در دنیای پیچیده حقوقی امروز، اجرای اسناد رسمی به یکی از ابزارهای کلیدی برای حفظ حقوق و منافع افراد تبدیل شده است. اسناد رسمی، به دلیل اعتبار قانونی بالا، نقش مهمی در تضمین اجرای تعهدات دارند. اما سوال اصلی این است: چگونه می‌توان فرآیند اجرای اسناد رسمی را به صورت مؤثر و بدون مشکل انجام داد؟
در این مقاله، قصد داریم شما را با مراحل و نکات کلیدی اجرای اسناد رسمی آشنا کنیم. از بررسی اعتبار سند تا پیگیری های قانونی، تمامی جزئیات مهم را پوشش خواهیم داد. اگر به دنبال راهی مطمئن برای حفظ حقوق قانونی خود هستید، این راهنمای جامع می‌تواند به شما کمک کند تا با آگاهی کامل و اطمینان خاطر، به اجرای اسناد رسمی بپردازید. با ما همراه باشید تا به تمامی سوالات شما در این زمینه پاسخ دهیم.
سند لازم الاجرا چیست؟
سند لازم‌الاجرا به سندی گفته می‌شود که دارای اعتبار قانونی است و می‌تواند بدون نیاز به طرح دعوا در دادگاه، مستقیماً توسط مراجع ثبتی اجرا شود. این اسناد به دلیل ویژگی‌های خاص خود، از قدرت اجرایی بالایی برخوردارند و معمولاً شامل تعهدات مالی یا حقوقی می‌باشند که باید توسط طرفین رعایت شوند.
قبوض اقساطی چیست؟
قبوض اقساطی به اسناد مالی گفته می‌شود که نشان‌دهنده تعهد پرداخت مبلغی مشخص در قالب اقساط در زمان‌های معین هستند. این قبوض معمولاً در معاملات و قراردادهای مالی استفاده می‌شوند که در آنها پرداخت کل مبلغ به صورت یکجا ممکن یا مطلوب نیست، و طرفین توافق می‌کنند که مبلغ مورد نظر در چندین قسط پرداخت شود.
آئین نامه اجرای اسناد رسمی
آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی مجموعه‌ای از مقررات و دستورالعمل‌هاست که نحوه اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا را تعیین می‌کند. این آیین‌نامه توسط مراجع قانونی تدوین شده و به منظور تسهیل در فرآیند اجرای اسناد رسمی و حفظ حقوق طرفین درگیر در این فرآیند به کار می‌رود.
آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا که در مورخ ۱۱/۶/۱۳۸۷ تصویب گردیده دارای ۲۰۳ ماده بوده و در آن مراحل اجرای سند رسمی به طور مفصل توضیح داده شده است.
موارد صدور اجرائیه ثبتی
مهم ترین موارد صدور اجرائیه به شرح ذیل است:
۱-اسناد رسمی نسبت به دیون و اموال
تادیه دیون و تسلیم اموال موضوع اسناد رسمی را می توان از طریق دفاتر اسناد رسمی مورد پیگیری قرار داد. دفاتر اسناد رسمی موظفند به درخواست ذی نفع سند و در صورت احراز سایر شرایط لازم، اقدام به صدور اجرائیه نمایند.
۲-اسناد رسمی نسبت به املاک ثبت شده
تعهدات راجع به املاک دارای سابقه ثبتی که برای آنها سند رسمی مالکیت صادر شده، از طریق دفاتر اسناد رسمی قابل اجرا است.
۳-مهریه مندرج در سند نکاحیه رسمی
مهریه مندرج در اسناد نکاحیه رسمی نیز با صدور اجرائیه قابل مطالبه است. ارائه سند نکاحیه به دفترخانه برای صدور اجرائیه الزامی است و اجرائیه صادره به آخرین نشانی متعهد ابلاغ خواهد شد.در خصوص مهریه مندرج در اسناد ازدواج و طلاق تنظیم شده در کنسولگری های خارج از ایران نیز، با ارائه اصل سند و تاییدیه وزارت امور خارجه می توان تقاضای صدور اجرائیه نمود.
۴-تعهداتی که ضمن سند نکاح، طلاق یا رجوع شده باشد
چنانچه طرفین به وسیله درج شرط در سند نکاحیه، طلاق یا رجوع از طلاق، تعهداتی را در قبال طرف مقابل پذیرفته باشند، صدور اجرائیه برای الزام متعهد به اجرای تعهدات امکانپذیر است.
