ساختمان‌های قدیمی که معمولا یک سند دارند بعد از نوسازی تبدیل به آپارتمان‌هایی میشوند که شامل واحدهای مجزا از یکدیگر هستند و اغلب مالکین متفاوتی دارند. به همین دلیل ضروری ست برای هریک از واحدها سند مالکیت جداگانه نیز صادر شود.صورتمجلس تفکیکی سندی ست که به عنوان مقدمه صدور سند رسمی مالکیت یا همان سند تفکیکی از آن یاد می‌شود. به عبارتی صورتمجلس تفکیکی سندی ست که در آن حدود چهارگانه بخشهای اختصاصی و مشاعات ساختمان معین می‌شود .
اهمیت اخذ صورت مجلس تفکیکی
صورت مجلس تفکیکی مقدمه اخذ تقسیم نامه و تنظیم سند رسمی مالکیت میباشد و بدون صورتمجلس تفکیکی امکان صدور سند مجزا وجود ندارد.
مطابق رای شماره ۱۴۶۱ مورخ ۹/۱۰/۹۱ صادره از شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران، چنانچه در خصوص ملکی پایان کار صادر نشده و صورتمجلس تفکیکی نیز اخذ نگردیده باشد، چون صدور سند رسمی مستلزم دو مقدمه فوق است، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون تقاضای الزام به اخذ مجوزهای لازم مذکور قابلیت استماع ندارد.
درمورد چه املاکی صورت مجلس تفکیکی اخذ می‌شود؟
اخذ صورتمجلس تفکیکی فقط درمورد املاکی قابل طرح است که مطابق قوانین جاری قابل افراز باشد.این موضوع در مورد املاکی که غیرقابل افراز تشخیص داده شوند با قرار عدم استماع دعوا روبرو خواهد شد.
اخذ صورتمجلس تفکیکی وظیفه چه کسی ست؟
متعهد اصلی اخذ صورتمجلس تفکیکی مالک رسمی ملک است؛ اما در مواردی ممکن است شخصی به جز مالک رسمی متعهد به اخذ صورتمجلس تفکیکی شود. برای مثال در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولا سازنده در مقابل مالک متعهد به اخذ پایانکار، صورتمجلس تفکیکی و … می‌شود.
در اینگونه موارد باید نام هردو در ستون خواندگان ذکر شود وگرنه دعوا به شیوه قانونی طرح نشده و ارائه دهنده دادخواست با قرار عدم استماع دعوا روبرو خواهد شد.
دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی چه زمانی قابل طرح است؟
دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی زمانی قابل طرح است که متعهد از دریافت آن امتناع می‌ورزد. ذی‌نفع میتواند در صورت امتناع متعهد با تقدیم دادخواست، الزام وی را از دادگاه تقاضا کند.
مقدمه اخذ صورتمجلس تفکیکی
پیش از اقدام برای دریافت صورتمجلس تفکیکی باید گواهی پایانکار از شهرداری اخذ شده باشد.
اگر تا آن زمان گواهی پایانکار اخذ نشده باشد میتوان هردو را ضمن یک دادخواست عنوان کرد. .همچنین یکی از شرایط ضروری برای اخذ صورتمجلس تفکیکی آزاد بودن ملک است. برای ملکی که در رهن است صورتمجلس تفکیکی صادر نمیشود.
مطابق رای شماره ۵۳۱ صادره از شعبه ۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران در تاریخ ۲۱/۱۲/۹۱ بازداشت ملک مانع از اجابت خواسته الزام به تنظیم سند رسمی میباشد اما مانع از صدور حکم و اجابت خواسته‌های الزام به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی مطروحه از سوی متعهدٌله نیست.
نظریه مشورتی درمورد الزام همزمان به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی
مطابق نظریه شماره ۲۰۱۰/۹۲/۷ اداره کل حقوقی قوه قضائیه مورخ ۱۶/۱۰/۱۳۹۲
” با توجه به اینکه صدورحکم الزام به تنظیم سند رسمی یک آپارتمان از یک مجموعه منوط به این است که آپارتمان مذکور به طریق رسمی تفکیک شده و حدود اربعه و مشاعات آن مشخص شده باشد، بنابراین چنانچه خواسته خواهان الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و اخذ پایان کار شهرداری باشد، دادگاه باید براساس خواسته خواهان نسبت به اخذ پایان کار و تفکیک نیز مبادرت به صدور رای نماید. “
قوانین مرتبط
درمورد اراضی واقع در حریم شهرها توجه به ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری ضروری ست. مطابق مفاد این ماده ادارات ثبت اسناد و املاک و دادگاه‌‌ها موظفند صورتمجلس تفکیکی را بر اساس نقشه ای که توسط شهرداری تایید شده باشد صادر نمایند.
شهرداری مکلف است ظرف سه ماه از زمان درخواست مالک نظر خود را درمورد نقشه ارائه شده کتبا اعلام نماید.
درمورد اراضی واقع در خارج از محدوده شهرها نیز رعایت آیین‌نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب ۱۰/۲/۹۱ ضروی ست.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
از آنجا که دعوا مربوط به مال غیرمنقول میباشد، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی میباشد. (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی)
نکات مهم در طرح دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
در صورتی که خواهان، ملک را مستقیما از مالک رسمی آن نخریده باشد و بخواهد اقدام به طرح چنین دعوایی کند لازم است کلیه فروشندگان و خریدارانی را که در این بین وجود دارند به عنوان خوانده در دادخواست عنوان کند تا به کسی برسد که سند رسمی ملک به نام او ثبت شده است. پس ستون خواندگان باید شامل نام تمامی افرادی باشد که ملک بین آنها مورد خرید و فروش واقع شده است تا به صاحب سند رسمی برسد.
در صورت عدم توجه به این نکته دادخواست با قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد شد.
مرجع صالح برای صدور صورتمجلس تفکیکی بدون طرح دعوا
اقدام به طرح دعوا زمانی ضرورت می‌یابد که شخص به وظیفه قانونی خود مبنی بر اخذ صورتمجلس اقدام نکند اما در صورتی که متعهد بدون وقوع اختلافی بخواهد اقدام به دریافت صورتمجلس تفکیکی نماید باید به مراجعی از جمله دفتر اسناد رسمی، شهرداری و اداره ثبت اسناد و املاک محل مراجعه نماید.
اجرای رای صادره
اجرای رای صادره مبنی بر الزام خوانده به اخذ صورتمجلس تفکیکی مستلزم تقاضای صدور اجرائیه توسط محکوم له میباشد.
در صورت امتناع محکوم از اجرای مفاد حکم لازم‌الاجرا، خواهان میتواند با هزینه خودش اقدام به دریافت صورتمجلس تفکیکی نماید. هزینه‌های انجام‌شده و خسارات عدم انجام تعهد از محکوم علیه قابل مطالبه است.
برای دریافت مشاوره حقوقی، طرح سوالات احتمالی و اعطای وکالت جهت انجام امور محوله با دپارتمان ملکی و ثبتی دفتر حقوقی بین‌المللی دادپویان حامی تماس بگیرید.
