بازداشت کنندگان بعدی حقی ندارند.

جهات ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی

ابطال سند انتقال اجرایی بنا به جهات و علل مختلفی مطرح می شود. به حکم ماده ۱۷۲ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، پس از تنظیم و امضاء صورت مجلس مزایده، شکایت از عمل اجراء از کسی مسموع نیست. این امر مانع از آن نمی‌شود که هرگاه قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل، عمل اجراء را مخالف قانون تشخیص دهد، رأی بر تجدید عمل اجرایی داده و رأی صادره برابر ماده ۱۶۹ این آئین نامه به اشخاص ذی نفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیأت نظارت است.

از جمله جهات ابطال سند انتقال اجرایی می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

• ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی به جهت باطل بودن اجرائیه

طبق ماده ۱ قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲، هرکس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته، یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجرای سند رسمی داشته باشد می تواند دعوای ابطال اجرائیه را مطرح نماید. چنانچه شخصی دستور اجرا را مخالف قانون بداند و عملیات اجرایی منتهی به تنظیم سند انتقال اجرایی شده باشد، باید دعوای ابطال اجرائیه ثبتی و ابطال سند انتقال اجرایی توامان مطرح شود.

• ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی به جهت باطل بودن مزایده

چنانچه تشریفات مزایده رعایت نشده باشد یا شخص ثالثی ادعای حقی نسبت به مال مورد مزایده نماید، می تواند دعوای ابطال مزایده را مطرح نماید. طبق ماده ۱۷۲ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء، پس از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده شکایت از عمل اجرا از کسی مسموع نیست. این امر مانع از آن نمی شود که هرگاه قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل عمل اجراء را مخالف قانون تشخیص دهد رای بر تجدید عمل اجرایی خواهد داد. بنابراین رسیدگی به دعوای ابطال مزایده پس از انتقال سند، در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی بوده و باید با دعوای ابطال سند انتقال اجرایی به صورت توامان طرح شود.

دادخواست ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی

دادخواست ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی از سوی بدهکار یا شخص ثالث به عنوان خواهان ارائه می شود. خوانده در دعوای ابطال سند انتقال اجرایی، طلبکار پرونده ثبتی و برنده مزایده می باشند. چنانچه سند انتقال اجرایی به نام اشخاص دیگری صادر شده باشد، باید ایشان نیز خوانده دعوا قرار گیرد، در غیر اینصورت قرار عدم استماع دعوا صادر می گردد.

دعوای ابطال سند انتقال اجرایی به تنهایی قابلیت استماع ندارد و لزوما باید با خواسته های هم چون ابطال اجرائیه و یا ابطال مزایده مطرح شود. چنانچه پس از تنظیم سند انتقال اجرایی، ملک موضوع دعوا به اشخاص دیگری منتقل شده باشد، باید ابطال کلیه اسناد مربوط به نقل و انتقالات بعدی نیز از دادگاه درخواست شود.

در خصوص اینکه دعوای ابطال سند انتقال اجرایی مالی می باشد یا غیرمالی، باید گفت دعوای ابطال سند انتقال اجرایی، دعوای مالی قابل تقویم می باشد.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی

برای تعیین مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی، خواسته های مرتبط با این دعوا ملاک عمل می باشد. چنانچه دعوای ابطال سند انتقال اجرایی با دعوای ابطال اجرائیه مطرح شود، دادگاه محل وقوع دفترخانه ای که اجرائیه را صادر نموده، صالح به رسیدگی می باشد. چنانچه دعوای ابطال سند انتقال اجرائی با دعوای ابطال مزایده مطرح شود، دادگاه محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی را دارد.

وضعیت سند رسمی مالکیت پس از ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی

اگر بر مبنای سند انتقال اجرایی ثبتی، سند رسمی مالکیت تنظیم و صادر شده باشد و حکم قطعی از سوی دادگاه مبنی بر ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی صادر شود، سند رسمی مالکیت مزبور نیز باطل خواهد شد. حتی اگر خواهان ابطال سند رسمی مالکیت را در دادخواست خود قید نکرده باشد.

سخن پایانی

ابطال سند انتقال اجرایی یکی از دعاوی ثبتی می باشد که دارای پیچیدگی های فراوانی است. اقامه دعوای ابطال سند انتقال اجرایی مستلزم دانش حقوقی ثبتی و تخصص و تجربه در این زمینه می باشد. به همین دلیل داشتن وکیل متخصص در دعاوی ثبتی از جمله ابطال سند انتقال اجرایی می تواند شما را در رسیدن به نتیجه مطلوب یاری نماید. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه دعاوی ثبتی و بهره گیری از وکلای متخصص و با تجربه در این زمینه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.