در بسیاری از موارد ممکن است افراد برای فرار از دین یا حفظ بنیان خانواده یا به علل دیگر بدون اینکه وجهی بین طرفین رد و بدل شود، ملک یا اموال دیگر خود را به صورت صوری منتقل نمایند. در معامله صوری، طرفین قصد خرید و فروش ندارند اما به علت شرایط موجود، در ظاهر اقدام به انتقال می نمایند.
در صورتی که بتوانید صوری بودن معامله ای را اثبات کنید، آن معامله باطل می شود. اثبات صوری بودن معامله بسیار سخت و دشوار است اما می توان با ارائه مدارک و شواهد و مشاوره با یک وکیل متخصص و با تجربه اینگونه معاملات را باطل نمود. در این مقاله از دادپویان حامی به صورت جامع راههای اثبات صوری بودن معامله و نحوه طرح دعوای ابطال معامله صوری را بررسی نموده ایم تا چنانچه با معاملات اینچنینی مواجه شدید با آگاهی از قوانین و مقررات اقدام نمائید.
در مواجهه با معامله صوری راهکارهای حقوقی تخصصی را از ما بخواهید. با ما تماس بگیرید و مراحل ابطال و اثبات معامله صوری را به دقت طی کنید.
معامله صوری چیست؟
معامله صوری معامله ای است که طرفین در واقعیت قصد خرید و فروش نداشته باشند و صرفا در ظاهر معامله نمایند. برای مثال زمانی که زوج و زوجه با یکدیگر اختلاف داشته باشند و زوج برای نپرداختن مهریه، اموال خود را به بستگان خود منتقل نماید یا شخصی که چک برگشتی در دست طلبکاران دارد و برای اینکه آنها نتوانند اموال وی را بابت طلب خود توقیف نمایند، آنها را به صورت صوری و بدون اینکه وجهی گرفته باشد، به نام اشخاص دیگر می نماید.
معامله صوری با چه اهدافی منعقد می شود؟
معاملات صوری میتوانند به اشکال مختلفی صورت بگیرند، و هر کدام با هدف یا انگیزهای خاص انجام میشوند. در زیر به برخی از انواع متداول معاملات صوری اشاره میکنیم:
- معاملات صوری برای فرار از مالیات: در این نوع معامله، افراد یا شرکت ها به طور صوری معاملاتی را انجام میدهند تا میزان مالیات پرداختی خود را کاهش دهند. این میتواند شامل انتقال دارایی ها به افراد دیگر یا ثبت شرکتهای صوری باشد.
- معاملات صوری برای مخفی کردن داراییها: این معاملات با هدف مخفی کردن دارایی ها از دسترس طلبکاران یا در جریان دعاوی حقوقی انجام میشوند. به عنوان مثال، فردی ممکن است دارایی های خود را بهطور صوری به نام شخص دیگری منتقل کند تا از توقیف آنها جلوگیری کند. با اثبات این موضوع می توان ابطال معامله صوری و ابطال سند رسمی ملک را درخواست نمود.
پیشنهاد مطالعه: نحوه اجرای حکم ابطال سند رسمی
- معاملات صوری برای دریافت وام یا تسهیلات: برای مثال فرزندی قصد گرفتن وام دارد و برای وثیقه نیاز به سند مالکیت دارد، در این حالت پدر به صورت صوری ملک را به نام وی منتقل می نماید تا بعد از تسویه وام، آن را بازگرداند.
- معاملات صوری در بازارهای مالی: این نوع معاملات ممکن است برای ایجاد تصویر غلط از حجم معاملات یا قیمت یک دارایی در بازار انجام شوند، که میتواند به دستکاری بازار منجر شود.
هر یک از این انواع معاملات صوری میتواند پیامدهای قانونی جدی برای طرفین درگیر به همراه داشته باشد، لذا پیش از هر گونه اقدامی بهتر هست با وکیل متخصص ملکی مشورت نمائید تا از عواقب اینگونه معاملات بیشتر آشنا شوید و از بروز مشکلات در آینده جلوگیری نمائید.
