در قانون ثبت امکان اعتراض به ثبت ملک پیش بینی شده است تا از این طریق افراد بتوانند اعتراض خود را در مهلت قانونی به اداره ثبت محل ارائه نموده و از ادامه عملیات مقدماتی ثبت جلوگیری نمایند. اعتراض به ثبت می تواند راجع به اصل درخواست ثبت ملک، حدود ملک مورد درخواست ثبت یا حقوق ارتفاقی در ملک مورد درخواست ثبت باشد که مهلت های قانونی و مراجع رسیدگی در هر یک از این موارد متفاوت است.
عدم آگاهی به مهلت اعتراض و نحوه ارائه و طرح آن می تواند خسارات جبران ناپذیری به همراه داشته باشد لذا در این مقاله سعی نموده ایم در خصوص هر یک از این موارد توضیحات کامل را به شما عزیزان ارائه نمائیم.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
ثبت ملک چیست؟ و چرا اهمیت دارد؟
ثبت ملک به فرآیندی قانونی گفته میشود که پس از انجام عملیات مقدماتی ثبت و پایان یافتن آن اداره ثبت به ثبت ملک در دفتر املاک اقادام و سند مالکیت به نام مالک صادر می شود. این فرآیند شامل جمع آوری و ثبت اطلاعات دقیق درباره ملک، از جمله موقعیت جغرافیایی، مساحت، مشخصات فیزیکی و مالکیت قانونی آن است.
اهمیت ثبت ملک:
- حفظ حقوق مالکیت: ثبت رسمی ملک به عنوان یک سند قانونی، مالکیت شما را تثبیت میکند و از حقوق شما در برابر ادعاهای نادرست یا دعاوی ملکی محافظت میکند.
- جلوگیری از اختلافات حقوقی: با ثبت دقیق و قانونی ملک، احتمال بروز اختلافات و دعاوی مرتبط با مالکیت مانند اثبات مالکیت ملک به شدت کاهش مییابد، زیرا تمامی اطلاعات به صورت رسمی و مستند در دسترس است.
- افزایش امنیت معاملاتی: ثبت ملک موجب افزایش امنیت در معاملات ملکی میشود، زیرا خریداران و فروشندگان میتوانند با اطمینان از صحت اطلاعات مربوط به ملک، به معامله بپردازند.
- امکان دریافت وام و تسهیلات:بانک ها و مؤسسات مالی معمولاً برای ارائه وام و تسهیلات، نیاز به مدارک قانونی و ثبت شده دارند. ثبت ملک به عنوان سند مالکیت رسمی، این امکان را فراهم میکند.
در مجموع، ثبت ملک یکی از اساسی ترین اقداماتی است که هر مالک باید انجام دهد تا از حقوق خود به طور کامل محافظت کرده و از مزایای قانونی و اقتصادی آن بهره مند شود.
جهت مشاوره حقوقی آنلاین و تلفنی با وکیل ملکی متخصص کلیک کنید.
اعتراض به ثبت ملک چیست و در چه مواردی امکان پذیر است؟
اعتراض به ثبت ملک اقدامی است که افراد ذینفع نسبت به درخواست ثبت و عملیات مقدماتی ثبت بنا به علل مختلف انجام می دهند. وصول این اعتراضات می تواند موجب توقف جریان عملیات ثبت ملک در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تا زمان تعیین تکلیف و رسیدگی به این دعاوی شود.
موارد اعتراض به ثبت طبق ماده های ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت به شرح ذیل می باشد:
- اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک
- اعتراض به حدود ملک مورد درخواست ثبت
- اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک مورد درخواست ثبت
هر یک از این موارد نیازمند رعایت مهلت های قانونی و تشریفات خاصی است که در ادامه در خصوص هر یک توضیح خواهیم داد.
اعتراض به درخواست ثبت ملک
اعتراض به درخواست ثبت ملک زمانی مطرح می شود که کسی خود را مالک ملکی اعلام و درخواست ثبت ان را با اجرای عملیات مقدماتی ثبت و صدور سند مالکیت به نام خود می نماید. اما شخص دیگری نسبت به این درخواست اعتراض نموده و خود را مالک می داند.
