معامله صوری چیست | ابطال معامله صوری و نحوه اثبات آن

در حوزه املاک، معاملات صوری یکی از چالش‌های بزرگ محسوب می‌شوند که می‌توانند به نقض حقوق قانونی افراد منجر شوند. معامله صوری به معاملاتی اطلاق می‌شود که در ظاهر واقعی به نظر می‌رسند، اما در واقعیت فاقد قصد واقعی برای انجام هستند. ابطال معامله صوری و نحوه اثبات آن یکی از موضوعات مهم و حساس در مراجع قضایی است که تأثیرات گسترده ‌ای بر طرفین معامله دارد. در این مقاله، به بررسی جامع فرآیند ابطال معاملات صوری و راهکارهای اثبات آن می‌پردازیم. با شناخت دقیق از این فرآیندها، می‌توانید از حقوق خود به بهترین شکل دفاع کنید و با چالش‌های قانونی مرتبط با معاملات صوری مقابله نمایید.

معامله صوری چیست؟

معامله صوری به معاملاتی گفته می شود که طرفین در ظاهر اقدام به انعقاد معامله می نمایند اما در واقعیت، چنین قصدی ندارند. این نوع معاملات به طور معمول برای پنهان کردن واقعیت و یا دستیابی به اهدافی غیر از آنچه به طور رسمی اعلام شده، انجام می شود. برای مثال، شخصی برای مخفی نگه داشتن دارایی های خود از دسترس طلبکاران یا برای فرار مالیاتی اقدام به تنظیم معامله صوری می نماید.

طبق قانون، معامله صوری به دلیل عدم وجود قصد واقعی برای انجام معامله، باطل شمرده می‌شود. این بدان معناست که چنین معامله ‌ای از ابتدا هیچ‌گونه اثر قانونی ندارد و طرفین نمی‌توانند از آن برای ادعا یا دفاع از حقوق خود استفاده کنند. اثبات صوری بودن یک معامله معمولاً نیازمند ارائه مدارکی است که نشان‌دهنده عدم قصد واقعی طرفین برای انجام معامله باشد.

انواع معامله صوری

معاملات صوری که منجر به دعاوی ملکی می شود، می‌توانند به اشکال مختلفی صورت بگیرند، و هر کدام با هدف یا انگیزه‌ای خاص انجام می‌شوند. در زیر به برخی از انواع متداول معاملات صوری اشاره می‌کنیم:

معاملات صوری برای فرار از مالیات: در این نوع معامله، افراد یا شرکت ‌ها به ‌طور صوری معاملاتی را انجام می‌دهند تا میزان مالیات پرداختی خود را کاهش دهند. این می‌تواند شامل انتقال دارایی‌ ها به افراد دیگر یا ثبت شرکت‌های صوری باشد.

معاملات صوری برای مخفی کردن دارایی‌ها: این معاملات با هدف مخفی کردن دارایی ‌ها از دسترس طلبکاران یا در جریان دعاوی حقوقی انجام می‌شوند. به عنوان مثال، فردی ممکن است دارایی ‌های خود را به‌طور صوری به نام شخص دیگری منتقل کند تا از توقیف آنها جلوگیری کند. با اثبات این موضوع می توان ابطال معامله صوری و ابطال سند رسمی ملک را درخواست نمود.

معاملات صوری برای دریافت وام یا تسهیلات: در برخی موارد، افراد یا شرکت ‌ها ممکن است معاملات صوری را انجام دهند تا وضعیت مالی خود را بهتر از واقعیت نشان دهند و بتوانند وام یا تسهیلات بانکی دریافت کنند.

معاملات صوری در بازارهای مالی: این نوع معاملات ممکن است برای ایجاد تصویر غلط از حجم معاملات یا قیمت یک دارایی در بازار انجام شوند، که می‌تواند به دستکاری بازار منجر شود.

هر یک از این انواع معاملات صوری می‌تواند پیامدهای قانونی جدی برای طرفین درگیر به همراه داشته باشد، لذا پیش از هر گونه اقدامی بهتر هست با وکیل متخصص ملکی مشورت نمائید تا از عواقب اینگونه معاملات بیشتر آشنا شوید و از بروز مشکلات در آینده جلوگیری نمائید.

چرا معاملات صوری باطل می شوند؟

دلیل انعقاد معامله صوری هرچه که باشد، باطل است. بدون وجود قصد به معنای واقعی هیچ اثری در عالم حقوق ایجاد نمی شود و چنین معامله ای محکوم به بطلان است. اینکه معامله صوری به قصد فرار از دین صورت گیرد یا به دلیل دیگری مانع بطلان آن نیست .