۵-اسناد رسمی نسبت به مورد وثیقه و اجاره اعم از ثبت شده یا ثبت نشده
در مورد املاک موضوع وثیقه و قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر نیز دفتر اسناد رسمی اقدام به صدور اجرائیه می نماید.
۶-چک های صادره عهده بانک ها
دارنده چک بلا محل می تواند جهت وصول چک برگشتی، از اداره ثبت محل تقاضای صدور اجرائیه نماید؛ به شرط آنکه صدور گواهی عدم پرداخت وجه چک به سبب عدم مطابقت امضا مندرج در چک با نمونه امضا موجود در بانک نباشد.
۷-قراردادهای بانکی
قرارداد مضاربه، فروش اقساطی، قرارداد اجاره به شرط تملیک، و مشارکت مدنی منعقد شده توسط بانک ها در حکم اسناد لازم الاجرا و تابع مفاد آیین نامه اجرایی اسناد رسمی است.
۸-قبوض اقساطی
صدور اجرائیه های مربوط به قبوض اقساطی نیز حسب مورد با دفترخانه یا ثبت محل می باشد.
۹-هزینه های مشترک آپارتمان ها
در صورتی که مالک از پرداخت هزینه های مشترک آپارتمان امتناع نماید، مدیر یا هیات مدیره ساختمان با ارسال اظهارنامه ای، مبلغ بدهی را به همراه صورت ریز آن به اطلاع مالک می رساند. اگر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، مبلغ مورد ادعا پرداخت نشود، مدیر یا مدیران می توانند بدهکار را از امکانات مشترک آپارتمان محروم نمایند و اگر در این صورت نیز مالک اقدام به تسویه حساب نکند، امکان صدور اجرائیه علیه بدهکار وجود دارد.
۱۰-اسناد عادی گیرندگان وام از بانک کشاورزی
اسناد عادی که از طرف گیرندگان وام به شعب و نمایندگی های بانک کشاورزی داده می‌شود و همچنین اسناد مربوط به وام صندوقهای روستایی و‌شرکت های تعاونی و اتحادیه های تعاونی روستایی در حکم اسناد رسمی و لازم‌الاجرا است.
۱۱-رای کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری
مطابق ذیل ماده ۷۷ قانون شهرداری ها، بدهی هایی که به موجب رای این کمیسیون تشخیص داده شود طبق مقررات مربوط به نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی قابل وصول می باشد. دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک، به درخواست ذی نفع اقدام به صدور اجرائیه می نماید و ضمن ابلاغ مفاد اجرائیه از مودی می خواهد ظرف ۱۰ روز مبادرت به اجرای آن نماید و در صورتی که قادر به اجرا نمی باشد مراتب عدم تمکین و صورت جامع دارایی خود را به این اداره تقدیم نماید. کلیه اقدامات پیش بینی شده در راستای اجرای مفاد اسناد رسمی از قبیل توقیف اموال مدیون، تامین طلب و … در مورد مودی عوارض شهرداری نیز قابل اعمال می باشد.
۱۲-مطالبه عوارض موضوع قانون نوسازی و عمران شهری
در صورتی که عوارض یا حق مرغوبیت موضوع قانون نوسازی و عمران شهری به یک ملک تعلق بگیرد و قطعی شود، ادارات و دوایر اجرای ثبت بنا به تقاضای شهرداری مکلف به صدور اجرائیه و تعقیب عملیات اجرایی طبق مقررات مربوط به اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا می باشند.
۱۳-تخلیه فروشگاه ها و غرفه های احداثی در پایانه ها و مجتمع های خدمات رفاهی
تخلیه فروشگاه ها و غرفه های احداثی در پایانه ها و مجتمع های خدمات رفاهی در صورت تخلف مستاجر از مفاد اجاره نامه یا انقضاء مدت اجاره با اخطار قبلی یک ماهه از طریق دفتر اسناد رسمی و دوایر اجرای ثبت امکانپذیر است.
۱۴-برگ وثیقه انبارهای عمومی
دارندگان برگ وثیقه انبارهای عمومی می توانند طبق مفاد آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا تقاضای صدور اجرائیه نمایند.
۱۵- قانون وصول بهای آب سازمان ها و شرکت های تابع وزارت آب و برق
قراردادهایی که از طرف سازمان ها و شرکت های آبیاری که بیش از پنجاه درصد سهام آن متعلق به دولت باشد، با استفاده کنندگان از آب در هر مورد منعقد می‌شود، در حکم اسناد رسمی بوده و در صورت عدم پرداخت بهای آب به وسیله ثبت محل لازم‌الاجرا است.
وفق ماده ۳۴ قانون توزیع عادلانه آب، آب مصرف کننده ای که بدهی خود بابت بهای آب را ظرف مهلت مقرر نپردازد، قطع می شود. اگر مصرف کننده در این صورت نیز اقدام به پرداخت بدهی نکند، صورت بدهی جهت صدور اجرائیه به اداره ثبت محل ارسال خواهد شد. چنانچه قطع آب به جهت مغایرت با حقوق اشخاص ثالث یا به علت موازین فنی امکانپذیر نباشد، آب بها و عوارض از طریق اداره ثبت اسناد و املاک محل وصول خواهد شد.
۱۶- وصول بهای برق
وصول بهای برق مصرفی و سایز هزینه های مربوطه توسط شرکت های تابعه وزارت نیرو از طریق اداره ثبت اسناد و املاک میسر است. مدارک و قبوض پرداخت نشده باید به تقاضای صدور اجرائیه منضم شود.
۱۷- آرا هیات داوری بورس
آرا صادره از سوی هیات داوری بورس قطعی و لازم الاجرا است و اجرای آن بر عهده ادارات و دوایر اجرای ثبت اسناد و املاک است.
۱۸- وصول مطالبات شرکت فرودگاه ها و ناوبری هوایی ایران
طبق بند ۵ ماده ۵۳ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور، مطالبات شرکت فرودگاه ها و ناوبری هوایی ایران در حکم مطالبات مستند به اسناد لازم الاجراء می باشد. متقاضی صدور اجرائیه باید صورت حساب مطالبات خود را به دفتر اسناد رسمی ارائه دهد.
۱۹- وصول مطالبات و پرداخت های خسارت بیمه گر و صندوق تامین خسارت های بدنی
مطابق تبصره ۲ ماده ۸ قانون بیمه اجباری خسارات وارد شده به شخص ثالث در اثر حوادث ناشی از وسایل نقلیه، اسناد پرداخت خسارت از سوی بیمه گر در حکم اسناد لازم الاجرا بوده و از طریق ادارات اجرای ثبت قابل مطالبه و وصول می باشد.
شرایط لازم جهت صدور اجرائیه
احراز شرایط ذیل برای صدور اجرائیه الزامی است :
۱- ذی نفع بودن متقاضی و درخواست صدور اجرائیه توسط وی
۲- وجود تعهد
۳- انقضا سررسید تعهد
۴-محقق الوقوع، منجز و غیرمشروط بودن تعهد
هرگاه سردفتر در صدور اجرائیه با اشکالی روبرو شود، باید از صدور آن خودداری کرده و ظرف ۲۴ ساعت با طرح صریح اشکال از ثبت محل استعلام و کسب تکلیف نماید.
چنانچه شخصی دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجرای سند رسمی داشته باشد، می تواند جهت ابطال اجرائیه ثبتی صادر شده اقامه دعوا نماید.
نحوه ابلاغ اجرائیه در اجرای اسناد رسمی
ابلاغ اجرائیه صادر شده به متعهد برای آغاز عملیات اجرایی و تعلق حق الاجرا به سند موضوع عملیات ضروری است. ابلاغ اجرائیه غالبا به صورت الکترونیکی انجام می شود.
در فرضی که بدهکار و صاحب وثیقه در اسناد وثیقه ای متعدد باشند، اجرائیه باید به هر دو ابلاغ شود. عملیات اجرایی پس از ابلاغ به بدهکار و صاحب وثیقه آغاز می شود و تا زمانی که اجرائیه به هردو ابلاغ نشده باشد، انجام اقدامات اجرایی میسر نمی باشد. در قراردادهای ذمه ای مثل قراردادهای بانکی یا چک هایی که توسط ثالث به عنوان ضامن امضا شده، اجرائیه علیه بدهکار و ضامن صادر خواهد شد. عملیات اجرایی علیه هریک از مسئولین پس از ابلاغ اجرائیه به ایشان آغاز می شود و برخلاف اسناد وثیقه ای شروع عملیات اجرایی علیه متعهدین منوط به ابلاغ اجرائیه به سایرین نخواهد بود.