طبق ماده ۱۶ قانون ثبت، هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضی داشته باشد باید از تاریخ انتشار اولین اعلان نوبتی تا ۹۰ روز اعتراض خود را اعلام نمایند. این مورد بیشتر در خصوص درخواست سند مالکیت بر اساس ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت رایج است.
اعتراض به تحدید حدود در اداره ثبت
در صورتی که مالک ملک مجاور به حدودی که توسط متقاضی ثبت اعلام شده معترض بوده و آن را مغایر حقوق خود بداند می تواند ظرف سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود، اعتراض خود را به اداره ثبت تقدیم نماید.
اعتراض به تحدید حدود ثبتی، در ماده ۲۰ قانون ثبت اسناد و املاک ظرف سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود امکان پذیر است. در صورت اعلام اعتراض پس از انقضای مهلت یعنی اعتراض به تحدید حدود خارج از مهلت قانونی، رئیس دادگاه و مسئول اداره ثبت در جلسه اداری در مورد موضوع تصمیم گیری خواهند نمود.
اعتراض به حقوق ارتفاقی در اداره ثبت
در صورتی که شخصی مدعی وجود حق ارتفاق برای خود در ملک موضوع تقاضای ثبت ملک باشد و یا نسبت به حقوق ارتفاقی اعلام شده توسط سایرین در ملک خود، معترض باشد می تواند ظرف مهلت مقرر در قانون، مراتب اعتراض خود را به مرجع صالح اعلام نماید. برای کسب اطلاعات بیشتر پیشنهاد میشود به لینک زیر مراجعه کنید.
پیشنهاد مطالعه: حقوق ارتفاقی در قانون ثبت
معترض مکلف است اعتراض خود را در مدت سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید حدود اعلام نماید. در مورد اعتراض هایی که خارج از مهلت قانونی تقدیم می شود در جلسه اداری اتخاذ تصمیم خواهد شد.
مهلت اعتراض به ثبت ملک
مهلت اعتراض به ثبت ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی می باشد. اعتراض پیش از انتشار آگهی نوبتی مزبور مسموع نخواهد بود و در صورتی که اعتراض پس از انقضاء مهلت ۹۰ روزه واصل شود، مسئول اداره ثبت پس از اعلام نظر خود در این مورد، پرونده را برای رئیس دادگاه ارسال می نماید. رئیس دادگاه در جلسه ای با مسئول اداره ثبت در مورد چنین اعتراضی اتخاذ تصمیم می نمایند.
با توجه به پیچیدگی اعتراضات ثبتی و تخصصی بودن موضوع، بهتر است پیش از هرگونه اقدامی با وکیل ثبتی متخصص مشاوره لازم را داشته باشید.
در صورت نیاز به راهنمایی بیشتر یا مشاوره حقوقی در خصوص انواع دعاوی ثبتی، میتوانید با متخصصان دفتر حقوقی دادپویان حامی مشورت نمایید. برای ثبت درخواست فرم زیر را تکمیل نمایید.
اعتراض به ثبت ملک به چه صورت است؟
اعتراض به ثبت ملک طبق آئین نامه اصلاحی قانون ثبت املاک اینگونه است که معترض باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی اعتراض خود را به صورت نوشته عادی به اداره ثبت محل تقدیم و ظرف ۱ ماه از تاریخ اعتراض مذکور، دادخواست مربوطه را به دادگاه صالح تقدیم نماید. گواهی طرح دعوا باید به اداره ثبت ارائه شود تا از ادامه عملیات مقدماتی ثبت جلوگیری شود.
موارد اعتراض به ثبت ملک که در اداره ثبت رسیدگی می شود، کدامند؟
- در برخی موارد اعتراضات ثبتی به دادگاه ارسال نشده و در اداره ثبت مورد رسیدگی واقع می شوند. از جمله مهمترین مصادیق این مورد می توان به تقدیم اعتراض به ثبت ملک خارج از مهلت مقرر قانونی اشاره نمود. در صورتی که به نظر اداره ثبت، اعتراض در مهلت قانونی وصول نشده باشد، مراتب جهت اتخاذ تصمیم در جلسه اداری مطرح می شود و پرونده به دادگاه ارسال نخواهد شد.
