ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی یکی از دعاوی ثبتی است که از سوی بدهکار یا اشخاص ثالث مطرح می گردد. طبق ماده ۱۵۵ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا عملیات اجرایی با تنظیم و امضای سند انتقال اجرایی اموال غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی خاتمه می یابد.
با توجه به ختم عملیات اجرایی در زمان تنظیم سند انتقال اجرایی ثبتی، به شکایت اشخاص نسبت به عملیات اجرایی ترتیب اثر داده نمی شود و باید در دادگاه های عمومی حقوقی نسبت به طرح دعوای ابطال سند انتقال اجرایی اقدام شود.
دعوای ابطال سند انتقال اجرایی باید با دعوای ابطال مزایده ثبتی همزمان مطرح شود. ابطال مزایده بعد از انتقال سند با طرح دعوای ابطال مزایده و ابطال سند انتقال اجرایی به صورت توامان در دادگاه های عمومی حقوقی امکان پذیر است. چنانچه پس از تنظیم سند انتقال اجرایی مال به شخص یا اشخاص دیگری منتقل شده باشد، همزمان با طرح دعوای ابطال سند انتقال اجرایی، ابطال اسناد راجع به نقل و انتقال بعدی را نیز باید مطرح نمود. ابطال سند انتقال اجرایی بنا به جهات و علل متعددی مطرح می شود که در این مقاله هر یک از این جهات را بررسی خواهیم نمود.
سند انتقال اجرایی چیست؟
سند انتقال اجرایی به سندی رسمی گفته می شود که در اجرای حکم یا دستور مقام ذی صلاح قانونی اعم از واحد اجرای احکام دادگستری و یا اجرائیات ادارات ثبت که طبق قوانین و مقررات در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود و موجب انتقال ملک از مالک آن به ذی نفع اعم از محکوم علیه، بستانکار و یا برنده مزایده می گردد.
تنظیم سند انتقال اجرایی از جمله موارد مصرح در قانون می باشد که موجب ختم عملیات اجرایی می شود. مگر اینکه مال از طریق مزایده به شخص ثالث فروخته شود که در این صورت، ختم عملیات اجرایی، تاریخ تنظیم صورت مجلس مزایده خواهد بود.
سند انتقال اجرایی ممکن است به موجب حکم دادگاه و یا اجرائیه صادره از سوی واحد اجرائیات اداره ثبت اسناد و املاک باشد، که به منظور اجرای مفاد اسناد ذمه ای و وثیقه ای و رهنی به تقاضای طلبکار صادر می شود. سند انتقال اجرایی که در راستای اجرای احکام لازم الاجرای دادگاه ها صادر می شود تابع قانون اجرای احکام مدنی است و مواردی که موجب ابطال سند انتقال اجرایی دادگاه می شود در این قانون مورد پیش بینی قرار گرفته است.
مراحل تنظیم سند انتقال اجرایی
در ماده ۱۴۰ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۳۸۷ مقرر گردیده، چنانچه مال مورد مزایده غیرمنقول باشد، پس از انجام مزایده باید اجراء ظرف ۴۸ ساعت پرونده را فهرست و منگنه کرده و همراه با پیوست گزارش برای صدور سند انتقال اجرایی نزد رئیس ثبت بفرستد.
اجرای ثبت نسبت به معرفی دفتر اسناد رسمی اقدام و دفترخانه مربوطه، استعلام های لازم جهت انتقال اجرایی را انجام می دهد. پس از اخذ استعلامات و تحویل مدارک، طرفین باید در روز اعلام شده از سوی دفترخانه برای امضای سند در دفتر خانه حضور یابند. هرگاه بدهکار برای امضای سند انتقال حاضر نشود، اداره ثبت محل مطابق اعلام، به نمایندگی از طرف بدهکار سند انتقال اجرایی را امضا خواهد کرد و مطابق مقررات در دفتر اسناد رسمی و دفتر املاک ثبت خواهد شد.
هم چنین آئین نامه مزبور در خصوص تنظیم سند انتقال اجرایی اموال منقول پیش بینی نموده است، اموال منقول پس از وصول حق الاجراء و حق مزایده بلافاصله در جلسه مزایده تحویل خریدار شده و یک نسخه از صورت مجلس مزایده به وی تسلیم می شود و اگر قانونا سند انتقال اجرایی برای مال منقول لازم باشد پیش نویس سند انتقال تهیه می شود.
