فروش مال وقفی

  1. صفحه اصلی
  2. امور وقفی
  3. فروش مال وقفی

فروش مال وقفی ،در مواردی استثنایی و در صورتی که شرایط مقرر شده در قانون جهت فروش، وجود داشته باشد، مجاز اعلام شده است.

آیا فروش مال وقفی امکان پذیر میباشد؟

ماده 349 قانون مدنی مقرر می دارد:
بیع مال وقف ،صحیح نیست مگر در مواردی که بین موقوف علیهم ،تولید اختلاف شود.به نحوی که بیم سفک دماء رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که در مبحث راجع به وقف مقرر است .”
از این رو می توان گفت که اصل ،ممنوعیت بیع مال موقوفه می باشد،اما این اصل سه استثناء دارد:

  • موردی که مال موقوفه خراب شود،به نحوی که انتفاع از آن ممکن نباشد، عمران آن ممکن نگردد.
  • هنگامی که بیم آن رود که مال موقوفه خراب شود،به نحویکه انتفاع از آن ممکن نبوده و عمران آن ممکن نباشد.
  • اختلاف بین موقوف علیهم ایجاد شود به نحوی که بیم سفک دماء رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد.

خرابی مال وقفی ،در چه صورتی سبب فروش مال وقفی میگردد؟

طبق ماده 88 قانون مدنی ،بیع وقف درصورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد درصورتی جائز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.
بنابر مضمون ماده فوق اگر امکان استیفای منفعت از مال موقوف نبود مال موقوف فروخته می شود، اما با 2 شرط:

  • عمران آن متعذر باشد:(یعنی اعاده آن به حالت اول و استفاده از آن ممکن نباشد)

مثال:اعیانی ملکی، وقف است و آن اعیانی در اثر مرور زمان به شکلی درآمده که چاره ای جز تخریب ندارد.

  • عمران آن متعذر نیست اما در عین حال کسی برای عمران آن حاضر نشود:

مثال: یک دستگاه ضبط صوت که کسی جهت تعمیر آن حاضر نمی شود که در این صورت با وضعیت موجود فروخته می شود.

به بیان دیگر امکان تعمیر یا دوباره بازسازی مال موقوف درصورتی مانع فروش است که تامین هزینه و وسایل آن از درآمد وقف یا یاری نیکوکاران در خارج موجود باشد.وگرنه تنها به این بهانه که امکان عقلی یا عرفی تعمیر وجود دارد نمی تواند مانع فروش موقوفه خراب شده، گردد.

همچنین در صورتی که بین موقوف علیهم اختلاف ایجاد شود به نحوی که موقوفه منجر به خرابی گردد، امکان فروش مال موقوفه پیش بینی شده است.
تخریب مال موقوفه چه ناشی از حوادث و امور طبیعی مانند سیل ،زلزله یا خشکی قنات باشد و چه ناشی از اختلاف بین موقوف علیهم باشد و منجر به خرابی مال موقوفه گردد از موجبات تجویز فروش مال وقف است.

هرگاه بعض موقوفه خراب یا مشرف به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد همان بعض فروخته می شود.مگر اینکه بعض سبب سلب انتفاع قسمتی که باقی مانده است بشود، در این صورت تمام فروخته می شود.

آیا اختلاف موقوف علیهم، میتواند سبب فروش مال موقوفه گردد؟

بیع مال وقف ، در صورتی که بین موقوف علیهم تولید اختلاف گردد در ماده 349 قانون مدنی پیش بینی شده است .اختلاف بین موقوف علیهم باید باعث ،بیم سفک دماء گردد و منجر به خرابی موقوفه شود.

یکی از مواردی که اختلاف بین موقوف علیهم موجب جواز فروش موقوفه می شود، زمانی است که بیم سفک دماء رود .(یعنی موجب جرح شدیدی شود که نوعا منجر به فوت گردد) والا هرگاه موجب عدوات و اتلاف مال و زد و خرد و جرح های کوچک گردد، فروش آن جائز نخواهد بود.
به نظر می رسد باید در سفک دماء در موقوفه های خاص و عام قائل به تفکیک شویم.
چراکه….