- چنانچه موضوع مورد اعتراض به ثبت، حقوق ارتفاقی و یا اعتراض به تحدید حدود املاک تقسیم شده بین زارعین و یا قطعات اختصاصی مالک و یا مستثنیات قانونی اصلاحات ارضی باشد نیز رسیدگی به امر در صلاحیت دادگاه نبوده و پرونده به هیئت تشخیص فرستاده خواهد شد.
- در مواردی که اعتراض به تحدید حدود از سوی شخص غیرمجاور مطرح شده باشد و همچنین در صورتی که مالک ملک مجاور با حدودی که مورد اعتراض واقع شده، سند مالکیت اخذ نموده باشد نیز موضوع به دادگاه ارسال نخواهد شد؛ چرا که در این موارد اعتراض به نحو قانونی صورت نگرفته و قابل ترتیب اثر نمی باشد. در این موارد قرار رد دعوا توسط رئیس اداره ثبت صادر می شود. قرار صادره ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض می باشد.
- اگر معترض، اعتراض خود را به وسیله سند رسمی مسترد نموده باشد نیز موردی برای ارسال پرونده به دادگاه وجود ندارد و چنین اعتراضی توسط رئیس اداره ثبت فاقد اثر قانونی اعلام شده و قرار سقوط دعوا صادر خواهد شد. معترض می تواند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، اعتراض خود را نسبت به قرار سقوط دعوا اعلام نماید.
در کلیه موارد فوق الذکر در صورت مجهول المکان بودن معترض، نظر اداره ثبت یک نوبت آگهی می شود و اعتراض به این نظر تا ده روز پس از انتشار آگهی قابل استماع می باشد.
مراحل اعتراض به ثبت ملک
در صورتی که معترض در مهلت قانونی اعتراض خود را به اداره ثبت ارائه نماید، اداره ثبت به شرح ذیل اقدام می کند:
- رسید وصول اعتراض یا گواهینامه جریان دعوا در دادگاه با قید تاریخ به معترض تسلیم می شود.
- روی برگه اظهارنامه ثبتی ملک، مهری که عبارت « تقدیم اعتراض» نوشته شده زده می شود.
- از ادامه عملیات ثبتی خودداری می شود تا زمان تعیین تکلیف قطعی اعتراض در دادگاه.
نحوه رسیدگی دادگاه در اعتراض به ثبت ملک
رسیدگی دادگاه به اعتراض ثبت ملک در صورتی که اعتراض داخل در مهلت مقرر قانونی باشد به شرح ذیل است:
- در ابتدا دادگاه باید صلاحیت خود را نسبت به دعوای مطروحه بررسی و چنانچه صالح به رسیدگی نباشد، قرار عدم صلاحیت صادر و پرونده را به دادگاه صالح ارسال می کند.
- در صورتی که دادخواست از نظر هزینه دادرسی و تمبر وکالت تکمیل باشد، وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ می شود.
- از وضعیت ثبتی ملک، مالکین و تعداد و میزان سهام آنها استعلام گرفته می شود.
- در این پرونده ها به طور معمول، موضوع به کارشناسی ارجاع می شود تا اختلاف مزبور بررسی و نسبت به آن اعلام نظر شود.
- در نهایت رای مقتضی مبنی بر قبول یا رد دعوا صادر می گردد.
آیا در صورت رد اعتراض به ثبت ملک می توان مجددا طرح دعوا کرد؟
در صورتی که اعتراض به ثبت ملک منجر به صدور قرار رد شود، برای یک نوبت ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ قرار قطعی، قابل طرح مجدد است. همچنین در مواردی که اعتراض به ثبت ملک به جهت عدم حضور شخص معترض یا نماینده قانونی او در جلسه رسیدگی ابطال شده باشد، معترض می تواند ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ قرار ابطال دادخواست برای یکبار دادخواست خود را تجدید نماید.
نمونه دادخواست اعتراض به ثبت ملک
استرداد اعتراض به ثبت ملک
طرفین دعوای اعتراض می توانند پیش از صدور حکم در دادگاه، اقدام به توافق در مورد موضوع اعتراض و ثبت سند رسمی صلح دعوا نمایند. در صورت ارائه مدارک مشعر بر رفع اعتراض، دعوای اعتراض مسترد می شود.
در صورتی که معترضین به ثبت ملک متعدد باشند، صلح دعوا از سوی یکی از آنها برای استرداد دعوا کافی نمی باشد و باید همه معترضین بر رفع اعتراض توافق نموده باشند. در غیر این صورت رسیدگی به دعوای اعتراض در محکمه ادامه خواهد داشت.
مطالعه بیشتر: تفاوت سند رسمی در قانون مدنی و قانون ثبت
موارد سقوط حق اعتراض به ثبت ملک
در صورت عدم تقدیم دادخواست حسب مورد در مواعد ۹۰ روزه و یا ۳۰ روزه و یا عدم تجدید دادخواست ظرف مهلت ۱۰ روزه و همچنین در صورت استرداد دعوا، حق اعتراض ساقط شده و طرح دعوا قابل استماع نمیباشد.
یکی دیگر ازعوامل سقوط حق اعتراض در ماده ۱۸ قانون ثبت بیان شده که طبق آن در صورتی که معترض در مدت ۶۰ روز پس از تقدیم دادخواست، دعوای خود را تعقیب نکرده باشد، با درخواست طرف مقابل قرار سقوط دعوا صادر خواهد شد. پس از قطعیت این قرار، طرح مجدد دعوا امکانپذیر نمی باشد.
با توجه به اینکه در حال حاضر جریان رسیدگی در اختیار دادگاه ها است، موردی برای اجرای حکم این ماده قابل تصور نمی باشد.
فوت معترض در جریان اعتراض به ثبت ملک
در صورتی که شخص معترض فوت کند و طرف مقابل نتواند وراث وی را به دادگاه معرفی نماید، مراتب به دادستان جهت انجام اقدامات مقتضی برای تعقیب دعوا ابلاغ می شود.
همچنین موضوع دعوا سه مرتبه در یکی از روزنامه های کثیر الانتشار مرکز و یکی از روزنامه های محلی آگهی شده و در صورتی که ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی، دعوا تعقیب نشده باشد، قرار سقط دعوا صادر میشود.
اگر برخی از وراث معترض متوفی حاضر باشند و برخی شناخته نشده باشند، به افراد حاضر اخطار می شود در صورتی که تصمیم به تعقیب دعوا دارند، ظرف پنج روز اقدامات لازم را به عمل آورند. در مورد وراثی که حاضر نیستند و یا با وجود اخطار، اقدامی در جهت پیگیری دعوا انجام نداده اند، مطابق موارد فوق الذکر نسبت به انتشار آگهی اقدام خواهد شد.
در صورت حضور تمامی وراث، رسیدگی به دعوا به جانشینی ورثه ادامه خواهد یافت.
اثبات مالکیت و اعتراض به ثبت ملک
در صورت اعتراض به ثبت ملک، خواهان باید مالکیت خود را با مدارک و مستنداتی که ارائه می دهد اثبات نماید. در واقع اعتراض به ثبت ملک بدون اثبات مالکیت قابل رسیدگی نبوده و کافی برای صدور حکم به نفع خواهان نمی باشد.
اعتراض به رای هیات حل اختلاف ثبت موضوع ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت
رسیدگی به تقاضای صدور سند مالکیت بر اساس مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت در اغلب موارد با هیات حل اختلاف موضوع ماده ۱۴۸ اصلاحی می باشد.
آراء صادره از هیات حل اختلاف، به عنوان یکی از مراجع حل اختلافات ثبتی، به وسیله تقدیم دادخواست قابل اعتراض در مرجع صالح می باشد.
