در بسیاری از مواقع درخواست صدور اجرائیه و اجرای آن برخلاف قوانین و مقررات می باشد و چنانچه عملیات اجرایی ثبت ادامه یابد، صدمات و خسارات جبران ناپذیری به بار می آورد. به همین دلیل قانونگذار راهکاری تحت عنوان توقیف عملیات اجرایی ثبت را پیش بینی نموده تا اشخاصی که در این خصوص ادعایی دارند همزمان با طرح دعوا، تقاضای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت را نیز از دادگاه بخواهند.
توقیف عملیات اجرایی ثبت به معنای رفع اثر از توقیف مال نیست بلکه صرفا عملیات اجرایی متوقف می گردد، تا زمانی که نسبت به دعوای خواهان رسیدگی و حکم قطعی صادر گردد. نحوه طرح این درخواست و مراحل آن دارای پیچیدگی هایی است که سعی نموده ایم در این مقاله به طور مفصل راجه به آن توضیحاتی را ارائه نمائیم. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه با ما همراه باشید.
برای دریافت مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) و پیگیری پرونده‌های حقوقی خود، با ما تماس بگیرید.
توقف عملیات اجرایی ثبت به چه معناست؟
توقف عملیات اجرایی ثبت دستوری است که از سوی دادگاه صادر می شود مبنی بر اینکه عملیات اجرایی تا زمان رسیدگی قضایی و صدور حکم قطعی متوقف شود. این دستور زمانی صادر می شود که دادگاه دلائل شکایت را قوی بداند یا در اجراء سند رسمی ضرر جبران ناپذیر باشد.
توقیف عملیات اجرایی ثبت از اهمیت بالایی برخوردار است چرا که ممکن است در صورت ادامه عملیات اجرایی، نتیجه حاصل از دعوای اصلی فایده ای نداشته باشد برای مثال اجرائیه توسط دادگاه باطل اعلام شود اما عملیات اجرایی منجر به مزایده و انتقال ملک شده باشد در این صورت باید مجددا طرح دعوا نمائید. بنابراین بهتر است با وکیل امور ثبتی مشاوره نموده و توسط ایشان اقدام به اخذ قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت نمائید.
برای ثبت درخواست مشاوره حقوقی با وکیل متخصص، فرم زیر را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
موارد توقیف عملیات اجرایی ثبت در اداره ثبت
در موارد ذیل می توان از طریق ثبت درخواست توقیف عملیات اجرایی ثبت را نمود:
توقیف عملیات اجرایی به سبب اعتراض شخص ثالث
هرگاه شخص ثالث نسبت به مال بازداشت شده (اعم از منقول و یا غیرمنقول) اظهار حقی نماید در موارد زیر از ادامه عملیات اجرا و مزایده خودداری می‌شود:
- در موردی که متعهدله اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
- در موردی که شخص ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند، مبنی بر اینکه مال مورد بازداشت به او منتقل شده و یا رهن یا وثیقه طلب اوست.
- در صورتی که مال قبل از تاریخ بازداشت، به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت بابت طلب معترض توقیف شده باشد.
- هرگاه شخص ثالث حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیرقطعی بر حقانیت خود ارائه کند.
- در صورتی که قبل از بازداشت از معترض، قبول تقاضای ثبت به عنوان ملکیت یا وقفیت شده باشد.
- در موردی که بر اثر شکایت معترض، موضوع قابل طرح در هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده باشد.
در مورد بندهای ۱و ۲ و ۴ در صورت وجود حکم قطعی رفع بازداشت ملک انجام می‌شود و در سایر موارد ادامه عملیات اجرائی موکول به اتخاذ تصمیم نهائی علیه معترض در مراجع مربوط خواهد بود. در چنین مواردی متعهد له میتواند از مال مورد بازداشت صرفنظر کرده و درخواست بازداشت اموال دیگر متعهد را بکند.
در خصوص بند ۳ فوق الاشعار الزامی است مبنای اعتراض ثالث، سند رسمی مقدم الصدور باشد و ثالث نمی تواند به استناد اسناد عادی مدعی توقیف عملیات اجرایی شود. حتی اگر در ملک بازداشت شده، متصرف باشد. دلیل این امر آن است که تصرف در مورد اموال غیرمنقول دلیل مالکیت نیست بلکه تنها اماره ای بر مالکیت است. فلذا اگر متصرف بخواهد به وسیله سند عادی، مالکیت خود را اثبات نماید، موضوع باید در دادگاه صالح مورد رسیدگی قرار بگیرد و اداره ثبت در چنین مواردی صالح به رسیدگی نیست.
