در قرارداد اجاره آنچه از اهمیت ویژه ای برخوردار است، امکان استفاده مطلوب از ملکـ، توسط مستاجر است. در بسیاری از مواقع ملک دارای هزینه هایی می گردد که بدون پرداخت آن، استفاده از عین مستاجره دشوار است یا گاهی عملا ممکن نیست.
حال سوال این جاست که این هزینه ها توسط چه کسی می بایست پرداخت گردد و در چه مواردی می توان الزام مالک به تعمیرات اساسی عین مستاجره را درخواست نمود و اگر مستاجر خود اقدام به تعمیرات ملک کند، می تواند هزینه آن را از موجر مطالبه کند؟
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
قانون مالک و مستاجر در مورد تعمیرات
طبق ماده ۲۰ و ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، تعمیرات اساسی و زیربنایی ملک بر عهده موجر قرار دارد، در حالی‌که تعمیرات جزئی و امور تزئینی به عهده مستأجر گذاشته شده است.
علاوه بر این ماده ۴۸۶ قانون مدنی نیز تصریح می‌کند که تعمیرات و مخارج لازم برای بهره‌برداری کامل از عین مستأجره اصولاً بر عهده مالک است، مگر آنکه در قرارداد شرط دیگری میان طرفین توافق شده باشد.
اقسام تعمیرات در عین مستاجره
گاهی عیب یا نقصانی که در ملک ایجاد می شود کلی و اساسی بوده و در بعضی مواقع نیز ملک ایراد و عیب اساسی نداشته بلکه نیاز به تعمیرات، صرفا برای استفاده بهتر از ملک است و در هر یک از این حالات تکلیف موجر یا مستاجر متفاوت خواهد بود؛ بنابراین تعمیرات مورد بحث در عقد اجاره از نظر قانون دو نوع است:
تعمیرات اساسی عین مستاجره
تعمیرات اساسی در عین مستأجره به خرابی‌ها و مشکلاتی گفته می‌شود که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات اصلی ملک هستند و انجام آن‌ها برای امکان بهره برداری عادی و ایمن از مورد اجاره ضرورت دارد، مثل خرابی سیستم برق‌کشی، نشتی شدید لوله‌ها و سایر موارد اینچنینی؛ انجام این تعمیرات به موجب قانون بر عهده مالک است.
تعمیرات جزئی عین مستاجره
- تعمیرات جزئی در عین مستأجره به اقداماتی گفته می‌شود که در نتیجه استفاده عادی و روزمره از ملک ضرورت پیدا می‌کنند؛ مانند تعویض لامپ، رفع ایراد جزئی در درها و شیرآب یا تعمیر قفل و کلیدها. به‌طور معمول انجام این‌گونه تعمیرات و امور تزئینی که صرفاً برای استفاده بهتر از مورد اجاره است، بر عهده مستأجر قرار دارد و موجر تکلیفی بر انجام آن ندارد، البته این قاعده جنبه تکلیفی مطلق ندارد و طرفین می‌توانند با درج شرط در قرارداد، مسئولیت انجام چنین تعمیراتی را به موجر منتقل کنند.
پیشنهاد مطالعه: مهمترین تعهدات مالک و مستاجر در قرارداد اجاره
نمونه‌هایی از تعمیرات اساسی مورد اجاره
این دسته از تعمیرات که جزو هزینه های مربوط به مالک است، به بخش های اصلی بنا و تأسیسات زیربنایی مربوط می‌شود و معمولاً برای استمرار استفاده متعارف از ملک ضرورت دارد و از مصادیق آن موارد زیر را می توان نام برد:
- بازسازی یا ترمیم دیوارها، سقف، پشت‌بام، ، پنجره ها و به طور کلی تعمیرات عمرانی
- تعمیر یا تعویض تجهیزات و تأسیسات اصلی مانند موتورخانه، شوفاژ، پکیج، کولر، آبگرمکن و سیستم تهویه مرکزی
- لوله‌کشی و رفع ایرادات اساسی در خطوط آب، گاز و فاضلاب
- برطرف کردن مشکلات جدی در سرویس‌های بهداشتی ناشی از نشتی یا خرابی زیرساختی
- اصلاح یا تعویض سیم‌کشی برق و رفع عیوب گسترده در سیستم الکتریکی ساختمان
- تعمیر یا بازسازی آسانسور در صورت از کار افتادن کلی یا نقص جدی
- رفع خرابی در درب‌های برقی و ورودی‌های اصلی مانند پارکینگ
- رنگ‌آمیزی اساسی یا بازسازی نمای داخلی و خارجی ساختمان در موارد فرسودگی شدید
نمونه‌هایی از تعمیرات جزئی در ملک
این دسته از اقدامات که جزو هزینه های مربوط به مستاجر بوده، بیشتر ناشی از استفاده روزمره از مورد اجاره است و غالباً هزینه آن بر عهده مستأجر قرار می‌گیرد، بنابراین در پاسخ به این سوال که چه هزینه هایی به عهده مستاجر است موارد زیر را می توان نام برد:
- رفع چکه جزئی یا تعویض واشر شیرهای آب
- تعویض لامپ‌ها یا چراغ‌های سوخته
- برطرف کردن گرفتگی‌های سطحی در فاضلاب که پس از مدتی استفاده ایجاد می‌شود
- تعمیر یا تعویض قفل درب‌ها در صورت خرابی محدود
- نصب توری بر روی درها و پنجره‌ها برای استفاده بهتر
- تعویض پوشال کولر آبی یا سرویس دوره‌ای آن
- تعمیر جزئی سیستم تهویه سرویس‌ها
- تعویض یا تعمیر موردی کلید و پریز برق
- سرویس دوره‌ای آسانسور یا موتورخانه در حد نگهداری معمول
آیا می توان الزام موجر به تعمیرات اساسی را از دادگاه خواست؟
گاهی موجر از انجام تعمیرات اساسی ملک خودداری می کند و بدین ترتیب استفاده از ملک برای مستاجر دشوار شده یا عملا ممکن نخواهد بود، در این صورت مستاجر ناگزیر است برای حل اختلاف یا به تعبیری، اجبار موجر به انجام تعمیرات، به دادگاه مراجعه نماید.
وی باید دعوی الزام به تعمیرات محل سرقفلی یا به طور کلی مورد اجاره را مطرح نماید، بعد از رسیدگی دادگاه به اختلاف موجر و مستاجر راجع به تعمیرات، در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد، مستاجر یکی از این دو راه را می تواند برگزیند :
- از دادگاه درخواست نماید که به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده و مخارج آن را به حساب موجر بگذارد؛ لازم به تذکر است که این اقدام مستاجر فقط می بایست با اجازه دادگاه باشد در غیر اینصورت وی نمی تواند مبالغ پرداختی را از موجر مطالبه نماید.
- برای فسخ اجاره با ارائه دادخواست مجزا، به دادگاه مراجعه کند.
طبق ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ مخارج انجام شده می بایست حداکثر معادل ۶ماه اجاره بها باشد.
در صورت نیاز به راهنمایی بیشتر یا مشاوره حقوقی با وکیل دعاوی سرقفلی، می‌توانید از طریق فرم زیر با متخصصان حقوقی دادپویان حامی مشورت نمایید.
اگر مستاجر مانع انجام تعمیرات اساسی توسط مالک شود، چه اقدامی می توان انجام داد؟
طبق ماده ۴۸۵ قانون مدنی، هرگاه در طول مدت اجاره، عین مستأجره نیازمند تعمیراتی باشد که تأخیر در انجام آن موجب ورود زیان به موجر گردد، مستأجر حق جلوگیری از این تعمیرات را نخواهد داشت.
در واقع قانونگذار در این ماده به وضعیتی اشاره می‌کند که ملک اجاره‌ای در مدت قرارداد، به تعمیراتی فوری نیاز پیدا می‌کند؛ تعمیراتی که اگر بدون تأخیر انجام نشود، خسارت جدی به مورد اجاره وارد خواهد ساخت. در چنین شرایطی موجر مجاز است حتی در زمان تصرف مستأجر، نسبت به انجام تعمیرات ضروری اقدام نماید و مستأجر نیز نمی‌تواند مانع او شود.
البته ممکن است در مدت اجرای تعمیرات، استفاده مستأجر از تمام یا بخشی از عین مستأجره مختل گردد. در این حالت چنانچه انجام تعمیرات مانع بهره‌برداری کامل مستأجر از مورد اجاره شود، برای مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره به وجود خواهد آمد.
در صورتی که مستاجر از حق فسخ خود استفاده ننماید و مانع از انجام تعمیرات نیز شود، مالک می تواند دادخواست الزام مستاجر به رفع ممانعت از انجام تعمیرات اساسی را علیه مستأجر مطرح نماید و چنانچه دادگاه تشخیص بر لازم و ضروری بودن تعمیرات اساسی توسط موجر دهد، رأی بر رفع ممانعت مستأجر صادر می نماید.
عواقب تعمیرات بدون اجازه مالک
مطابق قانون انجام تعمیرات اساسی در ملک اجاره‌ای بر عهده مالک است. بنابراین اگر مستأجر بدون اطلاع و اجازه مالک اقدام به چنین تعمیراتی کند، حق مطالبه هزینه‌های انجام‌شده را نخواهد داشت.
بسیاری از مستأجران در طول مدت اجاره در استفاده از ملک با مشکلاتی روبه‌رو می‌شوند و این سؤال برایشان پیش می‌آید که آیا می‌توانند خودشان رأساً تعمیرات لازم را انجام دهند؟ پاسخ این است که بر اساس ماده ۵۰۲ قانون مدنی و قواعد حاکم بر قرارداد اجاره، تعمیرات اساسی و پرهزینه مانند تعمیرات زیرساختی باید حتماً با اطلاع و موافقت مالک انجام گیرد.
نمونه رای دعوای الزام به تعمیرات محل سرقفلی
سوالات متداول
مستاجر بدون اینکه از من اجازه بگیرد خانه را تعمیر کرده است آیا می تواند هزینه تعمیرات را مطالبه نماید ؟
اگر بدون اذن شما انجام داده باشد نمی تواند