نکات کلیدی فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان: شرایط و فرآیند قانونی

قرارداد پیش‌فروش آپارتمان یکی از مراحل حساس در معاملات ملکی است که ممکن است به دلایل مختلف نیاز به فسخ پیدا کند. از مشکلات مالی گرفته تا عدم رعایت تعهدات توسط طرفین، دلایل زیادی می‌تواند منجر به این تصمیم شود. اما فسخ چنین قراردادی بدون آگاهی از جنبه‌های قانونی و حقوقی ممکن است به مشکلات بیشتری منجر شود. در این مقاله، به بررسی کامل فرآیند فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان می‌پردازیم و نکات کلیدی و حقوقی را که باید در نظر داشته باشید، توضیح می‌دهیم.

اگر شما هم درگیر چنین قراردادی هستید و نیاز به راهنمایی دارید، تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید. همچنین برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و راهکارهای عملی، می‌توانید با کارشناسان حقوقی ما تماس بگیرید و از تجربه و دانش آن‌ها بهره‌ مند شوید. با ما همراه باشید تا از حقوق خود به بهترین شکل ممکن دفاع کنید و تصمیمات درستی بگیرید.

فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان در قانون

فسخ در قانون پیش فروش ساختمان به شرایط و ضوابط خاصی نیاز دارد که باید به دقت مورد توجه قرار گیرد. فسخ قرارداد به معنای پایان دادن به تعهدات قراردادی قبل از اجرای کامل آن است و می‌تواند به دلایل مختلفی صورت گیرد.

شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان توسط فروشنده

فسخ قرارداد پیش فروش توسط فروشنده معمولاً به شرایط خاصی بستگی دارد که باید در قرارداد به وضوح مشخص شده باشد. در زیر به برخی از شرایط عمومی که ممکن است به فروشنده حق فسخ قرارداد را بدهد، اشاره می‌شود:

• عدم پرداخت به موقع اقساط توسط خریدار

اگر خریدار نتواند اقساط یا مبالغ توافق ‌شده را در زمان مقرر پرداخت کند، فروشنده معمولاً حق دارد قرارداد را فسخ کند. این شرط باید در قرارداد به ‌طور واضح ذکر شده باشد.

• عدم همکاری خریدار در فرآیندهای قانونی

در صورتی که خریدار از همکاری در مراحل قانونی مانند امضای اسناد یا حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی انتقال خودداری کند، فروشنده می‌تواند نسبت به فسخ اقدام کند.

• انتقال قرارداد توسط پیش خریدار

به محض انعقاد قرارداد پیش فروش، پیش خریدار مالک ملک موضوع قرارداد خواهد بود و حق هرگونه تصرف در ملک خود را دارد. مگر اینکه خلاف این امر در قرارداد شرط شده باشد. معمولا پیش فروشنده برای جلوگیری از مواجه شدن با خریدار جدید و ناشناخته، عدم نقل و انتقال ملک را بر پیش خریدار شرط می کند و همچنین قید می شود در صورت تخلف پیش خریدار، پیش فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند.

• نقض سایر تعهدات قراردادی توسط خریدار

اگر خریدار به سایر تعهدات خود که در قرارداد ذکر شده، عمل نکند، فروشنده ممکن است حق فسخ داشته باشد. این تعهدات می‌تواند شامل تعهدات مالی، حقوقی یا اجرایی باشد.

• شرایط خاص ذکر شده در قرارداد

ممکن است شرایط خاص دیگری در قرارداد ذکر شده باشد که به فروشنده حق فسخ بدهد، مانند تغییرات اساسی در مشخصات پروژه که توسط خریدار پذیرفته نشود.

توجه به این نکات و شرایط می‌توانید از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کنید. برای اطمینان از رعایت تمامی جوانب قانونی و حقوقی، مشاوره با وکیل متخصص امور ملکی توصیه می‌شود.

بیشتر بخوانید: نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان

شرایط فسخ قرارداد پیش خرید آپارتمان توسط خریدار

فسخ قرارداد پیش‌خرید آپارتمان توسط خریدار نیز به شرایط خاصی بستگی دارد که باید در قرارداد به وضوح مشخص شده باشد. در زیر به برخی از شرایط عمومی که ممکن است به خریدار حق فسخ و تنفیذ فسخ قرارداد را بدهد، اشاره می‌شود:

• تأخیر در تحویل آپارتمان

اگر فروشنده نتواند آپارتمان را در تاریخ مقرر تحویل دهد و این تأخیر به طور قابل توجهی طولانی شود، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند. این شرایط و میزان تأخیر باید در قرارداد مشخص شده باشد.

• عدم رعایت مشخصات فنی یا تغییرات غیرمجاز

اگر آپارتمان تحویلی با مشخصات فنی و کیفی توافق ‌شده در قرارداد مطابقت نداشته باشد یا تغییرات غیرمجاز و اساسی در پروژه ایجاد شده باشد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

• عدم اخذ مجوزهای قانونی توسط فروشنده

اگر فروشنده نتواند مجوزهای لازم از مراجع قانونی برای ساخت و ساز را دریافت کند، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

• اختلاف در مساحت بنا

چنانچه مساحت ملک پیش فروش شده بعد از پایان عملیات ساختمانی کمتر از میزانی باشد که در متن قرارداد قید شده و مورد توافق طرفین بوده و این اختلاف مساحت تا پنج درصد مساحت مورد توافق باشد، پیش خریدار می تواند ما به التفاوت را بر اساس ارزش ملک مندرج در متن قرارداد از پیش فروشنده مطالبه نماید. در این صورت حق فسخی برای هیچ یک از طرفین ایجاد نمی شود. اگر میزان اختلاف در مساحت از پنج درصد مساحت مورد توافق تجاوز کند، پیش خریدار میان فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان و مطالبه ما به التفاوت مختار است.