اگر موقوفه خاص باشد بیم اختلاف و سفک دماء بین موقوف علیهم ملاک است.و در صورتی که موقوفه عام باشد گاهی وجود موقوفه در یک نقطه و نحوه بهره برداری اهالی محل از آن موجب کشمکش و اختلاف می شود و صلح ثبات اجتماعی تحت الشعاع قرار می گیرد.

آیا به منظور تبدیل به احسن ،میتوان اقدام به فروش مال وقفی نمود؟

موضوع امکان فروش موقوفه به جهت تبدیل آن به مالی که برای موقوفه بهتر بوده و منابع بیشتری را به همراه بیاورد از جمله مباحث ترقی در بحث وقف است.
برابر ماده واحده اجازه تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفه عام به زارعین صاحب نسق مصوب 29/10/50 به وزارت تعاون و امور روستایی تکلیف شده بود که دهات و مزارع موقوفه عام مشمول مقررات ماده 2 قانون مواد الحاقی به قانون اصلاحات اراضی مصوب 27/10/1341 را طبق قوانین و مقررات مرحله اول اصلاحات اراضی خریداری و بین زارعین صاحب نسق تقسیم و به آنها منتقل نماید.و برابر تبصره یک آن ماده واحده، به منظور کمک به امور عام المنفعه که عواید موقوفات موضوع این قانون اداره می شده، دولت قبوض اقساطی مربوطه به بهای این قبیل املاک را با بهره 90 درصد پرداخت می نماید .و مطابق تبصره 2 این ماده واحده، در صورت نبود زارع در اراضی موقوفه تبدیل به احسن انجام نخواهد شد.
پس از پیروزی انقلاب و با تصویب ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه در سال 1363 (در وقف خاص ) و در سال 1371(در وقف عام) مقرر شد:
از تاریخ تصویب قانون ،کلیه موقوفاتی که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده باشد به وقفیت خود برمی گردد و اسناد مالکیت صادر شده باطل و از درجه اعتبار ساقط است.و برابر تبصره 2 این ماده واحده ،کلیه املاک مزروعی که در اجرای قانون اجازه تبدیل به احسن واگذاری دهات و مزارع موقوفات عام به زارعین صاحب نسق انتقال و بین آنها تقسیم شده با حفظ مصلحت وقف با متصرفین و زارعین صاحب نسق با رعایت حقوق اکتسابی آنان اجاره نامه تنظیم می شود.و وجوهی که قبلا از طرف دولت بابت املاک مزبور مطابق ماده واحده پرداخت شده باشد بابت اهدایی به موقوفه محسوب می گردد.

دعوای ابطال فروش مال وقفی

همانطور که گفته شد فروش مال وقف جزء در مورد ماده 88 قانون مدنی جایز نیست . طبق ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات ،آب و اراضی موقوفه مصوب 25/11/71 از تاریخ تصویب این قانون کلیه موقوفات عام بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده باشد،به وقفیت خود برمی گردد.
به موجب ماده 2 آئین نامه اجرایی قانون مذکور مصوب 3/2/74،در صورتی که به نظر کمیسیون متشکله در سازمان اوقاف ،تبدیل و فروش رقبه موقوفات با مجوز شرعی انجام شده باشد،معامله تائید می گردد.در غیر اینصورت به بطلان سند و صدور سند جدید به نام موقوفه اقدام می گردد.

تقاضای بطلان بیع مال وقفی

اداره اوقاف به لحاظ وظایفی که در حفظ موقوفات دارد ،می تواند بطلان معامله واقع شده را مطرح نماید و در این موضوع تفاوتی میان موقوفه عام و خاص وجود ندارد .

درصورتی که پس از بیع مال موقوفه ،سند مالکیت به نام خریدار صادر شده باشد می بایست همزمان با طرح دعوای ابطال بیع موقوفه ،ابطال سند مالکیت را نیز خواستار شد.

تبدیل موقوفه

طبق ماده 90 قانون مدنی :

“عین موقوفه در مورد جواز بیع ،به اقرب به واقف تبدیل می شود.”

طبق این ماده پس از تحقق وقف ،واقف نمی تواند در وقف تغییری بدهد ،لذا تبدیل موقوفه باید در جهت قصد واقف و اغراض او از وقف باشد،و هرگاه امکان نداشته باشد باید اقرب به غرض واقف باشد.
ماده 43 آئین نامه قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه مقرر می دارد:

“ثمن بیع وقف در صورت جواز بیع باید در حساب مخصوصی در بانک توزیع و با جلب موافقت سرپرست سازمان و طبق ماده 90 قانون مدنی رقبه دیگری به نام همان موقوفه خریداری که عواید آن برای وقف نامه سابق به مصرف خواهد رسید.”

در تبصره این ماده آمده است:

“بیع و تبدیل موقوفه با کسب موافقت کتبی سرپرست سازمان امکان پذیر خواهد بود .در صورتی که متولیان طبق ماده 99 و 89 قانون مدنی قصد بیع و تبدیل موقوفه را داشته باشند کسب موافقت سرپرست سازمان ضروری می باشد.”

عدم تکافو برای تبدیل مال وقفی

ماده 45 آئین نامه قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه مقرر می دارد:
“در مواردی که ثمن بیع وقف ،تکافوی خرید رقبه مستقلی را ننماید ،سازمان می تواند با مشارکت چند موقوفه و نظر متولیان آنها رقبه واحدی خریداری و سهم هر موقوفه را به تناسب سرمایه آن تعیین نماید.”

دعوای مطالبه بدل زمین املاک اوقافی واقع در طرح های عمرانی دولت و شهرداری ها

قانونگذار در برخی از قوانین به موضوع واگذاری اراضی موقوفه برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی پرداخته است.دولت ضمن تجویز فروش موقوفات برای اجرای طرح های عمومی ،مقرر داشته است که در صورت عدم امکان فروش این اراضی،از طریق اجاره طویل المدت اقدام شود.مقنن برای رعایت مصلحت کلی اجرای طرح های عمرانی و تاسیساتی کشور ،تا آنجایی پیش رفته که مقرر داشته است،اگر متولی موقوفه به اجاره دادن و تحویل اراضی رضایت نداشته باشد.دادستان محل با رعایت مقررات پس از سپردن اجاره بهای 5 ساله موقوفه در صندوق ثبت ، اقدام به انعقاد قرارداد اجاره می کند.

بنابراین چنانچه ملک وقفی در طرح های عمرانی دستگاههای اجرایی قرار گرفته باشد با رعایت شرایط مذکور در قانون نحوه خرید و تملک اراضی مصوب سال 58، ضرورتا و به حکم قانون انجام می پذیرد. لذا انتقال ملک وقفی از طرف متولی به دستگاههای ذیربط فاقد اشکال قانونی است.

اخذ به شفعه در مال موقوفه

تعریف حق شفعه

مطابق با ماده 808 قانون مدنی باید گفت که هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیم بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.

شرایط اخذ به شفعه

برای آنکه اخذ به شفعه تحقق پیدا کند باید مال یا ملک موضوع حق شفعه شرایط ذیل را دارا باشد.

  1. مال موضوعه شرکت غیرمنقول باشد.
  2. مال موضوعه شرکت قابل تقسیم باشد.
  3. فقط میان دو نفر مشترک باشد.
  4.  انتقال به قصد بیع باشد.

هدف از اخذ به شفعه جلوگیری از ضرر شخصی است در حقیقت نخواسته غیر از شریکش کس دیگری با او مشارکت داشته باشد.

با استناد به ماده 821 قانون مدنی باید گفت که اخذ به شفعه فوری است.

و با توجه به ماده 816 قانون مدنی باید اشاره کرد که اخذ به شفعه، هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل می نماید.

تأثیر اخذ به شفعه در مال وقفی

با توجه به ماده 811 قانون مدنی باید گفت اگر حصه ی یکی از دو شریک وقف باشد متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد.

دلیل این امر این است که ایجاد حق شفعه برخلاف اصل مالکیت است و برای حمایت مالک از ضرر شرکت می باشد.

ولی در مورد وقف عموماً موقوف علیهم بیش از یک نفر می باشد و نکته ی دیگر این است که وقف از شرکت با ملک متضرر نمی شود زیرا اختیار مالک مطلق است و اختیار متولی در اداره امور محدود به مندرجات وقف نامه باشد و هر زمان مالک می تواند برای اصلاح امور موقوفه آنگونه که منظور متولی است اقدام نماید برخلاف متولی که نمی تواند منظور مالک شریک را در اصلاح و نگهداری تأمین کند. این است که موقوفه از شرکت متضرر نمی شود.

با توجه به ماده 816 قانون مدنی که مقرر داشته بود اخذ به شفعه هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل می کند لذا باید گفت عقد وقف باطل خواهد بود.

همچنین لازم به ذکر است که اعمال حق شفعه را از آغاز باطل می دارد و هیچ اثری از آن باقی نمی گذارد بنابراین منافع زمان وقف بیع تا زمان تملک آن به وسیله شفیع به موقوف علیهم تعلق نمی گیرد و به تابعیت از عین به صحب حق شفعه می رسد.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 3 امتیاز: 2)

12 پرسش و پاسخ. ارسال پرسش و پاسخ جدید

  • سلام. بنده یک دانگ از اعیانی پلاکی که ملک وقفی است را مالک هستم آیا می توانم نسبت به آن تقاضای فروش کنم؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      ژانویه 31, 2022 10:09 ق.ظ

      باسلام. چنانچه ملک غیر قابل افراز باشد و طبق ماده 597 قانون مدنی که تقسیم ملک از وقف را جایز می داند دادگاه دستور فروش پنج دانگ مشاع را صادر می کند و در صورت وجود جواز شرعی و قانونی طبق مواد 88، 89 و 90 قانون مدنی مبنی بر فروش یک دانگ موقوفه کل ملک به فروش رسیده و سهم وقف گرفته می شود و ثمن حاصل از فروش پنج دانگ بین مالکین مشاعی تقسیم می شود.

      پاسخ
  • با سلام
    آیا می شود زمینی که وقفی است رو برایش سند شش دانگ حقیقی گرفت و از وقفی بودن خارج کرد.
    یعنی میشود از اوقاف وقفی بودن زمین را خرید و از وقفی بودن خارج کرد.

    پاسخ
  • سلام وقت بخیر من متولی بصورت منصوص یک رقبه هستم وچون در وقفنامه متولی دیگری را نمتوان معرفی کرد می خواهم از طریق پذیره این زمین را به پسرم واگذار کنم به چه صورتی میتوانم و با توجه به تغییر قوانین وقف و توجه بیشتر به متولی به چه صورت میتوانم و در تخصیص مبلغ پذیره چقدر اختیاردارم و این مبلغ به چه حسابی واریز می شود و اگر به حساب متولی باشد در چه زمینه ای می تواند خرج شود؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      می 10, 2022 1:29 ب.ظ

      سلام طبق قرارداد اجاره عرصه با اخذ پذیره انتقالی میتوانید.
      و مبلغ پذیره و اجاره بها باید به حساب موقوفه واریز و حسب وقفنامه خرج شود.