چه پیامدهایی برای طرفین معامله صوری وجود دارد؟

معامله صوری پیامدهای قانونی برای طرفین معامله دارد. اولین پیامد آن ابطال معامله صوری می باشد.

همچنین طبق ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، معامله صوری به قصد فرار از دین هم جنبه حقوقی دارد هم کیفری.

مجازات اشخاصی که اقدام به انجام معامله صوری با قصد فرار از دین می نمایند، جزای نقدی معادل نصف محکوم به و استیفای محکوم به از محل آن می باشد. البته به این شرط که معامله پس از صدور رای قطعی مدیون صورت گرفته باشد.

برای مثال، در صورتی که زوجه مهریه خود را در اجرای اسناد رسمی به اجرا بگذارد و قبل از توقیف اموال، زوج دارایی خود را به دیگران منتقل کند، موضوع مشمول ماده ۲۱ قانون مذکور نخواهد شد.

روش های اثبات معامله صوری

اثبات معامله صوری کاری بسیار سخت و دشوار است، اما با استفاده از روش ‌ها و شواهد مناسب، می‌توان به‌ طور مؤثری این کار را انجام داد. در زیر به برخی از روش‌های معمول اثبات معامله صوری اشاره می نمائیم:

1. ارائه مدارک و اسناد:

بررسی و تحلیل اسناد و مدارکی که نشان‌دهنده عدم تطابق بین شرایط واقعی و شرایط اعلام ‌شده در معامله هستند. این می‌تواند شامل قراردادها، فاکتورها، رسیدهای پرداخت، و سایر اسناد مالی باشد.

2. شهادت شهود:

استفاده از شهادت افرادی که اطلاعات مستقیمی درباره نیت و قصد واقعی طرفین دارند. این شهود می‌توانند به دادگاه یا مرجع قضایی کمک کنند تا به درک بهتری از ماهیت واقعی معامله برسند.

3. تحلیل رفتار طرفین:

بررسی رفتار و اقدامات طرفین قبل و بعد از انجام معامله. اگر طرفین بلافاصله پس از معامله به وضعیت قبلی خود بازگردند یا دارایی ‌ها به‌طور واقعی منتقل نشوند، این می‌تواند نشانه‌ای از صوری بودن معامله باشد.

4. مقایسه با معاملات مشابه:

مقایسه شرایط و قیمت معامله مورد نظر با معاملات مشابه در بازار. اگر تفاوت ‌های قابل توجهی وجود داشته باشد، ممکن است نشان‌دهنده صوری بودن معامله باشد.

5. استفاده از کارشناسان:

بهره‌گیری از نظر کارشناسان حقوقی و مالی برای تجزیه و تحلیل مدارک و شواهد و ارائه نظر تخصصی درباره ماهیت واقعی معامله.

6. بررسی انگیزه‌ها:

بررسی انگیزه ‌های احتمالی طرفین برای انجام معامله صوری، مانند فرار از مالیات، مخفی کردن دارایی‌ها، یا دور زدن مقررات.

این روش‌ها می‌توانند به شناسایی و اثبات صوری بودن یک معامله کمک کنند، اما بسته به شرایط خاص هر پرونده، ممکن است نیاز به استفاده از ترکیبی از این روش‌ها باشد. لذا بهتر است از مشاوره حقوقی ملکی برای ارائه راهکارهای قانونی و مناسب استفاده نمائید.

دفاع در مقابل ادعای صوری بودن معامله

دفاع در مقابل ادعای صوری بودن معامله یکی از دغدغه های اصلی خواندگان این پرونده ها می باشد. در وهله اول باید توجه داشته باشید که مدعی ابطال معامله صوری است که باید ثابت کند شما قرارداد مذکور را به صورت صوری منعقد کرده اید. لازم به ذکر است با ارائه مدارک نقل و انتقال مبیع یا مدارک پرداخت ثمن نیز می توانید اماره ای مبنی بر صحت معامله خود به دادگاه تسلیم کنید. چرا که علی الظاهر زمانی که اوراق و مستندات نشان دهنده داد و ستد هستند وجود قصد معامله نیز مفروض می باشد.

