نظر به این که قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد مستمر است و اجرای آن ماه ها و حتی سال ها به طول می انجامد، عوامل متعددی از قبیل فوت طرفین، توقیف ملک موضوع مشارکت و … ممکن است اجرای قرارداد را با دشواری رو به رو نماید. به همین جهت مرسوم است که مالک ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، حق انتقال به غیر را از سازنده سلب می نماید. در صورت درج چنین شرطی در قرارداد مشارکت در ساخت، وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان توسط سازنده و بدون اجازه مالک نیازمند بررسی و مداقه است.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به جهت تخلف سازنده از شرط سلب حق پیش فروش
سلب حق پیش فروش واحدها توسط سازنده ضمن قرارداد مشارکت در ساخت یک شرط فعل است که تخلف از آن موجد حق فسخ برای مالک خواهد بود.
طبق عمومات قانون مدنی، پس از تخلف متعهد از شروط ضمن عقد، متعهد له بدوا باید الزام وی به اجرای تعهد را از دادگاه بخواهد و در صورتی که الزام متعهد ممکن نبوده و اجرای شرط توسط دیگری به خرج متعهد نیز امکانپذیر نباشد، متعهد له حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. در مورد شرط سلب حق پیش فروش، چون این شرط، یک شرط فعل منفی است، طرح دعوای الزام متعهد به اجرای شرط قابل تصور نمی باشد و به محض تخلف متعهد، حق فسخ قرارداد ایجاد خواهد شد.
وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش
در صورتی که سازنده با وجود سلب حق پیش فروش اقدام به انتقال واحدها به غیر نماید و مالک پس از آگاهی از تحقق چنین معامله ای، با استناد به خیار ناشی از تخلف از شرط فعل، قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نماید، قراداد پیش فروش نیز منحل خواهد شد. در این حالت منافع و شرایط پیش خریدار مورد توجه قرار نمی گیرد؛ چراکه وی علی رغم درج چنین شرطی در قرارداد مشارکت در ساخت، اقدام به انعقاد معامله با سازنده نموده و علیه خود اقدام کرده است.
البته رویه محاکم در این زمینه دچار تعارض و تشتت آرا می باشد و بهتر است مالکین علاوه بر اعطای حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، امکان استرداد ملک از پیش خریدار را نیز در متن قرارداد درج نمایند.
الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال توسط پیش خریدار
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت باید علیه انتقال دهنده و کسی که سند رسمی به نام او است به صورت توامان اقامه شود. بنابراین در صورتی که سند رسمی به نام سازنده منتقل نشده باشد و او اقدام به پیش فروش واحدها بدون اجازه مالک نموده باشد، سازنده و مالک باید هر دو خوانده ی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قرار بگیرند؛ در غیر این صورت، دعوا قابل استماع نمی باشد.
در چنین شرایطی مالک نمی تواند با استناد به شرط سلب حق پیش فروش که ضمن قرارداد مشارکت در ساخت آمده، مانع صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی شود؛ بلکه باید ابتدا بطلان قرارداد پیش فروش را با استناد به شرط ضمن قرارداد مشارکت در ساخت نزد مرجع صالح اثبات نماید. در صورتی که مالک تا آن زمان طرح دعوا نکرده باشد می تواند دادخواست تقابل به خواسته تایید بطلان قرارداد پیش فروش را تقدیم دادگاه نماید.
تنفیذ قرارداد پیش فروش توسط مالک
سلب حق پیش فروش ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، شرطی است به نفع مالک و او می تواند هر زمان که بخواهد از این شرط عدول نماید. اسقاط این شرط توسط مالک ممکن است لفظی یا فعلی باشد. اسقاط فعلی به این معنی است که مالک شفاها یا کتبا موافقت خود را با پیش فروش اعلام می نماید. اسقاط فعلی به معنی انجام عملی از سوی مالک مبنی بر صرف نظر از شرط سلب حق فروش است؛ مثل اینکه مالک با وجود آگاهی از پیش فروش ملک توسط سازنده مخالفت خود را اعلام نکرده و یا برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای تایید بطلان قرارداد پیش فروش
رسیدگی به دعوای تایید بطلان قرارداد پیش فروش در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قرار دارد.
سلام، خسته نباشید
مادر من یک قرارداد مشارکت در ساخت با یک سازنده بست و در قرارداد راجع به پیش فروش صحبتی نشده. سازنده بعد از ۲ سال حتی پروانه ساخت رو هم از شهرداری نگرفت و ما قرارداد رو فسخ کردیم. حالا یک نفر اومده و میگه که سازنده بدون اطلاع ما پیش فروش انجام داده. آیا چنین کاری میتونه انجام بده و خطری ملک ما رو تهدید میکنه؟
سلام. چنانچه حکم تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را از دادگاه گرفته باشید، مسئولیتی متوجه شما نیست.
با سلام آپارتمانی را سال ۹۳ پیش خرید کردم وسازنده نگفت که مشارکت کرده و وعقد قرار داد صرفا بین من وسازنده صورت گرفت البته زمین دوقطعه بود که یک قطعه مال سازنده وقطعه دیگر مال شخص مشارکت دهنده بود که تجمیع کرده و آپارتمان ساخت الان بعد ده سال سند نمی دهد شکایت کردم برای الزام سند بعداکه فهمیدم سند بنام دونفر درآمده یعنی مالک وسازنده دادخواست برای دونفر دادم دادگاه حکم به الزام سند ۴ دانگ سازنده کرده وبرای ۲ دانگ مالک به خاطر نبودن ارتباط قرارداد ما با مالک عدم استما داده وسازنده ومالک قرارداد مشارکت ارائه نمی دهند چگونه می توانم برای دو دانگ مالک را که سازنده فروخته درخواست بدهم ضمنا اخیرا مالک به سازنده وکالت بلا عزل داده ولی سازنده به من سند نمی دهد باتشکر
با سلام. اگر در قرارداد مشارکت در ساخت مالک به سازنده اذن داده باشد که بتواند نسبت به پیش فروش اقدام نماید و سازنده هم از سهم متعلق به خود به شما منتقل نموده باشد مکلف است که شش دانگ آپارتمان را به نام شما منتقل نماید. اما اگر سازنده سهم مالک را بدون اذن به صورت فضولی منتقل کرده باشد و مالک هم رضایت ندهد معامله نسبت به ۲ دانگ باطل بوده و شما می توانید کل معامله را فسخ نمائید و قیمت روز ملک را از سازنده مطالبه نمائید.
سلام ،منم مشابه همین قضیه مبتلا هستم ولی بصورت پیش خریدار از سازنده و اینکه بعد از اتمام کار متوجه شدم که سازنده حق فروش نداشته است و الان واحد نمی تونه تحویل بنده بده و طبق جواب شما معامله از نوع فضولی محسوب و باطل هست حالا تکلیف ما چیه که گرفتار این سازنده نابکار شدیم چطور شکایت کنیم
سلام. در ابطال معامله فضولی چنانچه خریدار ناآگاه باشد از اینکه مال متعلق به شخص دیگری است می تواند قیمت ملک به نرخ روز را از فروشنده مطالبه نماید.