      پاسخ
  • سلام و عرض ادب،بنده قسمتی از یک خانه قدیمی را تخریب کردم. بعدها در یک صندوقچه قدیمی نوشته ای را پیدا کردم که در آن ذکر شده که “فرزند اصلح هر نسل باید درآمد حاصل از اجاره این خانه را صرف عزاداری امام حسین (ع) کند”. سوال من این است که این قسمتی را که بنده غیر عمد و تنها به دلیل اینکه نمی دانستم که چنین وقف نامه ای اصلا وجود دارد، تخریب کردم آیا شامل ماده 88 و 89 قانون مدنی می شود؟ یعنی می شود این قسمت خراب شده را که من حاضر به احیا کردن آن نیستم، فروخت؟ با تشکر

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      می 11, 2022 4:55 ب.ظ

      سلام صرف خرابی موجبی جهت بیع وقف نمی شود و اگر عمران و ساخت آن متعذر شود و غیر ممکن باشد امکان بیع وجود دارد

      پاسخ
  • سلام به شما. من سه سال پیش قطعه باغی را خریداری کردم و در انتهای قولنامه نوشته شد که زمین موقوفه اداره اوقاف می باشد و تعهد پرداخت اجاره با خریدار است. بنگاه دار که دوست فروشنده بود گفت این روال کاملا عادی هست و برو خیالت راحت. حالا که تصمیم گرفتم زمین را بفروشم و این بار خریدار که مثل من ساده لوح نبود رفت تا از اداره اوقاف هم استعلام بگیره (چیزی که من اصلا نمیدونستم نیازی بهش باشه). اوقاف هم گفته اصلا فروشنده اولی حق فروش نداشته و فروش مال غیر کرده. حالا اگه بخوام برم شکایت کنم، فروشنده میگه ما که تو قولنامه بهت گفتیم زمین اوقافه! به نظرتون اگر شکایت کنم نتیجه ای میگیرم یا اینکه خودمم بعنوان شریک جرم در میام؟! و اینکه آیا همون پولی که سه سال پیش دادمو بهم پس میدن یا به نرخ روز حساب میکنن؟ واقعا ممنون میشم از جوابتون

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      جولای 16, 2022 10:10 ق.ظ

      سلام خیر به نتیجه نخواهید رسید چون اذعان کردین از وقفی بودن ملک اطلاع دارید.و صرفا همان مبلغ زمان بیع را میتوانید مطالبه کنید

      پاسخ
  • اگریک دانگ پلاکی وقف باشد آیا می توان در فرض غیرقابل تقسیم بودن آن پلاک، نسبت به آن ملک تقاضای فروش نمود یا نه؟

    پاسخ
    • دادپویان حامی
      جولای 9, 2022 2:55 ب.ظ

      با توجه به ماده 597 قانون مدنی که تقسیم ملک از وقف را جایز شمرده در صورت غیرقابل افراز بودن، فروش ملک به صورت مشاعی نیز صحیح به نظر می رسد. بنابراین چنانچه یک نفر مالک پنج دانگ باشد می تواند سهم خود را به غیر منتقل نماید و اگر چند نفر مالک مشاعی پنج دانگ و بینشان، اختلاف و ملک غیر قابل افراز باشد هر یک از آنها می تواند به دادگاه مراجعه و نسبت به پنج دانگ مشاعی تقاضای فروش کند و دادگاه در این قسمت دستور فروش صادرخواهد نمود. بدیهی است در هر یک از حالات مذکور نسبت به یک دانگ دیگر ملک به صورت وقف باقی می ماند؛ زیرا به حکم ماده 349 قانون مدنی بیع مال وقف صحیح نیست مگر انکه مورد از مصادیق مواد 88 و 89 و قسمت اخیر ماده 349 قانون مدنی در باب موارد استثنایی فروش مال موقوفه باشد که در این صورت پس از اثبات، فروش موقوفه نیز مجاز خواهد بود.

      پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست