نظر به ضوابط حاکم بر اسناد رسمی لازم الاجرا و اسناد عادی در حکم اسناد لازم الاجرا در اجرائیات ثبت، در مواردی که سند ذمه ای باشد، مدیون مکلف است ظرف ده روز پس از ابلاغ اجرائیه مبلغ مندرج در اجرائیه را بپردازد یا یا مالی را معرفی کند که اجرای مفاد سند از محل فروش آن امکانپذیر باشد. در غیر این صورت بستانکار می تواند نسبت به توقیف اموال از طریق اجرای ثبت اقدام نماید.
در این مطلب از دادپویان حامی به طور کامل در خصوص نحوه توقیف اموال در اجرای ثبت و مراحل آن پرداخته شده است.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
منظور از توقیف اموال در اجرای ثبت چیست؟
توقیف اموال در اجرای ثبت، یک فرآیند قانونی است که طی آن طلبکار می تواند بدون مراجعه به دادگاه، اموال بدهکار را برای وصول طلب خود توقیف نماید. این اقدام صرفا نسبت به اسناد لازم الاجرا یا اسناد عادی در حکم لازم الاجرا میسر بوده و از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ثبت انجام می شود.
مطالعه بیشتر: شرایط توقیف اموال محکوم علیه
توقیف اموال از طریق اجرای ثبت نسبت به چه اسنادی امکان پذیر است؟
اسنادی که می توان طبق آن اقدام به توقیف اموال در اجرای ثبت نمود به شرح ذیل می باشد:
- چک
- مهریه
- قراردادهای بانکی
- قبوض اقساطی
- آرای کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری
- قبوض مربوط به آب بها، آب سازمان ها وشرکت های تابعه وزارت نیرو
- اسناد مطالبات نسبت به پرداخت های خسارت بیمه گر، صندوق تامین خسارت های بدنی، سازمان حفظ نباتات کشور و شرکت فرودگاهی و ناوبری هوایی ایران
- اسناد تعهدی بدون وثیقه
- اجراییه مربوط به برگ وثیقه انبارهای عمومی
- برگه عوارض شهرداری
- اجراییه مربوط به قانون وصول بهای آب سازمان ها و شرکت های تابع وزارت آب و برق
- آراء هیات داوری بورس اوراق بهادار
مراحل توقیف اموال منقول از طریق اجرای ثبت
با توجه به اینکه اصولا اموال منقول فاقد سند مالکیت بوده و نقل و انتقال آنها نیز به ثبت نمی رسد، اصل بر این است که این اموال به متصرف آنها تعلق دارد، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. به همین جهت اموال منقولی که در تصرف مدیون باشد به تقاضای متعهد له توقیف می شود. این اقدام توسط مامور اجرا با حضور نماینده دادستان و در صورت لزوم با حضور مامور نیروی انتظامی صورت می گیرد. حاضر نبودن بدهکار یا بستگان و خادمین او و همچنین بسته بودن محل وقوع مال مانع بازداشت نخواهد بود.
مراحل توقیف اموال از طریق اجرای ثبت در اموال منقول به شرح ذیل می باشد:
ارزیابی اموال منقول
بنا بر ماده ۴۲ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، در صورتی که دین و متفرعات تا سی میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفی شده حسب الظاهر بیش از مبلغ مزبور به تشخیص مأمور اجرا ارزش نداشته باشد، بدون نظر کارشناس از اموال مدیون بازداشت خواهدکرد. در غیر این صورت مأمور اجراء در موقع بازداشت اموال، نظر کارشناس رسمی را جلب خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت می‌کند. اگر مال مزبور غیرقابل تجزیه و بیش از میزان مذکور فوق باشد تمام آن بازداشت می‌شود.
در صورتی که ارزیابی انجام شود، نتیجه آن به طرفین پرونده ابلاغ خواهد شد و هر یک از ایشان تا پنج روز از تاریخ ابلاغ می توانند با اعتراض به کارشناسی ارزیابی در اجرای ثبت خواستار ارجاع موضوع به هیات کارشناسی شوند.