صدور دستور موقت یا حکم یا قرار مبنی بر توقیف عملیات اجرایی ثبت از سوی دادگاه صالح
اگر به هر دلیلی حکم، دستور یا قراری از سوی دادگاه صالح صادر شود که دلالت بر توقف عملیات اجرایی داشته باشد، اداره اجرا موظف به اجرای این دستور می باشد. لازم به ذکر است در چنین مواردی توقیف عملیات اجرایی مستلزم رفع اثر از ممنوع الخروجی بدهکاران اجرایی نخواهد بود. مگر آنکه دادگاه نسبت به این امر نیز اقدام به صدور حکم نماید.
توقیف عملیات اجرایی ثبت به سبب اعتراض به نظریه رئیس ثبت
رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی ثبت با رئیس ثبت محل است. پس از ابلاغ نظر رئیس ثبت به طرفین پرونده، هر یک از ایشان می تواند ظرف ده روز نسبت به این نظریه اعتراض کند. هیات نظارت ثبت استان، صلاحیت اظهار نظر نسبت به اعتراض را خواهد داشت و تا زمان صدور رای از سوی این هیات، عملیات اجرایی متوقف خواهد بود.
توقیف عملیات اجرایی ثبت به سبب صدور رای مبنی بر ابطال عملیات اجرایی
در فرض صدور رای از سوی هیات نظارت یا شورای عالی ثبت دال بر ابطال عملیات اجرایی، عملیات اجرایی ثبت توقیف خواهد شد.
توقیف عملیات اجرایی به سبب تسویه بدهی و سایر حقوق اجرایی
اگر متعهد سند موضوع اجرائیه ثبتی، پیش از فروش مال توقیف شده از طریق مزایده و تنظیم سند انتقال اجرایی، مبلغ موضوع اجرائیه را به همراه متفرعات و متعلقاتش پرداخت نماید، موردی برای ادامه عملیات اجرایی وجود نخواهد داشت.
نحوه توقف عملیات اجرایی ثبت
همانگونه که گفته شد برای درخواست توقف عملیات اجرایی ثبت باید دادخواستی نسبت به خواسته اصلی ارائه شود و در همان دادخواست درخواست صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت نیز به عنوان یکی از خواسته ها قید گردد.
پس از ارجاع پرونده به شعبه و تکمیل بودن دادخواست، قبل از رسیدگی به دعوای اصلی، قاضی پرونده باید نسبت به این درخواست اظهارنظر نماید. چنانچه دلائل خواهان را قوی بداند، میزان خسارت احتمالی را با توجه به مبلغ اجرائیه مشخص می نماید.
ابلاغ میزان خسارت احتمالی و مهلت واریز به خواهان ارسال می شود. خواهان باید در ظرف مهلت مقرر که ده روز می باشد نسبت به واریز خسارت احتمالی به صندوق دادگستری و یا معرفی وثیقه ملکی در صورت موافقت قاضی، اقدام نماید.
پس از طی نموده این مراحل، قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت صادر می شود و طی نامه ای به اجرای ثبت دستور داده می شود تا زمان رسیدگی به دعوای اصلی و صدور حکم قطعی، عملیات اجرایی متوقف گردد.
میزان خسارت احتمالی برای توقیف عملیات اجرایی ثبت
همانگونه که گفته شد برای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت، نیاز به سپردن تامین می باشد. در خصوص میزان و نوع تامین برای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی در محاکم اختلاف نظر های فراوانی وجود دارد. با توجه به این اختلاف نظرها اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ یه استعلام نظر نسبت به اینکه میزان تامین جهت صدور قرار توقیف عملیات اجرایی چقدر است طی نظریه مشورتی به شماره ۱۱۰۰/۱۴۰۰/۷ مورخ ۲۳/۹/۱۴۰۰ اعلام نموده است:
با توجه به اینکه در ماده ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲، که مقرر داشته ترتیب تامین همان است که در قوانین آئین دادرسی مدنی برای تامین خواسته مقرر است، چنانچه موضوع تعهد سند لازم الاجرا وجه نقد باشد با عنایت به بند (د) ماده ۱۰۸ قانون آئین دادرسی مدنی برای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبتی، تامین مناسب موضوع ماده ۵ قانون یاد شده در هر حال وجه نقد معادل مبلغ اجرائیه ثبتی است. در مواردی که متعهد، سند ملکی را به عنوان وثیقه دین خود به بانک متعهدله سپرده است یا اداره ثبت مالی را توقیف کرده است، چنانچه ارزش ملک مورد وثیقه یا مال تکافوی اصل و فرع بدهی موضوع اجرائیه ثبتی را بنماید، نیازی به اخذ تامین دیگری نیست و در صورت عدم تکافو به میزان مابه التفاوت باید تامین اخذ شود.
از این نظریه مشورتی می توان اینگونه برداشت نمود که چنانچه موضوع اجرائیه وجه نقد نباشد مانند قراردادهای بانکی که دارای وثیقه باشد، می توان بابت تامین جهت صدور قرار توقیف عملیات اجرایی وثیقه اخذ نمود. در هر صورت اخذ تامین ضرورت دارد و اشخاص معسر، ورشکسته یا نهادهای دولتی، افراد محجور و صغیر از این قاعده مستثنی نیستند.
مرجع صالح جهت صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت
رسیدگی به درخواست صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت، در صلاحیت دادگاهی است که به اصل دعوای اعلام بطلان دستور اجرا رسیدگی می نماید و طبق ماده ۲ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت مصوب ۱۳۲۲، رسیدگی به دعوای شکایت از دستور اجرا در صلاحیت دادگاهی است که دستور اجرا در حوزه آن صادر شده باشد.
رفع اثر از قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت
قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت تا زمانی که نتیجه دعوای مطروحه مشخص گردد پا بر جا می ماند. در مواردی که خواسته مرتبط با تقاضای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی، ابطال اجرائیه یا شکایت از دستور اجرا باشد، در صورتی که رای قطعی به نفع خواهان دعوا و متقاضی قرار توقیف عملیات اجرا صادر گردد، عملیات اجرایی ملغی می گردد و ذینفع اجرائیه نمی تواند تقاضای رفع اثر از قرار توقیف عملیات اجرایی را بنماید.
در مواردی که خواسته ابطال مزایده مطرح شود و نسبت به اجرائیه ایرادی وارد نگردد پس از صدور رای قطعی مبنی بر ابطال مزایده، می بایست مجدد نسبت به ارزیابی و انتشار اگهی مزایده اقدام نمود.
اما در صورتی که خواهان نتواند ادعای خود را اثبات نماید، خوانده می تواند از دادگاه درخواست صدور دستور رفع اثر از قرار توقیف عملیات اجرایی را به اداره ثبت نماید. در این صورت پس از رفع اثر از قرار توقیف عملیات اجرایی مراحل اجرا ادامه می یابد.
طبق نظریه مشورتی شماره ۶۷۱۲/۷ مورخ ۲۷/۱۰/۱۳۷۵، در قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت مصوب ۱۳۲۲ مقرراتی برای الغای قرار توقیف عملیات اجرایی به درخواست ذینفع وضع نشده است. لذا بعد از صدور قرار توقیف عملیات اجرایی و متوقف ماندن اجرائیه صادره و عملیات اجرایی، امکان رفع اثر از قرار توقیف مذکور با سپردن تامین از کسی که اجرائیه به نفع او صادر گردیده وجود ندارد مگر اینکه حکم بر بطلان دعوای خواهان صادر گردد.
موارد توقیف عملیات اجرایی ثبت توسط دادگاه
در موارد ذیل می توان از دادگاه درخواست صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت را نمود:
توقیف عملیات اجرایی ثبت به سبب شکایت از دستور اجرا و ابطال اجرائیه ثبتی
در فرض شکایت از دستور اجرا، دادگاه عمومی حقوقی محلی که در حوزه آن دستور اجرا داده شده صالح به رسیدگی است. در صورتی که این دادگاه دلایل شکایت را قوی بداند یا با احراز اینکه ادامه عملیات اجرا مستوجب ضرر و زیان جبران ناپذیر می گردد، به درخواست شاکی بعد از گرفتن تامین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت را صادر می کند.
توقیف عملیات اجرایی ثبت به سبب طرح ادعای مجعولیت سند
اگر معترض مدعی شود شخص معینی، سند را جعل کرده و این ادعا در دادسرای عمومی مورد رسیدگی قرار گرفته، قرار مجرمیت متهم صادر شده و دادستان نیز با این قرار موافقت کرده باشد، عملیات اجرایی ثبت متوقف خواهد شد.
مطالعه بیشتر: توقیف اموال در اجرای ثبت
تفاوت توقیف عملیات اجرایی ثبت با دستور موقت
شاید در وهله اول اینگونه به نظر برسد که دستور توقیف عملیات اجرایی ثبت همان دستور موقت است تا جایی که بسیاری از افراد به اشتباه عبارت دستور موقت توقف عملیات اجرایی را به کار می برند. اما در واقع این دو نهاد حقوقی تفاوت های اساسی با یکدیگر دارند.