معامله صوری به چه دلیل باطل است؟
دلیل انعقاد معامله صوری هرچه که باشد، باطل است به این دلیل که هر عقدی که در آن قصد وجود نداشته باشد باطل است. قانونگذار در مواد ۱۹۰، ۱۹۱ و ۱۹۵ و ۲۱۸ قانون مدنی به این امر اشاره نموده است که با استناد به این مواد قانونی و ارائه مستندات و مدارک می توان ابطال آن را از دادگاه درخواست نمود.
راه های اثبات معامله صوری
اثبات معامله صوری کاری بسیار سخت و دشوار است، اما با استفاده از روش ها و شواهد مناسب، میتوان به طور مؤثری این کار را انجام داد. در زیر به برخی از روش های معمول اثبات معامله صوری اشاره می نمائیم:
اثبات عدم پرداخت ثمن
یکی از راههای اثبات معامله صوری، عدم رد و بدل شدن ثمن معامله می باشد. بنابراین می توان از دادگاه درخواست نمود تا مدارک واریز ثمن توسط خریدار ارائه شود.
شهادت شهود
استفاده از شهادت افرادی که اطلاعات مستقیمی درباره نیت و قصد واقعی طرفین دارند. این شهود میتوانند به دادگاه یا مرجع قضایی کمک کنند تا به درک بهتری از ماهیت واقعی معامله برسند.
رابطه خویشاوندی طرفین معامله
به طور معمول افراد برای معامله صوری، افراد و بستگان نزدیک خود را برای انتقال انتخاب می نمایند. می توان برای اثبات صوری بودن از این موضوع استفاده نمود.
اخذ وکالت بلاعزل از خریدار
یکی دیگر از مواردی که می توان برای اثبات صوری بودن معامله به آن استناد نمود، اخذ وکالت بلاعزل از خریدار در زمان انتقال سند به نام وی است.
عدم تحویل ملک به خریدار
به طور معمول فروشنده پس از انتقال سند به نام خریدار، همچنان ملک را در تصرف خود دارد و آن را به خریدار تحویل نمی دهد. همین موضوع اماره ای است بر صوری بودن معامله.
بررسی انگیزهها
بررسی انگیزه های احتمالی طرفین برای انجام معامله صوری، مانند فرار از مالیات، مخفی کردن دارایی ها، یا اختلافات زن و شوهری.
این روشها میتوانند به شناسایی و اثبات صوری بودن یک معامله کمک کنند، اما بسته به شرایط خاص هر پرونده، ممکن است نیاز به استفاده از ترکیبی از این روشها باشد. لذا بهتر است از مشاوره حقوقی ملکی برای ارائه راهکارهای قانونی و مناسب استفاده نمائید.
دفاع در مقابل ادعای صوری بودن معامله
دفاع در مقابل ادعای صوری بودن معامله یکی از دغدغه های اصلی خواندگان این پرونده ها می باشد چرا که در صورت عدم دفاع موثر، رای بر ابطال معامله صوری صادر می گردد. بنابراین بهتر است برای دفاع از وکیل متخصص که سابقه و تجربه کافی در اینگونه پرونده ها را دارد کمک بگیرید.
- می توانید با ارائه مستنداتی پرداخت ثمن و تحویل ملک به خریدار را ثابت نمائید. برای مثال ممکن است خریدار ثمن را به صورت طلا یا ارز یا ماشین پرداخت کرده باشد.
- استناد به تاریخ معامله می تواند دفاع موثری محسوب شود برای مثال زوجه ادعا دارد زوج برای فرار از پرداخت مهریه ملک خود را به برادر خود منتقل نموده است. در حالی که تاریخ مطالبه مهریه توسط زوجه، یک سال بعد از معامله بوده است. و در آن زمان اختلافی بین آنها وجود نداشته است.
- شما هم می توانید مانند خواهان دعوا، برای دفاع به شهادت شهود استناد نموده و از دادگاه درخواست استماع شهادت شهود را داشته باشید.
- چنانچه در گذشته پرونده ای مطرح و صحت و اصالت مبایعه نامه شما احراز شده باشد می توانید با ارائه دادنامه مربوطه دفاع موثری داشته باشید.