• نقض سایر تعهدات قراردادی توسط فروشنده

اگر فروشنده به سایر تعهدات خود که در قرارداد ذکر شده، عمل نکند، خریدار ممکن است حق فسخ داشته باشد. این تعهدات می‌تواند شامل تعهدات مالی، حقوقی یا اجرایی باشد. فسخ قرارداد پیش‌خرید آپارتمان باید با دقت و با رعایت تمامی جوانب قانونی انجام شود تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.

• فوت احد از طرفین

فوت هر یک از پیش خریدار یا پیش فروشنده موجب انحلال قرارداد محسوب نمی شود و حقوق و تعهدات متوفی ناشی از قرارداد پیش فروش قهرا به وراث حین الفوت او منتقل خواهد شد. البته طرفین می توانند ضمن قرارداد شرط کنند در صورت فوت هر یک از متعاقدین، طرف مقابل حق دارد قرارداد را فسخ کند. در غیر این صورت فوت طرفین خللی به اعتبار عقد وارد نمی کند.

مشاوره با وکیل ملکی متخصص می‌تواند به خریدار کمک کند تا از حقوق خود به بهترین شکل ممکن دفاع کند. در دادپویان حامی  امکان مشاوره حقوقی ملکی بصورت آنلاین، تلفنی و حضوری فراهم گردیده است. 

نمونه دادخواست فسخ قرارداد پیش فروش

خواهان: حامد …….

خوانده: علیرضا ………..

خواسته:

• تقاضای تائید و تنفیذ فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به شماره ……. مورخ…………..
• مطالبه کلیه خسارات دادرسی مشتمل بر هزینه های دادرسی، کارشناسی، حق الوکاله وکیل و غیره.

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی

با تقدیم سلام و تحیات

احتراماً اینجانب به وکالت از خواهان آقای حامد …………… به عرض می رساند،

موکل حسب دو فقره قرارداد پیش فروش به شماره ………. مورخ …… و شماره …………… مورخ …………… شش دانگ ۲ دستگاه آپارتمان در پلاک ثبتی ۶۷۳ فرعی از ۹۳ اصلی مفروز و مجزی از ۷۲ فرعی از اصلی مذکور به قطعه تفکیکی ۶۲ در بخش ۱۱ حوزه ثبتی ……….. واقع در …………را به ترتیب به مبلغ کل ۰۰۰/۰۰۰/۵۰۰/۴۹ ریال و مبلغ کل ۰۰۰/۰۰۰/۲۵۰/۶۳ ریال را از خوانده، پیش خریداری می نماید و تا به اکنون نیز بابت هر یک از فقرات قراردادهای مزبور، حدوداً بیش از نصف ثمن معامله را پرداخت نموده است که چک های تأدیه شده آن حسب ستون دلایل و منضمات به پیوست تقدیم دادخواست می باشد.

لیکن خوانده محترم علیرغم تکلیف قانونی و قراردادی، متأسفانه تاکنون در جهت شروع عملیات پروژه احداث ساختمانی و اخذ پروانه ساخت و شناسه فنی ساختمان و سایر تمهیدات و مقدمات ملزومه، هیچ اقدامی به عمل نیاورده اند.

لذا با توجه به اینکه از تاریخ تنظیم قراردادهای عادی پیش فروش، تا کنون تقریباً قریب به دو سال سپری شده است و خوانده در مقام پیش فروشنده به هیچ یک از تکالیف و تعهدات قانونی و قراردادی عمل ننموده است، که این امر با تامین دلیل اخذ شده که پیوست دادخواست تقدیمی می باشد کاملا محرز و مسلم می باشد و اظهارنامه شماره ……………. مبنی بر اعلام فسخ قرارداد پیش فروش از محضر عالی تقاضای صدور حکم بر تائید و فسخ قرارداد پیش فروش مورد استدعاست.

نتیجه‌گیری

فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان می‌تواند فرآیندی پیچیده و چالش‌ برانگیز باشد که نیازمند آگاهی کامل از جنبه ‌های قانونی و حقوقی است. با درک صحیح شرایط و ضوابط فسخ، طرفین می‌توانند از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی جلوگیری کنند. در این مقاله، تلاش کردیم تا نکات کلیدی و ضروری در خصوص فسخ قرارداد پیش‌فروش آپارتمان را بررسی کنیم تا شما بتوانید با اطمینان بیشتری در این مسیر گام بردارید.

اگر درگیر مسائل حقوقی مرتبط با قرارداد پیش‌فروش آپارتمان هستید یا نیاز به مشاوره تخصصی دارید، دفتر حقوقی “دادپویان حامی” با تیمی از وکلای مجرب و متخصص آماده ارائه خدمات حقوقی جامع به شماست. ما با ارائه راهکارهای قانونی و مشاوره‌ های کاربردی، به شما کمک می‌کنیم تا از حقوق و منافع خود به بهترین شکل ممکن دفاع کنید.

برای دریافت مشاوره و اطلاعات بیشتر، هم ‌اکنون با دفتر حقوقی “دادپویان حامی” تماس بگیرید و از تجربه و تخصص ما بهره ‌مند شوید. با انتخاب ما، مسیر حقوقی خود را با اطمینان و آرامش خاطر طی کنید.