بدیهی است که اجرای قرارداد مشارکت در ساخت بدون تسلیم ملک توسط مالک به سازنده میسر نخواهد بود. به همین دلیل در این قراردادها تخلیه و تحویل ملک به سازنده در قسمت تعهدات مالک درج می گردد و برای این تعهد نیز مدت تعیین می شود که معمولا پس از اخذ پروانه ساختمان توسط سازنده است.
تنظیم صورت جلسه تحویل ملک در قراردادهای مشارکت در ساخت دارای اهمیت بالایی است چرا که از این طریق از بروز اختلافات و یا ادعاهای واهی جلوگیری می شود.
چرا تحویل ملک توسط مالک در مشارکت در ساخت مهم است؟
تحویل ملک به این معناست که مالک ملک موضوع مشارکت را در مهلت توافق شده تخلیه کامل نموده و تمامی اثاثیه و ساکنین را از آن مکان خارج نماید. با توجه به اینکه قراردادهای مشارکت در ساخت دارای زمان بندی اجرا می باشد و چنانچه پس از اخذ پروانه تخریب و نوسازی، مالک همکاری لازم برای تخلیه و تحویل ملک را ننماید، سازنده نمی تواند در مهلت تعیین شده عملیات ساخت را به سرانجام رساند.
یکی از شایع‌ترین اختلافات در پروژه های مشارکتی، تأخیر در اتمام پروژه است. اگر مالک ملک را به موقع تحویل ندهد، سازنده می‌تواند ادعا کند که تمام تأخیرهای بعدی ناشی از این تأخیر اولیه بوده است.
موعد تخلیه و تحویل ملک به سازنده
اصولا طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ضمن قرارداد، موعدی را جهت تخلیه و تحویل ملک تعیین می کنند. در صورتی که موعدی برای آن تعیین نشده باشد پس از صدور پروانه تخریب و نوسازی باید ملک تخلیه و تحویل شود تا سازنده بتواند نسبت به شروع عملیات تخریب اقدام نماید.
صورتجلسه تحویل ملک به سازنده چگونه تنظیم می شود؟
صورتجلسه تحویل ملک به سازنده سندی مهم است که مالک با استناد به آن ایفای تعهد خود را اثبات می کند و در صورتی که سازنده علت تاخیر در اتمام پروژه را عدم تحویل و تخلیه ملک توسط مالک اعلام نماید، با ارائه این صورت جلسه برای رد اعدای وی دفاع موثری در اختیار دارد.
در تنظیم صورتجلسه تحویل ملک به سازنده باید نکات ذیل را مورد توجه قرار دهید:
- صورت جلسه حتما باید به صورت کتبی باشد.
- تاریخ و ساعت دقیق تحویل قید گردد.
- وضعیت ملک در زمان تحویل مشخص شود.
- تخلیه کامل ملک تائید شود.
- صورت جلسه به امضای مالک، سازنده و دو نفر شاهد برسد.
- در دو نسخه تنظیم شود و نسخه اصلی نزد مالک بماند.
مشکلات عدم تحویل ملک توسط مالک
عدم تحویل ملک توسط مالک در موعد مقرر، نقض تعهدات قراردادی بوده و مشکلاتی را برای مالک در بر خواهد داشت که به شرح ذیل توضیح خواهید داد:
- یکی از آثار عدم تحویل ملک به سازنده، ایجاد حق برای سازنده جهت مطالبه خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت می باشد. در اکثر قراردادهای مشارکت در ساخت، برای تأخیر مالک در تحویل ملک، جریمه روزانه (وجه التزام) در نظر گرفته می‌شود. این جریمه از روز بعد از موعد مقرر شروع شده و به مبلغ بالایی تبدیل می شود.
- یکی از مواردی که منجر به فسخ قرارداد مشارکت می شود، عدم ایفای تعهد از سوی مالک مبنی بر تخلیه و تحویل ملک می باشد. در صورتی که الزام مالک امکان پذیر نباشد، سازنده ناچار به فسخ و مطالبه خسارات قراردادی می باشد.
- مراحل ساخت و ساز و اخذ مجوز از شهرداری زمان بر هستند. با هر روز تأخیر، مالک فرصت بهره برداری از ملک جدید خود را ماه ها به تعویق می‌اندازد و از تورم مصالح و هزینه های ساخت نیز متضرر می‌شود.
با توجه به آثار و عواقبی که ذکر کردیم بهتر است مالکین در زمان تنظیم قرارداد از وکیل متخصص در قرارداد مشارکت در ساخت مشاوره نمایند تا از تمامی تعهدات و عواقب و مسئولیت های ناشی از آن به طور کامل مطلع گردند.
قانون تحویل ملک به سازنده
مالک در قرارداد مشارکت در ساخت متعهد می شود که در تاریخ معین، ملک را تخلیه و جهت انجام عملیات ساخت و ساز به سازنده تحویل بدهد. در صورت امتناع مالک از انجام این تعهد، سازنده می تواند با استناد به ماده ۲۳۷ قانون مدنی، الزام او را از دادگاه بخواهد.
ماده ۲۲۰ قانون اخیر اشعار می دارد: عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که درآن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند.
بنا بر مفاد این ماده، تحویل ملک به سازنده جهت اجرای عملیات ساخت و ساز از مقدمات عرفی اجرای قرارداد است و امکان الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک منوط به تصریح امر در قرارداد نیست.
مراحل طرح دعوای الزام مالک به تحویل ملک
برای طرح دعوای الزام مالک به تحویل ملک باید مراحل ذیل طی شود:
- در تمامی موارد بهتر است هرگونه اختلاف از طریق مذاکره حل و فصل گردد چه بسا با مذاکره مشکل رفع گردد و نیازی به صرف وقت و هزینه برای طرح دعوا نمی باشد.
- اگر با مذاکره نتیجه نرسیدید، قبل از طرح دعوا بهتر است نسبت به ارسال اظهارنامه رسمی اقدام نمائید. برای ارسال اظهارنامه باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید. در بسیاری از اوقات، پس از ارسال اظهارنامه مالک نسبت به تخلیه و تحویل ملک اقدام می نماید. همچنین از این طریق به دادگاه نشان می‌دهید که شما حسن نیت داشته و قبل از شکایت، سعی در حل مسالمت‌آمیز موضوع داشته اید.
- در صورتی که هیچکدام از روش های فوق الذکر به نتیجه نرسید، ناچار به طرح دعوا می باشید. برای شروع طرح دعوا نیازمند تنظیم دادخواست می باشید که برای این امر بهترین گزینه بهره بردن از دانش و تخصص وکیل متخصص ملکی برای تنظیم دادخواست به نظر می رسد.
- طرفین دعوای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک موضوع مشارکت سازنده، به عنوان خواهان و مالک، خوانده دعوا می باشد.
- دادگاه صالح رسیدگی نیز دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
- پس از تکمیل دادخواست و ارجاع به یکی از شعبات دادگاه صالح، در صورت احراز تخلف از سوی مالک، حکم بر الزام وی نسبت به تخلیه و تحویل ملک صادر می شود.
مدارک لازم برای دعوای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک به سازنده
برای طرح دعوا باید مدارک ذیل پیوست دادخواست شود:
- کپی قرارداد مشارکت در ساخت
- اظهارنامه
- تامین دلیل در صورت وجود
- پروانه تخریب و نوسازی که نشان دهنده ایفای تعهدات سازنده می باشد.
- کپی مدارک هویتی خواهان
- وکالتنامه در صورتی که دادخواست توسط وکیل ارائه می شود.
نحوه اجرای رای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک موضوع مشارکت
پس از قطعیت رای صادره مبنی بر الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک و ابلاغ اجرائیه به محکوم علیه، در صورتی که مالک ظرف مهلت مقرر راسا نسبت به اجرای حکم اقدام نکند، واحد اجرای احکام دادگاه، حکم را قهرا اجرا خواهد کرد. اگر اجرای حکم توسط واحد اجرای احکام به هر دلیلی امکان پذیر نشود، سازنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت جامع و پیوست های حقوقی آن، از جمله صورت جلسه تحویل ملک، یک امر کاملاً تخصصی است که نیازمند تسلط بر جزئیات حقوقی و تجربه عملی در پروژه های ساختمانی است. یک اشتباه کوچک یا یک بند مبهم، خطرات جبران ناپذیری به همراه خواهد داشت.
در دفتر حقوقی دادپویان حامی، ما با تکیه بر تجربه و تخصص وکلای پایه یک دادگستری در حوزه قراردادهای ملکی و مشارکت در ساخت، آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی جهت تنظیم قراردادی دقیق و پیوست‌های حقوقی استاندارد، از جمله صورت جلسه های تحویل، هستیم.
جهت بهره مندی از خدمات حقوقی تخصصی این مموعه می توانید با شماره های مندرج در وب سایت با ما در تماس باشید.
