بنا بر اصل تسلیط، تنها مالک و ماذون از قبل او حق تصرف در مال را خواهد داشت و مال هیچ کس را نمی توان به اجبار از ید او خارج کرد؛ مگر به حکم قانون. یکی از مواردی که می تواند جایگزین اراده مالک شده و موجب نقل و انتقال مال شود، حکم لازم الاجرای محاکم قانونی است. بنابراین در مواردی که مال اشخاص در اداره اجرای ثبت یا اجرای احکام دادگستری از طریق مزایده به فروش می رود، حکم دادگاه یا اجرائیه صادره از اداره ثبت جایگزین اراده مالک می شود و به چنین انتقالی، انتقال اجرایی می گویند. با توجه به لزوم ثبت نقل و انتقالات راجع به اموال غیر منقول، انتقال اجرایی این اموال منجر به صدور سند انتقال اجرایی می شود که باید طبق ضوابط و مقررات حاکم بر این حوزه تنظیم و صادر شود. عدم رعایت مقررات در این مورد می تواند موجبات ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی را فراهم آورد.
موارد صدور سند انتقال اجرایی
در مواردی که وجود یک تعهد یا الزام قانونی منجر به انتقال ملکی شود، سند انتقالی که به این منظور تنظیم می شود، سند انتقال اجرایی نام دارد. الزام قانونی که منجر به صدور سند انتقال اجرایی می شود ممکن است حکم دادگاه باشد یا اجرائیه صادره از سوی اداره ثبت اسناد و املاک که به منظور اجرای مفاد اسناد ذمه ای و وثیقه ای به تقاضای طلبکار صادر می شود. سند انتقال اجرایی که در راستای اجرای احکام لازم الاجرای دادگاه ها صادر می شود تابع قانون اجرای احکام مدنی است و مواردی که موجب ابطال سند انتقال اجرایی دادگاه ها می شود در این قانون مورد بررسی قرار گرفته است.
صدور سند انتقال اجرایی راجع به املاک بازداشت شده
نقل و انتقال املاک بازداشت شده ممنوع و بلا اثر است؛ مگر آنکه که ذی نفع بازداشت به این امر رضایت بدهد. بنابراین اگر در هنگام تنظیم سند انتقال اجرایی کشف شود که ملک موضوع سند پیشتر بازداشت شده، تنظیم سند انتقال اجرایی میسر نخواهد بود.
چنانچه ملک موضوع سند انتقال اجرایی بعد از بازداشت توسط ذی نفع این سند، توسط اشخاص دیگری بازداشت شده باشد، به شرط وجود مازاد، مرتهن یا مرتهنین بعدی می توانند مطالبات خود را از محل فروش مازاد استیفا کنند. در فرضی که مازادی وجود نداشته باشد، بازداشت کنندگان بعدی حقی ندارند و باید سایر اموال بدهکار را بازداشت کنند.
شرایط ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی
به حکم ماده 172 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، پس از تنظیم و امضاء صورت مجلس مزایده، شکایت از عمل اجراء از کسی مسموع نیست. این امر مانع از آن نمی‌شود که هرگاه قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل، عمل اجراء را مخالف قانون تشخیص دهد، رأی بر تجدید عمل اجرایی داده و رأی صادره برابر ماده 169 این آئین نامه به اشخاص ذی نفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیأت نظارت است.
مستفاد از ماده فوق الذکر این است که تا پیش از تنظیم و امضا صورت مجلس مزایده، اگر نظر رئیس ثبت محل بر این باشد که عملیات اجرایی صورت گرفته فاقد وجاهت قانونی است، رای بر تجدید عملیات صادر می نماید. این نظر ظرف ده روز پس از ابلاغ به اشخاص ذی نفع قابل اعتراض و رسیدگی مجدد در هیات نظارت است. رای صادره از سوی هیات نظارت اصولا قطعی و غیر قابل اعتراض است؛ مگر در موارد ذیل:
- هرگاه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت، اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص، تزاحم و تعارض باشد.
- در صورت وجود تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً؛ خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن.
- هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن‌ها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید.
بنابراین شکایت از عملیات اجرایی در اداره ثبت به منظور ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی تنها تا زمانی قابل استماع است که صورت مجلس مزایده امضا و تنظیم نشده باشد و پس از این تاریخ شکایت از عملیات اجرایی قابلیت استماع ندارد.
پس از این موعد ذی نفع می تواند ضمن تنظیم و تقدیم دادخواست، ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی را از دادگاه بخواهد. خواهان در این دعوا باید ابطال اجرائیه ثبتی و عملیات اجرایی که مقدمه تنظیم و صدور سند انتقال اجرایی بوده را نیز تقاضا نماید. در غیر این صورت دعوای مطروحه با قرار عدم استماع دعوا روبرو خواهد شد.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی
دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی را دارد.