انتقال اجرایی ملک بازداشت شده
انتقال اجرایی ملک بازداشت شده امکان پذیر نمی باشد. طبق قانون، نقل و انتقال املاک بازداشت شده ممنوع و بلا اثر است. مگر آنکه، ذی نفع بازداشت به این امر رضایت بدهد. بنابراین اگر در هنگام تنظیم سند انتقال اجرایی، کشف شود که ملک موضوع سند پیشتر بازداشت شده است، تنظیم سند انتقال اجرایی میسر نخواهد بود.
چنانچه ملک موضوع سند انتقال اجرایی بعد از بازداشت توسط اشخاص دیگری به شرط وجود مازاد بازداشت گردد، ایشان می توانند مطالبات خود را از محل فروش مازاد استیفا کنند. در فرضی که مازادی وجود نداشته باشد، بازداشت کنندگان بعدی حقی ندارند.
جهات ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی
ابطال سند انتقال اجرایی بنا به جهات و علل مختلفی مطرح می شود. به حکم ماده ۱۷۲ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، پس از تنظیم و امضاء صورت مجلس مزایده، شکایت از عمل اجراء از کسی مسموع نیست. این امر مانع از آن نمی‌شود که هرگاه قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل، عمل اجراء را مخالف قانون تشخیص دهد، رأی بر تجدید عمل اجرایی داده و رأی صادره برابر ماده ۱۶۹ این آئین نامه به اشخاص ذی نفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیأت نظارت است.
از جمله جهات ابطال سند انتقال اجرایی می توان به موارد ذیل اشاره نمود:
ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی به جهت باطل بودن اجرائیه
طبق ماده ۱ قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲، هرکس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته، یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجرای سند رسمی داشته باشد می تواند دعوای ابطال اجرائیه را مطرح نماید. چنانچه شخصی دستور اجرا را مخالف قانون بداند و عملیات اجرایی منتهی به تنظیم سند انتقال اجرایی شده باشد، باید دعوای ابطال اجرائیه ثبتی و ابطال سند انتقال اجرایی توامان مطرح شود.
ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی به جهت باطل بودن مزایده
چنانچه تشریفات مزایده رعایت نشده باشد یا شخص ثالثی ادعای حقی نسبت به مال مورد مزایده نماید، می تواند دعوای ابطال مزایده را مطرح نماید. طبق ماده ۱۷۲ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء، پس از تنظیم و امضای صورت مجلس مزایده شکایت از عمل اجرا از کسی مسموع نیست. این امر مانع از آن نمی شود که هرگاه قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل عمل اجراء را مخالف قانون تشخیص دهد رای بر تجدید عمل اجرایی خواهد داد. بنابراین رسیدگی به دعوای ابطال مزایده پس از انتقال سند، در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی بوده و باید با دعوای ابطال سند انتقال اجرایی به صورت توامان طرح شود.
دادخواست ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی
دادخواست ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی از سوی بدهکار یا شخص ثالث به عنوان خواهان ارائه می شود. خوانده در دعوای ابطال سند انتقال اجرایی، طلبکار پرونده ثبتی و برنده مزایده می باشند. چنانچه سند انتقال اجرایی به نام اشخاص دیگری صادر شده باشد، باید ایشان نیز خوانده دعوا قرار گیرد، در غیر اینصورت قرار عدم استماع دعوا صادر می گردد.
دعوای ابطال سند انتقال اجرایی به تنهایی قابلیت استماع ندارد و لزوما باید با خواسته های هم چون ابطال اجرائیه و یا ابطال مزایده مطرح شود. چنانچه پس از تنظیم سند انتقال اجرایی، ملک موضوع دعوا به اشخاص دیگری منتقل شده باشد، باید ابطال کلیه اسناد مربوط به نقل و انتقالات بعدی نیز از دادگاه درخواست شود.
در خصوص اینکه دعوای ابطال سند انتقال اجرایی مالی می باشد یا غیرمالی، باید گفت دعوای ابطال سند انتقال اجرایی، دعوای مالی قابل تقویم می باشد.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی
برای تعیین مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی، خواسته های مرتبط با این دعوا ملاک عمل می باشد. چنانچه دعوای ابطال سند انتقال اجرایی با دعوای ابطال اجرائیه مطرح شود، دادگاه محل وقوع دفترخانه ای که اجرائیه را صادر نموده، صالح به رسیدگی می باشد. چنانچه دعوای ابطال سند انتقال اجرائی با دعوای ابطال مزایده مطرح شود، دادگاه محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی را دارد.
وضعیت سند رسمی مالکیت پس از ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی
اگر بر مبنای سند انتقال اجرایی ثبتی، سند رسمی مالکیت تنظیم و صادر شده باشد و حکم قطعی از سوی دادگاه مبنی بر ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی صادر شود، سند رسمی مالکیت مزبور نیز باطل خواهد شد. حتی اگر خواهان ابطال سند رسمی مالکیت را در دادخواست خود قید نکرده باشد.
