در صورتی که مال غیرمنقولی بین دو نفر مشاع باشد و یکی از مالکین تمام یا قسمتی از سهم خود را به شخص دیگری منتقل نماید، شریک دیگر می تواند قیمتی که خریدار داده را به شریک خود پرداخت و یا در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع نماید و مورد معامله را تملک کند. به این حق که قانونگذار برای شریک ملک مشاعی قائل شده، حق شفعه می گویند. برای استفاده از این حق شرایطی لازم است که عدم آگاهی به این شرایط می تواند موجب اسقاط این حق شود.
در محتوای این مقاله در خصوص شرایط اخذ به شفعه و نحوه طرح دعوای تائید اخذ به شفعه توضیحاتی را ارائه نموده ایم تا با آگاهی از حقوق قانونی خود بهترین تصمیم را در مهلت قانونی اعمال کنید.
جهت دریافت راهنمایی بیشتر و یا مشاوره تخصصی از طریق شماره های زیر با ما درارتباط باشید.
اخذ به شفعه چیست؟
اخذ به شفعه حقی است که قانونگذار برای شریک مال غیرمنقول در نظر گرفته تا در صورتی که یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی فروخته باشد، شریک دیگر بتواند ثمن معامله را پرداخت و سهم آن شریک را تملک کند.
شرایط اخذ به شفعه چیست؟
شرایط ایجاد حق شفعه به شرح ذیل می باشد:
- حق شفعه تنها در مورد املاک غیر منقول قابل تصور است.
- حق شفعه در مورد شرکای ملکی که بیش از دو نفر باشد شامل نمی شود.
- حق شفعه قابل انتقال نیست و تنها راه انتقال زمانی است که به ارث برسد.
- انتقال سهم شریک تحت عناوین هبه، صلح، معاوضه، قرارداد مهریه، موجب ایجاد حق شفعه نمی شود.
- حق شفعه باید نسبت به تمام مبیع اجرا شود نه قسمتی از معامله
- قابلیت تقسیم داشتن ملک.
نحوه دعوای تایید اخذ به شفعه
برای طرح دعوای تائید اخذ به شفعه باید به نکات ذیل توجه نمائید:
- وجود مال غیرمنقول
- مشاع بودن ملک بین دو نفر
- قابل تقسیم بودن ملک
- معامله از طریق عقد بیع صورت گرفته باشد.
- پرداخت ثمن معامله به خریدار یا حساب دادگستری و ارسال اظهارنامه برای خریدار مبنی بر اعلام قصد خود به اخذ به شفعه قبل از تقدیم دادخواست.
- رعایت فوریت در اعلام اراده مبنی بر اجرای حق
در این دعوا خواهان صرفا از دادگاه می خواهد که نفوذ و اعتبار انشاء تملک از سوی وی را اعلام کند بنابراین رای دادگاه جنبه اعلامی داشته و نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد.
اصولا این دعوا همراه با خواسته هایی از جمله الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و الزام به تحویل ملک مطرح می شود.
مطالعه بیشتر: الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
طرفین دعوای تایید به اخذ شفعه
شفیع خواهان این دعوا است و ملزم است شریک خود و خریدار سهم او را به عنوان خوانده در دادخواست قید نماید و الا دادخواست او به نحو قانونی تنظیم نشده و قابل استماع نخواهد بود.
برای ثبت درخواست مشاوره حقوقی در انواع دعاوی ملکی با وکیل متخصص در امور ملکی، فرم زیر را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
دعوای تائید اخذ به شفعه مالی است یا غیرمالی؟
دعوای تائید اخذ به شفعه دعوای مالی مربوط به اموال غیرمنقول است که هزینه دادرسی آن بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای تایید اخذ به شفعه
با توجه به اینکه اخذ به شفعه تنها در مورد املاک قابل تصور است، رسیدگی به دعوای تایید اخذ به شفعه همواره در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک قرار دارد.
رای وحدت رویه در خصوص اخذ به شفعه
رای وحدت رویه در خصوص اخذ به شفعه صادر نگردیده است اما در مورد اختلافی که در مورد قیمت ملک که شریک باید پرداخت کند، به رای وحدت رویه ۷۳۳ مورخ ۹۳/۹/۵/ هیات عمومی دیوان عالی کشور استناد می شود و بر اساس آن ارزش ملک طبق قیمت روز ثمن محاسبه و پرداخت می شود.
آیا ارسال اظهارنامه اخذ به شفعه ضروری است؟
با توجه به اینکه لازم است در دعوای تائید اخذ به شفعه، خواهان شرایط ایجاد حق و اجرای فوری آن را اثبات نماید، بهتر است قبل از ارائه دادخواست، اقدام به پرداخت ثمن معامله نماید و آن را همراه با اظهارنامه برای خریدار ارسال نماید و این اوراق را به عنوان مستند به دادخواست ضمیمه نماید.
تاثیر اقاله در اخذ به شفعه
در صورتی که اقاله پس از اعمال حق شفعه صورت گیرد، خللی به حق شفیع وارد نمی کند. اما در صورتی که قبل از اعمال حق شفعه باشد، اختلاف نظر وجود دارد. برخی از حقوقدانان معتقد هستند، با اقاله بیع حق شفعه ساقط نمی شود چرا که شفعه بر اقاله مقدم است. اما برخی دیگر نظر بر این دارند که در اثر اقاله قبل از اخذ به شفعه، حق شفعه از بین می رود. چرا که مبنای شفعه دفع ضرر است و این ضرر در صورتی باقی است که ملک در مالکیت خریدار باقی بماند.