- اولین تفاوت دستور توقیف عملیات اجرایی ثبت با دستور موقت این است که برای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی بر خلاف دستور موقت نیاز به تائید رئیس حوزه قضایی نیست. زیرا مستند قانونی درخواست توقیف عملیات اجرایی ثبت، ماده ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت می باشد و در این ماده به تائید رئیس حوزه قضایی تصریح نشده است. اما صدور دستور موقت طبق تبصره ۱ ماده ۳۲۵ قانون آئین دادرسی مدنی نیازمند تائید رئیس حوزه قضایی می باشد.
- در صدور دستور موقت می بایست دادگاه فوریت موضوع و امر را احراز نماید، در غیر اینصورت قرار رد دستور موقت صادر می گردد. اما در صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت موضوع ماده ۵ قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت، احراز فوریت شرط نیست بلکه به صرف قوی بودن دلایل شکایت و جبران ناپذیر بودن ضرر ناشی از اجرای سند قرار توقیف عملیات اجرایی صادر می شود.
- طبق ماده ۳۱۶ قانون آئین دادرسی مدنی، موضوع تقاضای دستور موقت می تواند توقیف مال یا انجام عمل یا منع از انجام امری باشد. اما موضوع توقیف عملیات اجرایی ثبت توقف اجرائیه ثبتی می باشد.
- تفاوت دیگری که می توان بدان اشاره نمود دادگاه صالح برای رسیدگی به دستور موقت و قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت می باشد. طبق ماده ۳۱۱ قانون آئین دادرسی مدنی رسیدگی به قرار دستور موقت در صلاحیت دادگاه رسیدگی کننده به اصل دعوا می باشد مگر اینکه موضوع اجرای دستور موقت در مقر دادگاهی غیر از دادگاه صالح به اصل دعوا باشد. اما رسیدگی به درخواست صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت در صلاحیت دادگاهی است که به اصل دعوای شکایت از دستور اجرا رسیدگی می کند.
- درخواست قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت می تواند همزمان با طرح دعوای ابطال اجرائیه ثبتی یا شکایت از دستور اجرا و یا پس از اقامه دعوای اصلی مطرح شود. دقت به این نکته بسیار مهم می باشد که تقاضای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت به تنهایی امکان پذیر نمی باشد. اما درخواست صدور دستور موقت می تواند قبل از اقامه دعوا یا همزمان با دعوای اصلی و یا در حین دادرسی مطرح شود. طبق ماده ۳۱۸ قانون آئین دادرسی مدنی چنانچه درخواست صدور دستور موقت پیش از اقامه دعوای اصلی باشد، درخواست کننده مکلف است ظرف ۲۰ روز از تاریخ صدور دستور موقت، به منظور اثبات دعوای خود به دادگاه صالح مراجعه و دادخواست خود را ارائه دهد. در غیر اینصورت دادگاه به درخواست طرف مقابل از آن رفع اثر خواهد نمود.
- به دعوای جبران خسارت ناشی از اجرای قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت در وقت فوق العاده رسیدگی می شود، در حالی که جبران خسارت ناشی از دستور موقت به عنوان دعوای مستقل در وقت عادی رسیدگی می شود.
نمونه رای توقیف عملیات اجرایی ثبت
اخذ قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت دارای پیچیدگی هایی است که نیازمند داشتن دانش حقوقی و پیگیری های مستمر می باشد. بنابراین بهتر است برای متوقف نمودن عملیات اجرایی در ثبت از وکیل متخصص و با تجربه کمک بگیرید. در اینجا یک نمونه از رای توقیف عملیات اجرایی که توسط وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی اخذ گردیده را برای شما عزیزان قرار می دهیم.
همانگونه که گفته شد صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت نیازمند پیگیری مستمر و اشراف بر قوانین و مقررات ثبتی می باشد. با توجه به عواقب و آثاری که ادامه عملیات اجرایی ثبت خواهد داشت اخذ این دستور در پرونده های ثبتی ضروری بوده و داشتن وکیل متخصص و با تجربه در این زمینه بیش از سایر پرونده ها احساس می شود. دفتر حقوقی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در اینگونه پرونده ها و بهره گیری از وکلای با تجربه و با سابقه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.
چنانچه نیاز به صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت در کم ترین زمان هستید می توانید با دفتر حقوقی دادپویان حامی تماس حاصل نمائید.
سوالات متداول
سلام
مهلت گرفتن قرار موقت تا چه زمانی از انجام مراحل ثبتی است و چه زمانی میتواند کار اجرای را توقیف کند؟
سلام. در صورتیکه توقیف عملیات اجرایی ثبت صادر شود تا زمان صدور رای قطعی پابرجا خواهد بود و زمانی می توان این درخواست را نمود که عملیات اجرایی ثبت خاتمه پیدا نکرده باشد. برای مثال اگر مزایده برگزار شده و سند انتقال اجرایی نیز تنظیم شده باشد نمی توان درخواست توقیف عملیات اجرایی ثبت را نمود.
سلام. چنانچه منظور شما از قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت باشد تا قبل از ختم عملیات اجرایی در اداره ثبت امکان اخذ قرار توقیف عملیات اجرا را خواهید داشت.
درود..وقت بخیر…بنده ملکی دارم که سند تک برگ دارد و درسال ۹۷ به قصد فروش به شخصی مبایعه نامه ای در مشاور املاک تنظیم گردید که طبق آن مبلغ یکصد میلیون بعنوان پیش پرداخت پرداخت شد تا سند از رهن بانک فک رهن شود( اما درقولنامه بدلیل امتناع صاحاب بنگاه قید نشد) و مابقی مبلغ ۷۰ میلیون در ۱۵ روز دیگر قرار بود پرداخت شود و صد تومن هم بعداز فک رهن و تنظیم سند در دفترخانه قرار بود پرداخت شود…۱۵ روز اول تمام شد و خریدار به تعهدش عمل نکرد و ۷۰ تومنو نداد که ۲۲ روز بعداز تاریخ قولنامه بنده بدلیل مطالبه مهریه بازداشت شدم و تا تایید اعسارم ۳۴ روز زندان بودم..بعداز زندان به خریدار زنگ زدم گفتم شما که به تعهدت عمل نکردی و از اینور هم در تایمی که من زندان بودم همسر سابقم با کمک وکیل از اجرای احکام دستور بازداشت ملکم را میگیرند و ملک را توقیف و صورتجلسه میکنن و تحویل پدرم میدهند..پدرم هم در اظهاراتش اشاره ای به فروش ملک نکرده بود که بعدا” خریدار تقاضای تسویه حساب و تحویل ملک رو کرد که گفتم با توجه به تاخیر شما و توقیف ملک بابت مهریه بنده منع قانونی دارم و بدلیل عواقب کیفری نمیتونم سند ملک توقیفی را انتقال دهم ایشان گفت من صبر میکنم تا از همسرت رضایت بگیری و اما بعد دوسال برام دادخواست الزام به سند زد و در دادگاه بنده محکوم به تنطیم سند شدم والان در حال اجراست،
۱…تکلیف طلب مهریه همسرم و توقیف ملک از طرف ایشان چی میشه
۲…تکلیف مابقی پولم چی میشه
۳…اگر بخوام اعاده دادرسی بزنم چه دلیلی باید داشته باشم..
۴…در حالی ملزم به الزام سند در حق خریدار شدم که دادخواست مطالبه مهریه و حکم قطعی در سال ۹۱ یعنی ۶ سال قبلتر از تاریخ مبایعه نامه صادر شده است اما من ۹۷ مطلع شدم..
۵…آبا همسرم با ارائه حکم قطعی که مربوط به ۶ سال قبل از مبایعه نامه است میتواند توقف عملیات اجرایی را بگیرد
۶…تکلیف پدرم که بعنوان حافظ ملک توقیفی تعیین شده و در زیر قولنامه را نیز امضا کرده و دوباره در جلسه رسیدگی صورتجلسه صحت و درستی معامله را گواهی کرده چی میشه..
۷….الان تو این شرایط ازطرف من و پدرم کی باید اقدامی انجام بدهد جهت ثابت کردن عدم تبانی در فروش
سلام
۱.اگر خریدار بر حسب مبایعه نامه در دعوای اعتراض ثالث اجرایی و یا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی حاکم شده باشد موضوع توقیف ملک بابت مهریه منتفی هست و مسولیتی شما ندارید.
۲.بابت الباقی ثمن معامله باید دعوای مطالبه ثمن مطرح کنید.
۳.اعاده دادرسی امکان ندارد.
۴.اگر مبایعه نامه پس از توقیف یا حکم قطعی مهریه نوشته شده باشد طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی بلااثر هست.
۵.بله امکان دارد در صورت وجود شرایط مندرج در بند ۴.
۶.تکلیفی ندارند.
۷.نیازی به اثبات نیست.
در هر صورت باید مبایعه نامه شما بررسی شود که آیا به دلیل شرایط مقرر امکان فسخ یا ابطال مبایعه نامه وجود دارد یا خیر؟
ممنون از اطلاعات خوب و کاربردی
خواهش میکنیم
عالی