ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی

بنا بر اصل تسلیط، تنها مالک و ماذون از قبل او حق تصرف در مال را خواهد داشت و مال هیچ کس را نمی توان به اجبار از ید او خارج کرد؛ مگر به حکم قانون. یکی از مواردی که می تواند جایگزین اراده مالک شده و موجب نقل و انتقال مال شود، حکم لازم الاجرای محاکم قانونی است. بنابراین در مواردی که مال اشخاص در اداره اجرای ثبت یا اجرای احکام دادگستری از طریق مزایده به فروش می رود، حکم دادگاه یا اجرائیه صادره از اداره ثبت جایگزین اراده مالک می شود و به چنین انتقالی، انتقال اجرایی می گویند. با توجه به لزوم ثبت نقل و انتقالات راجع به اموال غیر منقول، انتقال اجرایی این اموال منجر به صدور سند انتقال اجرایی می شود که باید طبق ضوابط و مقررات حاکم بر این حوزه تنظیم و صادر شود. عدم رعایت مقررات در این مورد می تواند موجبات ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی را فراهم آورد.

موارد صدور سند انتقال اجرایی

در مواردی که وجود یک تعهد یا الزام قانونی منجر به انتقال ملکی شود، سند انتقالی که به این منظور تنظیم می شود، سند انتقال اجرایی نام دارد. الزام قانونی که منجر به صدور سند انتقال اجرایی می شود ممکن است حکم دادگاه باشد یا اجرائیه صادره از سوی اداره ثبت اسناد و املاک که به منظور اجرای مفاد اسناد ذمه ای و وثیقه ای به تقاضای طلبکار صادر می شود. سند انتقال اجرایی که در راستای اجرای احکام لازم الاجرای دادگاه ها صادر می شود تابع قانون اجرای احکام مدنی است و مواردی که موجب ابطال سند انتقال اجرایی دادگاه ها می شود در این قانون مورد بررسی قرار گرفته است.

صدور سند انتقال اجرایی راجع به املاک بازداشت شده

نقل و انتقال املاک بازداشت شده ممنوع و بلا اثر است؛ مگر آنکه که ذی نفع بازداشت به این امر رضایت بدهد. بنابراین اگر در هنگام تنظیم سند انتقال اجرایی کشف شود که ملک موضوع سند پیشتر بازداشت شده، تنظیم سند انتقال اجرایی میسر نخواهد بود.

چنانچه ملک موضوع سند انتقال اجرایی بعد از بازداشت توسط ذی نفع این سند، توسط اشخاص دیگری بازداشت شده باشد، به شرط وجود مازاد، مرتهن یا مرتهنین بعدی می توانند مطالبات خود را از محل فروش مازاد استیفا کنند. در فرضی که مازادی وجود نداشته باشد، بازداشت کنندگان بعدی حقی ندارند و باید سایر اموال بدهکار را بازداشت کنند.

شرایط ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی

به حکم ماده 172 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، پس از تنظیم و امضاء صورت مجلس مزایده، شکایت از عمل اجراء از کسی مسموع نیست. این امر مانع از آن نمی‌شود که هرگاه قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل، عمل اجراء را مخالف قانون تشخیص دهد، رأی بر تجدید عمل اجرایی داده و رأی صادره برابر ماده 169 این آئین نامه به اشخاص ذی نفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیأت نظارت است.

مستفاد از ماده فوق الذکر این است که تا پیش از تنظیم و امضا صورت مجلس مزایده، اگر نظر رئیس ثبت محل بر این باشد که عملیات اجرایی صورت گرفته فاقد وجاهت قانونی است، رای بر تجدید عملیات صادر می نماید. این نظر ظرف ده روز پس از ابلاغ به اشخاص ذی نفع قابل اعتراض و رسیدگی مجدد در هیات نظارت است. رای صادره از سوی هیات نظارت اصولا قطعی و غیر قابل اعتراض است؛ مگر در موارد ذیل:

• هر‌گاه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت، اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص، تزاحم و تعارض باشد.
• در صورت وجود تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً؛ خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن.
• هر‌گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن‌ها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید.

بنابراین شکایت از عملیات اجرایی در اداره ثبت به منظور ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی تنها تا زمانی قابل استماع است که صورت مجلس مزایده امضا و تنظیم نشده باشد و پس از این تاریخ شکایت از عملیات اجرایی قابلیت استماع ندارد.

پس از این موعد ذی نفع می تواند ضمن تنظیم و تقدیم دادخواست، ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی را از دادگاه بخواهد. خواهان در این دعوا باید ابطال اجرائیه ثبتی و عملیات اجرایی که مقدمه تنظیم و صدور سند انتقال اجرایی بوده را نیز تقاضا نماید. در غیر این صورت دعوای مطروحه با قرار عدم استماع دعوا روبرو خواهد شد.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی

دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی را دارد.

وضعیت سند رسمی مالکیت پس از ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی

اگر بر مبنای سند انتقال اجرایی ثبتی، سند رسمی مالکیت تنظیم و صادر شده باشد و حکم قطعی از سوی دادگاه مبنی بر ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی صادر شود، سند رسمی مزبور نیز باطل خواهد شد؛ حتی اگر خواهان ابطال سند رسمی مالکیت را در دادخواست خود قید نکرده باشد.