یکی از مهم‌ترین جهات قانونی تخلیه در قانون سال ۱۳۵۶ تغییر شغل مستأجر است که به موجب بند ۷ ماده ۱۴ این قانون به عنوان تخلف قانونی پیش‌بینی گردیده است. در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ حق کسب یا پیشه یا تجارت به حکم قانون ایجاد می‌شود و موجر بدون وجود جهات قانونی نمی‌تواند مستأجر را از ملک تجاری خود تخلیه کند. در حالی که در قانون سال ۱۳۷۶ چنین حقی برای مستأجر پیش‌بینی نشده و صرفاً سرقفلی ناشی از تراضی طرفین معتبر شناخته می‌شود. در این میان اهمیت این موضوع در آن است که تغییر شغل در سرقفلی نه تنها می‌تواند موقعیت اقتصادی موجر و ارزش ملک تجاری را تحت تأثیر قرار دهد، بلکه در پاره‌ای موارد با فلسفه وضع حق کسب و پیشه که مبتنی بر تداوم فعالیت مستأجر در یک شغل معین است، تعارض پیدا می‌کند. در این مقاله به تفصیل در خصوص تخلف تغییر شغل در ملک تجاری و مصادیق آن صحبت خواهیم کرد.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
منظور از تغییر شغل در سرقفلی چیست؟
تغییر شغل در سرقفلی و حق کسب و پیشه زمانی تحقق می‌یابد که فعالیت مستأجر از یک صنف یا رسته تجاری به صنف یا رسته‌ای کاملاً متفاوت تغییر کند. به‌گونه‌ای که هویت کسب و کار و نوع استفاده از عین مستأجره دگرگون شود.
بنابراین اگر مستأجر همان شغل اصلی را ادامه دهد ولی دامنه فعالیتش گسترده‌تر شود (مثلاً فروش انواع بیشتری از همان کالا) یا اینکه مبادرت به تغییر روش فروش (مثلاً از حضوری به اینترنتی) نماید بدون تغییر ماهیت در شغل، این موارد تغییر شغل محسوب نمی گردد.
تغییر شغل در قانون ۵۶ طبق بند ۷ ماده ۱۴، در صورتی که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد، تغییر شغل محسوب نمی گردد. در واقع فعالیت جدید می بایست از همان خانواده یا رسته صنفی باشد و ماهیتاً همان نیاز مشتریان قبلی را پاسخ دهد. اصولا در این بین و در رویه قضایی ملاک مشابهت، وحدت اتحادیه صنفی دو شغل است.
تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل
یکی از جهات قانونی برای تخلیه ملک تجاری، تغییر شغل می باشد. تغییر شغل بدون اجازه مالک در قراردادهای اجاره ای قابلیت طرح دارد که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد.
همانطور که فوقا بدان اشاره گردید ضروری است در قرارداد اجاره منعقده میان طرفین، درمورد شغل خاصی توافق حاصل شده و مورد تصریح قرار گرفته باشد. چنانچه قرارداد اجاره در این مورد ساکت باشد و اجاره به صورت مطلق منعقد شده باشد، مستاجر ملزم به اشتغال به شغل معینی نمی باشد و دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل در این مورد قابلیت استماع ندارد.
اگر شغل جایگزین شده توسط مستاجر عرفا مشابه شغل سابق باشد، موجر نمی تواند صدور حکم تخلیه به جهت تغییر شغل را از دادگاه بخواهد. تشخیص این مشابهت همانطور که گفته شد بر مبنای عرف صنفی صورت می گیرد. به عنوان مثال شغل انبارداری لوازم یدکی اتومبیل عرفا مشابه شغل فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل می باشد.
در صورتی که قصد تغییر شغل دارید بهتر است قبل از هرگونه اقدامی با وکیل متخصص سرقفلی مشاوره داشته باشید تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری نمائید.
برای ثبت درخواست مشاوره حقوقی با وکیل متخصص، فرم زیر را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
آثار تغییر شغل در سرقفلی بدون اجازه مالک
تغییر شغل در سرقفلی بدون اجازه مالک آثار ذیل را در بر خواهد داشت:
-
صدور حکم تخلیه
تغییر شغل برخلاف آنچه در اجاره نامه قید شده یا برخلاف شغلی که ملک برای آن واگذار شده، یک تخلف قانونی و نقض شرایط قرارداد محسوب می‌شود. به همین دلیل، قانون این حق را به مالک می‌دهد که از دادگاه تقاضای تخلیه ملک را بکند.