مطلب مرتبط: اعتراض به رای هیات نظارت ثبت و شورای عالی ثبت
در مواردی که رای هیات حل اختلاف توسط ثبت محل به طرفین ابلاغ شده باشد، ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض می باشد. در برخی موارد از جمله صدور سند رسمی مالکیت با ارائه سند عادی توسط متقاضی، آراء هیات حل اختلاف از طریق انتشار آگهی ابلاغ می شوند که در این صورت مهلت اعتراض دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی است.
اعتراض به ثبت ملک خارج از مهلت
در صورتی که اعتراض به ثبت ملک خارج از مهلت قانونی به عمل آمده باشد، اداره ثبت با دعوت از رئیس دادگاه در غیر ساعات اداری، در محل اداره ثبت تشکیل جلسه می دهد و رئیس ثبت در ذیل اعتراض نامه، نظر خود را مبنی بر خارج از مهلت بودن اعتراض قید و به رئیس دادگاه ارائه می نماید.
رئیس دادگاه نسبت به این موضوع تصمیم خود را اعلام می نماید که ممکن است اعتراض را رد کند یا با قبول آن دستور ارسال پرونده را به دادگاه برای رسیدگی صادر کند.
در پایان، باید تأکید کنیم که اعتراض به ثبت ملک یکی از حقوق اساسی هر مالک است و استفاده صحیح از این حق میتواند از بروز مشکلات جدی و از دست رفتن دارایی های ارزشمند جلوگیری کند. فرآیند اعتراض به ثبت ملک ممکن است پیچیده و زمان بر باشد، اما با داشتن اطلاعات کافی و همراهی یک وکیل متخصص ثبتی، میتوانید این مسیر را با اطمینان طی کنید.
اگر شما نیز با مشکلات ثبتی در ملک خود مواجه شدهاید و به دنبال راهی مطمئن برای حل این مشکلات هستید، وکلای متخصص دفتر حقوقی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در این حوزه آماده هستند تا با ارائه مشاوره تخصصی و خدمات حقوقی حرفهای، شما را در این مسیر همراهی کند. تخصص و تجربه ما در امور ثبتی به شما این امکان را میدهد که با آرامش خاطر و اطمینان از حقوق خود دفاع کنید.
برای دریافت اطلاعات بیشتر و مشاوره رایگان، همین امروز با ما تماس بگیرید. ما در کنار شما هستیم تا با ارائه راه حلهای مناسب و کارآمد، از حقوق مالکیت شما دفاع کنیم. با اعتماد به تخصص ما، نگرانی های خود را کنار بگذارید و آیندهی ملک خود را تضمین کنید.
سوالات متداول
اعتراض به ثبت ملک چیست؟
اعتراض به ثبت ملک به معنای درخواست تجدیدنظر یا اصلاح در ثبت اطلاعات ملک است که به دلایل مختلفی مانند اشتباهات ثبتی یا اختلافات مالکیت انجام میشود.
چه کسانی حق اعتراض بر ثبت ملک را دارند؟
افرادی که احساس میکنند حقوق مالکیت آنها نادیده گرفته شده یا به نحوی از ثبت ملک متضرر شدهاند، میتوانند اعتراض کنند. این شامل مالکین فعلی، مدعیان مالکیت، یا افرادی است که دارای حقوق قانونی در ملک هستند.
مدارک لازم برای اعتراض به ثبت ملک چیست؟
مدارک مورد نیاز ممکن است شامل سند مالکیت، نقشه های ثبتی، مدارک شناسایی، و هرگونه مستندات قانونی دیگر باشد که ادعای شما را پشتیبانی میکند.
چگونه میتوان اعتراض به ثبت ملک را ثبت کرد؟
اعتراض باید به صورت رسمی به اداره ثبت اسناد و املاک یا مرجع قضایی مربوطه ارائه شود. این کار معمولاً شامل تکمیل فرم های مربوطه و ارائه مدارک پشتیبان است.
