تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت

تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت شیوه ای بسیار معمول و رایج می باشد.تضمین مذبور در قرارداد مشارکت درساخت از سازنده اخذ می شود. چرا که ممکن است متعهدله با عدم یا تأخیر و یا نقص در اجرای تعهد از سوی متعهد مواجه گردد. برای پیشگیری از این بی عهدی ها شرط جبران خسارت چاره ساز می باشد. اما باید جبران خسارت به نحوی باشد که در مدت کوتاه و حتی بدون طرح دعوا صورت پذیرد .برای رسیدن به این اهداف از متعهد تضمین گرفته می شود.

شرط تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت

در ابتدا باید گفت که تضمین به معنای وثیقه دادن می باشد. ممکن است وثیقه وجه نقد یا اوراق تجاری مثل چک و سفته و یا ضمانت نامه های بانکی باشد. تضمین به معنای ضامن و مسئولیت هم آمده است.
تضمیناتی که ممکن است سازنده در جریان قرارداد بدهد به قرار ذیل می باشند:

1- تضمین حسن انجام کار

تضمین حسن انجام کار جهت اجرای عملیات ساخت به نحو احسن میباشد.در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به منظور تضمین اجرای عملیات ساخت و ساز از سوی شریک، پیشنهاد می گردد که قدر السهم شریک تا اتمام پروژه در رهن مالک زمین یا بانک باشد.چرا که گاهی ،ممکن است سازنده در اجرای عملیات ساخت و به کاربردن مصالح به تعهدات قراردادی و یا متعارف خود عمل ننماید،که  تضمین اخذ شده بدین جهت می باشد .تا در صورت تخلف ،مالک زمین بتواند از محل آن خسارت مربوط به خود را وصول نماید .

بیشتر بخوانید :  الزام به اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت

در بیشتر این قراردادها این گونه مقرر می شود که در دوره ی تضمین حسن اجرای کار ،حسب مورد از تاریخ گواهی اتمام عملیات اجرایی یا گواهی رفع نقص ،یک سال تعیین می گردد. چنانچه در این دوره نواقص و معایبی از عدم رعایت مشخصات فنی مصوب و استانداردهای موردنظر مشاهده گردد شریک مکلف است نسبت به رفع آن اقدام نماید .

چنانچه شریک نسبت به رفع نقص و معایب موجود اقدام ننماید مالک زمین می تواند از محل فروش ۲۰ درصد واحدهای ذخیره شده راساً نسبت به تأمین هزینه های رفع نقص اقدام نماید.

ضمانت حسن انجام کار معمولاً حاوی پیش بینی هایی است .که به ضامن اجازه ی اصلاح نقص،تکمیل قرارداد ساختمانی یا پرداخت به مالک زمین برای تکمیل قراردادمشارکت درساخت را میدهد. مبناء و منشاء حقوق مطالبه در چنین موقعی خسارت تخلف از انجام تعهد نیست .بلکه در واقع ارش عیب می باشد که نحوه ی محاسبه ی آن بر طبق ماده 427 قانون مدنی است.

تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت

تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت

2-تضمین خسارت تأخیر انجام تعهد

معمول است که در قرارداد مشارکت در ساخت، شریک در قبال تأخیر اعمال تعهد مسئول قلمداد شده و بابت هر روز یا هر ماه تأخیر مکلف است مبلغی تحت عنوان خسارت یا وجه التزام به مالک زمین بپردازد و بدین دلیل تضمیناتی به مالک زمین داده می شود تا از محل آن بتواند خسارت تأخیر را وصول نماید.

از این رو با توجه به اینکه قراردادهای مشارکت در ساخت دارای پیچیدگیهای فنی وعمرانی و حقوقی می باشد و اشخاص حقیقی و حقوقی متعددی من جمله مهندس ناظر، شهرداری و عوامل دیگر در آن تاثیرگذار است و برخلاف نظر عموم، قراردادی ساده و عادی نمی باشد، لذا با مشاوره قبل از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و مراجعه به اشخاصی که از نظر حقوقی در این زمینه تخصص دارند می توان تا حدود خیلی زیادی از این مشکلات کاهش داد.

بیشتر بخوانید :  تأمین دلیل در دعاوی قراردادهای مشارکت در ساخت

3-تضمین سرمایه

تضمین سرمایه یکی دیگر از تضمینات پیش بینی شده در قرارداد مشارکت در ساخت میباشد. این تضمین در قبال تملیک تدریجی حصه ی مشاع عرصه و تعهد سازنده به ساخت و سازگرفته میشود. طبق آن میتوان معادل سرمایه و خسارت مالک زمین را که ناشی از تعدی و تفریط سازنده باشد تأدیه نمود.

ممکن است شرط شود مضارب ضامن سرمایه خواهد بود. و یا خسارت حاصله از تجارت متوجه مالک نخواهد شد. در اینصورت قرارداد باطل است .مگر اینکه شرط شده باشد که مضارب از مال خود به مقدار خسارت یا تلف به مالک مجاناً تملیک کند.
بنابراین شرط تضمین اصل سرمایه در غیر تعدی و تفریط شریک باطل می باشد. زیرا ید شریک امانی محسوب می شود و شرط ضمان امین جز در مورد عاریه پذیرفته نیست.

چه تضمین هایی از سازنده اخذ می گردد؟

انواع تضمین هایی که می توان از سازنده گرفت به شرح ذیل می باشد:

۱-ضمانت نامه بانکی:ضمانتنامه بانکی سندی است که بانک در مقابل مالک متعهد میشود،که به محض و به صرف اعلام او، مبلغ ضمانتنامه را به وی بپردازد.بنابراین مالک میتواند به محض احساس خطر، وجه ضمانتنامه را وصول کند.و سازنده برای اثبات اینکه تخلفی نکرده باید به دادگاه مراجعه نماید.

۲-چک تضمین:چک تضمین را معمولا بدون تاریخ می گیرند.این چک همیشه قابل وصول می باشد.اما چون تاریخ ندارد فاقد جنبه کیفری می باشد.لذا مالک در صورت تخلف سازنده چک می تواند از طریق دادگاه اقدام نماید.

۳-سفته:در صورتی که جهت تضمین ،سفته داده شود، مالک ناچار است برای وصول آن اقدام به واخواست نماید.و سپس برای مطالبه وجه آن طرح دعوا نماید.که این برای مالک مستلزم صرف هزینه و وقت می باشد.

بیشتر بخوانید :  تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

۴-وثیقه ملکی:یکی دیگر از تضمینات،وثیقه قرار دادن ملک می باشد.ملک مذکور پس از ارزیابی و اخذ استعلام ثبتی در رهن مالک قرار میگیرد.سازنده ملزم است وکالت بلاعزل با موضوع فروش پلاک ثبتی به نام مالک تنظیم نماید.تا در صورت انجام تخلف از اجرا یا حسن انجام کار مالک بتواند ملک را به نام خود منتقل نماید.


موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی در راستای اهداف و خط مشی خود مبنی بر پیشگیری از اختلافات و نهایتاً کاهش حجم دعاوی در مراجع قضائی و اداری و با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری و مشاورین حقوقی مورد اعتماد در زمینه قراردادهای مشارکت در ساخت ، خدمات حقوقی تخصصی خویش را ارائه می نماید. برای بهره گیری از این خدمات می توانید با موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی تماس حاصل فرمائید.

فهرست