اختلافات اشخاص ناشی از تامین اراضی عمومی و دولتی
همانطور که در فرآیند تملک اراضی خصوصی واقع در طرح های دولتی و عمومی ممکن است بین مالک و دستگاه اجرایی اختلافاتی مثل دعاوی راجع به ارزیابی و مطالبه قیمت اراضی و املاک تملک شده حادث گردد در بحث تامین اراضی عمومی و دولتی نیز در دو حیطه وقوع اختلاف ممکن است که در زیر به اختصار مورد بررسی قرار می گیرند.
دعاوی ای که ناشی از اثبات مالکیت یا اثبات تعلق سایر حقوق به اشخاص است.
قانونگذار به موجب قوانین و مقررات متعددی، تشخیص انواع اراضی اعم از تشخیص اراضی ملی از مستثنیات، تشخیص اراضی موات، بایر و تشخیص اراضی مشمول اصلاحات ارضی و … را در صلاحیت مراجع خاص و متفاوتی قرار داده است. در برخی از این مراجع یکی از اعضا دارای پایه قضایی است و در برخی دیگر چنین شخصی وجود ندارد و تمامی اظهارنظرکنندگان صرفاً کارشناسان تخصصی هستند. در امر تشخیص این اراضی با توجه به اینکه تصمیمات مراجع ذیصلاح در محیطی واحد و یکپارچه اخذ نمی شود احراز مالکیت اراضی را متزلزل و خدشه پذیر نموده است. برای مثال همانطور که یک زمین ملی یا موات ممکن است به موجب رای نهایی دادگاه ذیصلاح مستثنیات و متعلق به یک شخص خصوصی شناخته شود، یک زمین مستثنیات و دارای مالک خصوصی نیز ممکن است به عنوان ملک موقوفه یا دولتی خاص شناخته شود. حتی فراتر از این هم متصور است. چنان که احتمال دارد زمینی که از سوی هیئت هفت نفره موات تشخیص داده شده، بعداً با اعتراض شخصی به مالکیت خصوصی او دربیاید و بعد از آن نیز ملک مزبور توسط منابع طبیعی ملی اعلام شده و از ید مالک خصوصی خارج گردد.
الف) وضعیت نقل و انتقالات صورت گرفته چگونه خواهد بود؟
اگرچه وجود مراجع ذیصلاح متعدد برای تشخیص نوعیت زمین باعث تزلزل مالکیت اشخاص حتی بعد از رسیدگی در یک مرجع و صدور رای قطعی می گردد ولیکن حق مالکیت به عنوان یک حق عینی همیشه برقرار بوده و معاملات و نقل و انتقالات فضولی صورت گرفته خللی به حقوق مالک واقعی وارد نمی آورد در واقع هر چند باری که در خصوص یک ملک اظهارنظر شده باشد و حتی اگر بر اساس نظر یکی از همین مراجع (من جمله هیات ماده واحده مربوط به اعتراض به تشخیص اراضی ملی از مستثنیات) زمینی به تصرف شخصی غیر از مالک واقعی واگذار شده باشد این امر نافی این نیست که مالک واقعی با اثبات مالکیت خود و اثبات حقوق خود در ملک تمام معاملات و تملکات صورت گرفته در ملک را بلااثر کند.
در مواردی همچون موارد فوق دستگاه اجرایی در مقابل مالک واقعی دو راهکار پیش رو دارد: یا بایستی از ملک خریداری شده صرف نظر کند یا مجدد ملک مزبور را از مالک واقعی خریداری نماید. چرا که معاملات محقق شده بین دستگاه اجرایی و طرف مقابل که مالک واقعی نبوده در مقابل مالک واقعی قابلیت استناد ندارد. به هر حال دستگاه اجرایی هر کدام از تصمیمات فوق را اتخاذ نماید مطالبه بهای ملک و خسارات و ضرر و زیان وارده از فروشنده ای که مالک نبودن وی بعداً ثابت شده ممکن خواهد بود.
ب) مصادیقی از دعاوی ناشی از اثبات مالکیت یا اثبات تعلق سایر حقوق به اشخاص که ممکن است پیش بیاید.
احتمال اینکه موارد پیش گفته در خصوص ملکی به چه صورت اتفاق بیفتد (در فرض اتفاق افتادن) با توجه به تعدد انواع زمین و تعدد مراجع تشخیص بسیار متنوع است که در ذیل به مواردی از این احتمالات که مبتلا به هستند اشاره می کنیم:
- ملکی از اشخاص خصوصی خریداری شده و در مورد آن ادعای وقفی بودن یا دولتی بودن شده و این ادعا ثابت شود.
- ملکی از یک شخص خریداری شده و بعداً شخص دیگری ادعای مالکیت نسبت به آن را می کند و ادعای مالیکت وی نیز توسط مرجع قضایی تأئید می شود.
- ملک موقوفه ای از طریق خریداری یا اجاره طویل المدت تأمین شده ولی متعلق به اشخاص خصوصی در می آید.
- ملک خریداری شده، صرف نظر از ماهیت قبلی ملک و مالک، در حریم قانونی تأسیسات واقع شده و عملاً برای طرح قابل استفاده نیست.
موارد فوق مصادیقی از مواردی است که احتمال دارد در فرآیند تأمین اراضی اتفاق افتد.
