شرایط و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مسکونی و تجاری

قرارداد اجاره را می‌توان به دو دسته‌ی اجاره املاک مسکونی و املاک تجاری تقسیم کرد. در گذشته بر اساس مقررات قانون مدنی و قوانین موجر و مستاجر، انعقاد اجاره حتی به صورت شفاهی نیز معتبر بود و تمامی آثار حقوقی خود را به همراه داشت. اما با گذر زمان و تصویب قوانین جدید، شکل و شرایط تنظیم قرارداد اجاره تغییر کرد و تنظیم مکتوب و درج برخی شروط و تعهدات اهمیت بیشتری یافت. به ویژه با تصویب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، تحولات مهمی در حوزه اجاره‌ نشینی ایجاد شده است، از جمله مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به الزام ثبت قرارداد اجاره در سامانه‌های الکترونیکی مانند کاتب و خودنویس اشاره کرد که به شفافیت و امنیت بیشتر روابط موجر و مستأجر کمک می‌کند.

مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.

قانون تنظیم قرارداد اجاره

• قانون مدنی
• قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶
• قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ و اصلاحیه ماده ۲ آن
• قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها

تعریف اجاره و قرارداد اجاره

اجاره در قانون به معنای انتقال حق استفاده از یک مال در برابر پرداخت بهایی مشخص است. به بیان ساده مالک یا موجر استفاده از منافع مال خود را برای مدتی معین در اختیار فرد دیگری قرار می‌دهد و در مقابل مبلغی به نام اجاره ‌بها یا کرایه دریافت می‌کند؛ شخصی که از این منافع بهره‌مند می‌شود مستأجر نام دارد.

قرارداد اجاره در عمل همان اجاره‌نامه‌ای است که بین موجر و مستأجر تنظیم می‌شود و در آن جزئیات مهمی مانند مدت اجاره، مبلغ اجاره‌بها، شرایط و تعهدات هر یک از طرفین درج می‌گردد. به موجب این قرارداد مستأجر در برابر پرداخت وجه مشخص، حق استفاده و بهره‌برداری از ملک یا مال موضوع اجاره را به دست می‌آورد.

شرایط تنظیم قرارداد اجاره

قرارداد اجاره نیز مانند سایر عقودی که در قانون مدنی از آن ها نام برده شده است می بایست کلیه شرایط عمومی قراردادها را دارا باشد و در صورت نبود هر یک از این شروط عقد اثر حقوقی نداشته و مورد حمایت قانون قرار نخواهد گرفت؛ در مرحله ثانویه، قانون مدنی چند شرط اختصاصی برای انعقاد اجاره مقرر نموده که در ادامه مقاله به شرح این شرایط خواهیم پرداخت:

شرایط عمومی تنظیم قرارداد اجاره

در تنظیم قرارداد اجاره مغازه، منزل یا هر مکان دیگر شرایط عمومی مقرر در قانون به شرح ذیل می بایست رعایت گردد:

اهلیت موجر و مستأجر

برای انعقاد قرارداد اجاره طرفین باید دارای اهلیت قانونی باشند. به این معنا که صغیر (کودک)، مجنون و سفیه نمی‌توانند به‌طور مستقل موجر یا مستأجر شوند. البته در مواردی خاص اگر ولی یا قیم آنان اقدام کند و این اقدام در راستای مصلحت باشد، امکان انعقاد اجاره وجود دارد.

مشروع بودن منفعت مورد اجاره

یکی از شرایط اساسی مشروع بودن منفعت مال مورد اجاره است. به بیان ساده اجاره دادن مال برای استفاده‌هایی که خلاف قانون یا اخلاق عمومی باشد، از نظر حقوقی باطل است. برای مثال اجاره دادن یک ملک برای انجام فعالیت‌های غیرقانونی پذیرفته نمی‌شود.

قصد و رضای طرفین

وجود قصد واقعی و رضایت کامل هر دو طرف از ارکان اصلی اجاره است. اگر یکی از طرفین بدون رضایت یا تحت اجبار و اکراه قرارداد را امضا کند، عقد اجاره فاقد اعتبار لازم خواهد بود.

معین و قابل تسلیم بودن مورد اجاره

مالی که اجاره داده می‌شود باید معین، مشخص و قابل تحویل باشد. به‌عنوان مثال اجاره ملکی که هنوز وجود خارجی ندارد یا اجاره چیزی که قابل استفاده و تحویل نیست، صحیح نخواهد بود.

شرایط اختصاصی لازم در تنظیم قرارداد اجاره

در تنظیم قرارداد اجاره منزل یا مغازه شرایط اختصاصی مقرر در قانون به شرح ذیل می بایست رعایت گردد:

موضوع قرارداد اجاره

موضوع قرارداد همان ملک یا مالی است که اجاره داده می‌شود. در قرارداد اجاره باید نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و غیره) به‌طور مشخص قید شود. مستأجر نمی‌تواند برخلاف کاربری ملک از آن استفاده کند؛ مثلاً اجاره یک آپارتمان مسکونی برای فعالیت تجاری یا دایر کردن فروشگاه بدون تغییر کاربری رسمی غیرمجاز خواهد بود. برای اطمینان از کاربری لازم است سند مالکیت ملک رویت شود.

طرفین قرارداد اجاره

موجر لزوماً نباید مالک عین مال باشد، اما باید مالک منافع آن باشد. در زمان انعقاد قرارداد، موجر باید مدارک مالکیت یا مدارکی که نشان‌دهنده حق او در انتقال منافع است (مثل اجاره‌نامه قبلی) ارائه دهد.
اگر موجرِ مالک منافع، حق انتقال منافع به غیر را نداشته باشد، اجاره‌ای که او با دیگری منعقد کند بدون رضایت مالک عین معتبر نخواهد بود. اما اگر در قرارداد قبلی حق انتقال منافع به او داده شده باشد، می‌تواند بدون نیاز به اجازه مالک عین، ملک را به دیگری اجاره دهد.

تعیین مدت اجاره

مدت در عقد اجاره باید مشخص و معین باشد؛ زیرا به وسیله مدت است که منفعت مال مورد اجاره روشن می‌شود. به موجب ماده ۴۶۸ قانون مدنی اگر مدت اجاره نامعلوم یا مبهم باشد، عقد اجاره باطل است.
مدت اجاره از زمانی آغاز می‌شود که در قرارداد ذکر شده است و اگر تاریخ شروع قید نشود، ابتدای مدت از زمان انعقاد قرارداد محاسبه خواهد شد.

امکان انتفاع و قدرت بر تسلیم

به موجب ماده ۴۷۰ قانون مدنی، برای صحت اجاره لازم است امکان استفاده از مال مورد اجاره وجود داشته باشد. این شرط ملازم با آن است که موجر بتواند مال را به مستأجر تحویل دهد. اگر به هر دلیل امکان استفاده از عین مستأجره وجود نداشته باشد یا موجر توان تحویل آن را نداشته باشد، عقد اجاره باطل خواهد بود.

برای دریافت راهنمایی و مشاوره حقوقی تخصصی با وکیل متخصص دعاوی سرقفلی، کافی است روی دکمه زیر کلیک کنید و فرم مشاوره را پر نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.

مبلغ اجاره‌بها و نحوه پرداخت در قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره معمولاً دو بخش مالی مطرح می‌شود:

• ودیعه یا قرض‌الحسنه: مبلغی است که مستأجر به‌ طور موقت نزد موجر می‌گذارد و در پایان قرارداد باید به او بازگردانده شود. اگر مستأجر ملک را تخلیه نکند، این مبلغ نزد واحد اجرای ثبت یا دادگاه سپرده می‌شود تا پس از تخلیه به مستأجر بازگردانده شود.
• اجاره‌بها (کرایه): مبلغی است که مستأجر در بازه‌های زمانی مشخص (معمولاً ماهانه) پرداخت می‌کند. پرداخت اجاره‌ بها باید در موعد مقرر انجام شود و بهتر است مستأجر برای هر پرداخت از موجر رسید دریافت کند.
  یکی از شروط رایج این است که در صورت عدم پرداخت اجاره ‌بها، موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه ملک از مراجع قضایی را خواهد داشت.