- تنظیم لایحه دفاعیه که در آن به مستندات قانونی یا آراء وحدت رویه یا نظریات مشورتی اشاره نموده باشید و در جلسه اول آن را ارائه نمائید.
- ایرادات شکلی دادخواست نیز یکی دیگر از روش های دفاع می باشد که می تواند منجر به صدور قرار رد دعوی یا عدم استماع دعوا گردد.
مدارک لازم برای اثبات صوری بودن معامله
دعوای صوری بودن معامله نیازمند ارائه مدارک و مستنداتی است که بتواند ادعای شما را اثبات نماید. از دلایل و مدارکی که برای اثبات صوری بودن مورد نیاز است به شرح ذیل می باشد:
- اجرائیه یا رای قطعی محکومیت مالک که با مطابقت آن با تاریخ معامله می توانید صوری بودن را ثابت نمائید.
- کپی مبایعه نامه
- شهادت شهود
- تحقیق محلی یا معاینه محل که نشان دهنده در تصرف داشتن مورد معامله توسط مالک (فروشنده) می باشد.
- تصویر وکالتنامه بلاعزل که فروشنده از خریدار پس از انجام معامله گرفته است.
- درخواست استعلام از بانک مبنی بر اثبات عدم پرداخت ثمن
نحوه طرح دعوای ابطال معامله صوری
دعوای ابطال معامله دعوایی است که طی آن شخص ادعا می نماید بنا به دلایل و مدارک و مستنداتی که ارائه می کند، معامله مذکور فاقد قصد و صوری بوده و درخواست ابطال آن را از دادگاه می نماید.
برای طرح دعوای ابطال معامله صوری نیاز به طی نمودن مراحلی است که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
شرایط طرح دعوای ابطال معامله صوری
برای اینکه بتوان دعوای ابطال معامله صوری را مطرح باید موارد ذیل وجود داشته باشد:
- انعقاد عقد به صورت ظاهری
- عدم وجود قصد واقعی جهت خرید و فروش
- احراز ذینفعی خواهان
دادخواست ابطال معامله صوری
اولین اقدام برای باطل نمودن معامله صوری، تنظیم دادخواست می باشد. تنظیم دادخواست نیاز داشتن دانش حقوقی و اشراف به قوانین و مقررات در این زمینه می باشد. هرگونه ایراد در دادخواست ابطال معامله صوری منجر به رد شدن دعوا و از بین رفتن وقت و هزینه می شود. لذا بهتر است برای تنظیم دادخواست از وکیل متخصص و با تجربه کمک بگیرید.
ماده قانونی ابطال معامله صوری
ماده قانونی ابطال معامله صوری که می توان در دادخواست به آن استناد نمود عبارتند از مواد ۱۹۰، ۱۹۱، ۱۹۲، ۱۹۴، ۱۹۵ و ۲۱۸ قانون مدنی می باشد.
طرفین دعوای ابطال معامله صوری
در دعوای ابطال معامله صوری خواهان شخصی است که طلب وی محرز گردیده و محکوم علیه برای اینکه اموال خود را از دسترس وی خارج نماید، اقدام به انتقال صوری اموال نموده است. خواندگان نیز شخص محکوم علیه و خریدار صوری می باشد.
مدارک لازم برای دعوای ابطال معامله صوری
مدارک لازم برای دعوای ابطال معامله صوری شامل قرارداد صوری، اسناد مالی، رای قطعی محکومیت خوانده، اجرائیه ثبتی، استشهادیه و درخواست استعلام نسبت به مال منتقل شده می باشد. البته هر مدرکی که نشان دهنده عدم قصد واقعی طرفین برای معامله می باشد را باید ضمیمه دادخواست نمود.
هزینه دعوای ابطال معامله صوری
دعوای ابطال معامله صوری در زمره دعاوی مالی قرار دارد، لذا اگر موضوع دعوا منقول باشد، هزینه دادرسی بر اساس مبلغ تقویمی ارزیابی می شود. اما اگر مال غیر منقول باشد، ارزش منطقه ای ملاک دریافت هزینه دادرسی است.
مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال معامله صوری
دعوای ابطال معامله صوری یا ابطال مبایعه نامه صوری صرف نظر از موضوع معامله صوری (اعم از این که منقول باشد یا غیرمنقول) مطابق ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی در صلاحیت دادگاه حقوقی محل اقامت خواندگان می باشد. البته دادگاه محل انعقاد عقد صوری نیز صالح به رسیدگی است.
چه پیامدهایی برای طرفین معامله صوری وجود دارد؟
پیش از اینکه اقدام به انعقاد معامله صوری نمائید بهتر است از عواقب آن مطلع شوید که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:
- در صورتی که معامله ای را به صورت صوری تنظیم می نمائید، هر لحظه امکان ابطال آن وجود دارد.
- طبق ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، معامله صوری به قصد فرار از دین هم جنبه حقوقی دارد هم کیفری.
- مجازات اشخاصی که اقدام به انجام معامله صوری با قصد فرار از دین می نمایند، جزای نقدی معادل نصف محکوم به و استیفای محکوم به از محل آن می باشد. البته به این شرط که معامله پس از صدور رای قطعی مدیون صورت گرفته باشد.
- در صورت اثبات معامله صوری به قصد فرار از دین نه تنها مالک مجازات می شود بلکه فردی هم که آگاهانه در این نوع معامله خریدار بوده نیز محکوم می شود.
نحوه تنظیم دادخواست ابطال معامله صوری برای گرفتن وام
ممکن است فرزندی قصد گرفتن وام از بانک را داشته باشد و برای وثیقه از پدر خود بخواهد ملکش را به صورت صوری به نام وی منتقل نماید تا بتواند آن را در رهن بانک قرار دهد و تسهیلات بانکی را بگیرد. اگر بعد از تسویه تسهیلات، فرزند از انتقال سند به نام پدر خود امتناع نماید، پدر می تواند با اثبات صوری بودن معامله ابطال آن و انتقال به نام خود را از دادگاه بخواهد.
برای طرح دعوا و اثبات ادعا باید دادخواست ابطال معامله صوری را به دادگاه ارائه دهید. در صورتی که سند رسمی انتقال هم تنظیم شده باشد باید ابطال سند رسمی به دلیل صوری بودن معامله را نیز درخواست کرد. همچنین برای اثبات صوری بودن معامله باید مواردی که ثابت کننده معامله صوری است به دادگاه ارائه شود برای مثال عدم پرداخت ثمن در معامله صوری یکی از دلایل و مستندات محکمه پسندی است که با اثبات آن (یعنی با اثبات عدم پرداخت ثمن) اثبات صوری بودن معامله نیز آسان تر می شود.
مطالعه بیشتر: نحوه پرداخت ثمن معامله ملک
تفاوت معامله صوری با معامله به قصد فرار از دین
معامله صوری با معامله به قصد فرار از دین دارای تفاوت می باشد. معامله به قصد فرار از دین معمولا ابزار بدهکاری است که می خواهد اموال خود را از توقیف طلبکاران مصون نگاه دارد. معامله به قصد فرار از دین ممکن است صوری باشد یا واقعی. صرف این که معامله ای برای فرار از دین واقع شده به معنای صوری بودن آن نیست. ممکن است بدهکار واقعا اموال خود را بفروشد و خریدار هم از قصد فرار از دین او اطلاعی نداشته و بیع صحیحا واقع شده باشد.
نحوه اجرای رای ابطال معامله صوری
رای صادره جنبه اعلامی داشته و اجراییه صادر نمیشود. محکوم له می تواند با رای قطعی صادره نسبت به احقاق حقوق خویش اقدام نماید. مگر اینکه سندی به صورت رسمی تنظیم شده باشد که در این صورت پرونده اجرایی تشکیل شده و مدیر اجرایی اقدام به ارسال یک نسخه رأی قطعی و نامه جهت ابطال سند رسمی ملک به جهت صوری بودن و کد رهگیری اخذ شده به دفتر اسناد رسمی می نماید.
