دولت و شهرداری در تملک اراضی و املاک و سایر حقوق متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی حقوق خصوصی که در طرح های عمومی، عمرانی و نظامی دولت واقع شده مکلف به رعایت شرایط و ارکان مقرر در لایحه قانونی  نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ و ماده واحده قانون نحوه تقویم املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰ می باشند، به نحوی که عدم رعایت هر یک از شرایط تملک از موجبات ابطال عملیات تملکی می باشد که در صورت ابطال، دعاوی دیگری که فرع بر ابطال عملیات تملکی می باشد برای مالک و سایر صاحبان حق متصور است که در دو قسمت جداگانه بررسی می شود.

قسمت الف، به دعوی ابطال عملیات تملکی به سبب تخلف از مقررات تملک و نقض در ارکان تملک.

قسمت ب، دعاوی متفرع بر ابطال عملیات تملکی.

ابطال عملیات تملک به علت تخلف از مقررات تملک و نقض در ارکان آن

لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی و دولت مصوب ۱۳۸۵ و ماده واحده قانون نحوه تقویم، ابنیه، املاک واراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰ تملک اراضی، ابنیه، مستحدثات، تاسیسات و سایر حقوق مربوط به آنها متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی حقوق خصوصی را منوط به تحقق و اجتماع شرایط و ضوابطی نموده است. ممکن است در مواردی سهواً یا عمداً دولت یا شهرداری به عنوان دستگاه اجرایی تملک کننده، یک یا چند شرط از شرایط تملک را در تملک اراضی و املاک و سایر حقوق مربوط رعایت نکند که در این صورت مالک و ذینفعان چاره ای جز اقامه دعوی ابطال عملیات تملکی به علت تخلف از مقررات و عدم مطابقت اقدامات دستگاه اجرایی با قوانین حاکمه را ندارند. در خصوص مرجع قضایی صالح به رسیدگی به دعوی ابطال عملیات تملکی، عملکرد دولت و شهرداری در تملک قهری از اعمال حاکمیتی است و شکایت از اعمال حاکمیتی در صلاحیت دیوان عدالت اداری در شکایت از تصمیمات و اقدامات واحدهای دولتی اعم از وزارتخانه ها و سازمان ها و موسسات و شرکت های دولتی و …تصریح نموده است.

ابطال عملیات تملک به علت انقضای مدت اعتبار طرح

موضوع بحث برانگیزی که در خصوص دعوی ابطال عملیات تملک به لحاظ تخلف از مقررات تملک وجود دارد ابطال اقدامات و عملیات تملک به علت انقضای مدت اعتبار طرح می باشد. وجود طرح مصوب یکی از شرایط و ارکان تملک است. بدیهی است برابر لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ برنامه های دولت دارای زمانبندی و مدت اعتبار است و در مدت اعتبار، طرح باید اجرا گردد. انقضای مدت اعتبار طرح در حکم عدم وجود طرح است و در واقع با انقضاء مدت، طرح وجود خارجی ندارد و در نتیجه یکی از ارکان و شرایط تملک که همانا طرح مصوب بوده ناقص و از موجبات ابطال عملیات تملکی است. بنابراین مالک و صاحب حق می تواند دعوی ابطال عملیات تملکی را به علت تملک پس از انقضای مدت اعتبار طرح به دیوان عدالت اداری تقدیم نماید.

نکته مهم این است که در صورتی که اشخاص اعم از مالک و سایر صاحبان حق در اراضی و املاک تملک شده، مدعی غیر قانونی بودن طرح از هر حیث باشند باید بدواً ابطال طرح را بطرفیت مرجع تصویب کننده از دیوان عدالت اداری درخواست نموده سپس در صورت اثبات غیرقانونی بودن طرح و صدور حکم مبنی بر ابطال طرح، شکایت ابطال عملیات تملکی به استناد عدم وجود طرح مصوب، به طرفیت دستگاه تملک کننده مطرح گردد.

