مراحل و شرایط ابطال سند رهنی و راهکارهای قانونی آن

سند رهنی به عنوان تضمینی برای بانک ها برای اعطای تسهیلات، اطمینان از بازپرداخت بدهی ها را فراهم می سازد. در برخی از موارد عدم رعایت برخی از شرایط قانونی موجبات ابطال سند رهنی را فراهم می نماید.

ابطال سند رهنی، فرآیندی حساس و پیچیده است که نیازمند درک دقیق از مبانی حقوقی و شرایط قانونی مرتبط با آن می‌باشد. این مقاله با هدف ارائه راهکارهای قانونی و نکات کلیدی در زمینه ابطال سند رهنی، به بررسی جامع این موضوع می‌پردازد.

سند رهنی چیست؟

سند رهنی یک نوع سند قانونی است که به‌ عنوان تضمین برای بازپرداخت وام یا تعهدات مالی دیگر به وام‌دهنده (مانند بانک یا موسسه مالی) ارائه می‌شود. این سند معمولاً بر روی املاک و مستغلات تنظیم می‌گردد و به وام‌دهنده این امکان را می‌دهد که در صورت عدم بازپرداخت وام توسط وام‌گیرنده، ملک مورد نظر را به تملک خود درآورد و یا آن را به فروش برساند تا بدهی تسویه شود.

سند رهنی چه ویژگی هایی دارد؟

از جمله مهمترین ویژگی های سند رهنی می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

1. معمولاً املاک و مستغلات مانند زمین، ساختمان، آپارتمان و غیره موضوع سند رهنی هستند.
2. سند رهنی باید در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود تا از نظر قانونی معتبر باشد.
3. ملک مورد نظر باید توسط کارشناسان رسمی دادگستری ارزش‌گذاری شود تا میزان وام یا تسهیلاتی که می‌تواند بر اساس آن ارائه شود، مشخص گردد.
4. در سند رهنی، حقوق و تعهدات وام‌ دهنده و وام‌گیرنده به ‌صورت دقیق مشخص می‌شود. این شامل شرایط بازپرداخت وام، نرخ بهره، مدت زمان وام و شرایطی که در صورت عدم بازپرداخت وام اعمال می‌شود، است.
5. وام‌ دهنده می‌تواند در صورت عدم بازپرداخت وام، ملک مورد نظر را به تملک خود درآورد و یا آن را به فروش برساند تا بدهی تسویه شود.
6. ملک مورد نظر نباید به‌عنوان وثیقه برای وام‌ های دیگر یا تعهدات مالی دیگر استفاده شده باشد، مگر با اطلاع و موافقت وام‌دهنده.

مهمترین دلایل ابطال سند رهنی

مهمترین دلایل  ابطال سند رهنی به شرح ذیل می باشد:

1. به جهت باطل بودن قرارداد بانکی که مبنای سندرهنی بوده است.
2. به جهت تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین ( قرارداد تسهیلاتی ).
3. به جهت عدم قبض مال مرهونه.
4. به جهت معامله فضولی.
5. به جهت اختصاص سند رهنی سابق بر دین جدید.

در ادامه به بررسی هر یک از موارد فوق خواهیم پرداخت.

ابطال سند رهنی به دلیل عدم اعتبار قرارداد بانکی

یکی از دلایلی که می توان بر آن اساس سند رهنی را باطل نمود، عدم اعتبار قرارداد اصلی می باشد. رایج ترین قراردادهایی که منشا تنظیم سند رهنی می باشند، قراردادهای بانکی هستند. چنانچه شرایطی ایجاد شود که منجر به ابطال قرارداد بانکی گردد، سند رهنی نیز به تبع آن باطل می شود.

در این مورد می توان ابطال سند رهنی را بعد از باطل شدن قرارداد درخواست نمود و یا هر دو دعوا همزمان مطرح شود.

ابطال سند رهنی به دلیل تقدم عقد رهن نسبت به اصل دین

همانطور که قبلا هم گفتیم در زمان تنظیم سند رهنی باید بدهی وجود داشته باشد. در بسیاری مواقع در انواع قراردادهای بانکی بدوا با معرفی به دفترخانه به همراه پیش نویس سند رهنی، مراتب  تنظیم سند رهنی اعلام و سردفتر نیز سند رهنی را تنظیم می نماید اما قرارداد بانکی به فاصله یک یا دو روز بعد امضاء می گردد.