نظریه مشورتی معامله صوری
نظریه مشورتی معامله صوری به شماره ۱۸۷۵/۹۸/۷ مورخ ۲۷/۱۲/۹۸ بیان داشته است، اولا اگر معامله به قصد فرار از دین صوری باشد، به دلالت مواد ۲۱۸ و ۱۹۵ قانون مدنی به علت فقدان قصد باطل است. ثانیا ماده ۲۱ قانون نحوه محکومیت های مالی مصوب ۱۳۹۴، انتقال مال به دیگری با انگیزه فرار از دین را مشروط به شرایط مذکور در این ماده، جرم و مستوجب حبس تعزیری یا جزای نقدی دانسته است.
رای وحدت رویه معامله صوری
رای وحدت رویه معامله صوری به شماره ۷۷۴ مورخ ۲۰/۱/۱۳۹۸ هیات عمومی دیوان عالی کشور مقرر می نماید:
نطر به اینکه قانونگذار در ماده ۲۱ قانون نحوه محکومیت های مالی، در مقام تعیین مجازات برای انتقال دهندگان مال با انگیزه فرار از دین، به تعیین جزای نقدی معادل نصف محکوم به و استیفای محکوم به از محل آن تصریح کرده است و نیز سایر قراین موجود در قانون مزبور کلا بر لزوم سبق محکومیت قطعی مدیون و سپس، انتقال مال از ناحیه وی با انگیزه فرار از دین دلالت دارند که در این صورت موضوع دارای جنبه کیفری است.
طبق رای وحدت رویه ۷۷۴، چنانچه معامله صوری با قصد فرار از دین باشد، در صورتی جنبه کیفری دارد که انتقال پس از صدور حکم قطعی صورت گرفته باشد.
جرم معامله صوری چیست؟
جرم معامله صوری در ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی پیش بینی شده است. طبق این ماده در صورتی که مدیون اموال خود را به قصد فرار از دین منتقل نماید و مابقی اموال وی نیز کافی برای پرداخت دین نباشد جرم بوده و می توان علیه وی شکایت کیفری نمود.
مجازات معامله صوری چیست؟
طبق ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، مجازات معامله صوری حبس تعزیری یا جزای نقدی درجه شش یا جزای نقدی معادل نصف محکومٌ به یا هر دو مجازات می باشد.
نقش وکیل در فرآیند ابطال معامله صوری
نقش وکیل در فرآیند ابطال معامله صوری امری غیرقابل انکار می باشد. انتخاب وکیل متخصص در زمینه ابطال معاملات صوری، می تواند تفاوت بزرگی در نتیجه پرونده ایجاد کند. وکیل متخصص با داشتن تجربه و دانش کافی می تواند بهترین راهکارها را برای دفاع از حقوق موکل ارائه دهد و احتمال موفقیت در پرونده را افزایش دهد.
نمونه رای ابطال معامله صوری
ابطال معامله به جهات مختلفی می تواند طرح شود در اینجا برای نمونه یکی از آراء صادره برای شما عزیزان قرار داده می شود:
سخن پایانی
طرح و اقامه دعوای ابطال معامله صوری نیازمند داشتن اشراف بر قوانین و مقررات و دانش حقوقی ملکی می باشد و به جهت پیچیدگی هایی که دارد نیازمند داشتن وکیل متخصص می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه ملکی و با بهره مندی از وکلای متبحر و با تجربه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خود در این زمینه به شما عزیزان می باشد.
سوالات متداول
نحوه اثبات بطلان معامله به دلیل صوری بودن معامله چگونه است؟
برای این که بتوانید معامله صوری را ابطال نمایید باید با تقدیم دادخواست به محکمه حقوقی و ارائه دلایلی که حاکی از فقدان قصد معامله است تقاضای اعلام بطلان معامله را بخواهید
آیا معامله بین پدر و فرزند صوری است؟
خیر، رابطه نسبی یا سببی تاثیری در صحت یا بطلان معاملات ندارد ولی زمانی که ادعای معامله صوری پدر و پسر مطرح می شود این مسئله صرفا در حد یک اماره قابل توجه است.