وضعیت سند رسمی مالکیت پس از ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی
اگر بر مبنای سند انتقال اجرایی ثبتی، سند رسمی مالکیت تنظیم و صادر شده باشد و حکم قطعی از سوی دادگاه مبنی بر ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی صادر شود، سند رسمی مزبور نیز باطل خواهد شد؛ حتی اگر خواهان ابطال سند رسمی مالکیت را در دادخواست خود قید نکرده باشد.
24 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید
خیلی خوب
اگر سند انتقال اجرایی از نظر انطباق با قوانین دارای اشکال باشد ، مثلا در مواردی تا قبل از سال ۱۳۸۷ بر اساس ماده ۳۴ و۳۴ مکرر قانون‌ثبت بعضا بدون برگزاری مزایده حسب درخواست مرتهن مورد رهن به بستانکار واگذار می شد و شورای نگهبان عمل به ماده ۳۴ را غیر شرعی اعلام کرد ، حال اگر سند انتقال اجرایی به استناد ماده ۳۴ قانون ثبت تنظیم شده باشد ایا می توان به استناد بند ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت درخواست ابطال این سند انتقال اجرایی را از هیات نظارت خواست ؟ چون این سند انتقال اجرایی در واقع مغایر با قانون تنظیم شده و هر سندی که مغایر با قانون تنظیم شده باشد هیات نظارت موظف به رسیدگی می باشد چه در فرایند عملیات اجرایی تنظیم شده باشد و چه در خارج از عملیات اجرا
باسلام. چنانچه عملیات اجرایی خاتمه پیدا نکند هر گونه شکایت نسبت به عملیات اجرا در صلاحیت دادگاه می باشد. و ابطال سند انتقال اجرایی دعوایی است که باید در دادگاه مطرح شود.
سلام ما قصد خرید منزلی داریم که در سند صاحب خوانده خوشته شده این انتقال قطعی توسط دفترخانه استاد رسمی و سند از نوع انتقال اجرایی می‌باشد. میشه توضیح بدید معنی این نوع انتقال من متوجه نشدم. یعنی ما به مشکل میخوریم ؟
سلام یعنی سند مالکیت از طریق اجرای احکام دادگاه یا اجرائیات ثبت به شخص منتقل شده و فی النفسه اسناد مالکیت انتقال اجرایی مشکلی ندارند، لیکن هر زمان ممکن هست شخص یا اشخاصی که قبلا مالک رسمی آن بوده اند دعوای ابطال سند انتقال اجرایی را مطرح کنند
پیشنهاد این هست اگر این ملک امتیاز خاصی ندارد از خرید آن چشم پوشی کنید و یا اینکه جهت کشف فساد بعدی شرط وجه التزام بسیار سنگین در قرارداد قید کنید.
سلام من حکم ابطال سند انتقال اجرایی و الزام به انتقال سند را از دادگاه گرفتم و نامه اجرای احکام ان را نیز به اداره تبت بردم ولی برای این زمین سند تک برگ صادر شده چکار باید بکنم با تشکر
دعوای ابطال سند رسمی را نیز می بایست مطرح می نمودید
سلام
اجرائیه ثبتی به مبلغ 485 میلیون تومان توسط بانک صادر و بعد از برگزاری مزایده و عدم وجود خریدار ملک به بانک انتقال اجرائی شد (ارزش ملک بیش از دو برابر طلب بود ) . ما دادخواست ابطال اجرائیه ثبتی تقدیم کردیم و حکم به ابطال اجرائیه مازاد بر مبلغ 461 میلیون تومان صادر و قطعی شد . آیا اکنون به استناد این حکم (ابطال قسمتی از اجرائیه) میتوانیم دادخواست ابطال سند انتقال اجرائی را تقدیم کنیم ؟؟
سلام بله حتما
سلام. خدا قوت
همسر من به رحمت خدا رفتند و من خانه ای را که به نام ایشان بود بابت مهریه طلب کردم. بعد از انجام مزایده ما به التفاوت قیمت خانه و مهریه را هن به اداره ثبت پرداخت کردم الان از طرف اداره ثبت پیام “سند انتقال اجرایی ” اومده معنیش چی هست و من در این مرحله چه اقدامی لازم هست انجام بدم.
آیا سند به من منتقل خواهد شد و چقدر زمان میبرد؟
از لطف شما ممنونم
سلام سند به نام شما تنظیم شده هست
سلام مجدد. ببخشید پیام اداره ثبت دقیقا این بود:
” پیش نویس سند انتقال اجرایی تنظیم شد”
سلام خواهرم از بابت مهریه سهم الارث همسرش را توقیف و با شروع عملیات اجرایی پس از مزایده به خواهرم انتقال اجرایی شده و سند رسمی تک برگ صادر شده حال مادر شوهرش با ادعای اینکه 10 سال قبل پسرش سهم خود را به وی فروخته در خواست اثبات وقوع بیع و ابطال اجرائیه و مزایده داده و رای بدوی مبنی بر قبول دادخواست صادر شده لذا با عنایت به صدور سند تک برگی در تجدید نظر ایا میشه کاری کردد
سلام باید دادنامه صادره از دادگاه بدوی بررسی شود.
