با گسترش مهاجرت افراد به شهرها و تغییر شیوه زندگی آن ها جامعه نیازمند قوانین و مقررات به روز می باشد. از جمله این قوانین، قانون مشاعات ساختمان می باشد. افراد ساکن در یک آپارتمان، علاوه بر این که مالک بخش های اختصاصی ملک خود می باشند در قسمت های مشترک آپارتمان نیز با سایر مالکان شریک می باشند. این موضوع نیازمند رعایت قوانین و مقررات خاص خود است. ممکن است در خصوص قسمت های مشترک ساختمان میان ساکنین اختلاف رخ دهد و مالکین نسبت به طرح دعوا علیه یکدیگر اقدام نمایند .در این مقاله سعی نموده ایم در خصوص قانون مشاعات ساختمان و نکات مهم آن تا از این طریق بتوانید از حقوق قانونی خود مطلع شوید.
در صورت درخواست مشاوره با وکیل متخصص فرم زیر را تکمیل نموده و از خدمات مشاوره حقوقی ملکی تلفنی رایگان بهره‌مند شوید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
قانون مشاعات ساختمان چیست؟
قانون مشاعات ساختمان مجموعه ای از مقررات است که در قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن مقرر گردیده و حقوق و مسئولیت‌های مالکان واحدهای مختلف در یک ساختمان یا مجتمع را در استفاده از اماکن مشترک تعیین می‌کند.
منظور از مشاعات ساختمان چیست؟
مشاعات ساختمان قسمت مشترک یک ساختمان می باشد که حق استفاده از آن مختص به یک یا چند نفر از ساکنین آپارتمان نیست و به تمام مالکین به نسبت قسمت های اختصاصی تعلق می گیرد. هیچ یک از مالکان حق انتقال یا فروش قسمت های مشترک را ندارند.
طبق آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مشاعات ساختمان شامل موارد ذیل می شود:
- زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
- تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، اطاق سرایداری در هر قسمت بنا که واقع شده باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، گاز، هواکش ها، لوله های بخاری، گذرگاه های زباله و حل جمع آوری آن و غیره.
- اسکلت ساختمان
- درها و پنچره ها، راهروها، پله ها، پاگردها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
- تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسائل روشن کننده روشنائی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و حل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.
- بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء احداث گردیده است.
- نمای خارجی ساختمان.
- محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
دخل و تصرف در مشاعات ساختمان
ساکنین آپارتمان در حد معمول و براساس قوانینی که از طرف هیئت مدیره آپارتمان تنظیم می شود حق استفاده از مشاعات را دارند به طوریکه استفاده آن مانعی برای سایر ساکنین نباشد. در صورتیکه ساکنین قصد تصرف در قسمت های مشترک را داشته باشند نیازمند توافق سایر ساکنین و اجازه قانون می باشد.
مجازات استفاده شخصی از مشاعات ساختمان
مالکین آپارتمان می توانند بر علیه اشخاصی که در قسمت مشاعات ساختمان، اقدام به احداث واحد مسکونی کرده است دعوای رفع تصرف عدوانی را مطرح نمایند. در این صورت خواهان می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال غیر منقول ارائه نماید. از آنجا که رفع تصرف عدوانی یک دعوای غیر مالی می باشد، هزینه دادرسی آن طبق دعاوی غیرمالی می باشد.
قانون پرداخت هزینه مشاعات ساختمان
هزینه تعمیر و نگهداری قسمت های مشترک آپارتمان مانند ملک مشاع، بر عهده تمام مالکان ساختمان می باشد و هیچ یک مالکان نمی تواند به بهانه عدم استفاده از قسمت مشترک از پرداخت هزینه تعمیرات خودداری نماید .
هزینه تعمیرات قسمت های مشترک متناسب با مساحت قسمت های اختصاصی محاسبه می شود مگر این که بین مالکان توافق دیگری حاصل شود.
برای مثال، مالک طبقه اول نمی تواند به بهانه این موضوع که از پشت بام استفاده نمی کند از پرداخت هزینه تعمیرات خودداری نماید.
بیشتر بخوانید: ملک مشاع چیست؟
در صورتی که یکی از مالکین از پرداخت هزینه تعمیرات خودداری نمایند، از طرف مدیر یا هیات مدیره برای مالک اظهارنامه ارسال می شود. در صورتی که مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را نپردازد مدیرهئیت مدیره به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهیه مطبوع و برق خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همزمان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجراییه صادر خواهد کرد .
رفع مزاحمت و ممانعت از حق استفاده از مشاعات ساختمان
در برخی موارد، مالکین ساختمان بدون آن که مانع از تصرف سایر ساکنین در ملک مشاع شوند، انتفاع از ملک را برای آن ها با دشواری همراه می کنند. برای مثال، در بعضی از قوانین آپارتمان ها, هیات مدیره قراردادن هرگونه شی خارجی در راهرو آپارتمان را ممنوع اعلام می کند. در نتیجه اگر فردی اقدام به این موضوع نماید و بعد از اخطار اقدام به رفع آن نکند، سایر ساکنین می توانند علیه او دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول مطرح نمایند.
هزینه های مشاعات ساختمان شامل چه مواردی می شود؟
- هزینه های لازم برای استفاده حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه
- هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران
گذاشتن وسایل در مشاعات ساختمان
در تبصره ماده ۳ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها به صراحت مقرر گردیده که گذاشتن وسایل در مشاعات ساختمان مانند میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است.
آیا مالکین ساختمان می توانند نسبت به قسمت های مشاع ساختمان قرارداد خصوصی منعقد نمایند؟
براساس قانون تملک آپارتمان ها قسمت های مشترک، مختص تمام ساکنین می باشد و قابل مالکیت اختصاصی نیست، در نتیجه اشخاص نمی توانند به موجب قرارداد خصوصی آن را به دیگران منتقل کنند
برای مثال، یکی از مالکین نمی تواند در پارکینگ، نسبت به احداث بنا اقدام نماید و از آن جا که در قسمت هایی مشاع تمام مالکین شریک می باشند، سایر مالکین حق طرح دعوا علیه او را دارند.
آیا تغییر در مشاعات ساختمان با رای اکثریت مجاز است؟
در قانون تملک آپارتمان ها به هر یک از مالکان اختیار هر گونه تغییر در قسمت های اختصاصی مربوط به خود را داده است اما در خصوص تغییر در مشاعات ساختمان با استنباط از سایر مواد این قانون می توان گفت چنانچه تغییرات در مشاعات ساختمان ضروری باشد با موافقت اکثریت مجاز است.
قابلیت اعتراض به حکم در خصوص مشاعات آپارتمان
از آن جا که دعاوی سه گانه تصرف در دسته دعاوی غیر مالی می باشد , تجدیدنظرخواه ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رای دادگاه بدوی اعتراض خود را به دادگاه تجدید نظر ارائه نماید . رای دادگاه تجدیدنظر قطعی می باشد و قابل فرجام خواهی نیست.
در نهایت، قانون مشاعات ساختمان نقش بسیار مهمی در تعیین حقوق و مسئولیت های مالکین واحدهای مختلف در یک مجتمع مسکونی ایفا می‌کند. این قانون با تعیین دقیق اماکن مشترک، سهم هر مالک و روش‌های مدیریت هزینه‌ها، بستر مناسبی برای زندگی هماهنگ و بدون اختلافات فراهم می‌آورد. آشنایی کامل با مقررات قانون مشاعات ساختمان به مالکان کمک می‌کند تا از حقوق خود بهره مند شده و در عین حال مسئولیت های خود را به درستی انجام دهند.