پیشنهاد مطالعه: مهلت اعتراض به نظریه کارشناسی در اجرای احکام
حفاظت از اموال منقول
اموال منقولی که توقیف می شود، اصولا در همان محل وقوع نگهداری می شوند. مگر آنکه انتقال آنها به محل محفوظ دیگری لازم باشد. در فرض اخیر شخصی با توافق داین و مدیون به عنوان حافظ اموال تعیین می شود و در صورت عدم حصول توافق، تعیین حافظ با مامور اجرا است و اگر مامور اجرا در انتخاب حافظ واجد شرایط امانت و شـرایط دیگر راجع به امین تقصیر کند، با حافظ متضامناً مسئول خواهد بود.
هرگاه آن مال منافع داشته باشد، حافظ باید آن را حفظ و حساب آن را هم بدهد. هرگاه حفاظت مستلزم هزینه فوری قبل از کسب اذن از اداره ثبت باشد، حافظ میتواند از مال خود داده و با تسلیم مدارک به اداره ثبت احتساب کند یا به تشخیص خود و اطلاع و تأیید مسئول اجرا درصورت داشتن منافع از محل منافع موجود در غیر این صورت قسمتی از مال مورد حفاظت را صرف نگهداری مابقی کند.
مأمور اجرا نمی‌توانـد بـدون تراضی کتبی طرفین اموال بازداشت شـده را به اشخاص زیر بسپارد:
- به اقوام و اقربای خود تا درجه سوم از طبقه دوّم.
- به متعهدله و متعهد و همسر آنان و به اشخاصی که با متعهد و یا متعهدله قرابت نسبی یا سببی تا درجه سوم از طبقه دوّم دارند و به مخدوم یا خدمه آنان مگر اینکه شخص دیگری برای حفظ اموال بازداشت شده پیدا نشود.
اموال منقول که ثالث نسبت به آن ادعای مالکیت دارد
همانطور که پیشتر گفته شد اموال منقول متعلق به کسی فرض می شود که این اموال را در تصرف خود داشته باشد. اگر متعهد، مال منقولی را به منظور توقیف و استیفای دین معرفی کند که در تصرف شخص ثالث است، ثالث می تواند از تسلیم این اموال امتناع نماید و نمی توان اموال را به اجبار از ید متصرف خارج کرد.
ماده ۶۳ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مقرر می دارد بازداشت مال منقولی که در تصرف غیر است و متصرف نسبت به آن ادعای مالکیت می‌کند، ممنوع است.
مراحل توقیف اموال غیر منقول از طریق اجرای ثبت
اموال غیر منقول دارای سابقه ثبتی متعلق به مدیون اعم از عین و منافع به درخواست طلبکار قابل توقیف و بازداشت است. مراتب بازداشت در دفتر املاک بازداشتی و در ستون ملاحظات دفتر ثبت املاک قید می شود. استعلام وضعیت مالکیت پلاک ثبتی که درخواست توقیف آن مطرح شده به منظور احراز مالکیت مدیون پیش از بازداشت الزامی است.
در خصوص اموال غیر منقول مدیون که فاقد سابقه ثبتی باشند، اگر از سوی متعهد تقاضای ثبت ملک مطرح شده باشد و پس از این تقاضا، ملک را با سند رسمی به دیگری منتقل نکرده باشد و یا اینکه ملک کلا مجهول المالک بوده و هیچ کس نسبت به آن تقاضای ثبت نکرده باشد، به درخواست طلبکار بازداشت ملک در دفتر املاک به ثبت خواهد رسید.
توقیف منافع اموال غیر منقول
وفق ماده ۹۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، مال غیر منقولی که نسبت به منافع آن تعهدی به نفع غیر نشده است، می توان توقیف نمود؛ مگر اینکه نیازی به توقیف منافع نباشد. در این صورت باید مراتب در صورت مجلس منعکس شود.
توقیف مال غیر منقول فاقد سابقه ثبتی در تصرف ثالث
چنانچه درخواست توقیف در اجرای ثبت نسبت به مال غیر منقولی مطرح شود که سابقه ثبتی نداشته و در زمان درخواست، شخص ثالثی در ملک متصرف است، اداره اجرا حق پذیرش این درخواست را ندارد. ادعای متعهد یا متعهد له مبنی بر تعلق مال غیر منقول که در تصرف ثالث است جهت اثبات مالکیت ملک کافی نیست؛ مگر آنکه حکم لازم الاجرایی مبنی بر صحت ادعای متعهد یا متعهد له از سوی دادگاه صالح صادر شده باشد.
