امروزه در قراردادهای اجاره املاک تجاری، خصوصا قراردادهایی که قدیمی هستند، به جهت ارزش بالای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت، گاهی موجر یا مستاجر این نیاز را حس می کنند که قرارداد فی مابین باید به طور رسمی ثبت گردد.
قانونگذار نیز در قراردادهای اجاره شفاهی یا کتبی، که قبل از سال ۱۳۷۶ وجود داشته، به موجر یا مستاجر این حق را داده است که تحت شرایط خاصی، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را مطرح نماید.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
منظور از سند رسمی اجاره چیست؟
سند رسمی اجاره قراردادی است که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر اسناد رسمی و توسط مأموران رسمی تنظیم می‌شود. این سند بالاترین اعتبار قانونی را دارد و در مراجع قضایی قدرت استنادی بالایی دارد؛ وجود سند رسمی نشان‌دهنده شفافیت و قانونی بودن رابطه اجاره است.
اجاره‌نامه هایی که در بنگاه‌های املاک نوشته می‌شوند و دارای کدرهگیری هستند و حتی اجاره نامه هایی که در سامانه های معرفی شده از سوی سازمان ثبت و املاک ثبت شده اند، علی رغم اعتبار قابل قبولی که دارند، سند عادی محسوب می‌شوند.
قانون الزام به تنظیم سند رسمی اجاره بر اساس قوانین روابط موجر و مستأجر
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره سرقفلی یا املاک غیرمنقول، عموما در مواقعی که قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد مطرح می گردد؛ در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ پایان مدت اجاره، به معنای خاتمه رابطه استیجاری نیست و مستأجر در بسیاری موارد همچنان حق استفاده از ملک را دارد، همین موضوع به‌ویژه در مواردی که قرارداد کتبی در میان نبوده و توافق طرفین به صورت شفاهی باشد، سبب بروز اختلافات جدی می شود.
در چنین وضعیتی با بروز اختلافاتی نظیر عدم پرداخت اجاره‌بها از سوی مستأجر یا امتناع موجر از تمدید قرارداد، بحث «الزام به تنظیم سند رسمی اجاره» مطرح می گردد تا از طریق مراجع قضایی، چارچوب رابطه استیجاری به صورت رسمی و معتبر تثبیت شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
به موجب قانون، طرح این دعوی هم از سوی موجر امکان پذیر بوده و هم از جانب مستاجر؛ و در هر یک از موارد زیر طرفین می توانند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را تقدیم کنند:
- اجاره نامه تنظیم نشده باشد یا به تعبیر دیگر، توافق میان موجر و مستاجر شفاهی باشد.
- علی رغم وجود اجاره نامه کتبی، مدت آن منقضی شده باشد و طرفین برای تنظیم اجاره نامه جدید توافقی ندارند.
لازم به ذکر است به موجب ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، در هر یک از موارد بالا مستاجر باید در محل استیجاری تصرف داشته باشد در غیر اینصورت دعوی وی مورد پذبرش دادگاه قرار نمی گیرد.
نظریه مشورتی شماره ۲۶۹۹/۷-۱ مورخ ۳۱/۰۴/۱۳۷۷ اداره حقوقی دادگستری، در باب شرط تصرف مستاجر در ملک جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره:
” آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره محل های تجاری و تحویل مورد اجاره، پس از انقضای مهلت قرارداد بدون اینکه مستاجر ملک را در تصرف داشته باشد قابل استماع است یا خیر؟
طبق ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، شرط صدور حکم به الزام موجر با تنظیم اجاره نامه رسمی، تصرف مستاجر در محل استیجاری است، چون در مورد سوال، مستاجر عین مستاجره را در تصرف ندارد، ادعای وی با قانون منطبق نبوده و از شمول ماده مذکور خارج است.”
نکاتی در طرح این دعوی لازم به ذکر است:
- گاهی ممکن است مستاجر اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند اجاره نماید و موجر نیز در مقابل دعوایی با عنوان تخلیه عین مستاجره یا خلع ید آن اقامه کند، در این حالت دادگاه ابتدا به دعوی تخلیه یا خلع ید رسیدگی می نماید بعد از خاتمه این دعوی، به موضوع تنظیم اجاره نامه می پردازد.
- همانطور که پیشتر هم بدان اشاره شد، برای طرح چنین دعوایی، وجود قرارداد کتبی لازم نیست و مستاجر می تواند با استناد به تصرفات خود یا مبالغی که تحت عنوان اجاره بها ماهانه به موجر پرداخت نموده است، رابطه استیجاری خود را به اثبات رسانده و دعوی مذکور را مطرح نماید.
- گاهی مستاجری که حق انتقال به غیر دارد، بخشی از مورد اجاره را به غیر واگذار می نماید، در این فرض مستاجر برای اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، می بایست هم مستاجر انتقال دهنده و هم مالک را به عنوان خواندهف طرف دعوی قرار دهد.
- اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد و مدت قرارداد اجاره به اتمام برسد، طبق ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مالک می تواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هریک از مستاجرین را بنماید.
در صورت نیاز به راهنمایی بیشتر یا مشاوره حقوقی با وکیل متخصص امور اجاره و سرقفلی می‌توانید از طریق تکمیل نمودن فرم زیر مشاوره لازم رو دریافت نمایید.
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نسبت به املاک در رهن یا توقیف
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره بازداشت یا در رهن بودن ملک به‌خودی‌خود مانعی برای طرح دعوا و رسیدگی دادگاه محسوب نمی‌شود. به بیان دیگر خواهان می‌تواند به‌طور مستقل دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را تقدیم کند و دادگاه نیز موظف به رسیدگی خواهد بود.
اما نکته اساسی آن است که اگر بازداشت یا رهن ملک پیش از ورود مستأجر به ملک و آغاز رابطه استیجاری صورت گرفته باشد، تنظیم سند رسمی اجاره با مانع جدی مواجه خواهد شد و درصورت تنظیم اجاره نامه ثالث حق اعتراض خواهد داشت. بنابراین زمان تحقق رهن یا توقیف نقشی تعیین‌کننده در امکان الزام به تنظیم سند رسمی اجاره دارد.
حکمی از طرف دادگاه مبنی بر الزام مالک به تنظیم سند رسمی صادر شده و در مقام اجرای حکم مشخص گردیده که ملک توسط دایره اجرای حکم بازداشت شده است، آیا اجرای حکم با توقیف بودن منافات دارد؟
در پاسخ به این سوال نظریه مشورتی شماره ۷۱/۲/۳۶ مورخ ۰۵/۰۵/۱۳۷۲ صادره از اداره حقوقی دادگشتری را مورد بررسی قرار می دهیم:
” اولا، بازداشت بودن ملک، مانع اجرای حکم بر الزام موجر به تنظیم اجاره نامه رسمی نیست.
ثانیا، ماده ۷۹۳ قانون مدنی مانع اجرای حکم در خصوص مورد نمی باشد، مگر اینکه ثابت شود قبل از برقراری رابطه استیجاری، ملک به نفع دیگری بازداشت شده یا به رهن واگذار گردیده که در این صورت شخص ثالث حق اعتراض به حکم صادره را دارد.”
نحوه اجرای رای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
بعد از اینکه رای بر الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی صادر شد براساس ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، صدور اجراییه لازم نیست و طرفین مکلفند ظرف یک ماه نسبت به تنظیم اجاره نامه اقدام نمایند.
- هرگاه درمدتی که قانون تعیین کرده اجاره نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند.
- هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یکسال از طرف او امضا خواهد کرد.
- اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم تخلیه عین مستاجره را صادر می کند و این حکم قطعی می باشد.
اجاره نامه مورد حکم دادگاه با چه شرایطی تنظیم می گردد؟
- اگر اجاره نامه قبلی وجود داشته باشد که مدت آن منقضی شده است، دادگاه با توجه به شرایط همان قرارداد، قرارداد جدید را نیز تنظیم می نماید.
- چنان چه میان موجر و مستاجر قرارداد اجاره ای موجود نباشد، دادگاه با توجه به عرف و عادت و شرایط مرسوم منطقه شرایط تنظیم سند اجاره را تعیین می نماید.
مطالعه بیشتر: نحوه تنظیم قرارداد اجاره
الزام به تنظیم سند رسمی اجاره موقوفه
در خصوص املاک موقوفه نیز امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره وجود دارد و تفاوتی با سایر املاک از این جهت دیده نمی‌شود. با توجه به اینکه فروش عین موقوفه برای متولیان شرعاً و قانوناً ممنوع است، در عمل برای تأمین منافع موقوفه از قراردادهای اجاره بلندمدت استفاده می‌شود. از آنجایی که در چنین قراردادهایی با توجه به مدت طولانی آن که حتی بعضا ۹۹ ساله هستند، معمولاً مستأجر بهای قابل توجهی می‌پردازد از همین رو تنظیم سند رسمی اجاره نقشی بسیار مهمی دارد، چراکه موجب تثبیت حقوق مستأجر و تضمین تعهدات متولی موقوفه می‌شود و از بروز اختلافات بعدی درباره ماهیت قرارداد و میزان حقوق پرداختی جلوگیری خواهد کرد.
برای اطلاع از جزئیات بیشتر الزام به تنظیم سند اجاره موقوفه رو لینک کلیک کنید و یا با متخصصان حقوقی ما در دادپویان حامی تماس حاصل نمایید.
سوالات متداول
باسلام
با صاحب خانه قرارداد اجاره تنظیم کرده ام که متوجه شدم خانه در توقبف است آیا قرارداد اجاره صحیح است ؟
بله صحیح می باشد