-
از دست دادن مبلغ حق سرقفلی (حق کسب و پیشه)
بر اساس بند ۷ ماده ۱۴ قانون سرقفلی سال ۵۶، هرگاه مستاجر بدون رضایت مالک، شغل خود را تغییر دهد به طوری که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق نباشد، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اثبات این تخلف، درخواست تخلیه کند. در این حالت، دادگاه پس از بررسی و تایید تخلف، حکم تخلیه را صادر می‌کند.
مطالعه بیشتر: موارد سقوط حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه در صورت تغییر شغل به طور کامل از بین می رود اما در مورد حق سرقفلی اختلاف نظر وجود دارد که آیا به طور کامل از بین می رود یا در صورت پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر، از بین نمی رود و می توان آن را مطالبه نمود.
شرایط تغییر شغل در سرقفلی
اگر مستاجر قصد تغییر شغل دارد، باید یکی از دو راه زیر را طی کند:
- گرفتن رضایت‌نامه کتبی از مالک: بهترین، سریع ترین و کم هزینه‌ترین راه، مذاکره با مالک و گرفتن یک رضایت‌نامه رسمی و کتبی برای تغییر شغل است.
- مراجعه به دادگاه (در صورت عدم رضایت مالک): اگر مالک با تغییر شغل موافقت نکرد، مستاجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست « تجویز تغییر شغل» را مطرح کند. در این صورت، دادگاه شرایط را بررسی کرده و اگر تغییر شغل به ملک آسیبی نزند و دلایل مستاجر منطقی باشد، به او اجازه تغییر شغل را می‌دهد. البته در موارد کاملا خاص این دعوا پذیرفته می شود و در اصل نمی توان چنین دعوایی را مطرح نمود.
الزام موجر به پذیرش تغییر شغل مستاجر(نظریه مشورتی تغییر شغل)
در هیچ یک از قوانین تغییر شغل سرقفلی، امکان طرح دعوا برای الزام موجر به موافقت با تغییر شغل مستاجر با استناد به هیچ دلیلی وجود ندارد و در صورت طرح چنین دعوایی، محاکم ملزم به صدور قرار عدم استماع دعوا می باشند.
اداره حقوقی دادگستری در نظریه مشورتی شماره ۷۰ با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و سایر قوانین مرتبط، دعوای الزام مالک به پذیرش تغییر شغل را غیرقابل استماع دانسته و اعطای چنین اختیاری به مستاجر را فاقد مجوز قانونی می داند.
حق درخواست صدور حکم تخلیه به جهت تغییر شغل توسط مالک جدید
اگر موجر در اثنا مدت اجاره و بعد از تغییر شغل توسط مستاجر، ملک موضوع اجاره را به شخص ثالثی منتقل نماید، مالک جدید حق درخواست تخلیه سرقفلی به جهت تغییر شغل نخواهد داشت. زیرا تعیین شغل معین در قرارداد اجاره توسط مالک قبلی، نمی تواند موجد حقی برای دیگری باشد.
شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران در رای شماره ۶۳۸ صادره به تاریخ ۱۴/۶/۱۳۹۱ تصریح می نماید حق درخواست صدور حکم تخلیه به جهت تغییر شغل توسط مستاجر که در زمان مالکیت سابق ایجاد شده باشد، به مالک جدید عین مستاجره منتقل نخواهد شد.
البته در این زمینه اتفاق نظر وجود ندارد و برخی محاکم قائل به وجود حق درخواست تخلیه برای مالک بعدی هستند.
پیشنهاد مطالعه: قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک
مهلت طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل
در خصوص مهلت طرح دعوی تخلیه با استناد به تخلف تغییر شغل در محاکم اختلاف نظر وجود دارد. بدین توضیح برخی معتقدند اگر زمان تغییر شغل تا زمان طرح دعوی سالهای متمادی گذشته باشد، این مهم حکایت از موافقت ضمنی مالکین با شغل جدید داشته و ملاحظه محل کار در سال های متمادی رضایت و تراضی و توافق ضمنی طرفین را اثبات می نماید. ( رای شماره ۳۲۷ مورخ ۰۶/۰۳/۱۳۷۸ شعبه ۵۱۳ دادگاه عمومی حقوقی تهران ) از طرفی برخی اعتقاد دارند موجری که به علت تغییر شغل مستاجر، حق درخواست صدور حکم تخلیه را دارد ملزم به اعمال فوری این حق نمی باشد و سکوت موجر بعد از آگاهی از تغییر شغل و دریافت اجاره بها بدون اعتراض به این امر به معنای رضایت مالک به تغییر شغل نمی باشد ؛ حتی اگر مدت سکوت مالک بسیار طولانی باشد.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل
دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل مستند به بند ۴ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۲۲/۰۶/۱۴۰۲ در صلاحیت دادگاه صلح نبوده و این دعوی می بایست در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار گیرد.
وضعیت سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در صورت تخلیه به جهت تغییر شغل
تغییر شغل توسط مستاجر بدون رعایت شرط تشابه عرفی و بدون جلب رضایت مالک، از جمله تخلفات مسقط حق کسب یا پیشه یا تجارت می باشد و در صورت احراز وقوع این تخلف از سوی مستاجر، هیچ مبلغی از این بابت به او تعلق نخواهد گرفت.
همچنین تغییر شغل، موجب تخلیه مورد اجاره بدون پرداخت سرقفلی می شود ( رای شماره ۶۰۵ مورخ ۲۷/۰۷/۱۳۷۳ شعبه ۴۶دادگاه حقوقی تهران )
رای اصراری شماره ۱۹ – ۲۰/۰۴/۱۳۷۴ هیات عمومی دیوان عالی کشور در این خصوص بیان می دارد:
” نظر به اینکه صدور حکم به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت فقط در موارد مذکور در ذیل ماده ۱۵ و تبصره ذیل ماده ۱۹ قانون ۵۶ تجویز گردیده، لذا حکم به پرداخت آن در غیر از موارد منصوص با هیچ یک از مواد قانونی انطباق ندارد”
نمونه رای تغییر شغل مغازه های دارای حق کسب و پیشه و سرقفلی
درخصوص تجدیدنظرخواهی ج.ی. با وکالت هـ .الف. به طرفیت م. و ع.د. نسبت به دادنامه شماره ۸۶۵ مورخه ۱۷/۱۱/۹۰ صادره از شعبه ۱۸۸ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت مبلغ دویست میلیون تومان بابت حق سرقفلی در حق تجدیدنظر خواندگان به انضمام خسارات دادرسی صادر و اعلام گردیده است دادگاه با توجه به اینکه قبلاً شعبه ۱۸۸ محاکم عمومی حقوقی تهران طی دادنامه ۲۴۷ مورخ ۱۳/۵/۸۹ حکم بر محکومیت تجدیدنظر خواندگان به تخلیه یک باب مغازه موردنظر به علت تغییر شغل صادر نموده و مراتب در شعبه دهم محاکم تجدیدنظر استان تهران به تأیید قطعی رسیده است و با لحاظ اینکه قانون گذار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ حقی به عنوان سرقفلی در مورد تخلیه به لحاظ تغییر شغل برای مستأجر منظور نکرده است و با لحاظ نظریه شماره ۴۴۵۹/۷ مورخ ۶/۵/۸۴ اداره حقوقی قوه قضاییه دادنامه معترضٌ عنه مخدوش تشخیص و مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه موصوف حکم بر بی حقی خواهان های بدوی صادر و اعلام می نماید این رأی قطعی است.
مستشاران شعبه ۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
رضائی ـ خشنودی
اجرای حکم تخلیه به جهت تغییر شغل
پس از قطعیت رای صادره مبنی بر الزام مستاجر به تخلیه ملک و صدور اجرائیه، مستاجر مکلف است ظرف ۱۰ روز تا ۲ ماه، به تشخیص دادگاه، عین مستاجره را به مالک تسلیم نماید.
برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه رو لینک کلیک کنید.
هزینه تغییر شغل در سرقفلی
چنانچه مستاجر به موجب قرارداد مجاز به تغییر شغل باشد یا موجر به تغییر شغل رضایت دهد یا در عمل از آن آگاه بوده و اعتراضی نکرده باشد، معمولا مستاجر مکلف به پرداخت وجهی تحت عنوان ” هزینه تغییر شغل ” به موجر یا مالک سرقفلی خواهد بود.
این مبلغ به طور صریح در قانون تعیین نشده و معمولا بر اساس توافق طرفین یا بر مبنای کارشناسی رسمی دادگستری تعیین می گردد. به طور کلی در صورتی که شغل جدید ماهیتا موجب افزایش رونق کسب و کار و ارتقای ارزش حق کسب و پیشه یا سرقفلی شود، ممکن است موجر استحقاق مطالبه مبلغی به عنوان مابه التفاوت پیدا کند و برعکس چنانچه شغل جدید به کاهش اعتبار یا ارزش تجاری ملک منجر گردد، این امر می تواند به ضرر مستاجر تمام شده و حتی مبنایی برای ادعای موجر در خصوص تخلف یا تعدیل سرقفلی قرار گیرد.
بنابراین ملاک اصلی ارزیابی، تاثیری است که تغییر شغل بر ارزش اقتصادی محل و حق سرقفلی ایجاد می کند.
شرایط تغییر شغل در قانون ۱۳۷۶
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ هیچ مقرره مستقلی در خصوص تغییر شغل پیش بینی نشده است. به بیان دیگر در این قانون تغییر شغل به تنهایی از موجبات تخلیه محسوب نمی شود مگر آن که در قرارداد اجاره به عنوان شرط ضمن عقد درج شده باشد. در این صورت بر اساس قواعد عمومی قرارداد ها، موجر می تواند در صورت تخلف مستاجر از شرط، فسخ قرارداد و تخلیه را دادگاه بخواهد.
- همانطور که در این مقاله به تفصیل بررسی شد،تغییر شغل برای مستاجر دارای حق سرقفلی، بدون رعایت دقیق موازین قانونی، می‌تواند به یک خطر بزرگ تبدیل شود و حتی منجر به اسقاط حق سرقفلی و صدور حکم تخلیه گردد.
مسائل مربوط به حق سرقفلی به دلیل قدمت قوانین و پیچیدگی های رویه قضایی، نیازمند دانش و تجربه یک وکیل متخصص در امور ملکی و سرقفلی است. تفسیر صحیح از “شغل مشابه” نحوه مذاکره با مالک برای جلب رضایت، تنظیم رضایت نامه قانونی و دفاع از حقوق شما در صورت بروز اختلاف، اموری نیستند که بتوان بدون دارا بودن دانش حقوقی به سرانجام رساند.
وکلای متخصص دفتر حقوقی دادپویان حامی، با تسلط کامل بر قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ و با تجربه موفق در صدها پرونده مشابه، آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد.
برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و جلوگیری از تضییع حقوق خود، می توانید با وکلای ما در دفتر حقوقی دادپویان حامی تماس بگیرید.
سوالات متداول
سلام. پدر بنده سرقفلی مغازه ای را حدود ۲۶ سال پیش به شخصی فروخته. در قرارداد قید شده جهت شغل میوه فروشی می باشد. اما مستاجر در همان سال اقدام به تغییر شغل نموده الان پدر بنده فوت کرده و ما که ورثه هستیم دادخواست تخلیه دادیم ایشان دفاع کرده که چون پدر شما اطلاع داشته و اعتراضی هم نکرده ضمنی قبول کرده و نمی توانیم تخلیه ایشان را بخواهیم می خواستم ببینم آیا می شود ایشان را تخلیه نمود؟
با سلام. چنانچه پدر شما در جریان بوده و اعتراضی ننموده تا حد زیادی دفاع ایشان پذیرفته است. البته جهت ارائه پاسخ صحیح نیاز به بررسی و مطالعه پرونده شما می باشد.
سلام ممنون از سایت بسیار خوبیتون
سلام. پدر بنده مالک ملک تجاری بوده از سال ۶۲ آن را اجاره داده مستاجر دو سال پیش تغییر شغل داده (از نان فانتزی به لباس فروشی) می خواستم ببینم آیا می توانم ملک را تخلیه کنم و اینکه در صورت تخلیه باید حق کسب و پیشه هم بدهم؟
با سلام؛ بله تغییر شغل از جمله مواردی است که می توانید نسبت به تخلیه اقدام نمائید و البته با توجه به اینکه حق درخواست به جهت تغییر شغل فوری می باشد و دوسال از این موضوع گذشته و شما اقدامی ننمودید باید اثبات نمائید که از این امر اطلاعی نداشتید و در صورت اثبات هیچ مبلغی بابت حق کسب و پیشه و تجارت به ایشان تعلق نمی گیرد.
سلام. بنده مالک سرقفلی یک مغازه هستم که در قرارداد ما قید شده فقط بابت شغل فروش لوازم الکتریکی حدود دو سال پیش من کار تعمیرات لوازم برقی را در این مغازه انجام می دهم مالک دادخواست داده که چون تغییر شغل داده ام باید مغازه را تخلیه کنم آیا میشه برای این موضوع کاری کرد؟
باسلام با توجه به اینکه شغل جدید کاملا مشابه شغل سابق می باشد تغییر شغل محسوب نمی شود و مالک نمی تواند به جهت تغییر شغل تخلیه ملک را بخواهد.
آیا در تخلیه به سبب تغییر شغل سرقفلی تعلق میگیرد؟
سلام متاسفانه خیر