اگر ملک موضوع درخواست دارای سابقه ثبتی باشد که موید مالکیت متعهد بر ملک است، ادعای ثالث دال بر مالکیت ملک مزبور مانع از اقدامات اجرایی نخواهد بود؛ هر چند ثالث در ملک مختلف فیه متصرف باشد.
برای مشاوره دقیق‌تر و راهنمایی در خصوص توقیف اموال غیر منقول، فرم زیر را تکمیل نمایید و با وکیل ثبتی تماس بگیرید.
توقیف سرقفلی از طریق اجرای ثبت
علی رغم وجود اختلاف نظر میان حقوقدانان، آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مقرر نموده، بازداشت حقوق مدیـون نسبـت به سرقفلی جایز است؛ لکن مزایـده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست. در صورت توقیف منافع یا سرقفلی، مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتی و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی مربوطه اعلام می‌گردد.
در واقع آنچه که محل مناقشه و منازعه محسوب می شود، مزایده سرقفلی است که بنا به نظر شورای عالی ثبت، به جهت مغایرت با حقوق اشخاص ثالث، هر گونه اقدام در مورد مزایده سرقفلی فاقد وجاهت قانونی است. البته این نظر نیز در برخی موارد توسط دیوان عدالت اداری نقض شده است. از سویی می توان با کسب موافقت کتبی مالک (موجر) نسبت به تقاضای انجام مزایده از واحد اجرای ثبت اقدام نمود.
آیا ملکی که از طریق اجرای ثبت توقیف شده را می توان مجددا توقیف نمود؟
هر گاه مالی توسط افراد مختلف توقیف شده باشد، منعی برای درخواست توقیف از سوی اشخاص دیگر وجود ندارد. برای مثال اگر ملک متعلق به مدیون به موجب اجرائیه ای با مبلغ یک میلیارد تومان بازداشت شود، می توان به موجب اجرائیه دیگری با مبلغ پانصد میلیون تومان همان ملک را توقیف نمود.
مطابق ماده ۳۹ اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، در مواردی که مال معرفی شده از طرف بستانکار دارای سابقه بازداشت باشد، متقاضی می تواند تمام دیون و هزینه های قانونی بازداشت کنندگان مقدم و حقوق دولتی را در صندوق ثبت تودیع و تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید. در غیر این صورت با تقاضای هر یک از بازداشت کنندگان مؤخر، اداره ثبت مکلف است بلافاصله به بستانکار مقدم اخطار دهد تا نسبت به درخواست ادامه عملیات اجرایی اقدام نماید.
چنانچه ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اخطار مذکور بازداشت کننده مقدم، اقدامی ننماید، اداره ثبت با حفظ حقوق بستانکار مقدم نسبت به مزایده اقدام خواهد نمود. در صورت وجود خریدار در جلسه مزایده پس از کسر مطالبات پرونده اجرایی مقدم از محل وجوه حاصل از مزایده، باقیمانده مبلغ به بستانکار مؤخر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم وجود خریدار با کسر سهم بستانکار مقدم، باقیمانده به بستانکار مؤخر واگذار می شود.
آیا توقیف مازاد اموال در اجرای ثبت امکان پذیر است؟
در برخی از موارد مالی که برای توقیف در اجرای ثبت معرفی می شود، در رهن بانک است، طبق ماده ۶۵ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، مازاد احتمالی مال مورد وثیقه یا توقیف شده قابل بازداشت است. مأخذ محاسبه مازاد احتمالی جمع ارقام ذیل است:
- اصل طلب سود و خسارت تأخیر با رعایت ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت و سایر مقررات مربوطه.
- حق مزایده (حق حراج).
- حق‌الاجرا.
- حق‌الوکاله اگر جزء قرارداد مذکور در سند باشد.
- حق بیمه و سایر هزینه هایی که بستانکار با وثیقه (و کسی که اصل ملک در مقابل طلب او توقیف شده‌است) پرداخته و برابر مقررات این آئین نامه حق وصول آن را از متعهد دارد.
اعتراض به توقیف اموال در اجرای ثبت
اعتراض شخص ثالث نسبت به توقیف اموال از طریق اجرای ثبت در صورت وجود شرایط ذیل می تواند سبب توقیف عملیات اجرایی ثبت شده و از برگزاری مزایده ممانعت به عمل آورد:
- در موردی که متعهدله اعتراض شخص ثالث را قبول کند.