سخن پایانی
ابطال سند انتقال اجرایی یکی از دعاوی ثبتی می باشد که دارای پیچیدگی های فراوانی است. اقامه دعوای ابطال سند انتقال اجرایی مستلزم دانش حقوقی ثبتی و تخصص و تجربه در این زمینه می باشد. به همین دلیل داشتن وکیل متخصص در دعاوی ثبتی از جمله ابطال سند انتقال اجرایی می تواند شما را در رسیدن به نتیجه مطلوب یاری نماید. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه دعاوی ثبتی و بهره گیری از وکلای متخصص و با تجربه در این زمینه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.
30 پاسخ
با سلام. توسط اجرای احکام دادگاه و اداره ثبت اسناد برای دو دانگ از شش دانگ یک ملک دارای عرصه و اعیان سند رسمی تک برگ از نوع انتقال اجرایی به صورت مشاع صادر شده است با توجه به اینکه سند شش دانگ ملک با عرصه و اعیان به دلیل بدهی ۴ میلیارد تومانی در رهن بانک بوده و این ملک به دلیل شکایت افراد متعدد در حدود ۲۴ مورد بازداشت و توقیف دارد (مجموع مبلغ قیمت طلب جهت بازداشت ملک حدود ۲ میلیارد تومان) آیا امکان قانونی صدور سند تک برگ وجود داشته است؟ البته قیمت ملک در حال حاضر حدود ۵۵ میلیارد تومان می باشد.
سلام. اگر شش دانگ ملک در رهن بانک بوده و ۲۴ مورد بازداشت داشته چگونه نسبت به دو دانگ آن سند انتقال اجرایی صادر شده است؟ برای دریافت پاسخ صحیح می توانید با دفتر تماس حاصل فرمائید.
با سلام و عرض تشکر از آگاهی و راهنمایی ما وکالت کاری به سازنده جهت مراحل جواز و ساخت … داده ایم که بدلیل عدم تعهد به کار بعد یکسال عزل از وکالت کاری کردیم و مدتی درگیر مراحل دادگاه بودیم که متاسفانه دادگاه به ایشان درخصوص وکالت مجدد رای صادر کرده اند و اخطاریه – انتقال اجرایی مبنی بر تنظیم سند وکالت کاری ایشان و در صورت استنکاف از دادگاه برای امضاء تقاضای اعزام نماینده خواهد شد. به دلیل اینکه از سوی مراجع بالاتر در دست بررسی و پیگیری است و زمانی برای ابطال اخطاریه نداشته ایم مجبور به وکالت هستیم اما اگر بعد اینکه وکالت به ایشان دادیم و دو روز بعد آن وکالت را عزل کنیم چه مشکلاتی پیش رو داریم؟
با سلام. ایشان می تواند مجددا از طریق دادگاه اقدام و شما را ملزم به اعطای وکالت نماید.
با استناد به دادنامه کیفری حکم قطعی که قید شده آن سند مجهول باید معدوم و می‌خوام طرح دعوی ابطال سند کنم. انتقال اجرایی صورت گرفته چه بنویسم؟
با سلام. شما باید ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی یا دادگاه را طرح نمائید و اگر سند رسمی مالکیت صادر شده باشد باید ابطال آن را هم بخواهید.
با سلام .
خریدار اپارتمان من ، جهت تنظیم سند نیومد محضر و مانده ثمن معامله رو نداد . رفتیم دادگاه ، من ملزم به تنظیم سند شدم و اون هم محکوم به پرداخت (۹۰ مانده ثمن + تاخیر تادیه تا روز اداء) . تنظیم سند هم متناظر به پرداخت ۹۰ (و نه ۹۰ + تاخیر تادیه !)
همون خونه رو توقیف کردم ( با استناد حکم به الزام تنظیم سند ) بردم مزایده . روز مزایده ۹۰ تومن رو واریز کرد . ولی کل محکوم به ، با احتساب تاخیر تادیه شده بود تا اون روز ۱۹۰ !
مزایده برنده نداشت معادل ۱۰۰ تومن مانده طلب ، یک دانگ زدن به نام من .
الان دادخواست ابطال سند انتقال اجرائی مطرح کرده که من ۹۰ تومن مصرح در رای رو پرداخت کردم باید شش دانگ بخوره بنام من و تنظیم یک دانگ بنام من غیر قانونی بوده .