در این حالت به لحاظ تقارن عرفی و با توجه به قرائن و امارات موجود به لحاظ قابل مسامحه بودن آن، این تقدم عرفاً تقدم محسوب نمی گردد. اما چنانچه عقد رهن مقدم بر قرارداد بانکی بوده و دین یا سبب دین ایجاد نشده باشد در این حالت تردیدی در بطلان عقد رهن وجود ندارد.

مانند اینکه چند ماه پیش از قرارداد بانکی، سند رهنی تنظیم گردد که در این حالت قطعاً این مدت عرفاً نیز تقارن محسوب نشده و تقدم رهن بر دین و قرارداد مسلم است و دعوای مرتبط با آن ابطال سند رهنی به لحاظ تقدم رهن بر قرارداد بانکی است.

ابطال سند رهنی به دلیل عدم قبض مال مرهونه

طبق ماده ۷۷۲ قانون مدنی قرارداد رهن وقتی صحیح خواهد بود که راهن آن مال رهنی را به تصرف مرتهن ( طلبکار ) و یا به تصرف کسی که از طرف مرتهن اذن تحویل گرفتن آن را دارد بدهد. اما در پایان این ماده نیز آمده است که استمرار قبض شرط صحت معامله نیست.

بدین معنی که چنانچه بعد از قبض، مال مرهونه به هر نحوی از تصرف و تسلط مرتهن خارج گردد، این خروج سبب بطلان قرارداد رهن نمی گردد. در دعاوی بانکی نیز یکی از جهاتی که می توان دعوای ابطال سند رهنی را مطرح نمود، عدم قبض مال مرهونه است. دعوای مذکور اولاً قابل استماع است، ثانیاً در ماهیت آن دادگاه پس از رسیدگی نفیاً یا اثباتاً باید اظهار نظر ماهوی نماید.

البته لازم به ذکر است که در اسناد رهنی احتمال دارد که درخارج، قبض مال مرهونه محقق نگردیده باشد اما در سند رهنی غالباً به نحو صوری قید می گردد که مرتهن مال مرهونه را قبض نمود یا اقرار به قبض نمود و بدیهی است ضرورتی ندارد مال رهنی به  نحو مستمر در ید مرتهن باشد بلکه قبض در کوتاه مدت نیز کافی می باشد.

 ابطال سند رهنی به دلیل معامله فضولی

در عقد رهن، راهن می بایست مالک مال مرهونه باشد و یا از طرف مالک اذن داشته باشد. بنابراین در صورتی که مدیون ملک غیر را در رهن دین خود بگذارد خواه مالک سهم مشاع آن  باشد یا تمام رهن، ملک دیگری درآید، رهن نسبت به آنچه ملک دیگران است فضولی محسوب می شود و نفوذ عقد منوط به اجازه مالک است. اما در صورتی که منافع مورد رهن متعلق حق دیگران باشد رهن درست است.

لذا در صورتی که راهن ملک غیر را در ازای دین خود به رهن گذاشته باشد مالک می تواند دعوای ابطال سند را به جهت فضولی بودن مطرح نماید. همچنین راهن پس از عقد رهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن. بنابراین معامله مال مرهونه بدون اذن مرتهن، تصرف و فروش غیر قانونی می باشد.

ابطال سند رهنی به دلیل اختصاص سند رهنی سابق بر دین جدید

یکی دیگر از دلایلی که می توان سند رهنی را باطل نمود، اختصاص دادن سند رهنی مقدم بر دین جدید است. بدین معنا که بانک نسبت به اعطای تسهیلات اول و سپس از اخذ سند رهنی اقدام می نماید که گیرنده تسهیلات نسبت به تسویه تسهیلات اول اقدام و متعاقب آن تسهیلات دوم را دریافت می نماید که بانک بدون فک رهن از سند رهنی سابق همان سندی را برای تسهیلات دوم اختصاص می دهد.

لذا با توجه به اینکه دین به معنای واقعی واقع نگردیده رهن صحیح نمی باشد. البته در این مورد دعوای ابطال سند رهنی قابل استماع نمی باشد چرا که عقد رهن به نحو صحیح منعقد شده است و
می بایست دعوای الزام به فک رهن مطرح گردد. چرا که با توجه به تسویه تسهیلات سابق بانک می بایست مال مرهونه را فک نماید. و جهت تسهیلات جدید عقد رهن جدید منعقد نماید.

ابطال سند رهنی سهم مشاع

در صورتی که ملکی مشاع باشد، هر یک از مالکین می تواند نسبت به سهم خود از ملک مشاع، عقد رهن منعقد کند. به عبارت دیگر هر شریک در ترهین سهم خود از ملک مشاع آزاد است و سایر شرکا نمی توانند مانع او شوند. انعقاد عقد رهن نسبت به مازاد بر سهم شریک نیز معامله فضولی محسوب می شود و صحت آن منوط به تنفیذ شریک است.

چنانچه به هر دلیلی سهم یکی از شرکا توسط شریک دیگری به رهن گذاشته شود و مستحق للغیر بودن بخشی از عین مرهونه در زمان انعقاد عقد رهن مشخص نشود، شریک دیگر می تواند ابطال سند رهنی را نسبت به سهم خود بخواهد. اگر بر مبنای سند رهنی تنظیم شده، اجرائیه نیز صادر شده باشد، ذی نفع باید ابطال اجرائیه ثبتی را نیز تقاضا کند.

لازم به ذکر است اگر در راستای استیفا طلب مرتهن، ملک از طریق مزایده به فروش برود، مالک می تواند اقدام به طرح دعوا به خواسته ابطال مزایده نماید. خواهان در این دعاوی باید مالکیت خود را بر بخشی از عین مرهونه اثبات نماید و پس از احراز مالکیت خواهان توسط دادگاه، حسب مورد حکم به ابطال سند رهنی، ابطال اجرائیه، ابطال مزایده و یا ابطال سند انتقال اجرایی صادر خواهد شد.

تفاوت فک رهن و ابطال سند رهنی

فک رهن و ابطال سند رهنی دو مقوله مجزا هستند که هر یک شرایط خاصی دارد. فک رهن به معنای آزادسازی مال مرهونه پس از پرداخت بدهی می باشد. اما ابطال سند رهنی به معنای از اعتبار انداختن سند رهنی به دلیل مشکلات قانونی یا قراردادی است.

هر کدام از این موارد نیازمند طی نمودن مراحل و دارا بودن مستدنات خاص خود می باشد البته می توانید با اخذ مشاوره از وکیل متخصص در زمینه بانکی بهترین مسیر را انتخاب نمائید.

برای دریافت مشاوره حقوقی در زمینه ابطال سند رهنی و بهره‌مندی از تخصص یک وکیل بانکی مجرب، می‌توانید به لینک مربوطه مراجعه کنید.

ابطال سند رهنی در گرو بانک

ابطال سند رهنی که در گرو بانک است فرآیندی پیچیده است که نیازمند رعایت مراحل قانونی و ارائه دلایل موجه می باشد. البته دلایلی که برای ابطال سند رهنی نام بردیم در ابطال سند رهنی بانک نیز قابل استناد است چرا که قوانین و مقررات حاکم بر سند رهنی در تمامی اسناد رهنی حاکم می باشد.

مراحل طرح دعوای ابطال سند رهنی

طرح دعوای ابطال سند رهنی نیازمند طی نمودن مراحل ذیل می باشد:

• قبل از هر اقدام قانونی، بهتر است با یک وکیل متخصص در امور ملکی و بانکی مشورت کنید تا بهترین راهکار را برای ابطال سند رهنی پیدا کنید.
• دادخواست ابطال سند رهنی باید تنظیم و به دادگاه صالح ارائه شود. در این دادخواست باید دلایل و مستندات خود را برای ابطال سند رهنی ارائه دهید.
• مدارک مورد نیاز برای ابطال سند رهنی (مانند قرارداد اصلی، شواهد تقلب یا اشتباه، مدارک ثبت و غیره) باید به دادگاه ارائه شود.
• دادگاه پس از دریافت دادخواست و مستندات، جلسات رسیدگی را برگزار می‌کند و به بررسی دلایل و مدارک شما می‌پردازد.
• دادگاه پس از بررسی‌های لازم، حکم نهایی خود را صادر می‌کند. اگر دلایل و مستندات شما معتبر و کافی باشد، دادگاه حکم به ابطال سند رهنی خواهد داد.
• پس از صدور حکم ابطال سند رهنی، باید به مراجع مربوطه (مانند دفاتر اسناد رسمی) مراجعه و حکم دادگاه را اجرا کنید تا سند رهنی از بین برود.

رای وحدت رویه ابطال سند رهنی

رای وحدت رویه در خصوص ابطال سند رهنی تا کنون صادر نگردیده و رای وحدت رویه ۸۳۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور و رای وحدت رویه ۶۲۰ هر دو در مورد فروش مال مرهونه می باشد. که در هر دو این رای وحدت رویه، فروش ملک رهنی را در صورت حفظ منافع مرتهن، بلا اشکال دانسته است.

نمونه رای ابطال سند رهنی بانک

خواهان : اداره تصفیه امور ورشکستگی استان تهران با وکالت خانم………..

خوانده: بانک…………… با وکالت آقای …………..

خواسته ها: ۱-الزام به فک رهن ۲-ابطال سند رهنی-۳- خسارات دادرسی

در خصوص دادخواست خواهان ……….. با وکالت خانم……. به طرفیت خوانده بانک …… با وکالت آقای…….به خواسته الزام به فک رهن از پلاکی ثبتی……….. فرعی از ۱۲ اصلی مفروز و مجزی شده از ۲۰۲ فرعی و ابطال سند رهنی به شماره ۱۰۸۸۴۷ مورخ ۲۶/۱۰/۱۳۸۳ بدین شرح که وکیل خواهان اظهار نمود موکل حسب سند متمم رهنی به شماره ۱۱۲۴۲۳ مورخه ۲/۱۲/۱۳۸۴ در قبال افزایش میزان تخصیص تسهیلات ارزی به میزان ۸۲۰/۶۰۰/۸ یورو در تعاقب سند رهنی به شماره ۱۰۸۸۴۷ مورخ ۲۶/۱۰/۱۳۸۳ در رهن بانک خوانده قرار می گیرد لیکن به دلیل تغییر سیاست های بانک و محدودیت های پرداخت تسهیلات از محل صندوق ذخیره ارزی تا کنون شرایط اجرای مصوبه معطل مانده و فی الواقع مبلغی تحت عنوان تسهیلات از این بابت به شرکت موکل پرداخت نشده است و با توجه به اختلافات مالی در تسهیلات قبلی علی رغم پیگیری های موکل متاسفانه بانک خوانده نسبت به آزاد سازی و فک رهن پلاک ثبتی مارالذکر اقدامی نمی نماید تقاضای صدور حکم وفق ستون خواسته مورد استدعاست. علی هذا دادگاه نظر به تبعی و فرعی بودن عقد رهن نظر به اینکه دعوای خواهان به طور مستقیم متوجه قرارداد تسهیلاتی می باشد که در راستای آن سند رهنی تنظیم گردیده است که بدون اثبات بطلان یا انفساخ عقد اصلی ( قرارداد مشارکت مدنی و سپس قرارداد فروش اقساطی) قابلیت استماع نداشته مستندا به ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوا صادر و اعلام می گردد.

ابطال سند رهنی از جمله دعاوی تخصصی می باشد که طرح و اقامه آن نیازمند داشتن وکیل متخصص امور بانکی می باشد. با توجه به اشراف وکیل به قوانین و مقررات پولی و بانکی کشور و بخشنامه ها و آئین نامه های بانک مرکزی و همچنین به جهت داشتن تجربه در پرونده های بانکی، می تواند در رسیدن به نتیجه مطلوب و دلخواه کمک شایانی نمایند.

دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه قعالیت در حوزه بانکی و با بهره گیری از وکلای متخصص و با تجربه در این زمینه آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خود در این زمینه می باشد. جهت بهره مندی از این خدمات می توانید با دفتر تماس حاصل فرمائید.