ابطال عملیات تملک به علت ابطال نظریه هیات کارشناسان

موضوع مهم دیگر در ابطال عملیات تملکی که بررسی بیشتری را می طلبد دعوای ابطال عملیات تملکی به سبب ابطال هیات کارشناسان ناظر به ارزیابی اراضی و املاک واقع در طرح تملک می باشد. نظریه هیات کارشناسان در باب ارزیابی اراضی و املاک واقع در طرح تملک به لحاظ تخلف ۱- ترکیب و ۲- تعداد کارشناسان ۳- عدم تخصیص و ۴- عدم صلاحیت کارشناسان ۵- عدم مطابقت نظریه با واقع قابل ابطال توسط دادگاه عمومی (حقوقی) محل وقوع ملک می باشد، لذا در صورتیکه نظریه هیات کارشناسان که در مقام ارزیابی اراضی و املاک و سایر حقوق واقع در طرح های تملک به موجب رای قطعی محاکم عمومی دادگستری ابطال گردد. قطعا اقامه دعوی ابطال عملیات تملکی به علت ابطال نظریه هیات کارشناسان متصور است و صاحب حق می تواند به استناد ابطال نظریه هیات کارشناسان، شکایت ابطال عملیات تملکی را در دیوان عدالت اداری مطرح نماید چرا که با ابطال نظریه هیات کارشناسان در واقع یکی از ارکان اساسی تملک قهری که ارزیابی و تودیع قیمت در صندوق ثبت می باشد ناقص است.

دعوی ابطال عملیات تملک به علت منتفی شدن طرح

همانطور که بیان شد اراده مالک یا  سایر دارندگان حق، در تملک قهری مدخلیتی نداشته و اشخاص صاحب حق در تملک قهری هیچگونه رضایتی به واگذاری ملکیت یا سایر حقوق خود در اراضی و املاک واقع در طرح های عمومی و دولتی به دستگاه تملک کننده ندارند.

با توجه به اینکه تملک قهری اراضی و املاک اشخاص خصوصی خلاف قاعده بوده و با اصل تسلیط و حرمت مالکیت اشخاص در شرع اسلام در تعارض است، لذا به نظر می رسد منتفی شدن طرحی که آن طرح بی واسطه تملک قهری بوده از موجبات ابطال عملیات تملکی خواهد بود مشروط بر اینکه دارنده حق به دریافت بهای ملک یا سایر حقوق خود از دستگاه تملک کننده یا از صندوق ثبت اقدام ننموده باشد. چرا که دریافت بهای ملک و سایر حقوق از دستگاه تملک کننده یا صندوق ثبت دلالت ضمنی بر رضایت به واگذاری حقوق به دستگاه تملک کننده دارد. عرف جاری نیز مالک یا هر صاحب حق دیگری که ملک یا سایر حقوق او به منظور اجرای طرح مصوب خاص عام المنفعه ای تملک قهری گردیده مستحق استرداد آن از دستگاه تملک کننده در صورت منتفی شدن طرح می داند.

دعوی ابطال سند انتقال

اگر دستگاه تملک کننده پس از ابطال عملیات تملکی حاضر به اقاله سند انتقال ملک مورد تملک نباشد صاحب حق ناگزیر به طرح دعوی ابطال سند انتقال بطرفیت دستگاه تملک کننده می باشد.

مادامی که پایه و اساس انتقال سند که همانا اقدامات و عملیات تملکی بوده باطل نگردد دعوی ابطال سند انتقال ملک که از طریق تملک قهری بنام دولت یا شهرداری تنظیم شده قابلیت استماع را ندارد. بنابراین دعوی ابطال سند انتقال مستلزم رسیدگی دیوان عدالت اداری طبق بند الف ماده ۱۳ قانون دیوان عدالت اداری به شکایت از عملیات تملکی است و در صورت احراز صحت و ورود شکایت و ابطال اقدامات و عملیات تملکی دستگاه تملک کننده دادگاه عمومی حقوقی به دعوی ابطال سند انتقال رسیدگی می کند.

دعوی خلع ید و قلع و قمع

این دعوا ناظر به موردی است که دستگاه اجرایی عملیات تملکی را به صورت کامل انجام و مبادرت به انتقال سند رسمی ملک یا حقوق واقع در طرح به نام خود نموده است.  در غیر اینصورت آنجا که دستگاه اجرایی بدون رعایت تشریفات تملکی، اقدام به تصرف ملک واقع در طرح نموده باشد مالک حق اقامه دعوی خلع ید و قلع و قمع بنا را در ابتدای امر و به طور مستقل دارا می باشد و سایر صاحبان حقوق از جمله دارنده حق انتفاع  و ارتفاق و زراع  و دارنده حق کسب و پیشه در وضعیت اخیر می تواند دعوی رفع تصرف و دعوی رفع ممانعت از حق بطرفیت دستگاه اجرایی متخلف مطرح نمایند.

اشتراک گذاری: