تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل

علی رغم امتیازات متعدد پیشبینی شده برای مستاجر در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ، محدودیت هایی نیز برای رعایت حقوق موجر تعیین شده است. از جمله این محدودیت ها میتوان به امکان صدور حکم تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل توسط مستاجر اشاره نمود.

 مبنای دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل

به موجب بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در صورتی که موجر، ملک خود را به شرط اشتغال مستاجر به شغل معینی اجاره دهد، مستاجر نمیتواند شغل دیگری برای خود برگزیند؛ مگر اینکه شغل جدید عرفا شبیه شغل سابق باشد یا موجر به تغییر شغل مستاجر رضایت بدهد.

بنابراین دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل در قراردادهای اجاره ای قابلیت طرح دارد که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد.

همچنین ضروری است در قرارداد اجاره منعقده میان ظرفین، درمورد شغل خاصی توافق حاصل شده و مورد تصریح قرار گرفته باشد. چنانچه قرارداد اجاره در این مورد ساکت باشد و اجاره به صورت مطلق منعقد شده باشد، مستاجر ملزم به اشتغال به شغل معینی نمیباشد و دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل در این مورد قابلیت استماع ندارد.

اگر شغل جایگزین شده توسط مستاجر عرفا مشابه شغل سابق باشد، موجر نمیتواند صدور حکم تخلیه به جهت تغییر شغل را از دادگاه بخواهد. تشخیص این مشابهت بر مبنای عرف صورت میگیرد. به عنوان مثال شغل انبارداری لوازم یدکی اتومبیل عرفا مشابه شغل فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل میباشد. ( رای شماره ۷۵۲ شعبه ۵۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورخ ۹/۷/۱۳۹۱)

در ضمن مستاجر بدون رعایت شرط مشابهت عرفی نمیتواند در کنار شغل سابق به شغل جدیدی مشغول شود؛ در این شرایط موجر میتواند تخلیه ملک را تقاضا نماید. در نظریه مشورتی شماره ۶۴۰۵ اداره حقوقی دادگستری نیز تغییر شغل ولو همراه با ادامه اشتغال به شغل سابق، تخلف محسوب شده و موجبی برای تقاضای تخیه ملک خواهد بود.

دادگاه برای احراز وقوع تغییر شغل، در صورت نیاز میتواند به نظر کارشناس، تحقیق محلی و معاینه محلی نیز استناد نماید.

مهلت طرح دعوای صدور حکم تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل

موجری که به علت تغییر شغل مستاجر، حق درخواست صدور حکم تخلیه را دارد ملزم به اعمال فوری این حق نمیباشد. سکوت موجر بعد از آگاهی از تغییر شغل و دریافت اجاره بها بدون اعتراض به این امر به معنای رضایت مالک به تغییر شغل نمیباشد؛ حتی اگر مدت سکوت مالک بسیار طولانی باشد.

حق درخواست صدور حکم تخلیه به جهت تغییر شغل توسط مالک جدید

اگر موجر در اثنا مدت اجاره و بعد از تغییر شغل توسط مستاجر، ملک موضوع اجاره را به شخص ثالثی منتقل نماید، مالک جدید حق درخواست تخلیه به جهت تغییر شغل نخواهد داشت؛ زیرا تعیین شغل معین در قرارداد اجاره توسط مالک قبلی، نمیتواند موجد حقی برای دیگری باشد.

شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران در رای شماره ۶۳۸ صادره به تاریخ ۱۴/۶/۱۳۹۱ تصریح مینماید حق درخواست صدور حکم تخلیه به جهت تغییر شغل توسط مستاجر که در زمان مالکیت سابق ایجاد شده باشد، به مالک جدید عین مستاجره منتقل نخواهد شد.

البته در این زمینه اتفاق نظر وجود ندارد و برخی محاکم قائل به وجود حق درخواست تخلیه برای مالک بعدی میباشند.

ممنوعیت شغل سابق به حکم قانون

در صورتی که اشتغال به شغل مذکور در قرارداد اجاره توسط مراجع قانونی ممنوع اعلام شود، همچنان مستاجر حق تغییر شغل نخواهد داشت و فقط میتواند شغلی را انتخاب نماید که عرفا مشابه شغل قبلی باشد.

همانطور که در نظریه مشورتی شماره ۴۳۱۴ اداره حقوقی دادگستری عنوان شده است در موردی که مستاجر مشغول به شغلی باشد که بعدا توسط شهرداری به عنوان یکی از مشاغل مزاحم اعلام شده و موجر ضمن عقد اجاره حق تغییر شغل را به مستاجر اعطا نکرده و با تغییر شغل نیز موافقت ننماید، مستاجر فقط میتواند شغلی مشابه شغل سابق را برگزیند یا رضایت موجر برای تغییر شغل را جلب نماید. بنابراین در صورتی که مستاجر به استناد ممنوعیت شغل سابق، شغل جدیدی را جایگزین نماید که شباهت عرفی با شغل سابق نداشته و موجر نیز رضایت نداده باشد، موجبات درخواست صدور حکم تخلیه به جهت تغییر شغل فراهم میباشد.

الزام موجر به پذیرش تغییر شغل مستاجر

در هیچ یک از قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر، امکان طرح دعوا برای الزام موجر به موافقت با تغییر شغل مستاجر با استناد به هیچ دلیلی وجود ندارد و در صورت طرح چنین دعوایی، محاکم ملزم به صدور قرار عدم استماع دعوا میباشند.

اداره حقوقی دادگستری در نظریه مشورتی شماره ۷۰ با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و سایر قوانین مرتبط، دعوای الزام مالک به پذیرش تغییر شغل را غیرقابل استماع دانسته و اعطای چنین اختیاری به مستاجر را فاقد مجوز قانونی میداند.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل

هرچند کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره طبق بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف در صلاحیت این شورا میباشد؛ اما در صورت وجود حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی برای مستاجر، رسیدگی به دعاوی تخلیه در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل نیز فقط در مورد قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ قابل تصور است و قانون اخیر نیز قائل به وجود حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستاجر میباشد.

بنابراین دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.

وضعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت در صورت تخلیه به جهت تغییر شغل

تغییر شغل توسط مستاجر بدون رعایت شرط تشابه عرفی و بدون جلب رضایت مالک، از جمله تخلفات مسقط حق کسب یا پیشه یا تجارت میباشد و در صورت احراز وقوع این تخلف از سوی مستاجر، هیچ مبلغی از این بابت به او تعلق نخواهد گرفت.

اجرای حکم تخلیه به جهت تغییر شغل

پس از قطعیت رای صادره مبنی بر الزام مستاجر به تخلیه ملک و صدور اجرائیه، مستاجر مکلف است ظرف ۱۰ روز تا ۲ ماه، به تشخیص دادگاه، عین مستاجره را به مالک تسلیم نماید.

از آنجا که در صورت صدور حکم تخلیه به جهت تغییر شغل، کل حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر ساقط میشود، آغاز مهلت مستاجر برای تخلیه ملک از زمان قطعیت رای خواهد بود.در صورتی که مستاجر از اجرای رای دادگاه امتناع نماید، حکم توسط واحد اجرای احکام دادگاه ها اجرا میشود.