لزوم تنظیم کتبی و ثبت الکترونیکی قرارداد اجاره

بر اساس قوانین جدید از جمله قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، تنظیم کتبی قرارداد اجاره و ثبت آن در سامانه‌های الکترونیکی مانند «کاتب» و «خودنویس» الزامی است. این موضوع موجب شفافیت بیشتر، جلوگیری از اختلافات احتمالی و تضمین حقوق موجر و مستأجر می‌شود.

نحوه تنظیم قرارداد اجاره

قرارداد اجاره می‌تواند به دو شکل رسمی یا عادی تنظیم شود:

• قرارداد رسمی: تنها زمانی شکل می‌گیرد که در دفتر اسناد رسمی و با رعایت تشریفات قانونی تنظیم شود. چنین قراردادی از نظر قانون امتیازات ویژه‌ای دارد؛ از جمله امکان اجرای مستقیم از طریق اداره ثبت بدون نیاز به طرح دعوا در دادگاه.
• قرارداد عادی: قراردادی است که بین موجر و مستأجر نوشته می‌شود؛ چه در برگه‌های معمولی و چه در بنگاه‌های معاملات املاک. حتی اگر قرارداد در بنگاه ثبت شود و کد رهگیری دریافت کند، باز هم قرارداد رسمی محسوب نمی‌شود و تنها یک قرارداد عادی معتبر است.

الزامات قانونی در تنظیم  قرارداد اجاره  با توجه به قانون ۷۶ جهت اخذ دستور تخلیه

قرارداد های اجاره ای که بعد از سال ۷۶ تنظیم گشته اند در صورتی که دارای شرایط مقرر در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ باشند، مشمول این قانون شده و موجر و مستاجر می توانند از مزایای آن استفاده نمایند؛ یکی از مهم ترین مزایای این قانون آن است که اگر قرارداد به نحو مقرر در قانون تنظیم شده باشد، موجر می تواند در صورت پایان قرارداد اجاره و امتناع مستاجر از تخلیه ملک ، تقاضای دستور تخلیه نماید و تخلیه فوری ملک را از دادگاه بخواهد.

به موجب این قانون و همچنین ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳، قراردادهای اجاره برای اینکه مشمول قانون ۱۳۷۶ قرار گیرند و از حمایت‌های قانونی آن بهره‌مند شوند، باید شرایط ذیل را دارا باشند :

• تنظیم قرارداد کتبی: قرارداد باید به صورت مکتوب و در برگه‌های مخصوص اجاره‌نامه تنظیم شود.
• امضای طرفین و شهود: امضای موجر و مستأجر و نیز دو شاهد زیر قرارداد الزامی است. این موضوع به استناد ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ اهمیت ویژه‌ای دارد.
• ثبت در سامانه‌های الکترونیکی: بر اساس قانون جدید لازم است قرارداد اجاره در سامانه‌های رسمی مانند «کاتب» یا «خودنویس» ثبت شود. این اقدام علاوه بر شفافیت، موجب می‌شود قرارداد قابلیت استناد بیشتری در مراجع قضایی و اجرایی داشته باشد.
• ذکر جزئیات کامل قرارداد: مواردی همچون مدت اجاره، مبلغ اجاره‌بها، شرایط پرداخت، تعهدات موجر و مستأجر و موضوع قرارداد باید به‌طور دقیق در متن درج شود.

نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره

شرط فسخ و خروج پیش از موعد

یکی از موضوعات مهمی که باید در قرارداد اجاره به آن توجه شود، تعیین شرایط فسخ و امکان خروج پیش از پایان مدت اجاره است؛ چراکه عقد اجاره عقدی لازم است و تا پیش اتمام قرارداد هیچ یک از طرفین بدون حصول موارد مقرر در قانون امکان برهم زدن عقد را ندارد، با این حال هریک از طرفین می توانند در قرارداد مواردی را به طور توافقی برای فسخ قرارداد ذکر نمایند به عنوان مثال، اگر مستأجر از ملک برخلاف کاربری تعیین‌شده استفاده کند یا به طور مکرر اجاره‌بها را نپردازد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

تعیین مسئولیت هزینه‌ها

در متن قرارداد باید مشخص شود هزینه‌هایی مانند شارژ ساختمان، قبوض آب، برق، گاز و تلفن بر عهده چه کسی است. به‌طور معمول هزینه‌های مصرفی بر عهده مستأجر است، اما هزینه‌های عمومی مربوط به نگهداری ملک می‌تواند با توافق طرفین بر عهده مالک یا مستأجر گذاشته شود.

نحوه استفاده از ملک مورد اجاره

نحوه استفاده مستأجر از ملک باید به‌طور دقیق در قرارداد ذکر شود. در صورتی که مستأجر برخلاف توافق از ملک استفاده کند، در صورت قید حق فسخ موجر امکان فسخ قرارداد را خواهد داشت.

قید وجه التزام در تأخیر پرداخت اجاره‌بها

برای پیشگیری از تأخیر در پرداخت اجاره‌بها، می‌توان در قرارداد شرط نمود که در صورت تأخیر، مستأجر موظف به پرداخت مبلغی اضافه به عنوان خسارت (وجه التزام) در کنار اجاره‌بها خواهد بود.

قید وجه التزام در تاخیر استرداد ودیعه

در پایان مدت اجاره موجر موظف است مبلغ دیعه یا قرض الحسنه را به مستاجر عودت نماید، برای پیشگیری تاخیر در این بازپرداخت می توان در قرارداد شرط نمود که در صورت تاخیر، موجر موظف به پرداخت مبلغی اضافه به عنوان خسارت ( وجه التزام ) علاوه بر ودیعه خواهد بود.

روش و زمان پرداخت اجاره‌بها

بهتر است نحوه پرداخت اجاره‌بها به صورت شفاف در قرارداد ذکر شود؛ اعم از مبلغ، دوره‌های پرداخت (ماهانه یا سالانه) و روش پرداخت (نقدی، واریز بانکی یا چک).

ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات

قرارداد به طور کلی باید شامل ضمانت اجرا برای هر یک از تعهدات طرفین باشد. این ضمانت‌ها می‌تواند شامل فسخ قرارداد، مطالبه خسارت یا سایر راهکارهای قانونی باشد.

شرایط تعمیرات و نگهداری

در قرارداد باید به صراحت قید شود که انجام تعمیرات و نگهداری ملک بر عهده چه کسی است. به طور کلی هزینه تعمیرات جزئی و ناشی از استفاده روزمره با مستأجر و تعمیرات اساسی با موجر است، مگر آنکه طرفین توافق دیگری داشته باشند.

بیشتر بدانید: قانون تعمیرات مالک و مستاجر

تنظیم قرارداد اجاره آنلاین

جهت تنظیم قرارداد اجاره با کد رهگیری مالک ابتدا با ورود به سامانه ملی املاک و اسکان اطلاعات هویتی و مشخصات ملک خود را ثبت می‌کند. سپس از طریق سامانه‌ی اختصاصی قراردادها به نشانی (srem.mrud.ir) می‌توان مراحل تنظیم قرارداد را به‌صورت کامل انجام داد. در این فرآیند، مشخصات موجر و مستأجر، جزئیات ملک و شرایط مالی اجاره (مانند مبلغ رهن، اجاره ماهیانه و نحوه پرداخت) به‌طور دقیق درج شده و مدارک هویتی طرفین و سند ملک بارگذاری می‌شود.

پیشنهاد مطالعه: نحوه تنظیم قرارداد و نکاتی که در زمان تنظیم قرارداد باید بدانیم.

پس از ثبت اطلاعات، قرارداد به‌صورت پیش‌نویس در اختیار طرفین و شاهد قرار می‌گیرد تا با امضای الکترونیکی تأیید شود. در پایان، قرارداد به شکل رسمی ثبت شده و کد رهگیری دائمی برای هر دو طرف صادر و از طریق پیامک نیز ارسال خواهد شد. این روش، علاوه بر سرعت و سهولت، باعث افزایش اعتبار حقوقی قرارداد و کاهش اختلافات احتمالی در آینده می‌شود.

الزام به تنظیم قرارداد اجاره

در روابط استیجاری در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ ( قرارداد هایی که قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم گشته اند) موضوع الزام به تنظیم سند رسمی اجاره جایگاه ویژه‌ای دارد. هدف از این دعوی تثبیت رابطه استیجاری و ایجاد سند رسمی معتبر میان موجر و مستأجر است تا اختلافات احتمالی در آینده کاهش یابد.

نکات مهم در دعوای الزام به تنظیم قرارداد اجاره در قانون ۵۶

عدم لزوم قرارداد کتبی

مطابق ماده ۱ قانون ۱۳۵۶ هر نوع تصرف مستأجر با اذن مالک و به قصد انتفاع حتی بدون قرارداد کتبی یا پس از انقضای مدت اجاره، رابطه استیجاری معتبر ایجاد می‌کند، به تعبیر دیگر قرارداد شفاهی نیز مورد حمایت قانون ۵۵ قرار گرفته و در این حالت نیز امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره وجود دارد.

حق طرح دعوی برای هر دو طرف

هم موجر و هم مستأجر می‌توانند چنین دادخواستی را مطرح کنند. در صورتی که مستأجر اقدام کند، باید دادخواست را به طرفیت مالک رسمی ملک اقامه نماید.

در فرض انتقال مورد اجاره به غیر

اگر در قرارداد اجاره حق انتقال به غیر وجود داشته باشد، مستأجر دوم نیز می‌تواند الزام موجر به تنظیم سند رسمی را بخواهد، مشروط بر اینکه دادخواست علیه موجر و مستأجر اول توأمان طرح شود.

اختلاف بر سر اجاره‌نامه یا اجاره‌بها

برابر ماده ۷ قانون ۱۳۵۶ در صورت شفاهی بودن اجاره یا انقضای مدت قرارداد کتبی هر یک از طرفین می‌توانند برای تعیین اجاره‌بها و الزام به تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کنند. در این حالت دادگاه اجاره‌نامه جدید را یا مطابق قرارداد پیشین و یا براساس شرایط متعارف تنظیم می‌کند.

تقدم رسیدگی به دعوای تخلیه

در صورتی که هم زمان یا متقابلا موجر دادخواست تخلیه و مستأجر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره مطرح نماید، دادگاه ابتدا به دعوای تخلیه رسیدگی کرده و سپس به الزام به تنظیم قرارداد خواهد پرداخت.

ویژگی خاص قانون ۱۳۵۶

باید توجه داشت که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، مختص قراردادهای مشمول این قانون است و در قراردادهای عادی اجاره مشمول قانون مدنی یا قانون سال ۱۳۷۶، جایگاه مشابهی ندارد.

تنظیم قرارداد اجاره حقوق و تعهداتی را برای طرفین ایجاد می نماید که عدم توجه به برخی نکات می تواند آثار زیان باری را فراهم نماید. تنظیم قرارداد اجاره توسط وکیل متخصص در امور قراردادها و یا اخذ مشاوره پیش از تنظیم قرارداد اجاره می تواند مانع بروز اختلافات و خسارت گردد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در امور قراردادها با بهره گیری از وکلای متخصص و با تجربه در زمینه قراردادها آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش اعم از ارائه مشاوره حقوقی، تنظیم قرارداد اجاره، وکالت دعاوی اجاره و سرقفلی به شما عزیزان می باشد.