در دنیای امروز، با افزایش جمعیت و نیاز روزافزون به مسکن، پیش‌فروش ساختمان به یکی از روش های محبوب برای تأمین مسکن تبدیل شده است. این روش به خریداران امکان می‌دهد تا با پرداخت تدریجی هزینه ها، صاحب خانه‌ای شوند که هنوز در حال ساخت است. اما همان‌طور که این روش مزایای متعددی دارد، می‌تواند چالش ها و مشکلاتی نیز به همراه داشته باشد. از جمله مسائل حقوقی و قانونی که در این زمینه مطرح می‌شود، قانون پیش‌فروش ساختمان است که به منظور حمایت از حقوق خریداران و فروشندگان تدوین شده است.
در این مقاله، به بررسی جزئیات قانون پیش فروش ساختمان، خواهیم پرداخت. با مطالعه این مقاله، شما می‌توانید اطلاعات جامعی در مورد این قانون و نحوه استفاده بهینه از آن کسب کنید. این اطلاعات به شما کمک می‌کند تا با آگاهی کامل وارد فرآیند پیش‌فروش شوید و از حقوق خود به بهترین نحو ممکن دفاع کنید.
با ما همراه باشید تا با درک بهتر و دقیق‌تری از قانون پیش‌فروش ساختمان، تصمیمات هوشمندانه‌تری در این زمینه بگیرید. همچنین، در صورت نیاز به مشاوره حقوقی، می‌توانید با دفتر حقوقی دادپویان حامی تماس بگیرید.
قانون پیش فروش آپارتمان
قانون پیش‌فروش آپارتمان به منظور تنظیم و ساماندهی فرآیند پیش فروش واحدهای مسکونی و تجاری تدوین شده است. هدف اصلی این قانون، حمایت از حقوق خریداران و فروشندگان و ایجاد شفافیت در معاملات پیش‌فروش است. با تصویب قانون پیش فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹، علاوه بر انتظام بخشی به قراردادهای پیش فروش، گام مهمی در حمایت از حقوق پیش خریداران برداشته شد. هر یک از مواد این قانون حاوی نکات قابل توجهی است که عدم رعایت آنها می تواند موجبات بی اعتباری قرارداد و همچنین مسئولیت مدنی یا کیفری طرفین قرارداد را فراهم آورد.
مواد مهم قانون پیش فروش ساختمان
برخی از نکات کلیدی مربوط به این قانون عبارتند از:
- لزوم تنظیم قرارداد رسمی: یکی از مهم ترین الزامات قانون پیش‌فروش آپارتمان، تنظیم قرارداد رسمی در دفاتر اسناد رسمی است. این امر به منظور جلوگیری از هرگونه سوءاستفاده و اختلافات احتمالی در آینده انجام می‌شود.
- درج مشخصات دقیق ملک: در قرارداد پیش‌فروش، باید مشخصات دقیق واحد مورد نظر، از جمله متراژ، تعداد اتاق‌ها، طبقه و امکانات دیگر ذکر شود. این اطلاعات به شفافیت بیشتر قرارداد کمک می‌کنند.
- زمان تحویل و تعهدات سازنده: زمان دقیق تحویل واحد و تعهدات سازنده در قبال خریدار باید به وضوح در قرارداد ذکر شود. این موارد شامل تاریخ اتمام پروژه و جریمه های احتمالی در صورت تأخیر است.
- پرداخت ها و نحوه اقساط: مبلغ کل قرارداد و نحوه پرداخت آن، از جمله پیش پرداخت و اقساط بعدی، باید به طور دقیق مشخص شود. این امر به جلوگیری از هرگونه اختلاف مالی کمک می‌کند.
- مشروط نمودن فروش به اخذ مجوزهای لازم: سازنده باید قبل از اقدام به پیش فروش، مجوزهای لازم از مراجع ذی‌صلاح مانند شهرداری را دریافت کرده باشد.
- ضمانت های اجرایی: قانون پیش‌بینی کرده است که در صورت عدم انجام تعهدات توسط سازنده، خریدار می‌تواند از طریق مراجع قانونی اقدام کند.
ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان
ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان اشعار می دارد: هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش آپارتمان محسوب می‌شود.
به موجب تبصره ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان، اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:
- سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
- مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان
طبق ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش باید شامل موارد ذیل باشد:
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی داوران
- احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون
ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان
وفق ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان ها، قرارداد پیش فروش و قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن با درج موارد فوق الذکر الزاما باید از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند رسمی مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. عدم رعایت این مقرره موجد ضمانت اجرای کیفری است.
ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان
مطابق ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان، ارائه مدارک ذیل جهت تنظیم قرارداد پیش فروش الزامی است:
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (۹) این قانون
- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره: در مجموعه های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضای عمومی و خدماتی با پرداخت دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی درصد پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تائید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می باشد.
ماده ۵ قانون پیش فروش ساختمان
تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی یا پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می گیرد.
ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان
به تصریح ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان، چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید، مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر که همان خسارت وجه التزام قراردادی محسوب می شود را به پیش‌خریدار بپردازد، مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
- درصورتی که واحد پیش فروش شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل نشده.
- درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
- درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
- درصورت عدم اقدام به موقع نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.
- طرفین می توانند با توافق یکدیگر مبالغ مذکور را افزایش دهند و یا حق فسخ قرارداد را پیش بینی نمایند.
ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان
ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان بیان می دارد: درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، ما به التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت. لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده را دارد.
ماده ۸ قانون پیش فروش ساختمان
با توجه به ماده ۸ قانون پیش فروش ساختمان، در صورت فسخ قرارداد از سوی پیش خریدار به دلیل ارتکاب تخلف از طرف پیش فروشنده، پیش خریدار حق دارد جبران خسارات خود را مطالبه نماید. جبران خسارات در وهله اول بر مبنای مصالحه طرفین یا نظر کارشناس خواهد بود. در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.
ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان
به تصریح ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان، پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت ما به التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
مطالعه بیشتر: عواقب پیش فروش سازنده بدون اطلاع مالک
ماده ۱۰ قانون پیش فروش ساختمان
نظر به ماده ۱۰ قانون پیش فروش ساختمان، در مواردی که بانک ها به پیش خریداران بر اساس قرارداد پیش فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار، توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.
ماده ۱۱ قانون پیش فروش ساختمان
طبق ماده ۱۱ قانون پیش فروش ساختمان، طرفین می توانند با تراضی یکدیگر نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد را تعیین نمایند. حداقل ده درصد بهای معامله هم زمان با تنظیم سند قطعی انتقال قابل وصول خواهد بود و توافق طرفین بر خلاف این امر بی اعتبار است.
ماده ۱۲ قانون پیش فروش ساختمان
وفق ماده ۱۲ قانون پیش فروش ساختمان، درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده ۱۳ قانون پیش فروش ساختمان
وفق ماده ۱۳ قانون پیش فروش ساختمان، پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر در صورتی‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید.
چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.
ماده ۱۴ قانون پیش فروش ساختمان
درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار، چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است (کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به میزان قدرالسهم خود گردد.
ماده ۱۵ قانون پیش فروش ساختمان
عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده ۱۶ قانون پیش فروش ساختمان
طبق ماده ۱۶ قانون پیش فروش ساختمان، تادیه اقساط در مواعد معین، تعهد اصلی پیش خریدار است و چنانچه وی از ایفاء تعهد خود امتناع نماید، پیش فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام نماید. دفترخانه موظف است ظرف یک هفته به پیش خریدار اخطار دهد تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند. در صورت عدم پرداخت اقساط در مهلت مقرر، پیش فروشنده می تواند نسبت به فسخ و تنفیذ فسخ قرارداد اقدام نماید.
ماده ۱۷ قانون پیش فروش ساختمان
به موجب ماده ۱۷ قانون پیش فروش ساختمان، صحت واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن موکول به اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها می باشد.
ماده ۱۸ قانون پیش فروش ساختمان
در صورت انتقال حقوق و تعهدات خود نسبت به واحد پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده، پیش خریدار عهده دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده ۱۹ قانون پیش فروش ساختمان
پس از تنظیم سند انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و ایفاء کلیه تعهدات ناشی از قرارداد، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط خواهد شد و طرفین مکلفند آن را به دفترخانه عودت دهند.
ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان
کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی پیش خریدار و یک داور از سوی پیش فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر تعیین داور مرضی الطرفین، یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. در صورت نیاز داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند.
ماده ۲۱ قانون پیش فروش ساختمان
پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و انتشار آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یاد شده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یاد شده، حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون ریال تا صد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده ۲۲ قانون پیش فروش ساختمان
شهرداری ها مکلف هستند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسانامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان
اشخاصی که بدون تنیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.
تبصره: جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرا متوقف می شود.
ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان
مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت نمایند و نمی توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر اینصورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.
ماده ۲۵ قانون پیش فروش ساختمان
آئین نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تائید رئیس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
آئین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان
هیات وزیران در جلسه ۷/۳/۱۳۹۳ به پیشنهاد مشترک وزارتخانه های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و تائید شماره ۱۰۰/۲۴۲۲۴/۹۰۰۰ مورخ ۵/۵/۱۳۹۲ قوه قضائیه و با استناد ماده ۲۵ قانون پیش فروش ساختمان آئین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان را تصویب نموده است که به شرح ذیل می باشد.
برای دانلود آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان کلیک کنید
در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر یا مشاوره حقوقی در زمینه پیش فروش آپارتمان، می‌توانید با دفتر حقوقی دادپویان حامی تماس بگیرید. تیم متخصص ما آماده ارائه راهنمایی های لازم به شما هستند تا بتوانید از حقوق خود به بهترین شکل ممکن دفاع کنید.
10 پاسخ
باسلام، سال ۱۴۰۱ اقدام به پیش خرید واحد کردم و موعد تحویل سال ۱۴۰۲ بوده و وجه التزام روزانه ۳۰۰ هزار تومن بوده، با وجودی که از موعد تحویل یک سال گذشته ولی هنوز هیچ اقدامی بابت ساخت صورت نگرفته، چطور میتونم وجه التزام رو بیشتر کنم؟
یا چه خسارتی رو تحت چه عنوانی میتونم مطالبه کنم؟
باتشکر از شما.
درود بر شما. امکان تعدیل خسارت وجه التزام قراردادی بابت تأخیر یا عدم انجام تعهدات وجود ندارد. صرفاً در کنار خواسته هایی همچون الزام به ایفای تعهدات قراردادی می توانید درخواست خسارت وجه التزام روزانه مبلغ ۳۰۰ هزار تومان را مطرح نمائید.