تنظیم قرارداد اجاره

قرارداد اجاره یکی از پرکاربردترین قراردادها می باشد که اکثر افراد جامعه حداقل برای یک بار اقدام به انعقاد آن نموده اند. تنظیم قرارداد اجاره میان مردم از اهمیت خاص برخوردار نیست و افراد به فرمت های آماده موجود در دفتر املاک بسنده می نمایند. اما غافل از اینکه دعاوی اجاره شمار بسیاری از پرونده های قضایی را به خود اختصاص داده است. علی رغم تصور افراد تنظیم قرارداد اجاره از اهمیت بسیاری برخوردار است و عدم توجه به شروط و تعهدات مندرج در قرارداد اجاره می تواند باعث بروز مشکلات و ایرادات در آینده گردد. قراردادهای اجاره را می توان به دو نوع قرارداد اجاره املاک مسکونی و قرارداد اجاره املاک تجاری تقسیم نمود. البته در قانون مدنی قرارداد اجاره اشخاص نیز به عنوان یک نوع از قرارداد اجاره مشخص گردیده که از بحث ما خارج می باشد. نکات مهم در قرارداد اجاره با توجه به نوع ملک استیجاری و موضوع قرارداد متفاوت می باشد. در این مقاله سعی نموده ایم در خصوص نکات مهم در قرارداد اجاره که باید در زمان تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود توضیحاتی را ارائه نمائیم.

نکات مهم در قرارداد اجاره

همانگونه که گفتیم در تنظیم قرارداد اجاره توجه به برخی موارد و شروط و تعهدات مندرج در قرارداد اجاره از اهمیت خاصی برخوردار است. از جمله نکات مهم که در هنگام تنظیم قرارداد اجاره باید مورد توجه قرار گیرد به شرح ذیل می باشد:

• موضوع قرارداد اجاره

در هر قراردادی، تعیین موضوع قرارداد از اهمیت بالایی برخوردار است. در قرارداد اجاره نیز می بایست موضوع قرارداد تعیین شود. در موضوع قرارداد اجاره نوع کاربری ملک استیجاری مشخص می گردد. چنانچه کاربری ملکی مسکونی باشد، مستاجر نمی تواند از آن برای امور تجاری استفاده نماید. بنابراین در تنظیم قرارداد اجاره باید به نوع کاربری ملک توجه گردد و از طریق رویت سند مالکیت می توان کابری ملک را مشخص نمود.

• طرفین قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره ضرورت ندارد که موجر حتماً مالک عین مستأجره باشد. ولی حتماً باید مالک منافع عین مستأجره باشد. نکته مهم که در تنظیم قرارداد اجاره باید بدان توجه نمود این است که در زمان انعقاد قرارداد اجاره، مالک مدارک لازم که معرف مالک بودن وی است را همراه داشته باشد. بدین سان مستأجر از اینکه مال یا ملک موضوع قرارداد متعلق به خود موجر است اطمینان حاصل می نماید. در صورتی که مالک منافع اقدام به انعقاد قرارداد اجاره می نماید باید قرارداد اجاره فی ما بین خود و مالک عین را ارائه دهد. چنانچه در قرارداد اجاره ایشان حق انتقال منافع از وی سلب شده باشد نمی توان با وی قرارداد اجاره تنظیم نمود مگر با رضایت مالک عین. اما در صورتی که ایشان حق انتقال منافع به غیر را داشته باشد بدون رضایت مالک عین نیز می توان قرارداد اجاره را تنظیم نمود.

• مدت قرارداد اجاره

یکی دیگر از نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره، ذکر مدت آن است. در قرارداد اجاره مدت اجاره معمولاً یکسال تعیین می گردد. و اگر مدت اجاره ذکر نگردد و معین نباشد قرارداد اجاره باطل است.

همچنین باید اشاره کرد برابر ماده ۴۶۹ قانون مدنی مدت اجاره از روزی شروع می شودکه بین طرفین مقرر شده است. و اگر در قرارداد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد، از زمان انعقاد قرارداد اجاره محسوب است.

• مبلغ اجاره بها و نحوه پرداخت آن

در قرارداد اجاره ممکن است مبلغی به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه تعیین گردد که آن مبلغ نزد مالک می ماند و زمان اتمام مدت قرارداد اجاره مالک باید مبلغ ودیعه را به مستاجر مسترد نماید. در صورتی که مستاجر در موعد مقرر نسبت به تخلیه و تحویل ملک اقدام ننماید، تخلیه ملک استیجاری موکول به سپردن مبلغ ودیعه نزد دایره اجرا می باشد. علاوه بر مبلغ ودیعه، ماهیانه نیز مبلغی به عنوان اجاره بها تعیین می شود که مستاجر باید در موعد مقرر نسبت به پرداخت آن اقدام نماید. مستأجر باید در زمان تعیین شده در قرارداد اجاره، اجاره بها را پرداخت نماید و از موجر رسید دریافت نماید. یکی از شروطی که در قرارداد اجاره پیش بینی می شود این است که چنانچه مستاجر نسبت به پرداخت اجاره بها امتناع نماید، مالک حق فسخ اجاره را خواهد داشت. و با همین شرط می توان تخلیه ملک به جهت عدم پرداخت اجاره بها را از دادگاه درخواست نمود.

• رعایت شرایط شکلی در تنظیم قرارداد اجاره

قرارداد اجاره می تواند به صورت عادی یا رسمی تنظیم گردد. قرارداد اجاره ای که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود را قرارداد رسمی می گویند. و قرارداد اجاره ای را که در آژانس های مسکن و هر مکانی دیگر غیر از دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود را قرارداد عادی می گویند. همچنین قرارداد اجاره ای که در فرم های چاپی با تایپ مفاد قرارداد تنظیم شود موجب رسمی شدن آن نمی شود.

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، در تنظیم قرارداد اجاره به روش عادی باید مدت اجاره در آن قید گردد و در دو نسخه تهیه شود و به امضای موجر و مستأجر و دو نفرشاهد برسد.

عدم رعایت شرایط شکلی در قرارداد اجاره باعث می گردد قرارداد اجاره از شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ خارج گردد. در این صورت چنانچه مستاجر در اتمام مدت قرارداد اجاره مورد اجاره را تخلیه ننماید، مالک نمی تواند تقاضای صدور دستور تخلیه نماید.

همچنین در زمان انعقاد قرارداد اجاره، ممکن است که یکی از طرفین از سوی شخص دیگر و به عنوان وکیل، قرارداد را امضاء نماید. در این صورت وکیل حتماً باید وکالت نامه را ضمیمه قرارداد نماید.

• تعهدات طرفین در قرارداد اجاره

در قراردادهای اجاره، تکالیف و تعهداتی را برای طرفین پیش بینی می نمایند که تخطی از هریک از تعهدات می تواند منجر به فسخ قرارداد و تخیله ملک و یا حق مطالبه خسارات قراردادی را فراهم نماید. از جمله تعهدات طرفین در قرارداد اجاره موارد ذیل می باشد:

• در اجاره نامه یا قرارداد اجاره ای که منعقد می شود باید نحوه استفاده مستأجر از مال الاجاره قید شود. و اگر مستأجر استفاده ای خلاف آن کند موجر حق فسخ قرارداد اجاره راخواهد داشت.
• مستأجر نمی تواند عین مستأجره را اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
• قرارداد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود. اگر پس از انقضاء آن، مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور، مستحق اجرت المثل می باشد. میزان اجرت المثل به نرخ روز محاسبه می گردد، اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد. اما اگر با اجازه مالک درتصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد. مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده کند.
• اگرعین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است. مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت انتقال را برای خود شرط کرده باشد.
• تعمیرات وکلیه ی مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است بعهده مالک است. البته ممکن است، خلاف آن شرط شده باشد.
• اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید، که تأخیر در آن موجب ضرر موجرشود، مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات گردد. چنانچه مستاجر دراین مدت نتواند ازتمام یا قسمتی ازعین مستأجره کلاً یا بعضآً استفاده نماید، دراین صورت حق فسخ اجاره راخواهد داشت.
• اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک.
• مستاجر باید ملک را در کاربری مشخص شده در سند رسمی، مورد استفاده قرار دهد.
• مستاجر مکلف است کلیه خساراتی که یه عین مستاجره وارد آمده را جبران نماید.
• در قرارداد اجاره می توان شرط نمود چنانچه مستاجر نسبت به پرداخت اجاره بها تاخیر نماید، مالک حق دارد علاوه بر دریافت اجاره بها به ازای هر روز تاخیر، مبلغی را بابت خسارت وجه التزام دریافت نماید.

• موارد فسخ قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره مواردی را که مالک یا مستاجر می تواند در صورت بروز آن قرارداد اجاره را فسخ نماید پیش بینی می نمایند. از جمله موارد فسخ به شرح ذیل می باشد:

• تاخیر در پرداخت اجاره بها
• نقض هر یک از تعهدات قراردادی
• واگذاری قرارداد به شخص ثالث
• عیوب عین مستاجره به نحوی که استیفاء از آن را غیر ممکن نماید.

• تضمین در قرارداد اجاره

در قراردادهای اجاره، مالک تضمینی را از مستاجر اخذ می نماید تا در صورتی که مستاجر به تعهدات خود عمل ننماید بتواند بدون مراجعه به محاکم قضایی از آن طریق خسارات خود را وصول نماید. به طور معمول و در عرف رایج بین مردم، تضمینی که در قرارداد اجاره به مالک داده می شود چک بانکی می باشد که از آن به چک تخلیه نیز یاد می شود.

شرایط صحت قرارداد اجاره

قرارداد اجاره عقدی لازم است که در قانون مدنی شرایط صحت آن مشخص گردیده است. شرایط صحت قرارداد اجاره به شرح ذیل می باشد:

• عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
• برای صحت قرارداد اجاره باید انتفاع از عین مستأجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.
• قرارداد اجاره بواسطه ی فوت موجر یا مستأجر باطل نمی شود. مستأجر می تواند به وراث موجر که بعد از فوت موجر قائم مقام او می شوند رجوع نماید. وی می تواند برای پرداخت اجاره بها یا تمدید اجاره و یا فسخ و… به وراث موجر مراجعه نماید. اما اگر موجر فقط برای عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده باشد اجاره به فوت موجر باطل می شود. و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می گردد.
• در صحت قرارداد اجاره قدرت بر تسلیم عین مستأجر شرط است.
• در قرارداد اجاره باید مدت معین شود در غیر اینصورت اجاره باطل است.
• در صورتی که عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود.

سخن پایانی

تنظیم قرارداد اجاره حقوق و تعهداتی را برای طرفین ایجاد می نماید که عدم توجه به برخی نکات می تواند آثار زیان باری را فراهم نماید. تنظیم قرارداد اجاره توسط وکیل متخصص در امور قراردادها و یا اخذ مشاوره پیش از تنظیم قرارداد اجاره می تواند مانع بروز اختلافات و خسارت گردد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در امور قراردادها با بهره گیری از وکلای متخصص و با تجربه در زمینه قراردادها آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش اعم از ارائه مشاوره حقوقی، تنظیم قرارداد اجاره، وکالت دعاوی اجاره و سرقفلی به شما عزیزان می باشد.