مدت زمان رسیدگی به اعتراض چقدر است؟
مدت زمان رسیدگی به اعتراض ممکن است بسته به پیچیدگی پرونده و قوانین محلی متفاوت باشد. معمولاً این فرآیند میتواند چندین ماه به طول بیانجامد.
آیا نیاز به وکیل برای اعتراض به ثبت ملک وجود دارد؟
اگرچه داشتن وکیل الزامی نیست، اما توصیه میشود به دلیل پیچیدگی های حقوقی و ثبتی، از مشاوره وکیل متخصص در این زمینه استفاده کنید.
باسلام من یه ملک داشتم که طبق توافق و صورت مجلس دست نویسی که به امضاء و انگشت طرف من و پسرش و برادرانش هم رسیده و دوتا شاهد بین ما هم امضاءو انگشت کردن رفته و ملک رو اجاره داده برای مدت طولانی و بعد از اون به اسم کسی دیگه سند گرفته و ما مطلع نشدیم از این موضوع حالا ایا راهی داره ما بتونیم این سند رو باطل کنیم ؟و یا علاوه بر ان دعوی فروش مال غیر کنیم و اجاره مدتی که اجاره داده رو بگیریم ؟ در کل راه حل چیه ؟ممنون از شما .
درود بر شما. بله می بایست دعوای اعلام بطلان معامله سند و قرارداد به جهت معامله فضولی مطرح کنید. هم چنین امکان طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرفی وجود دارد و نیز در صورت قانونی امکان طرح شکایت کیفری کلاهبرداری فروش مال غیر و کلاهبرداری اجاره مال غیر وجود دارد.
با سلام
چنانچه وکیل خواهان در جلسه رسیدگی دعوای خود را مسترد کند و به موجب بند ب ماده ۱۰۷ قانون ایین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر شود بعد تکلیف پرونده ثبتی چه می شود و چ باید کرد جهت ادامه روند رسیدگی ثبتی
و چنانچه قصد داشته باشد مجددا دادخواست دهد ایا رد دعوا به موجب بند ب ماده ۱۰۷ پس از ابلاغ قرار هم ۱۰ روز فرصت دادخواست مجدد دارد ؟
سلام. بله می توانید مجدداً طرح دعوا نمائید.
اگر در مدت زمان اعتراض به ثبت معترض به ثبت به سن قانونی نرسیده باشد و نتواند اعتراض کند و مدت زمان ۹۰روزه اعتراض هم تمام شده باشد حق اعتراض او محفوظ هست یا نه
درود. حق اعتراض فرجه مقرر قانونی دارد. محجور یا به عبارتی در فرض سئوال شخص صغیر می بایست با ولایت ولی خود یا قیمومت قیم نسبت به ثبت اعتراض در مهلت قانونی اقدام نماید.
بسمه تعالی
بسیار عالی و جامع بود. ممنون
درود.
سپاس از حسن توجه حضرتعالی.
سلام ببخشید ینفر رفته زمینهای منو به ثبت خودش برسونه حالا میخام اعتراض بزنم با کدام سایت میتونم خودم اقدام کنم؟
سلام. شما باید اعتراض خود را از طریق اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه اعلام نمائید و این اعتراض به صورت حضوری می باشد.
سلام.اخیرا ادارات ثبت معترضین را به مهلت مقرر دوماهه پس از انتشار اولین آگهی ارجاع میدهند و اعلام میکنند آگهی های واحدهای ثبتی در درگاه خدمات الکترونیک سازمان ثبت اسناد و در سامانه ثبت من قابل مشاهده است. اما چنین چیزی مشاهده نشد و در هیچ واحد ثبتی اگهی در خصوص قانون تعیین تکلیف اراضی و بناهای فاقد سند مشاهده نمیشود. دقیقا چه باید کرد ؟
درود بر شما. بهتر است بدواً به واحد انفورماتیک اداره ثبت مراجعه کنید. و در صورت عدم پاسخ از طریق دبیرخانه سازمان ثبت مراتب اعتراض و شکایت و خواسته حود را پیگیری نمائید.