من چه دفاعی باید بکنم ؟
باتشکر
با سلام. با توجه به اینکه در رای صادره علاوه بر مابقی ثمن ایشان محکوم به پرداخت خسارت تاخیر در تادیه نیز شده بود و طبق محاسبات اجرای احکام ۱۰۰ میلیون تومان از بدهی ایشان باقی مانده بود مزایده صحیح می باشد و به احتمال زیاد دعوای ابطال سند انتقال اجرایی دادگاه رد خواهد شد. البته برای پاسخ دقیق تر نیاز به مطالعه پرونده شما می باشد.
سلام، سند منزل ما در سال ۹۵ طی یک مزایده و سند انتقال اجرایی به بانک واگذار شد اما بعد از چند سال طی بررسی مدارک متوجه تخلفاتی در عملیات اجرایی شدیم مثل عدم ارسال ابلاغیه به برخی از ورثه راهن و فاصله ۱۰ ماهه بین تاریخ قطعیت ارزیابی تا برگزاری مزایده و عدم چاپ آگهی مزایده در روزنامه محلی، با این اوصاف آیا امکان طرح دعوی از طریق دادگاه وجود دارد یا خیر؟
ممنون از زحماتتون
با سلام. بله می توانید ابطال مزایده را از دادگاه بخواهید.
با سلام و احترام
بنده سال گذشته یک آپارتمان که دارای سند انتقال اجرایی ثبتی بود را خریده‌ام و سند رسمی تک برگی دارم.
صاحب قبلی ملک این واحد را به عنوان مهریه از طریق اداره اجرایی اداره ثبت و با گذراندن تشریفات مقدماتی مانند ثبت در روزنامه و مزایده تصاحب کرده. البته در مزایده کسی شرکت نکرده و اون خانم با پرداخت نیم عشر دولتی و حق مزایده، ملک را به عنوان بخشی از طلب مهریه خود صاحب شده.
حال بعد از گذشت یکسال شوهر اون خانم اومده و میگه من اصلا از این انتقال خبر نداشته‌ام و چون بجز این واحد، دارایی دیگری نداشتم نباید این ملک به عنوان مهریه تصاحب میشد و میخاد از زنش شکایت کنه.
حالا آیا بنظر شما آیا دادگاه رای بهابطال سند انتقال اجرایی این ملک میده؟
و درصورت دادن این رای، تکلیف سند بنده و مبلغی که پارسال برای خرید به اون خانم دادم چی میشه؟ قیمت این ملک از پارسال تا الان حداقل ۵۰ درصد گران شده
درضمن بنده همون پارسال هنگام خرید، وام مسکن با اوراق هم گرفتم.
تمام زندگی من شده همین یک واحد آپارتمان
خدا خیرتون بده، لطفا راهنماییم کنید.
با سلام. چنانچه به ایشان هیچگونه ابلاغی نشده باشد و تشریفات عملیات اجرایی رعایت نشده باشد می تواند ابطال مزایده و ابطال سند انتقال اجرایی را از طریق دادگاه بخواهد.
چنانچه رای به نفع ایشان صادر شود و سند انتقال اجرایی باطل شود شما باید آپارتمان را تحویل وی دهید و می توانید مبلغ ثمن و در صورت وجود شرایطی خسارت کاهش ارزش ثمن را نیز مطالبه نمائید.
سلام. خسته نباشید. این جمله پایانی : (اگر بر مبنای سند انتقال اجرایی ثبتی، سند رسمی مالکیت تنظیم و صادر شده باشد و حکم قطعی از سوی دادگاه مبنی بر ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی صادر شود، سند رسمی مزبور نیز باطل خواهد شد؛ حتی اگر خواهان ابطال سند رسمی مالکیت را در دادخواست خود قید نکرده باشد.) براساس کدام یک از مواد قانونی است ؟ مگر این ۲ موضوع (ابطال ممزایده ـ ابطال سند) ۲ عنوان جداگانه نیست؟!
سلام متن صحیح می باشد
سلام روزتون بخیر دادگاه تجدید نظر طی حکمی که به نفع بنده است حکمی راکه قطعی شده بود را بی حقی طلقی کرده حال میتوانم با این حکم اسناد مشاعی را
که برای قسمتی از ملکم صادر شده بود
ابطال کنم وچگونه؟
با سلام. پاسخ به سوال شما نیاز به بررسی مدارک و آراء صادره می باشد. درصورت تمایل جهت اخذ وقت مشاوره با موسسه تماس حاصل نمائید.
سلام خواهرم از بابت مهریه سهم الارث همسرش را توقیف و با شروع عملیات اجرایی پس از مزایده به خواهرم انتقال اجرایی شده و سند رسمی تک برگ صادر شده حال مادر شوهرش با ادعای اینکه ۱۰ سال قبل پسرش سهم خود را به وی فروخته در خواست اثبات وقوع بیع و ابطال اجرائیه و مزایده داده و رای بدوی مبنی بر قبول دادخواست صادر شده لذا با عنایت به صدور سند تک برگی در تجدید نظر ایا میشه کاری کردد
سلام باید دادنامه صادره از دادگاه بدوی بررسی شود.
سلام مجدد. ببخشید پیام اداره ثبت دقیقا این بود:
” پیش نویس سند انتقال اجرایی تنظیم شد”
سلام. خدا قوت
همسر من به رحمت خدا رفتند و من خانه ای را که به نام ایشان بود بابت مهریه طلب کردم. بعد از انجام مزایده ما به التفاوت قیمت خانه و مهریه را هن به اداره ثبت پرداخت کردم الان از طرف اداره ثبت پیام “سند انتقال اجرایی ” اومده معنیش چی هست و من در این مرحله چه اقدامی لازم هست انجام بدم.
آیا سند به من منتقل خواهد شد و چقدر زمان میبرد؟
از لطف شما ممنونم
سلام سند به نام شما تنظیم شده هست
سلام
اجرائیه ثبتی به مبلغ ۴۸۵ میلیون تومان توسط بانک صادر و بعد از برگزاری مزایده و عدم وجود خریدار ملک به بانک انتقال اجرائی شد (ارزش ملک بیش از دو برابر طلب بود ) . ما دادخواست ابطال اجرائیه ثبتی تقدیم کردیم و حکم به ابطال اجرائیه مازاد بر مبلغ ۴۶۱ میلیون تومان صادر و قطعی شد . آیا اکنون به استناد این حکم (ابطال قسمتی از اجرائیه) میتوانیم دادخواست ابطال سند انتقال اجرائی را تقدیم کنیم ؟؟
سلام بله حتما
سلام من حکم ابطال سند انتقال اجرایی و الزام به انتقال سند را از دادگاه گرفتم و نامه اجرای احکام ان را نیز به اداره تبت بردم ولی برای این زمین سند تک برگ صادر شده چکار باید بکنم با تشکر
دعوای ابطال سند رسمی را نیز می بایست مطرح می نمودید
سلام ما قصد خرید منزلی داریم که در سند صاحب خوانده خوشته شده این انتقال قطعی توسط دفترخانه استاد رسمی و سند از نوع انتقال اجرایی می‌باشد. میشه توضیح بدید معنی این نوع انتقال من متوجه نشدم. یعنی ما به مشکل میخوریم ؟
سلام یعنی سند مالکیت از طریق اجرای احکام دادگاه یا اجرائیات ثبت به شخص منتقل شده و فی النفسه اسناد مالکیت انتقال اجرایی مشکلی ندارند، لیکن هر زمان ممکن هست شخص یا اشخاصی که قبلا مالک رسمی آن بوده اند دعوای ابطال سند انتقال اجرایی را مطرح کنند
پیشنهاد این هست اگر این ملک امتیاز خاصی ندارد از خرید آن چشم پوشی کنید و یا اینکه جهت کشف فساد بعدی شرط وجه التزام بسیار سنگین در قرارداد قید کنید.
خیلی خوب
اگر سند انتقال اجرایی از نظر انطباق با قوانین دارای اشکال باشد ، مثلا در مواردی تا قبل از سال ۱۳۸۷ بر اساس ماده ۳۴ و۳۴ مکرر قانون‌ثبت بعضا بدون برگزاری مزایده حسب درخواست مرتهن مورد رهن به بستانکار واگذار می شد و شورای نگهبان عمل به ماده ۳۴ را غیر شرعی اعلام کرد ، حال اگر سند انتقال اجرایی به استناد ماده ۳۴ قانون ثبت تنظیم شده باشد ایا می توان به استناد بند ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت درخواست ابطال این سند انتقال اجرایی را از هیات نظارت خواست ؟ چون این سند انتقال اجرایی در واقع مغایر با قانون تنظیم شده و هر سندی که مغایر با قانون تنظیم شده باشد هیات نظارت موظف به رسیدگی می باشد چه در فرایند عملیات اجرایی تنظیم شده باشد و چه در خارج از عملیات اجرا
باسلام. چنانچه عملیات اجرایی خاتمه پیدا نکند هر گونه شکایت نسبت به عملیات اجرا در صلاحیت دادگاه می باشد. و ابطال سند انتقال اجرایی دعوایی است که باید در دادگاه مطرح شود.