دلایل اثبات صوری بودن معامله

صوری بودن معامله را با هر دلیلی می توان اثبات کرد. مثل شهادت شهود، تحقیق محلی، معاینه محل و هر شواهد و قرائن دیگری که موثر در جلب نظر مقام قضایی داشته باشد. همین که مدعی صوری بودن موفق به اثبات عدم قصد معامله شود به دلیل فقدان قصد قرارداد صوری مذکور ابطال می شود.

دعوای ابطال معامله صوری

دعوای ابطال معامله صوری فرایندی است که طی آن شخص ادعا می نماید بنا به دلایل و مدارک و مستنداتی که ارائه می  کند، معامله مذکور فاقد قصد و صوری بوده و درخواست ابطال آن را از دادگاه می نماید.

برای طرح دعوای ابطال معامله صوری نیاز به طی نمودن مراحلی است که به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:

• ارکان دعوای ابطال معامله صوری

برای اینکه بتوان دعوای ابطال معامله صوری را مطرح نمود باید موارد ذیل وجود داشته باشد:

الف) انعقاد عقد به صورت ظاهری

ب) عدم وجود قصد واقعی جهت خرید و فروش

ج) احراز ذینفعی خواهان

• دادخواست ابطال معامله صوری

اولین اقدام برای باطل نمودن معامله صوری، تنظیم دادخواست می باشد. همانگونه در تنظیم دادخواست ملکی نیز گفته شد، تنظیم دادخواست نیاز داشتن دانش حقوقی و اشراف به قوانین و مقررات در این زمینه می باشد. هرگونه ایراد در دادخواست ابطال معامله صوری منجر به رد شدن دعوا و از بین رفتن وقت و هزینه می شود. لذا بهتر است برای تنظیم دادخواست از وکیل متخصص و با تجربه کمک بگیرید.

• ماده قانونی ابطال معامله صوری

ماده قانونی ابطال معامله صوری که می توان در دادخواست به آن استناد نمود عبارتند از مواد ۱۹۰، ۱۹۱، ۱۹۲، ۱۹۴، ۱۹۵ و ۲۱۸ قانون مدنی می باشد.

• طرفین دعوای ابطال معامله صوری

در دعوای ابطال معامله صوری خواهان شخصی است که طلب وی محرز گردیده و محکوم علیه برای اینکه اموال خود را از دسترس وی خارج نماید، اقدام به انتقال صوری اموال نموده است. خواندگان نیز شخص محکوم علیه و خریدار صوری می باشد.

• مدارک لازم برای دعوای ابطال معامله صوری

مدارک لازم برای دعوای ابطال معامله صوری شامل قرارداد صوری، اسناد مالی، رای قطعی محکومیت خوانده، اجرائیه ثبتی، استشهادیه و درخواست استعلام نسبت به مال منتقل شده می باشد. البته هر مدرکی که نشان دهنده عدم قصد واقعی طرفین برای معامله می باشد را باید ضمیمه دادخواست نمود.

• هزینه دعوای ابطال معامله صوری

دعوای ابطال معامله صوری در زمره دعاوی مالی قرار دارد، لذا اگر موضوع دعوا منقول باشد، هزینه دادرسی بر اساس مبلغ تقویمی ارزیابی می شود. اما اگر مال غیر منقول باشد، ارزش منطقه ای ملاک دریافت هزینه دادرسی است.

• مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال معامله صوری

دعوای ابطال معامله صوری یا ابطال مبایعه نامه صوری صرف نظر از موضوع معامله صوری (اعم از این که منقول باشد یا غیرمنقول) مطابق ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی در صلاحیت دادگاه حقوقی محل اقامت خواندگان می باشد. البته دادگاه محل انعقاد عقد صوری نیز صالح به رسیدگی است.

نحوه تنظیم دادخواست ابطال معامله صوری

زمانی که شخصی می خواهد درخواست اعلام بطلان معامله صوری را از دادگاه تقاضا کند باید در تنظیم دادخواست خود به خواسته ها و دلایل و مدارک خود توجه نماید. برای مثال زمانی که معامله صوری به موجب سند رسمی صورت گرفته است علاوه بر خواسته اعلام بطلان معامله صوری باید ابطال سند رسمی به دلیل صوری بودن معامله را نیز درخواست کرد. همچنین برای اثبات صوری بودن معامله باید مواردی که ثابت کننده معامله صوری است به دادگاه ارائه شود برای مثال عدم پرداخت ثمن معامله صوری یکی از دلایل و مستندات محکمه پسندی است که با اثبات آن (یعنی با اثبات عدم پرداخت ثمن) اثبات صوری بودن معامله نیز آسان تر می شود.  ثمن معامله چیست؟ و حکم تاخیر در پرداخت ثمن معامله چیست؟

در خصوص خوانده دعوا نیز باید هم خریدار و هم فروشنده را به عنوان خواندگان در دادخواست قید کنیم و در صورتی که صرفا به آوردن مشخصات فروشنده اکتفا کنیم دادخواست با قرار عدم استماع مواجه می شود.

