قرارداد اجاره به موجب قانون مدنی از عقود لازم به شمار می‌رود به این معنا که اصل بر بقای آن تا پایان مدت تعیین شده است. با این حال قانونگذار برای جلوگیری از هرج و مرج و حمایت از حقوق موجر و مستأجر، مواردی را پیش‌بینی کرده که به طرفین اجازه می‌دهد در صورت تحقق شرایط قانونی و با دلایل موجه، قرارداد را پیش از موعد منحل سازند. فسخ قرارداد اجاره اقدامی یک‌جانبه یا به درخواست هر یک از طرفین است، اما صرفاً در چارچوب موارد مصرح قانونی یا شروط قراردادی امکان‌پذیر خواهد بود. در این مطلب از دادپویان حامی با مبانی و شرایط فسخ قرارداد اجاره به تفصیل توضیح داده خواهد شد.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
منظور از فسخ قرارداد اجاره چیست؟
فسخ اجاره نامه یا به تعبیر عامیانه فسخ یک طرفه قرارداد اجاره یعنی پایان دادن به یک قرارداد از جانب یکی از طرفین، آن هم در شرایطی که قانون یا خود قرارداد اجازه داده باشد. به بیان ساده، فسخ زمانی به کار می‌رود که ادامه قرارداد به دلیل وجود مشکل یا تخلف، برای یک طرف قابل قبول نباشد و او بتواند با تکیه بر قانون قرارداد را منحل کند.
قانون فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر یا موجر
قرارداد اجاره به عنوان یک عقد لازم، صرفا با وجود شرایط مقرر در قانون قابلیت فسخ دارند. قوانین موجد آن به شرح ذیل است:
- موارد مصرح در ماده ۳۶۹ قانون مدنی و مواد ۴۷۶ به بعد
- موارد مصرح در ماده ۱۲ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر، به تجویز قانون در هر یک از موارد ذیل امکان پذیر است:
فسخ قرارداد اجاره بر مبنای خیار تعذر از تسلیم
با انعقاد قرارداد اجاره موجر موظف به تحویل عین مستاجره به مستاجر می شود و در صورت عدم تسلیم ملک مورد اجاره، مستاجر می تواند الزام به تحویل ملک را از مستاجر بخواهد. چنانچه امکان تحویل ملک به مستاجر وجود نداشته باشد مستاجر می تواند به استناد خیار تعذر از تسلیم نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام نماید.
این حالت از جمله موارد فسخ قرارداد اجاره قبل شروع انتفاع مستاجر از ملک است. لازم به ذکر است در استفاده از این حق قانونی اساسا می بایست امکان تحویل مورد اجاره وجود نداشته باشد. بنابراین اگر ملک در تصرف موجر باشد و ایشان از تحویل امتناع نماید، حق فسخ برای مستاجر ایجاد نخواهد شد و ایشان صرفا می بایست تحویل مورد اجاره را مطالبه نماید.
فسخ قرارداد اجاره بر مبنای خیار تخلف از شرط و تخلف از وصف
اگر ضمن قرارداد اجاره در خصوص عین مستاجره شرط یا وصفی ذکر شده باشد و در زمان تسلیم، عین مستاجره فاقد آن شرط یا صفت باشد، مستاجر می تواند به استناد خیار تخلف از شرط یا صفت نسبت به فسخ قرارداد اجاره خانه یا هر ملک دیگری، اقدام نماید.
فسخ قرارداد اجاره بر مبنای خیار عیب
براساس ماده ۴۸۰ قانون مدنی در صورتی که مستاجر بعد از عقد و قبل از تحویل متوجه وجود عیب در عین مستاجره گردد حق فسخ قرارداد اجاره را دارد. همچنین اگر در اثناء مدت اجاره عیبی در عین مستاجره ایجاد شود، حق فسخ اجاره برای مستاجر ثابت است. اما اجاره نامه نسبت به قبل از وجود عیب صحیح و نافذ می باشد و به بیان دیگر اجاره بهای پرداختی پیشین را نمی تواند مسترد کند.
نکته مهم آن است که مستاجر در صورتی می تواند به استناد خیار عیب نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام نماید که وجود عیب موجب نقصان عیب یا صعوبت انتفاع گردد. لازم به ذکر است مستاجر چه در ابتدای قرارداد و چه در اثنای آن، با مشاهده عیب، مختار است عین مستاجره را همانطور که هست قبول نماید یا مبادرت به فسخ آن نماید. چنانچه موجر نسبت به تعمیر ملک مورد اجاره و در حقیقت رفع عیب، اقدام نماید مستاجر حق فسخ ندارد.
فسخ قرارداد اجاره بر مبنای خیار شرط
گاهی طرفین ضمن قرارداد اجاره شروطی برای فسخ اجاره برای طرفین یا ثالث قرار می دهند که در صورت عدم تحقق آن شروط، حسب مورد موجر یا مستاجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. همچنین ممکن است شرط شود تا در مدت معین برای طرفین و یا شخص ثالث حق فسخ قرارداد اجاره وجود داشته باشد.
فسخ قرارداد اجاره بر مبنای تلف عین مستاجره
براساس ماده ۴۸۳ قانون مدنی چنانچه عین مستاجره کلا یا بعضا به واسطه حادثه قهری تلف گردد اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود اما اگر قسمتی از عین مستاجره تلف گردد مستاجر می تواند فسخ قراداد اجاره نسبت به مدت باقی مانده را بخواهد یا اینکه کاهش اجاره بها را نسبت به میزان تلف شده در خواست نماید.
لازم به ذکر است حق فسخ مورد اشاره صرفا به مورد اختصاص دارد که تلف عین در اثر حوادث قهری و طبیعی ( مانند زلزله، سیل، آتش سوزی یا امثالهم ) باشد، لذا چنانچه موجر یا شخص ثالث موجب تلف مال گردد حق فسخ ایجاد نگردیده و مستاجر می تواند طبق قوانین مسئولیت مدنی به شخص مقصر رجوع نماید و مطالبه اجرت المثل نماید.
فسخ قرارداد اجاره بر مبنای مشاع بودن عین مستاجره
در صورتی که عین مستاجره مشاع باشد و مستاجر از این موضوع مطلع نباشد حق فسخ قرارداد اجاره را دارد. چنانچه شریک مال مشاعی اجازه تصرف در عین مستاجره را به مستاجر ندهد اجاره نسبت به مدتی که منفعت تسلیم نشده باطل و نسبت به مدت باقی مانده حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
فسخ قرارداد اجاره بر مبنای تعمیرات عین مستاجره
چنانچه در عین مستاجره خرابی حادث شود به گونه ای که تاخیر در تعمیرات سبب ضرر موجر گردد، مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات گردد. هرچند از در مدت تعمیرات امکان استفاده از ملک مورد اجاره برای او وجود نداشته باشد و تنها حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
فسخ قرارداد اجاره بر مبنای مزاحمت ثالث در عین مستاجره
به موجب ماده ۴۸۸ قانون مدنی، اگر شخصی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد، اگر این مزاحمت قبل از تحویل ملک باشد، مستاجر حق فسخ قراراداد اجاره را دارد؛ اما اگر مزاحمت بعد از تحویل مورد اجاره باشد حق فسخ ایجاد نمی گردد و مستاجر فقط می تواند به مزاحم رجوع کند.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر بر مبنای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
براساس ماده ۱۲ قانون سرقفلی سال ۵۶ مستاجر در موارد زیر می تواند صدور حکم فسخ اجاره را از دادگاه درخواست نماید:
- در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.
- در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ اجاره تحقق یابد.
- در صورت فوت مستاجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره، از طرف کلیه ورثه.
- هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر
فسخ قرارداد اجاره توسط موجر، به تجویز قانون در موارد ذیل امکان پذیر است:
فسخ قرارداد اجاره بر مبنای انتقال بغیر
در صورتی ضمن قرارداد اجاره شرط شده باشد مستاجر حق انتقال عین مستاجره را به غیر ندارد و مستاجر ملک را به دیگری انتقال داده باشد، موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد .
فسخ قرارداد اجاره بر مبنای استفاده نادرست
مستاجر موظف می باشد عین مستاجره را به همان صورتی که در قرارداد اجاره ذکر گردیده است و از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید، چنانچه موجر نتواند منع مستاجر را بخواهد حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
فسخ قرارداد اجاره بر مبنای تعدی و تفریط مستاجر
هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد و این حق از موارد فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل ملک است. در اینجا لازم به توضیح است در قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ در اجاره املاک تجاری قید ” موجر قادر بر منع آن نباشد ” ذکر نگردیده است، بنابراین در قراردادهای مشمول این قانون، صرف تعدی و تفریط جهت اقامه دعوی فسخ کفایت می نماید، اما در سایر قراردادهایی که مشمول این قانون نمی گردد، منع اولیه توسط موجر الزامی است.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر بر مبنای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
براساس ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجراء و محل تخلیه خواهد شد.
لازم به ذکر است در صورتی که موجر با استناد به موارد ذیل بخواهد اقدام به تخلیه عین مستاجره نماید لکن مدت اجاره هنوز به پایان نرسیده باشد، ضرورتا می بایست دعوی فسخ و تخلیه را توامان را باهم مطرح نماید.
- در صورتی که مستاجر عین مستاجره را در حالی که حق انتقال بغیر را ندارد به شخص ثالث بغیر از اشخاص تحت الکفاله خود منتقل نماید موجر می تواند نسبت به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال بغیر اقدام نماید.
- در صورتی که مورد اجاره در خصوص املاک مسکونی باشد و مستاجر برای سکونت خود یا اولاد، پدر، مادر یا همسر خود احتیاج به عین مستاجره داشته باشد، موجر می تواند نسبت به فسخ اجاره یا تخلیه به جهت سکونت شخصی اقدام نماید.
- در صورت تعدی تفریط در عین مستاجره نیز موجر حق دارد نسبت به فسخ اجاره یا تخلیه به جهت تعدی و تفریط اقدام نماید.
- در صورتی که عین مستاجره برای شغل معینی اجاره داده شود و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد، مستاجر حق دارد نسبت به فسخ قرارداد اجاره یا تخلیه به جهت تغییر شغل در سرقفلی اقدام نماید.
- در صورت عدم پرداخت اجاره بها در اقساط تعیین شده موجر می تواند نسبت به فسخ قرارداد اجاره یا تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها اقدام نماید.
نحوه فسخ قرارداد اجاره در سامانه املاک
با توجه به ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن و اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، کلیه قراردادهای اجاره مکلف به ثبت در سامانه‌های الکترونیک اسناد و یا سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور هستند. بنابراین فسخ این قراردادها نیز باید از همان مسیر رسمی ثبت گردد. به‌عنوان نمونه اگر در قرارداد شرط شود که عدم پرداخت اجاره بها طی سه ماه موجب فسخ اجاره خواهد بود، موجر ناگزیر است جهت اعمال فسخ، به دادگاه مراجعه و پس از طی مراحل قانونی، حکم فسخ را اخذ کند تا نهایتاً در سامانه ایران املاک به ثبت برسد.
در این میان نکته مهم آن است که امکان فسخ قرارداد صرفاً از طریق سامانه و بدون مراجعه به مرجع قضایی پیش‌بینی نشده است، مگر در خصوص اختیار خاصی که سامانه برای بازپس‌گیری امضا و لغو قرارداد (خیار مجلس) مقرر کرده است. مطابق توضیحات درج شده در بخش پرسش‌های متداول سامانه، طرفین تنها تا ۲۴ ساعت پس از آخرین امضای موجر یا مستأجر (نه شهود) می‌توانند از این اختیار استفاده کنند و پس از انقضای این مهلت، فسخ صرفاً در چارچوب قانونی و با حکم مرجع قضایی امکان‌پذیر خواهد بود.
کمیسیون بنگاه در صورت فسخ قرارداد اجاره
کمیسیون یا حق‌الزحمه بنگاه معاملات ملکی در واقع اجرت دلالی است که به دلیل واسطه‌گری و فراهم ساختن زمینه انعقاد قرارداد اجاره دریافت می‌شود. بر اساس مقررات صنفی موجود، پرداخت این حق‌الزحمه با انعقاد قرارداد قطعی، تحقق می‌یابد.
نکته قابل توجه آن است که کمیسیون بنگاه در فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک همچنان بر عهده طرف قرارداد است و فسخ قبل از تحویل موجب سقوط حق بنگاه نسبت به دریافت کمیسیون نخواهد بود؛ چراکه حق دلالی به محض تحقق معامله مستقر می‌شود و انحلال بعدی قرارداد، اثری در استحقاق بنگاه ایجاد نمی‌کند. به همین جهت حتی اگر قرارداد اجاره به عللی فسخ گردد، بنگاه همچنان مستحق دریافت کمیسیون خود خواهد بود و صرف فسخ قرارداد مانع این حق نمی‌شود. تنها استثنا در حالتی است که خود بنگاه سبب ورود خسارت یا بی‌اعتباری قرارداد گردد که در این صورت استحقاق وی زایل می‌شود.
در فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل ملک، پرداخت کمیسیون به عهده فسخ‌کننده است و او مکلف است سهم هر دو طرف را به بنگاه بپردازد.
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل یا بعد آن
یکی از پرسش‌های اساسی در دعاوی مربوط به فسخ اجاره آن است که آیا طرفین می‌توانند به دلیل فسخ، مطالبه خسارت نمایند یا خیر. در پاسخ باید گفت، اصل بر این است که هرگاه موجر یا مستأجر با استناد به دلیل قانونی یا شرط صریح مندرج در قرارداد اقدام به فسخ کند، اعمال فسخ مشروع و موجه تلقی می‌شود و در چنین حالتی طرف مقابل حق مطالبه خسارت نخواهد داشت.
تنها در صورتی امکان مطالبه ضرر و زیان وجود دارد که طرفین در قرارداد شرط وجه التزام یا خسارت معین بابت فسخ را پیش‌بینی کرده باشند. در چنین حالتی طرف مقابل می‌تواند با استناد به همان شرط قراردادی و از طریق مراجع قضایی مطالبه خسارت نماید. بنابراین معیار اصلی در امکان جبران خسارت ناشی از فسخ، وجود یا عدم وجود شرط وجه التزام در قرارداد است و صرف فسخ چه پیش از تحویل و چه پس از تحویل ملک حق مستقلی برای مطالبه خسارت ایجاد نمی‌کند.
برای فسخ قرارداد اجاره آگاهی کامل از حقوق و تکالیف قانونی موجر و مستاجر و اقدام بر اساس چهارچوب تعیین شده در قانون روابط موجر و مستاجر تاثیر بسزایی در رسیدن به نتیجه مطلوب دارد. در اینجاست که وکیل سرقفلی متخصص می تواند شما را در این مسیر همراهی نماید. تیم وکلای متخصص اجاره و سرقفلی ما در دادپویان حامی آماده‌اند تا با ارائه خدمات تخصصی این مسیر را برای شما عزیزان هموار نمایند.
برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی در خصوص فسخ قرارداد اجاره، می توانید از طریق فرم زیر درخواست خود را ثبت نمایید.
مدت اجاره یک باب آپارتمان هنوز تمام نشده ولی مستاجر چهار ماه اجاره عقب افتاده دارد آیا موجر میتونه دادخواست تخلیه بدهد و اگر در اجاره نامه حق فسخ نداشته باشه چکار باید انجام بده؟
اگر در اجاره قید شده باشد بله اما اگر قید نشده نمیتواند تخلیه مستاجر را بگیرد.
سلام. وقت شما بخیر. ممنون میشم بفرمایید که آیا ورشکستگی مستاجر باعث فسخ قرارداد اجاره می شود؟ و اصلا ورشکستگی مستاجر تاثیری در قرارداد اجاره دارد یا خیر؟
سلام. اولاً: مواد بطلان، فسخ و انفساخ عقد اجاره در قانون مدنی آمده و ورشکستگی طرفین عقد اجاره از موارد انفساخ عقد اجاره نیست؛ بنابراین در صورت ورشکستگی مستاجر قرارداد اجاره به قوت خود باقی است و اقساط اجاره بها حال نمی شود و اجاره بها به ترتیبی که در قرارداد طرفین آمده است باید پرداخت شود؛ ثانیاً: جز در مواردیکه برای موجر در قرارداداجاره حق فسخ پیش بینی شده باشد، دعوای فسخ اجاره از جانب موجر مسموع نیست.
حق انتفاع از خانه ام را برای دو سال به شخصی داده ام و الان میخوام پس بگیرم چه دادخواستی می تونم ارائه بدم
دادخواست تخلیه ید را ارائه بدید .