تجویز انتقال منافع به غیر | انتقال حق سرقفلی بدون رضایت مالک

مستاجری که دارای حق سرقفلی یا کسب و پیشه و تجارت باشد و تصمیم به انتقال آن دارد اما مالک رضایت به انتقال را نمی دهد و در قرارداد هم حق انتقال به ایشان داده نشده، مستاجر چه اقدامی می تواند بکند؟

در زمانی که موجر نه حقوق تجاری وی را پرداخت می نماید و نه اجازه انتقال منافع ملک را به غیر می دهد، تنها راهکاری که قانون پیش پای مستاجر قرار داده است، آن است که اجازه انتقال منافع به غیر را از دادگاه اخذ نماید تا بدین ترتیب به حقوق مالی و تجاری خود دست یابد. در ادامه مراحل و نحوه طرح دعوا و نکات مهم که باید در نظر بگیرید را به شما عزیزان ارائه خواهیم نمود. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه با ما همراه باشید.

مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.

تجویز انتقال منافع به غیر چیست؟

تجویز انتقال منافع به غیر، اقدامی حقوقی است برای مواردی که حق انتقال از مستاجر سلب شده و مالک (موجر) نیز اجازه انتقال آن را به وی نمی دهد. در چنین حالتی مستاجر ناچار به طرح دعوای تجویز انتقال منافع است تا از این طریق دادگاه، اذن و اجازه انتقال منافع مستاجره را به شخص ثالث صادر نماید.

برای مثال شما مغازه‌ای را اجاره کرده‌اید و سال ‌ها در آن کار کرده‌اید و اعتبار و مشتری جمع کرده‌اید. این اعتبار، همان “سرقفلی” است. حالا می‌خواهید مغازه را به شخص دیگری واگذار کنید، اما مالک ملک (موجر) به هر دلیلی (مثلاً اختلاف نسبت به درصد حق مالک در فروش سرقفلی ) اجازه این کار را به شما نمی‌دهد.

در این شرایط، قانون به شما به عنوان مستأجر این حق را می‌دهد که به دادگاه مراجعه کنید و از قاضی بخواهید که به جای مالک، به شما اجازه انتقال سرقفلی را بدهد. به این اقدام حقوقی و حکمی که دادگاه صادر می‌کند، تجویز انتقال منافع به غیر می‌گویند.

در چه مواردی مستاجر می تواند دعوای الزام به تجویز انتقال منافع به غیر را مطرح کند؟

تصور کنید مستاجر مدتی در مورد اجاره استقرار و فعالیت داشته و نهایتا به دلایل مختلف مثل نیاز مالی، تغییر کسب و کار، مهاجرت یا هر دلیل دیگر تمایل به ادامه رابطه استیجاری نداشته و قصد تخلیه ملک تجاری و دریافت حقوق خود را دارد، در این حالت دو راه در پیش روی او است:

• یا مراتب قطع رابطه استیجاری را به موجر اعلام داشته و در قبال تخلیه، پرداخت حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت را از وی مطالبه نماید.
• یا اینکه در صورت وجود حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره، منافع ملک تجاری را به شخص دیگر واگذار نموده و حقوق تجاری مزبور را از وی اخذ نماید.

اما در این گونه روابط استیجاری، دو مسئله مبتلا به برای مستاجران، ایجاد مشکل نموده است:

• موجر با درخواست مستاجر مبنی بر مطالبه حق سرقفلی در ازای تخلیه ملک، امتناع می کند.
• در قرارداد اجاره حق انتقال منافع ملک تجاری به مستاجر اعطا نشده است.

در این وضعیت مستاجر هیچ چاره ای ندارد جز اینکه دعوی تجویز انتقال منافع به غیر را مطرح نموده و بدین وسیله اجازه انتقال منافع ملک تجاری به غیر را از دادگاه اخذ نماید و از محل انتقال حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت به ثالث، حقوق مالی خود را دریافت نماید.

شرایط دعوی تجویز انتقال منافع به غیر

برای اینکه مستاجر بتواند دعوای انتقال منافع به غیر را مطرح نماید، شرایط ذیل می بایست وجود داشته باشد:

• مستاجر قصد خود بر اتمام رابطه استیجاری و پرداخت حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت را در ازای واگذاری منافع به موجر، طبق اظهارنامه رسمی از موجر مطالبه نماید و یا درخواست نماید که موجر نسبت به انتقال منافع به غیر اعلام رضایت کند.
• پس از ارسال اظهارنامه، موجر از پرداخت حقوق تجاری مستاجر خودداری نماید.
• در قرارداد اجاره حق انتقال منافع ملک، به مستاجر داده نشده باشد و موجر نیز اجازه انتقال به غیر را ندهد.
• لازم به ذکر است جمع این شرایط برای اقامه دعوی توسط مستاجر ضرورت داشته و در صورت نبود هر یک از موارد مذکور، دعوی اقامه شده مورد پذیرش دادگاه قرار نخواهد گرفت.

با توجه به اینکه عدم موفقیت در این دعوا می تواند عواقب جبران ناپذیری برای مستاجر به همراه داشته باشد و امکان بروز اختلاف بین موجر و مستاجر نیز وجود خواهد داشت، بهتر این است قبل از هر گونه اقدامی با وکیل متخصص سرقفلی مشاوره لازم را داشته باشید یا حتی الامکان طرح این دعوا را به وکیل بسپارید.

نحوه اجرای حکم تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر

بعد از طرح دعوی از سوی مستاجر و صدور رأی دادگاه مبنی بر تجویز انتقال منافع به غیر و قطعیت آن، مستأجر از تاریخ قطعیت رأی به مدت شش ماه فرصت دارد تا منافع مورد اجاره را به شخص دیگری منتقل کند و این کار باید از طریق تنظیم سند رسمی در دفترخانه صورت گیرد. نکته مهم این است که این حکم به معنای یک اجازه دائمی نیست بلکه دارای مهلت محدود جهت اجرای آن است.

بنابراین اگر مستأجر در این مدت شش‌ماهه اقدامی برای انتقال نکند، اعتبار حکم از بین می‌رود و دیگر نمی‌تواند بر اساس همان رأی انتقالی انجام دهد و در صورت انقضای مهلت مذکور مستاجر مجددا می تواند نسبت به طرح دعوی اقدام کند.

عواقب انتقال منافع سرقفلی به غیر بدون حکم دادگاه و بدون رضایت مالک

به موجب ماده ۱۰ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، اصولا مستاجر حق انتقال منافع ملک مورد اجاره را به غیر ندارد، مگر اینکه به موجب قرارداد یا رضایتنامه کتبی جداگانه، این حق از سوی موجر به وی داده شده باشد؛ حال اگر مستاجر با حصول شرایط فوق الذکر، به جای مراجعه به دادگاه، خود راسا مبادرت به انتقال منافع به غیر نماید، این اقدام به موجب قانون تخلف محسوب شده و پیامد هایی را برای مستاجر و حتی انتقال گیرنده در بر خواهد داشت.

در مرحله اول این اقدام به موجر این حق را می دهد که بتواند ملک را تخلیه نماید و حکم تخلیه علیه انتقال گیرنده یا مستاجر اجرا خواهد شد. همچنین در این فرض مستاجر یا انتقال گیرنده استحقاق دریافت نصف حق سرقفلی یا کسب و پیشه و تجارت را خواهند داشت. بنابراین اقدام عجولانه و غیر منطبق با قانون مستاجر می تواند منجر به زایل شدن بخش عمده ای از حقوق مالی وی گردد.