- در موردی که شخص ثالث، سند رسمی مقدم ارائه کند مبنی بر اینکه مال مورد معرفی شده به او منتقل شده و یا رهن یا وثیقه طلب اوست.
- در صورتی که مال به موجب قرار تأمین یا دستور اجرای دادگاه یا اجرای ثبت بابت طلب معترض توقیف شده باشد.
- هرگاه شخص ثالث حکم دادگاه اعم از قطعی یا غیرقطعی بر حقانیت خود ارائه کند.
- در صورتی که از معترض، قبول تقاضای ثبت به عنوان ملکیت یا وقفیت شده باشد.
- در موردی که بر اثر شکایت معترض، موضوع قابل طرح در هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت تشخیص شده باشد.
در مورد بندهای ۱و ۲ و ۴ در صورت وجود حکم قطعی از مال رفع بازداشت ملک در اداره ثبت می‌شود و در سایر موارد ادامه عملیات اجرائی موکول به اتخاذ تصمیم نهائی علیه معترض در مراجع مربوط خواهد بود. در چنین مواردی متعهد له میتواند از مال درخواست توقیف مال دیگری را از اجرای ثبت بکند.
هزینه توقیف اموال از طریق اجرای ثبت
توقیف اموال از طریق اجرای ثبت مستلزم پرداخت هزینه نیست اما در انتهای عملیات اجرایی باید هزینه های مربوط به نیم عشر اجرایی، حق مزایده، حق الحفاظه پرداخت گردد. نیم عشر اجرایی ۵ درصد مبلغ طلب می باشد و حق مزایده در اموال منقول ۶ درصد از مبلغ فروش و در اموال غیرمنقول از یک ریال تا ۱۰ هزار ریال ۶ درصد، از ۱۰ هزار و یک ریال به بالا ۴ درصد تعلق می گیرد. البته قانونگذار مواردی را برای معافیت از پرداخت نیم عشر اجرایی در نظر گرفته است که در مقاله مجزایی به طور مفصل توضیح داده ایم.
توقیف اموال از طریق اجرای ثبت برای مهریه
توقیف اموال از طریق اجرای ثبت برای مهریه بدین صورت است که در ابتدا باید به دفترخانه ای که سند ازدواج صادر گردیده مراجعه نمائید و تقاضای صدور اجرائیه را ارائه دهید. دفترخانه ابلاغیه ای به زوج ارسال می نماید و مهلت ۱۰ روزه برای پرداخت به وی می دهد. چنانچه ایشان در این مهلت اقدامی ننماید، می توان درخواست توقیف اموال را به اداره ثبت ارائه نمود.
نکته مهمی که باید به ان توجه نمائید این است که تا قبل از طی نمودن مراحل در اجرای ثبت نمی توانید به دادگاه مراجعه نمائید. در صورتی که در اجرای ثبت از زوج مالی یافت نشود می توانید برای درخواست صدور حکم جلب به دادگاه مراجعه نمائید.
سخن پایانی
علی رغم وجود قانون و آیین نامه در خصوص اجرای اسناد لازم الاجرا همواره در مرحله اجرا مشکلات عدیده ای حادث می شود که رفع آن ها علاوه بر تسلط کافی بر قوانین و مقررات مربوطه نیازمند تجربه و تسلط بر رویه حاکم می باشد. دفترحقوقی دادپویان حامی با بهره گیری از وکلای متخصص و باتجربه در حوزه ثبتی آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش در این زمینه به شما عزیزان می باشد. جهت بهره مندی از خدمات حقوقی این مجموعه می توانید از طریق شماره های مندرج در وب سایت با در تماس باشید.
سوالات متداول
با درود و احترام
بنده يك واحد در يك مجتمع مسكوني دارم كه خالي از سكنه است و بر سر پر اخت كامل شارژ ماهيانه با هيئت مديره اختلاف داشته و از بنده شكايت كرده اند كه در جريان دادرسي در دادگاه ميباشد ولي همزمان مدير اجرايي مجتمع توقيف اموال از طريق ثبت براي اموال منقول و غير منقول داده و امروز هر دو ماشين اينجانب با پرداخت ٢٣ ميليون بدهي مورد در خواست آنها رفع توقيف شدند. سوال بنده اين است كه آيا به استناد چه سندي توانسته اند توقيف اموال بگيرند در حاليكه پرونده ي ما در حال دادرسي در محاكم قضايي ميباشد؟
سلام. احتمالاً تقاضای تأمین خواسته ضمن دادخواست مطرح نموده اند و قانونی است.
بنده جهت اجرای مهریه از اجرایات نامه ای بابت کسر حقوق گرفتم اما شناره شبای من رو توش ذکر نکردن و فقط شبای اداره ثبت رو دادن که بعد از کسرحقوق و واریز به من پرداخت بشه
اجازه چنین کاری رو دارن؟
سلام. بله.
سلام .بنده چکی دست کسی دارم که ایشون از طریق ثبت اقدام کرده و ملکی موروثی که قسمتیش به من میرسه را توقیف کردن و سال ۹۸ مزایده براش گذاشتن که کسی نخرید و ایشان هم به خاطر بدهی شهرداری که ملک داشت دنبال کارهای اداریش نرفت .بنده واقعا بدهی به ایشان ندارم ولی اون زمان حضور نداشتم .اول ایا میشه توقیف را باطل کرد ؟ و دوم میتونم تقاضای قیمت جدید برا کارشناسی کنم؟
با سلام. اگر بابت چک به ایشان بدهی ندارید می توانید دعوای ابطال اجرائیه را مطرح کنیدو همزمان درخواست صدور قرار توقیف عملیات اجرائی را نیز بنمائید. در صورتیکه پس از رسیدگی مشخص شود شما به ایشان بدهی ندارید علاوه بر ابطال اجرائیه رای بر رفع توقیف از ملک نیز صادر می شود. اگر از کارشناسی اولیه ۶ ماه گذشته ثبت ملزم است کارشناسی مجدد برای ارزیابی تعیین نماید.
سلام بعداز توقيف أموال زمانيكه كارشناس براى قيمت گذارى مى آيد آيا نيازى به حضور مأمور إجرائيات ميباشد يا نه
سلام. برای ارزیابی ملک توقیف شده نیازی به حضور مامور اجرائیات نیست و صرفاً با حضور کارشناس صورت می گیرد. در مقاله ارزیابی و فروش اموال توقیف شده مراحل آن کاملاً توضیح داده شده است.
با سلام بعد از تاریخ کارشناس رسمی دادگستری به قیمت ملک .بانک در چه مدتی حق مزایده ملک را دارد..
دوم..اگر ملک فروش نرود و بانک تقاضایی تجدید مزایده را نکرده باشد و ملک فروش نرود و مبلغ کارشناسی ملک پنج برابر طلب بستانکار باشد..بانک چقدر زمان دارد نسبت به پرداخت حق اجراع و مازاد ملک یا بخشی از شش دانگ را تقاضا کند..
با تشکر از جواب شما
با سلام. مدتی برای درخواست بانک جهت مزایده تعیین نشده اما چنانچه از کارشناسی ۶ ماه سپری شده باشد میبایست مجدد کارشناسی انجام شود و در خصوص قسمت دوم سوال مطابق ماده ۳۴ اصلاحی مورخ ۲۹/۱۰/۸۶ قانون ثبت بنا بر تقاضای بانک، اداره ثبت پس از قطعیت ارزیابی حداکثر ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات بانک به میزان طلب قانونی وی اقدام کند.
سلام. ملک من در رهن بانک هست و من مازاد رهن رو به عنوان قرار وثیقه برای کسی که جرمش کیفری بود گذاشتم. در جواب نامه اداره ثبت موضوع نامه به بازپرسی رو بازداشت دائم نوشته بود. ایا من بعد از حکم قطعی برای این شخص. می تونم سندم رو ازاد کنم؟ ممنون می شم اگر جوابم رو زود بدید.
با سلام. بله. چنانچه حکم قطعی مبنی بر برائت صادر شود می توانید سند را آزاد کنید. در صورت محکومیت نیز با معرفی و تحویل متهم می توانید سند را آزاد نمائید.
باسلام آیا ملک در رهن بانک را همان بانک میتواند مازادش را بازداشت نماید؟
سلام، منعی برای این کار وجود ندارد خصوصا که مرتهن همان بانک ذینفع میباشد.