تفاوت معامله صوری با معامله به قصد فرار از دین

معامله صوری با معامله به قصد فرار از دین دارای تفاوت می باشد. معامله به قصد فرار از دین معمولا ابزار بدهکاری است که می خواهد اموال خود را از توقیف طلبکاران مصون نگاه دارد. معامله به قصد فرار از دین ممکن است صوری باشد یا واقعی. صرف این که معامله ای برای فرار از دین واقع شده به معنای صوری بودن آن نیست. ممکن است بدهکار واقعا اموال خود را بفروشد و خریدار هم از قصد فرار از دین او اطلاعی نداشته  و بیع صحیحا واقع شده باشد.

نحوه اجرای رای ابطال معامله صوری

رای صادره جنبه اعلامی داشته و اجراییه صادر نمی‌شود. محکوم له می تواند با رای قطعی صادره نسبت به احقاق حقوق خویش اقدام نماید. مگر اینکه سندی به صورت رسمی تنظیم شده باشد که در این صورت پرونده اجرایی تشکیل شده و مدیر اجرایی اقدام به ارسال یک نسخه رأی قطعی و نامه جهت ابطال سند رسمی ملک به جهت صوری بودن  و کد رهگیری اخذ شده به دفتر اسناد رسمی می نماید.

نظریه مشورتی معامله صوری

نظریه مشورتی معامله صوری به شماره ۷/۹۸/۱۸۷۵ مورخ ۱۳۹۸/۱۲/۲۷ بیان داشته است، اولا اگر معامله به قصد فرار از دین صوری باشد، به دلالت مواد ۲۱۸ و ۱۹۵ قانون مدنی به علت فقدان قصد باطل است. ثانیا ماده ۲۱ قانون نحوه محکومیت های مالی مصوب ۱۳۹۴، انتقال مال به دیگری با انگیزه فرار از دین را مشروط به شرایط مذکور در این ماده، جرم و مستوجب حبس تعزیری یا جزای نقدی دانسته است.

رای وحدت رویه معامله صوری

رای وحدت رویه معامله صوری به شماره ۷۷۴ مورخ ۱۳۹۸/۱/۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور مقرر می نماید:

نطر به اینکه قانونگذار در ماده ۲۱ قانون نحوه محکومیت های مالی، در مقام تعیین مجازات برای انتقال دهندگان مال با انگیزه فرار از دین، به تعیین جزای نقدی معادل نصف محکوم به و استیفای محکوم به از محل آن تصریح کرده است و نیز سایر قراین موجود در قانون مزبور کلا بر لزوم سبق محکومیت قطعی مدیون و سپس، انتقال مال از ناحیه وی با انگیزه فرار از دین دلالت دارند که در این صورت موضوع دارای جنبه کیفری است.

طبق رای وحدت رویه ۷۷۴، چنانچه معامله صوری با قصد فرار از دین باشد، در صورتی جنبه کیفری دارد که انتقال پس از صدور حکم قطعی صورت گرفته باشد.

نقش وکیل در فرآیند ابطال معامله صوری

نقش وکیل در فرآیند ابطال معامله صوری امری غیرقابل انکار می باشد. انتخاب وکیل متخصص در زمینه ابطال معاملات صوری، می تواند تفاوت بزرگی در نتیجه پرونده ایجاد کند. وکیل متخصص با داشتن تجربه و دانش کافی می تواند بهترین راهکارها را برای دفاع از حقوق موکل ارائه دهد و احتمال موفقیت در پرونده را افزایش دهد.

طرح و اقامه دعوای ابطال معامله صوری نیازمند داشتن اشراف بر قوانین و مقررات و دانش حقوقی ملکی می باشد و به جهت پیچیدگی هایی که دارد نیازمند داشتن وکیل متخصص می باشد. دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه ملکی و با بهره مندی از وکلای متبحر و با تجربه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خود در این زمینه به شما عزیزان می باشد.