سلام. خسته نباشید. این جمله پایانی : (اگر بر مبنای سند انتقال اجرایی ثبتی، سند رسمی مالکیت تنظیم و صادر شده باشد و حکم قطعی از سوی دادگاه مبنی بر ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی صادر شود، سند رسمی مزبور نیز باطل خواهد شد؛ حتی اگر خواهان ابطال سند رسمی مالکیت را در دادخواست خود قید نکرده باشد.) براساس کدام یک از مواد قانونی است ؟ مگر این 2 موضوع (ابطال ممزایده ـ ابطال سند) 2 عنوان جداگانه نیست؟!
سلام متن صحیح می باشد
سلام روزتون بخیر دادگاه تجدید نظر طی حکمی که به نفع بنده است حکمی راکه قطعی شده بود را بی حقی طلقی کرده حال میتوانم با این حکم اسناد مشاعی را
که برای قسمتی از ملکم صادر شده بود
ابطال کنم وچگونه؟
با سلام. پاسخ به سوال شما نیاز به بررسی مدارک و آراء صادره می باشد. درصورت تمایل جهت اخذ وقت مشاوره با موسسه تماس حاصل نمائید.
با سلام و احترام
بنده سال گذشته یک آپارتمان که دارای سند انتقال اجرایی ثبتی بود را خریده‌ام و سند رسمی تک برگی دارم.
صاحب قبلی ملک این واحد را به عنوان مهریه از طریق اداره اجرایی اداره ثبت و با گذراندن تشریفات مقدماتی مانند ثبت در روزنامه و مزایده تصاحب کرده. البته در مزایده کسی شرکت نکرده و اون خانم با پرداخت نیم عشر دولتی و حق مزایده، ملک را به عنوان بخشی از طلب مهریه خود صاحب شده.
حال بعد از گذشت یکسال شوهر اون خانم اومده و میگه من اصلا از این انتقال خبر نداشته‌ام و چون بجز این واحد، دارایی دیگری نداشتم نباید این ملک به عنوان مهریه تصاحب میشد و میخاد از زنش شکایت کنه.
حالا آیا بنظر شما آیا دادگاه رای بهابطال سند انتقال اجرایی این ملک میده؟
و درصورت دادن این رای، تکلیف سند بنده و مبلغی که پارسال برای خرید به اون خانم دادم چی میشه؟ قیمت این ملک از پارسال تا الان حداقل ۵۰ درصد گران شده
درضمن بنده همون پارسال هنگام خرید، وام مسکن با اوراق هم گرفتم.
تمام زندگی من شده همین یک واحد آپارتمان
خدا خیرتون بده، لطفا راهنماییم کنید.
با سلام. چنانچه به ایشان هیچگونه ابلاغی نشده باشد و تشریفات عملیات اجرایی رعایت نشده باشد می تواند ابطال مزایده و ابطال سند انتقال اجرایی را از طریق دادگاه بخواهد.
چنانچه رای به نفع ایشان صادر شود و سند انتقال اجرایی باطل شود شما باید آپارتمان را تحویل وی دهید و می توانید مبلغ ثمن و در صورت وجود شرایطی خسارت کاهش ارزش ثمن را نیز مطالبه نمائید.
سلام، سند منزل ما در سال 95 طی یک مزایده و سند انتقال اجرایی به بانک واگذار شد اما بعد از چند سال طی بررسی مدارک متوجه تخلفاتی در عملیات اجرایی شدیم مثل عدم ارسال ابلاغیه به برخی از ورثه راهن و فاصله 10 ماهه بین تاریخ قطعیت ارزیابی تا برگزاری مزایده و عدم چاپ آگهی مزایده در روزنامه محلی، با این اوصاف آیا امکان طرح دعوی از طریق دادگاه وجود دارد یا خیر؟
ممنون از زحماتتون
با سلام. بله می توانید ابطال مزایده را از دادگاه بخواهید.
با سلام و عرض تشکر از آگاهی و راهنمایی ما وکالت کاری به سازنده جهت مراحل جواز و ساخت … داده ایم که بدلیل عدم تعهد به کار بعد یکسال عزل از وکالت کاری کردیم و مدتی درگیر مراحل دادگاه بودیم که متاسفانه دادگاه به ایشان درخصوص وکالت مجدد رای صادر کرده اند و اخطاریه – انتقال اجرایی مبنی بر تنظیم سند وکالت کاری ایشان و در صورت استنکاف از دادگاه برای امضاء تقاضای اعزام نماینده خواهد شد. به دلیل اینکه از سوی مراجع بالاتر در دست بررسی و پیگیری است و زمانی برای ابطال اخطاریه نداشته ایم مجبور به وکالت هستیم اما اگر بعد اینکه وکالت به ایشان دادیم و دو روز بعد آن وکالت را عزل کنیم چه مشکلاتی پیش رو داریم؟
با سلام. ایشان می تواند مجددا از طریق دادگاه اقدام و شما را ملزم به اعطای وکالت نماید.