اختلافات ناشی از واگذاری اراضی از طریق کمیسیون های موضوع مواد ۳۱ و ۳۲ لایحه قانونی نحوه واگذاری
به موجب آئین نامه اجرایی لایحه قانونی نحوه واگذاری و احیا اراضی در حکومت جمهوری اسلامی (مواد ۳۱ و ۳۲) واگذاری اراضی بسته به نوع طرح متفاوت است. اگر واگذاری برای طرح کشاورزی باشد تابع ماده ۳۱ و اگر غیر کشاورزی باشد به موجب ماده ۳۲ و در چارچوب دستورالعمل اصلاحی واگذاری اراضی انجام می شود.
در هر دو حالت یعنی هم در صورتی که واگذاری برای طرح های کشاورزی باشد هم در صورتی که برای طرح های غیر کشاورزی باشد، واگذاری به صورت غیررایگان بوده و طبق مقررات مراجع واگذار کننده مکلف شده اند اراضی موضوع واگذاری را درصورت درخواست مستاجر به آنها واگذار نمایند ولی با تصویب قانون افزایش بهره وری واگذاری قطعی اراضی در قراردادهایی که بعد از تصویب قانون افزایش بهره وری منعقد خواهد شد، ممنوع گردید.
در مراحل واگذاری این اراضی برای طرح های کشاورزی و غیر کشاورزی، بروز اختلاف بین متقاضی و مرجع واگذارکننده محتمل است. برای مثال مواردی از قبیل: اختلاف در مساحت زمین مورد تقاضا، اجاره بهای تعیینی، اولویت بندی متقاضیان، تکمیل یا عدم اجرای تعهدات قراردادی و اجرای طرح و … از جمله مسائلی هستند که ممکن است در خصوص آنها اختلاف پیش آید.
الف) اختلاف در شمول نوع، محدوده و وسعت زمین یا برخی امتیازات خاص
زمانی که شخصی متقاضی دریافت زمین است باید بر اساس نوع کاربری و طرح مورد نظر خود که تهیه می نماید متقاضی دریافت زمین شود. بسته به عوامل متعددی از جمله نوع فعالیت، اندازه برنامه و طرح و محدودیت های پیش بینی شده، نوع واگذاری و تخفیفات و تسهیلات آن تعیین می شود. البته تعیین وسعت زمین واگذاری متناسب با طرح تأئید شده، نهایتاً در صلاحیت مرجع واگذار کننده است. شمول مقررات واگذاری رایگان بر موضوع مورد تقاضا نیز از مواردی است که ممکن است محل اختلاف واقع شود.
در این حالت بسته به منشا بروز اختلاف مرجع حل اختلاف متفاوت خواهد بود. اگر اختلاف مربوط به پس از قرارداد باشد یعنی منشا اختلاف ناشی از تفسیر قرارداد یا ابهامات قرارداد و مواردی از این قبیل باشد رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه های عمومی خواهد بود. اما در مواردی که فوقاً بیان شد اصولاً منشأ اختلافات قبل از انعقاد قرارداد است. در حل این اختلافات و چگونگی آن اگر در مقررات مربوط به واگذاری مرجعی برای رسیدگی مشخص شده باشد مرجع مزبور به اختلاف رسیدگی می کند ولی اگر مرجعی برای حل اختلافات با منشأ غیر قراردادی پیش بینی نگردیده باشد مرجع واگذار کننده به اعتراض شخص متقاضی رسیدگی خواهد کرد و اگر پس از رسیدگی متقاضی به تصمیم مرجع واگذارکننده معترض باشد، دیوان عدالت اداری به اعتراض شخص متقاضی رسیدگی خواهد کرد.
ب) اختلاف در تعیین اجاره بها و قیمت اراضی موضوع واگذاری
اصولاً در مورد تعیین میزان اجاره بها که قبل از انعقاد قرارداد صورت می گیرد مقرراتی پیش بینی می گردد برای مثال واگذاری به بنیاد مسکن برای احداث طرح های مسکونی به صورت رایگان پیش بینی شده و برخی واگذاری ها نیز بر مبنای قیمت منطقه ای یا ضریبی از آن تجویز شده که در این حالت اختلاف چندانی حادث نمی شود.
اما در برخی موارد به خصوص واگذاری هایی که بر مبنای دستورالعمل جدید واگذاری صورت می گیرند، برای تعیین اجاره بها ضریبی از قیمت منطقه ای زمین پیش بینی شده است که در این حالت در صورت اعتراض متقاضی یا مستاجر به قیمت تعیینی، تعیین قیمت توسط هیات سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می شود.
ج) اختلاف در عدم اجرای تعهدات قراردادی
تعهدات قراردادی غالباً مبتنی بر الزام متقاضی زمین بر عدم تغییر کاربری ارائه شده، اجرای کامل طرح بر مبنای طرح ارائه شده، پرداخت به موقع اقساط و این قبیل موارد است. به موجب قانون اصلاح ماده ۳۳ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع مصوب سال ۸۶ نظارت بر اجرای طرح های مصوب بر عهده هیات موضوع ماده مذکور است و در صورتی که هر یک از طرفین علی الخصوص متقاضی دریافت زمین به تعهدات خود پایبند نباشد هیات مذکور به اختلافات ناشیه رسیدگی می کند.
آیا این نوشته برایتان مفید بود؟