اگر شما نیز در خصوص قانون مشاعات ساختمان سوالاتی دارید یا نیاز به راهنمایی حقوقی در این زمینه احساس میکنید، دفتر حقوقی دادپویان حامی آماده است تا با تخصص و تجربه خود بهترین راهکارها را در اختیار شما قرار دهد. ما در دادپویان حامی با تمرکز بر حقوق مالکین و مدیریت مشاعات ساختمان ها، به شما کمک می‌کنیم تا مسائل حقوقی خود را به بهترین نحو ممکن حل کنید و از حقوق خود در محیط های مسکونی به خوبی محافظت نمایید.
برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره حقوقی تخصصی به صورت (آنلاین، تلفنی، حضوری)، همین امروز با دادپویان حامی تماس بگیرید و از خدمات حرفه‌ای ما بهره مند شوید.
8 پاسخ
اگر ساختمانی دو داکت داشته باشد، به نحوی که واحد های ۲ و ۴ و ۶ و ۸ یک داکت مشترک و واحدهای ۱ و ۳ و ۵ و ۷ یک داکت مشترک، اگر یکی از داکت ها نیاز به تعمیر داشته باشد، آیا هزینه تعمیر را همه واحدها باید پرداخت کنند؟ یا خیر
سلام. خیر. صرفاً واحدهایی که داکت آنها خراب شده باید هزینه تعمیر را پرداخت کنند.
در یک برج باغ ۳۳ واحده در محدوده شهرک غرب، تعدادی از همسایه‌ها شارژ‌های خود را پرداخت نمیکنند. تعدادی از آنها بیش از ۲ سال است که شارژ نمیدهند و توضیحی هم نمیدهند که علت چیست. با توجه به اینکه تعدادی از آنها جمع بدهکاری بیش از ۵ تومان و تعدادی کم‌تر از ۵ میلیون تومان است. آب و گاز هم همه به صورت اشتراکی محاسبه می‌شود. چه راهکاری پیشنهاد میکنید؟
در صورتی که هر کدام از ساکنین نسبت به پرداخت هزینه مشاعات اقدام نکند مدیر ساختمان بر اساس اختیاراتی که دارد با ارسال اظهارنامه ظرف ۱۰روز مهلت میدهد در صورت عدم پرداخت میتواند نسبت به قطع امتیازات واحد مربوطه عمل نموده و از طریق اداره ثبت نسبت به وصول هزینه‌ها اقدام نماید
سلام و عرض ادب و احترام. وقتی ساختمانی اصولا مدیر ندارد، تکلیف چیست؟ زمانی که در یک ساختمان یک مالک با قلدری می گوید من نه مدیر می شوم و نه کسی را به مدیریت قبول دارم، باید چه کرد؟
سلام. طبق قانون تملک آپارتمان ها، ابتدا باید مجمع عمومی ساختمان تشکیل و سپس مجمع مذکور اقدام به تعیین مدیر نماید. تبعیت از تصمیمات مدیر ساختمان الزامی است و در صورت عناد و مخالفت احد از اعضا و همسایگان از طریق مراجع قانونی امکان اجرای مصوبات و وصول مطالبات ساختمانی وجود دارد.
سلام یه اپارتمان ۳واحدی در دوطبقه که طبقه همکف کلیه مشاعات راساخته به جرم تصرف عدوانی شکایت کیفری کرده در دادگاه بدوی محکوم گردیده ولی در دادگاه تجدید نظر سازنده اپارتمان که دوست او می باشد اعلام نموده که همینجوری به مالک طبقه همکف فروخته (در صورتیکه در قولنامه مشاعات را نفروخته)ومتهم تبرئه شده حالا چگونه میتوانیم مشاعات را از تصرف مالک طبقه همکف بگیریم ایا باید از سازنده شکایت کنیم .اپارتمان سند وپایان کار دارد.
با سلام. طبق قانون مشاعات آپارتمان قابل فروش نبوده و متعلق به تمامی مالکین می باشد. در چنین حالتی باید ابطال سند و پایان کار را درخواست نمائید.