دفاعیات موجر در دعوای تجویز انتقال منافع به غیر

موجر می‌تواند با استناد به شرایط قرارداد و اوضاع و احوال حاکم بر رابطه استیجاری، دفاعیات مؤثری ارائه کند و مانع از صدور حکم به نفع مستأجر شود. در ادامه به برخی از مهم‌ترین راه ‌های دفاعی موجر در برابر چنین دعاوی اشاره می‌کنیم:

۱. استناد موجر به تخلفاتی از سوی مستاجر که اساسا زایل کننده حقوق تجاری است

در صورتی که مستأجر به تعهدات اصلی خود پایبند نبوده باشد، موجر می‌تواند استدلال کند که اصولاً حقوق تجاری به چنین مستأجری تعلق نمی‌گیرد و بنابراین ضرورتی برای اعطای حق انتقال باقی نمی‌ماند، مثال هایی در این باب می تواند به شرح زیر باشد :

• مستاجر موظف است صرفا در شغلی که مورد توافق فی مابین او و موجر بوده یا نهایتا شغل مشابه فعالیت داشته باشد؛ در فرضی که این مقرره قانونی را زیر پا بگذارد موجر می تواند به استناد تخلیه به جهت تغییر شغل در سرقفلی، اثبات نماید که مستاجر اساسا دارای حقوق تجاری نمی باشد.

حتی گاهی ممکن است مستاجر در اواسط رابطه استیجاری، در مقطعی از زمان تغییر شغل داده و مجدد به شغل سابق بازگشته باشد، در این فرض هم تغییر شغل منتفی نمی شود و موجر می تواند بر این مبنا از تجویز انتقال منافع به غیر جلوگیری نماید.

• گاهی مستاجر به دلیل انجام کارهای زیان بار باعث ورود ضرر به موجر می گردد، که این اقدامات وی در اصطلاح حقوقی تعدی و تفریط مستاجر بوده و موجر می تواند تخلیه به جهت تعدی و تفریط را درخواست نماید، به عنوان مثال مستاجر باعث تخریب شود یا به جهت کوتاهی وی در نگهداری از ملک باعث فرسودگی ملک شود، در این حالات اگر موجر بتواند اقدامات خارج از عرف مستاجر را اثبات نماید، می تواند موضوع دعوی طرح شده را منتفی سازد.

۲. استناد موجر به این موضوع که ملک توسط مستاجر، برخلاف قرارداد، عملا به غیر واگذار شده است

گاهی ممکن است ملک رسما یا به موجب قرارداد توسط مستاجر به غیر منتقل نشده، اما عملا به ثالث واگذار شده باشد، در چنین حالتی موجر با اثبات این تخلف  می تواند دفاعیاتی را در جهت حفظ منافع خود مطرح نماید.

۳. استناد موجر به تغییر ماهیت استفاده از ملک در انتقال به ثالث

یکی از دفاعیات مهم موجر این است که نشان دهد انتقال مورد نظر به شخص ثالث موجب تغییر کاربری و نقض مقررات مربوط به استفاده از ملک خواهد شد. برای نمونه، اگر ملکی با کاربری تجاری اجاره داده شده باشد اما منتقل‌الیه بخواهد از آن برای کار تولیدی استفاده کند، موجر می‌تواند با استناد به این تغییر، مانع صدور حکم تجویز انتقال شود.

مدارکی مانند گزارش‌های بازدید از ملک، اخطارهای رسمی و حتی عکس‌ها و مستندات می‌توانند برای اثبات این موضوعات مورد استفاده قرار گیرند.

لازم به ذکر است درصورتی که مستاجر مرتکب تخلفات فوق الذکر شده باشد، بهتر است موجر با ارائه دادخواست و طرح دعوی تقابل، ضمن دفاع از حقوق خود تخلیه ملک را نیز از دادگاه بخواهد،

۴. اعلام موجر مبنی بر پرداخت حقوق تجاری مستأجر

موجر می تواند در جریان رسیدگی یا پس از طرح دعوی، آمادگی خود را برای پرداخت حقوق تجاری مستأجر اعلام کند. در این صورت با پرداخت حق و حقوق مستأجر، اساساً زمینه‌ای برای تجویز انتقال منافع به شخص ثالث باقی نمی‌ماند و دادگاه معمولاً دعوای مستأجر را رد خواهد کرد.

تجویز انتقال منافع به غیر در قانون ۷۶

قراردادهای اجاره‌ای که پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ می شوند البته درصورتی که شرایط مقرر در مواد ۱ و ۲ همان قانون را دارا باشند. در این روابط استیجاری بر خلاف حکم قانون سال ۱۳۵۶، اصل بر امکان انتقال منافع مورد اجاره است، مگر آنکه در قرارداد به ‌صراحت این حق از مستأجر سلب شده باشد.

حال اگر در قراردادی چنین شرطی وجود داشته باشد و موجر حاضر به پرداخت حقوق تجاری مستأجر نشود، وی می‌تواند با طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر از دادگاه کسب اجازه نماید. در صورت صدور این حکم، انتقال منافع به شخص ثالث امکان‌پذیر خواهد بود و مستأجر می‌تواند از محل آن حقوق تجاری خود را دریافت کند.

نمونه رای تجویز انتقال منافع به غیر در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۷۶

تجویز انتقال منافع در کدام قانون است؟

مبنا و اساس این دعوی، حکم ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ است؛ از آن جایی که این قانون اساسا در حمایت از مستاجر تدوین شده است این دعوی نیز به حکم ماده مذکور برای جلوگیری از تضییع حقوق مستاجر پیش بینی شده است.

البته موجر نیز در دفاع از حقوق خود می تواند به مواد ۱۰ یا ۱۴ قانون فوق الذکر استناد نماید.

در نهایت باید توجه داشت که دعوای مورد بحث از جمله دعاوی تخصصی در روابط موجر و مستأجر است. بنابراین چه برای طرح دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر و چه برای دفاع از حقوق خود، بهترین راهکار آن است که از وکلا و مشاوران حقوقی مجموعه دادپویان حامی کمک بگیرید.

برای ثبت درخواست مشاوره حقوقی با وکیل متخصص، فرم زیر را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.

نظریه مشورتی در خصوص تجویز انتقال منافع

طبق نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۱۲۵۰ مورخ ۱۴۰۲/۰۷/۱۵ به سوال ذیل پاسخ داده شده است:

سوال: در دعوای تجویز انتقال منافع به غیر (حق کسب یا پیشه یا تجارت)، موجر در جلسه رسیدگی آمادگی خود را برای تملک عین مستاجره در قبال پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت تعیینی از سوی کارشناس اعلام نموده و دادگاه حکم به تخلیه عین مستاجره در قبال پرداخت وجه مذکور صادر کرده است. دادگاه تجدیدنظر با اعطای مهلت سه ماهه جهت پرداخت وجه، رای را تایید کرده و متعاقباً موجر مبلغ را پرداخت کرده است؛ اما خواهان طی لایحه‌ای از تصمیم خود مبنی بر واگذاری حق کسب یا پیشه یا تجارت عدول کرده است.
با عنایت به مراتب پیش‌گفته، خواهشمند است اعلام فرمایید آیا در فرض سوال موجر (خوانده) می‌تواند صدور اجراییه را درخواست کند؟ آیا پس از صدور رای قطعی، خواهان می‌تواند دادخواست خود را مسترد کند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

اولاً، طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ حکم تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر به تقاضای مستاجر صادر می‌شود و هرگاه مستاجر ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، نسبت به اجرای آن اقدام نکند، حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد شد. فلسفه وضع این قسمت از ماده یادشده اذن دادگاه به مستاجر است و نه محکومیت وی؛ بر این اساس، مستاجر اختیار دارد از این جواز استفاده نکند و حتی در مواردی که مالک، حق کسب یا پیشه یا تجارت را تودیع کند، مادام که مستاجر آن را اخذ و مورد اجاره را تخلیه نکرده و تحویل نداده است، می‌تواند از تصمیم خود عدول کند و جواز قانونی برای اجرای حکم دادگاه به تقاضای موجر (مالک) وجود ندارد.
ثانیاً، به صراحت قسمت اخیر ماده ۲ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، در فرض سوال درخواست اجرای حکم، صرفاً از محکوم‌له (مستاجر) قابل پذیرش است و خوانده دعوا در واقع محکوم‌علیه است و پذیرش درخواست اجرا از وی فاقد موقعیت قانونی است؛ اگر چه موجر می‌‌تواند خساراتی را که در اثر انصراف مستاجر به وی وارد شده است، مستقلاً مطالبه کند.

دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی

نمونه اظهارنامه تجویز انتقال منافع