نحوه خاتمه حق زارعانه

دعاوی حق زارعانه

شرح موضوع

هر عقد و قراردادی بین اشخاص به محض تحقق توافق ایجاد می شود. به محض ایجاد یک عقد حقوق و تکالیفی برای متعاقدین ایجاد می شود. به تبع طبیعت عقدی که ایجاد شده حقوق و تکالیف متکی به آن ممکن است در نقطه ای از زمان پایان یابد. عوامل و دلایل متعددی می تواند در خاتمه رابطه قراردادی نقش داشته باشند. این عوامل و دلایل می توانند ارادی و ناشی از اراده طرفین باشند یا به صورت قهری و ناشی از قوه قاهره باشند.

موارد فوق در خصوص حق زارعانه نیز صادق است. همانگونه که با حصول شرایط و مواعدی حق زارعانه ایجاد می شود (عواملی که باعث ایجاد حق زارعانه برای زارع می شود)  با وجود شرایطی که در این مقاله خصوص آنها توضیح داده خواهد شد نیز حق زارعانه خاتمه می یابد..

خاتمه حق زارعانه به دلیل بطلان عقد

یکی از مواردی را که می توان جزو اسباب پایان حق زارعانه دانست باطل بودن عقد در خصوص هر عقدی موجب بلااثر شدن حقوق و تکالیف نشات گرفته از آن عقد می شود. در خصوص حق زارعانه نیز اگر عقد منشا که  به سبب آن ایجاد حق زارعانه را متصوریم باطل باشد حق زارعانه نیز از بین می رود.

دلایل متعددی می توانند موجب بطلان منشا حق زارعانه گردند.

الف) بطلان عقد منشا ایجاد حق زارعانه به دلیل عدم وجود شرایط اساسی صحت معامله

ماده 190 قانون مدنی مواردی را تحت عنوان شرایط عمومی عقود برشمرده که وجود تمام آنها برای صحت هر عقدی لازم و ضروری است و در مقابل این شرایط عمومی، شرایط اختصاصی ای وجود دارد که در هر عقد نسبت به عقد دیگر متفاوت است. برای مثال یکی از شرایط اختصاصی عقد اجاره این است که مورد اجاره قابلیت انتفاع داشته باشد. زمانی که طرفین قصد انشاء عقدی را دارند که به دنباله آن حق زارعانه ایجاد خواهد شد(مثل اجاره یا مزارعه) اگر یکی از این شرایط عمومی و اختصاصی وجود نداشته باشد عقد منشا باطل می شود. در پی این بطلان چه توافقی بین طرفین عقد مبنی بر ایجاد حق زارعانه وجود داشته باشد چه نه، حق زارعانه به دلیل فساد منشا آن پایان می یابد.

ب) بطلان عقد منشا ایجاد حق زارعانه به دلیل وجود شرط مبطل عقد

با وجود شرایط عمومی و اختصاصی صحت معامله نیز نمی توان به صورت مطلق مدعی صحت عقد بود. چرا که وجود شرطی که مغایر با هدف اصلی عقد یا مغایر با قواعد آمره قانونی یا شرعی باشد نه تنها خود شرط باطل است بلکه باعث بطلان عقد نیز می شود. مثلا در عقد مزارعه این که زارع از محصول زمین سهم داشته باشد از مقتضیات ذاتی عقد مزارعه است و شرطی که بر خلاف آن باشد هم خود باطل است و هم مبطل عقد مزارعه می شود.

ج) بطلان عقد منشا ایجاد حق زارعانه به دلیل قابل کشت یا زرع نبودن زمین موضوع قرارداد

همانطور که در بند الف نیز اشاره کردیم یکی از شرایط اختصاصی برای تحقق عقد اجاره یا مزارعه قابلیت انتفاع از زمین است که موضوع قرارداد بوده و قرار است زارع در آن کشاورزی کند. این شرط باید ضمن تحقق عقد موجود باشد و حتی در فرض که زمین بعد از توافق طرفین قابلیت انتفاع پیدا کند تاثیری در بطلان عقد مزارعه یا اجاره ندارد‌. زمانی که به دلیل عدم قابلیت انتفاع عقد منشا باطل است نمی توان برای زارع به دلیل آنکه تصرف وی در زمین قانونی نبوده حق زارعانه در نظر گرفت.

مصادیق متعدد بطلان رابطه قراردادی ناشی از اجاره یا عقد مزارعه، در موارد متعدد قانون مدنی مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است. از جمله مواد ۴۸۱ و ۴۸۶ و ۴۹۷.

خاتمه حق زارعانه به دلیل انحلال عقد منشا ایجاد حق زارعانه

در مواردی اگرچه عقد به منشا صحیح و قانونی منعقد شده و در پی آن حسب توافق یا به حکم عرف حق زارعانه ایجاد شده اما با حصول مواردی عقد منشا منحل شده و اعتبار سابق خود را از دست می دهد. درچنین شرایطی چون عقد منشا زائل گردیده حق زارعانه نیز به تبع آن پایان می یابد. البته این گفته بدان معنی نیست که زارع پس از انحلال عقد منشا حق مطالبه حق زارعانه خود را ندارد بلکه حق زارعانه وی تا تحقق موارد ذیل الذکر برقرار بوده و تا آن تاریخ می تواند حق خود را مطالبه نماید.

الف) انحلال عقد منشا ایجاد حق زارعانه به دلیل تغییر در استفاده یا تغییر در نوع کشت و زرع توسط زارع

در مواردی که در عقد مبنای حق زارعانه نوع استفاده یا نوع کشت تعیین شده، تجاوز از این توافقات به نوعی تعدی و تفریط محسوب می شود. به موجب قانون مدنی در عقد اجاره تعدی زارع مستاجر، منتج به ایجاد حق فسخ ناشی از تعدی و تفریط برای مالک و موجر می گردد و در صورت اعمال حق فسخ ناشی از تعدی و تفریط مذکور عقد منشا منحل شده و به تبع آن حق زارعانه نیز خاتمه پیدا می کند.

ب) انحلال عقد منشا به دلیل خروج زمین از قابلیت انتفاع و خاتمه حق زارعانه در نتیجه آن

در بالا عنوان کردیم اگر زمین در حین ایجاد عقد منشا قابلیت انتفاع و بهره برداری نداشته باشد عقد مزبور باطل است اما زمانی که زمین موضوع معامله در زمان عقد قابل انتفاع بوده و بعد از تحقق عقد از قابلیت بهره برداری و استفاده خارج شود برابر ماده 537 قانون مدنی عقد مزارعه منفسخ می شود. لذا زمانیکه به این دلیل عقد منشا ایجاد حق زارعانه منفسخ می شود حق زارعانه  نیز خاتمه پیدا می کند.

ج) خاتمه حق زارعانه به دلیل انقضای مدت قرارداد منشا ایجاد حق زارعانه

قبل از انقضای مدت قراردادی که حق زارعانه به موجب آن ایجاد شده تعهداتی بر عهده طرفین قرارداد ]زارع و مالک] قرار می گیرد. زمانی که قرارداد به دلیل انقضای مدت خاتمه پیدا می کند زارع باید عین مستاجره (زمین زراعی) را عیناً به موجر بازگرداند. از طرف دیگر نیز چون زارع در زمین مزبور دارای حق زارعانه است مالک ملک تکلیف و مسئولیت قانونی دارد که در زمان تخلیه و تحویل ملک حق زارعانه را به زارع پرداخت نماید و زارع پس از مطالبه حق زارعانه تا دریافت کامل آن می تواند از تخلیه و تحویل ملک مزروعی امتناع نماید.

مقالات مرتبط

مطالب پربازدید

دریافت مشاوره رایگان

برای دریافت مشاوره از دفتر حقوقی دادپویان حامی اطلاعات خود را ثبت کنید. کارشناسان ما در اسرع وقت جهت مشاوره با شما تماس خواهند گرفت.

نام و نام‌خانوادگی(ضروری)
Hidden

پرسش و پاسخ

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

مقالات مرتبط