آیا شهادت شهود میتواند در اثبات معامله صوری مؤثر باشد؟
بله، شهادت شهود میتواند نقش مهمی در اثبات صوری بودن معامله ایفا کند، بهویژه اگر شاهدان اطلاعات مستقیمی درباره نیت و قصد طرفین داشته باشند.
آیا قراردادهای صوری همیشه باطل هستند؟
بله، از نظر حقوقی، قراردادهای صوری به دلیل عدم وجود قصد واقعی برای انجام معامله باطل محسوب میشوند و هیچگونه اثر قانونی ندارند.
معامله بدون رد و بدل شدن پول آیا صوری است؟
یکی از راه های اثبات معامله صوری، عدم رد و بدل شدن پول می باشد اما دلیل کافی برای اثبات نمی باشد و می توان به موارد و دلایل دیگری نیز استناد نمود.
سلام وقتتون بخیر .من سال ۱۴۰۲ یه ماشینی از نمایشگاهی خریدم ولی سال ۱۴۰۲ ابلاغيه ای واسه اومده به خاطر صوری بودن معامله و ابطال معامله و فرار از دین ،انگاری صاحب قبلی ماشین برای پرداخت نکردن مهریه، ماشین رو زمانی ک خانمش درخواست طلاق داده بود فروخت، حالا خانمش اومده از من و شوهرش به خاطر معامله صوری و ابطال معامله وفرار از دین مهریه شکایت کرده ،در حالی که من ماشین رو از کس دیگه ای خریداری کردمو اصلا زن و شوهر رو نمیشناسم لطفا راهنمایی کنید چیکار باید کنم
شما به عنوان خریدار ثالث با حسن نیت و با ارائه مدارک خرید از نمایشگاه (ید سابق و ثمن پرداختی)، باید در دادگاه ثابت کنید که جهل به صوری بودن معامله داشتهاید و از قصد فرار از دین مطلع نبودهاید. شما باید از طریق اعتراض ثالث اصلی یا اجرایی در دادگاه، خواستار ابطال حکم به دلیل تضرر و بیاطلاعی خود از معامله صوری شوید.
سلام بنده چند ماه پیش قولنامه آپارتمانم رو به نام کسی که بهش بدهکار بودم انتقال دادم الان با توجه به این که ربا بهش تعلق گرفته میکه آپارتمان مال من هست و تو هیچی نداری من چگونه میتوانم ثابت کنم داخل قولنامه نوشته شده آپارتمان به اندازه ۴۰ کیلو نقره ساچمه پرداخت شده بنده هم اون زمان از ایشان ۸ کیلو کرفته ام ولی ایشان با گذشت چند ماه از قرارداد میگه آپارتمان مال منه من میتوانم ربوی بودن و سوری بودن قولنامه روثابت کنم
درود بر شما , بله میتوانید شکایت کیفری ربا انجام معامله ربوی از سر اضطرار و استیصال مطرح کنید و در دادگاه حقوقی نیز دعوای اعلام بطلان معامله صوری اقامه نمائید.
سلام من دوتا خونه داشتم بخاطر اینکه بازنم مشکل داشتم هردوتا خونه ۴سال پیش بنام مادرم وخواهرم اتتقال دادم پولی هم رد وبدل نشده چون حدس میزدم مهریشو اجرا بزاره الان رفته مهریشو گذاشته اجرا وهمه جوره قفلم کرده داره یک چهارم حقوقم رو هم میگیره
آیا میتونه بخاطر صوری بودن معامله اقدام کنه وخونه هارو پس بگیره؟
آیا ممکنه مجازات برای خانوادم هم داشته باشه درصورت اثبات؟
سلام. بله امکان طرح دعوای ابطال مبایعه نامه ها را به جهت صوری بودن دارد. در خصوص شما امکان طرح شکایت کیفری به علت معامله صوری بودن به قصد فرار از دین وجود دارد، تحت شرایطی نیز ممکن است بستگان شما در جرم معامله به قصد فرار از دین تحت عنوان معاونت مورد تعقیب کیفری قرار بگیرند.