مرجع صالح صدور اجرائیه قبوض اقساطی
مرجع صالح برای صدور اجرائیه قبوض اقساطی معمولاً دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت اسناد و املاک هستند. این مراجع با توجه به نوع سند و شرایط قانونی مربوطه، صلاحیت صدور اجرائیه را دارند. در ادامه به توضیح بیشتری در این زمینه می‌پردازیم:
- دفاتر اسناد رسمی
دفاتر اسناد رسمی مسئول ثبت و تأیید اسناد رسمی مانند قبوض اقساطی می‌باشند. در صورتی که قبض اقساطی در دفترخانه تنظیم و ثبت شده باشد، همان دفترخانه می‌تواند به عنوان مرجع صالح برای صدور اجرائیه عمل کند.
فرآیند:
دارنده قبض اقساطی می‌تواند با مراجعه به دفترخانه مربوطه و ارائه درخواست، صدور اجرائیه را پیگیری کند. دفترخانه پس از بررسی مدارک و اطمینان از صحت سند، اقدام به صدور اجرائیه می‌کند.
- ادارات ثبت اسناد و املاک
در برخی موارد، به ویژه زمانی که دفترخانه خاصی برای صدور اجرائیه مشخص نشده باشد، ادارات ثبت اسناد و املاک می‌توانند به عنوان مرجع صالح اقدام کنند.
فرآیند:
متقاضی صدور اجرائیه می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل، درخواست خود را ثبت کند. پس از بررسی مدارک و شرایط قانونی، اداره ثبت می‌تواند اجرائیه را صادر نماید.
صدور اجرائیه برای قبوض اقساطی یک فرآیند قانونی است که نیازمند رعایت مقررات خاصی می‌باشد. دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد و املاک به عنوان مراجع صالح در این زمینه نقش مهمی دارند. در صورت نیاز به راهنمایی بیشتر، مشورت با وکیل ملکی یا ثبتی یا کارشناس حقوقی توصیه می‌شود. برای ارتباط با وکلای متخصص و باتجربه دفتر حقوقی دادپویان حامی می توانید با شماره های مندرج در وب سایت تماس حاصل نمائید.
سوالات متداول در خصوص اجرای اسناد رسمی
سند رسمی چیست و چه تفاوتی با سند عادی دارد؟
سند رسمی سندی است که توسط یک مقام صالح قانونی، مانند دفترخانه اسناد رسمی، تنظیم و ثبت شده است. این اسناد از اعتبار قانونی بالاتری نسبت به اسناد عادی برخوردارند و قابلیت اجرایی دارند. اسناد عادی معمولاً به صورت دست‌نویس و بدون ثبت رسمی تهیه می‌شوند و برای اثبات اعتبار آنها نیاز به اثبات در دادگاه است.
چه اسنادی لازم‌الاجرا هستند؟
اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده‌اند و دارای تعهدات مالی یا حقوقی مشخصی هستند، مانند چک، قبوض اقساطی، و قراردادهای رسمی، به عنوان اسناد لازم‌الاجرا شناخته می‌شوند.
چگونه می‌توان درخواست اجرای یک سند رسمی را ثبت کرد؟
دارنده سند باید با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک محل، درخواست اجرای سند را ارائه و مدارک لازم را تحویل دهد.
مهلت اعتراض به اجرای سند رسمی چقدر است؟
مهلت اعتراض به اجرای سند معمولاً در ابلاغیه‌ای که به متعهد ارسال می‌شود، مشخص می‌گردد و ممکن است بسته به نوع سند و شرایط قانونی متفاوت باشد. به طور معمول، این مهلت چند روز تا چند هفته است.
اگر متعهد به اجرای سند اعتراض کند، چه اتفاقی می‌افتد؟
در صورت اعتراض متعهد، مرجع اجرایی موظف است به اعتراض رسیدگی کرده و پس از بررسی دلایل و مدارک، تصمیم مقتضی را اتخاذ کند. ممکن است نیاز به مراجعه به مراجع قضایی برای حل اختلاف باشد.
چه زمانی نیاز به مشاوره حقوقی داریم؟
در مواردی که سند پیچیدگی‌های خاصی دارد، یا در صورت بروز اختلافات و اعتراضات، استفاده از مشاوره حقوقی متخصص می‌تواند بسیار مفید و کمک‌کننده باشد.