آیا حق شفعه به موجب قولنامه به وجود می آید؟
قولنامه قراردادی است میان طرفین که حاوی تعهد به فروش و تعهد به خرید است. در واقع قولنامه وعده بیع است؛ نه خود بیع. بنابراین امضاء قولنامه میان شریک ملک مشاع و شخص ثالث، موجد حق شفعه برای شریک دیگر نخواهد بود. اما زمانی که طرفین به تعهدات خود در قولنامه مبنی بر انعقاد عقد بیع عمل کنند، بدیهی است شریک دیگر می تواند مبادرت به اخذ به شفعه نماید.
حق شفعه فوری است یعنی چه؟
حق شفعه فوری است یعنی قانونگذار زمانی را برای آن تعیین ننموده اما شریک باید به محض اطلاع از انتقال سهم شریک به شخص ثالث، اداره خود برای اجرای حق را اعلام نماید. مهلت اخذ به شفعه، مهلت عرفی از تاریخ آگاهی و اطلاع است و اصل نیز بر عدم آگاهی است
تاثیر انحلال بیع بر اخذ به شفعه
حق شفعه نتیجه وقوع بیع صحیح میان شریک و خریدار است و تا زمانی که بیعی به نحو صحیح منعقد نشده باشد، حق شفعه وجود نخواهد داشت. در مواردی که اصل وقوع بیع محل تردید باشد، شفیع ملزم به اثبات وقوع بیع نزد دادگاه می باشد.
بنا به مراتب معروضه صحت اخذ به شفعه منوط به صحت عقد بیع است و وفق ماده ۸۱۳ قانون مدنی در بیع فاسد حق شفعه نیست. فلذا انفساخ بیع یا فسخ بیع به جهت خیار شرط، خیار عیب و … اگر پیش از اعمال حق شفعه توسط شفیع رخ دهد مانع از اخذ به شفعه خواهد بود. در نتیجه فسخ بیع پس از اخذ به شفعه تاثیری در صحت آن ندارد.
شفیع در اخذ به شفعه کیست؟
شریکی که دارای حق شفعه می باشد را شفیع می گویند. برای مثال علی و حسن مالک ملکی به صورت مشاعی هستند و علی اقدام به فروش ملک به شخص ثالثی می کند. در اینجا حسن که شفیع نامیده می شود دارای حق شفعه است و می تواند با پرداخت قیمت معامله، معامله را باطل و آن را تملک کند.
تاثیر فوت شفیع بر حق شفعه
حق شفعه حقی است مالی و غیر قابل انتقال؛ مگر از طریق ارث. حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود. ورثه می توانند با توافق یکدیگر اقدام به اخذ شفعه نمایند. علی رغم آن که زوجه از عین اموال غیر منقول ارث نمی برد اما این امر مانع ارث بری او از حق شفعه نیست.
تاثیر اخذ به شفعه بر معاملات خریدار
اخذ به شفعه توسط شفیع، کلیه معاملات خریدار در فاصله میان وقوع عقد بیع و اخذ به شفعه را منفسخ می کند.
تفاوت حق شفعه با اخذ به شفعه
حق شفعه، حق قانونی شریکان برای خرید سهم فروشنده در ملک مشاع است، اخذ به شفعه، عملی است که شریک دارای این حق انجام میدهد تا حقوقش را به اجرا درآورد.
نکات مهم اخذ به شفعه
در خصوص اخذ به شفعه نکاتی وجود دارد که از اهمیت بالایی برخوردار است و باید به آن توجه شود:
- دعوای اخذ به شفعه باید به طرفیت خریدار و شریک مطرح شود.
- اگر شریک قبل از اخذ به شفعه فوت کند، وراث می توانند از این حق استفاده نمایند.
- اتصال دو ملک زمینه حق شفعه را فراهم نمی کند و اشاعه و شراکت شرط ضروری حق شفعه است.
- اشتراک در ممر و مجری دو ملک از این قاعده مستثنی است.
- شفیع باید ثمن را بلافاصله پس از آگاهی بپردازد یا در صندوق اداره ثبت یا دادگستری تودیع نماید.
- اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد، متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد.
- اگر یکی از دو شریک سهم خود را به دیگری بفروشد و خریدار آن را وقف نماید، شریک دیگر می تواند اخذ به شفعه نموده و موقوفه را تملک نماید.
- معامله بعد از اخذ به شفعه توسط خریدار باطل است.
- اطلاع از قصد معامله شریک حق شفعه ایجاد نمی کند مگر پس از انتقال رسمی.
- هر یک از ورثه نمی توانند مستقلا نسبت به سهم خود اختیار شفعه داشته باشند.
- در صورتی که قصد اجرای حق شفعه را دارید بهتر است با وکیل متخصص ملکی مشاوره لازم را داشته باشید.
دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه دعاوی ملکی و با بهره گیری از وکلای متخصص و با تجربه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش در حوزه دعاوی راجع به تائید اخذ به شفعه به شما عزیز ان می باشد. جهت بهره مندی از خدمات حقوقی تخصصی این مجموعه می توانید از طریق شماره های مندرج در وب سایت با ما در تماس باشید.
سوالات متداول
آیا میتوانم بعد از مدت دوسال از فروش ملک مشاع اخذ به حق شفعه کنم، چون قیمت را واقعی اعلام نمیکند. ایا به علت حق فوریت میتوانم نتیجه بگیریم یا نه بهانهای در این مورد دارم.
حق شفعه فوری است و با گذشت ۲ سال نمیتوان از این حق استفاده کرد.
سلام
با یکی از دوستانم در زمینی شریک می باشم اکنون دوستن قصد دارد سهم خود از بنای موجود در زمین را بفروشد آیا من می توانم نسبت به اخذ شفعه افدام نمایم ؟
اگر بنا را بدون زمین بفروشد شما حق اخذ به شفعه ندارید .