سرقفلی و حق کسب و پیشه از جمله دارایی‌های ارزشمند تجاری محسوب می‌شوند و در بسیاری از موارد تنها سرمایه قابل استیفای طلبکاران هستند. در مواردی که محکوم‌علیه از اجرای حکم امتناع ورزد، توقیف اموال وی تنها راهکار عملی برای استیفای حق محکوم له خواهد بود. سرقفلی نیز جزء حقوق مالی می باشند که به عنوان یکی از اموال محکوم علیه قابلیت توقیف و استیفا محکوم به از آن محل وجود دارد، با این حال توقیف سرقفلی به دلیل ماهیت خاص و وضعیت حقوقی پیچیده آن نسبت به سایر اموال با چالش‌های جدی مواجه است که بررسی دقیق مبانی و شیوه‌های قانونی توقیف این حق مالی را ضرورتی انکارناپذیر ساخته است.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
سرقفلی چیست و چه تفاوتی با حق کسب و پیشه یا تجارت دارد؟
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ سرقفلی مبلغی است که به موجب توافق طرفین قرارداد اجاره و در ابتدای انعقاد عقد توسط مستأجر به موجر پرداخت می‌شود. این حق مالی مستقل از فعالیت تجاری مستأجر بوده و میزان آن متأثر از موقعیت و شرایط ملک است نه از حسن شهرت یا کار و تلاش مستأجر در محل.
در مقابل حق کسب یا پیشه یا تجارت که در قانون سرقفلی سال ۵۶ پیش‌بینی شده بود، ماهیتی قهری دارد و به تدریج بر اثر استمرار فعالیت تجاری مستأجر و جلب مشتری ایجاد می‌شود. به همین دلیل مستأجری که در ملک فعالیتی نکرده است اصولاً حقی تحت عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت پیدا نمی‌کند اما اگر در زمان انعقاد اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد استحقاق او برای دریافت آن محفوظ خواهد ماند.
بر این اساس با وجود برخی برداشت ها مبنی بر یکسان بودن این دو نهاد رویه قضایی، نظریات مشورتی و عرف اقتصادی همگی مؤید تفاوت های جدی میان سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت هستند. به طور خلاصه حق کسب و پیشه و تجارت حقی تبعی و وابسته به مالکیت منافع و فعالیت مستأجر در ملک است و نمی‌تواند جدا از منافع به ثالث منتقل شود؛ در حالی که سرقفلی حقی قراردادی، مستقل و با ماهیت مالی آشکار است که قابلیت انتقال، توقیف و حتی توثیق را دارد.
آیا سرقفلی قابل توقیف است؟
در پاسخ به این سوال که آیا سرقفلی قابل توقیف است یا خیر، باید توضیح داد که سرقفلی و حق کسب و پیشه به دلیل ماهیت مالی و ارزش اقتصادی خود از مصادیق حقوق مالی محسوب شده و قابلیت توقیف برای وصول دیون و محکومیت‌های مالی را دارند. قانون‌گذار نیز این موضوع را صراحتاً مورد تأیید قرار داده است.
توقیف سرقفلی در محکومیت های مالی
به‌موجب ماده ۵۴ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا:
بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی جایز است، لکن مزایده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست، در صورت بازداشت منافع یا سرقفلی، مراتب به اداره ثبت محل، جهت ثبت در دفاتر بازداشتی و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی مربوطه، اعلام می‌گردد.
بر اساس این مقرره و رویه قضایی موجود حق سرقفلی به عنوان مال جزء مستثنیات دین محسوب نمی‌شود و در نتیجه امکان معرفی، توقیف و مزایده سرقفلی از سوی محکوم‌له وجود دارد. این توقیف می‌تواند در مواردی مانند:
- محکومیت‌های مالی
- مهریه
- ضمانت در اجرای احکام دادگاه، انجام گردد.
سرقفلی که به موجب اجاره نامه معتبر ایجاد شده به دلیل قابلیت ارزیابی به وجه نقد همانند سایر اموال محکوم‌علیه می‌تواند موضوع تأمین و توقیف قرار گیرد. البته مزایده و فروش آن به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و احتمال تضییع حقوق اشخاص ثالث محدودیت‌هایی دارد و اجرای احکام معمولاً توقیف و ثبت بازداشت را به‌عنوان اقدام مقدماتی اعمال می‌کند.
مطلب مرتبط: انتقال سرقفلی با حکم دادگاه
مبنای قانونی توقیف سرقفلی
- مواد ۵۴ و ۵۵ آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء
- مواد ۴۹ و ۵۰ قانون اجرای احکام
در صورت نیاز به مشاوره با وکیل متخصص سرقفلی، می‌توانید با مراجعه به لینک از خدمات تخصصی ما بهره‌مند شوید و راهنمایی های لازم را برای حل مشکلات مرتبط با انواع دعاوی سرقفلی خود دریافت کنید.
نحوه توقیف سرقفلی
توقیف سرقفلی بسته به اینکه مستند به سند رسمی باشند یا خیر، از دو مسیر اجرای احکام دادگاه‌ها یا اجرای ثبت انجام می‌شود:
توقیف سرقفلی در اجرای احکام
مراحل توقیف سرقفلی در اجرای احکام دادگاه به شرح زیر است:
-
ثبت درخواست توقیف
محکوم‌له باید با ذکر مشخصات دقیق ملک تجاری و مستندات حق سرقفلی، به واحد اجرای احکام مراجعه و درخواست توقیف بدهد.
-
احراز تعلق حق به محکوم‌علیه
اجرای احکام با بررسی اجاره‌نامه، سند انتقال حق یا سایر مدارک مالکیت محکوم‌علیه بر حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه را احراز می‌کند.
-
صدور دستور بازداشت و ابلاغ به ثبت
پس از احراز دستور بازداشت صادر و به اداره ثبت محل وقوع ملک ابلاغ می‌شود تا در دفاتر بازداشتی درج شود و به دفاتر اسناد رسمی نیز اطلاع داده می‌شود تا هرگونه نقل‌وانتقال ممنوع گردد.
-
تقویم ارزش حق توسط کارشناس رسمی
برای مشخص شدن میزان پوشش محکوم‌به اجرای احکام کارشناس تعیین می‌کند تا ارزش روز حق محاسبه شود.
-
چگونگی استیفای محکوم‌به
- اگر اجاره نامه اجازه انتقال به غیر بدهد، حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه می‌تواند موضوع مزایده قرار گیرد و ثمن حاصل از آن به میزان محکوم به متعلق حق محکوم له قرار می گیرد.
- اگر انتقال به غیر ممنوع باشد، راهکار معمول توقیف «طلب مستأجر از موجر» بابت قیمت عادله روز در زمان تخلیه است تا در موعد تخلیه، وجه سرقفلی وصول شود.
- در هر دو حالت، وصول طلب طبق مواد ۸۷ تا ۹۰ قانون اجرای احکام مدنی از محل مطالبات یا عواید حق انجام می‌شود.
توقیف سرقفلی از طریق اجرای ثبت
چنانچه سرقفلی یا حق کسب و پیشه با سند رسمی واگذار شده باشد، طلبکار می‌تواند مستقیم به اجرای ثبت مراجعه کند و تقاضای توقیف حق سرقفلی محکوم علیه را مطرح نماید، در این حالت:
- اجرای ثبت پس از احراز تعلق حق، بازداشت آن را ثبت و به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ می‌کند.
- مطابق ماده ۵۴ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، بازداشت حق سرقفلی مجاز است اما مزایده آن برای رعایت حقوق اشخاص ثالث ممنوع است؛ بنابراین استیفای طلب باید از طریق توافق یا مطالبات مرتبط انجام شود.
توقیف و مزایده سرقفلی
سرقفلی، به دلیل ماهیت مالی و ارزش اقتصادی خود، قابل توقیف برای وصول دیون و محکومیت های مالی است. با این حال مزایده مستقیم سرقفلی محدودیت‌های قانونی دارد که باید رعایت شود.
مطابق ماده ۵۴ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، بازداشت سرقفلی جایز است اما مزایده آن منافی حقوق مالک ملک به عنوان شخص ثالث محسوب می‌شود. دلیل این ممنوعیت روشن است: مزایده سرقفلی باعث انتقال مالکیت بخشی از ملک یا منافع مرتبط به شخص ثالثی می‌شود که مالک در تعیین او هیچ نقشی ندارد و این امر با حقوق مالک مغایرت دارد.
این رویه در رأی وحدت رویه شماره ۱۷۷۹ شورای عالی ثبت نیز تصریح شده است. مطابق این رأی بدون اخذ رضایت مالک، مزایده سرقفلی فاقد وجاهت قانونی است. با این حال در موارد خاص، مزایده سرقفلی امکان‌پذیر است:
- اگر ملک دارای سند رسمی باشد و بدهکار، مالک هم عین ملک و هم سرقفلی آن باشد.
- اگر سرقفلی به مستأجر به صورت رسمی با حق انتقال به غیر منتقل شده باشد.
در این شرایط مزایده سرقفلی قانونی و امکان‌پذیر است. در غیر این صورت سرقفلی قابل توقیف است اما فروش آن بدون رضایت مالک ممنوع و فاقد اعتبار قانونی خواهد بود.
نحوه رفع توقیف سرقفلی
رفع توقیف سرقفلی تابع همان قواعد عمومی رفع توقیف از سایر اموال است، اما به دلیل ماهیت خاص این حق مالی چند نکته اساسی باید مدنظر قرار گیرد:
پرداخت دین توسط مستأجر یا محکوم‌علیه
اصلی‌ترین و ساده‌ترین روش رفع توقیف پرداخت بدهی موضوع حکم یا سند لازم‌الاجرا توسط بدهکار است. با تسویه کامل دین و ارائه مستندات پرداخت به واحد اجرا دستور رفع توقیف صادر می‌شود.
اعتراض مستأجر به توقیف
در صورتی که مستأجر مدعی شود حق سرقفلی به وی تعلق ندارد یا میزان و ارزش آن نادرست برآورد شده است، می‌تواند به توقیف اعتراض نماید. این اعتراض باید مستند به مدارک رسمی و دلایل قانونی باشد.
اقدامات مالک ملک (در فرض جدایی مالک و مستأجر)
اگر حق سرقفلی متعلق به مستأجر است اما توقیف آن موجب ورود ضرر یا ایجاد مزاحمت برای مالک می‌شود، مالک می‌تواند:
- مطابق قاعده قائم مقامی و ماده ۲۶۷ قانون مدنی با پرداخت بدهی بدهکار به میزان توقیف و رجوع بعدی به او موجبات رفع توقیف را فراهم کند.
- با اثبات عدم ارتباط حق سرقفلی با بدهکار، مثلاً در صورت فسخ یا انقضای اجاره از دادگاه یا اداره ثبت درخواست رفع توقیف نماید.
به طور کلی پرداخت دین اثبات بی‌حقی محکوم‌له نسبت به حق توقیفی یا ارائه دلایل مبنی بر عدم تعلق حق سرقفلی به محکوم‌علیه از مهم‌ترین راهکارهای قانونی رفع توقیف سرقفلی محسوب می‌شوند.
توقیف سرقفلی برای مهریه
از منظر حقوقی سرقفلی یک حق مالی محسوب می‌شود و همانند سایر اموال محکوم‌علیه قابلیت توقیف برای استیفای مهریه را دارد. زوجه می‌تواند با استناد به سند رسمی نکاح و از طریق اجرائیات ثبت یا مراجع قضایی حق سرقفلی زوج را برای وصول مهریه توقیف نماید.
در اجرائیات ثبت پس از صدور اجرائیه از سوی دفترخانه ازدواج و تشکیل پرونده زوجه می‌تواند سرقفلی دارای سند رسمی را به عنوان مال معرفی کند تا واحد اجرا پس از احراز تعلق آن به زوج اقدام به بازداشت نماید.
در دادگاه نیز زوجه می‌تواند پیش از طرح دعوا یا هم‌زمان با مطالبه مهریه به‌منظور پیشگیری از انتقال اموال قرار تأمین خواسته دریافت کرده و سپس ظرف مهلت مقرر نسبت به توقیف سرقفلی اقدام کند. پس از صدور حکم قطعی و عدم پرداخت مهریه توسط زوج سرقفلی به عنوان مال وی توقیف و در چارچوب مقررات برای وصول مهریه مورد استفاده قرار می‌گیرد.
بنابراین هیچ منع قانونی برای توقیف سرقفلی بابت مهریه وجود ندارد و ضوابط توقیف سرقفلی در مهریه نیر مانند سایر محکومیت های مالی است و این اقدام اساسا یکی از شیوه‌های مؤثر وصول حقوق مالی زوجه به شمار می‌آید.
سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت مال منقول است یا غیر منقول و این مهم چه تاثیری بر نحوه توقیف دارد؟
تشخیص منقول یا غیرمنقول بودن اموال در حقوق ایران آثار متعددی دارد، از جمله تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوطه، شیوه و تشریفات توقیف و فروش و محدودیت های تملک توسط بیگانگان نسبت به اموال غیرمنقول.
با وجود برخی دیدگاه‌های مخالف، غالب نظر حقوقدانان و رویه قضایی این است که سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در زمره حقوق مالی غیرمنقول قرار می‌گیرند. دلیل این امر وابستگی کامل و غیرقابل‌انکار این حقوق به عین مستأجره است؛ چرا که منشأ و میزان آن‌ها تابع موقعیت و اوصاف ملک تجاری می‌باشد که ذاتاً مال غیرمنقول است. به بیان دیگر، این حقوق بدون وجود و استمرار رابطه استیجاری بر ملک معین قابل تحقق و انتقال نخواهند بود.
بنابراین هرچند سرقفلی از حیث قابلیت ارزیابی به وجه نقد و انتقال، مشابه بسیاری از اموال منقول به نظر می‌رسد، اما به دلیل اتصال و تبعیت مستقیم از ملک تجاری، باید آن را حقی مالی غیرمنقول دانست و مقررات اموال غیرمنقول را بر آن حاکم شمرد؛ بنابراین کلیه تشریفات لازم برای توقیف سرقفلی مثل اعلام به اداره ثبت و همچین شیوه خاص مزایده مخصوص اموال غیر منقول می بایست در این مورد نیز رعایت گردد.
رای وحدت رویه در مورد توقیف سرقفلی
بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۱۷۷۹ مورخ ۱۲/۷/۱۳۷۱ شورای عالی ثبت، حق سرقفلی به دلیل آنکه «حق منجز» تلقی نمی‌شود و امکان تعارض آن با حقوق مالک به عنوان شخص ثالث وجود دارد، در گذشته غیرقابل توقیف و مزایده دانسته می‌شد.
با این حال ماده ۵۴ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا با ایجاد تحول در این زمینه صراحتاً بازداشت سرقفلی را مجاز اعلام نمود، هرچند برگزاری مزایده آن همچنان به علت تضاد احتمالی با حقوق مالک ملک غیرمجاز شناخته شده است.
در رویه عملی اجرای احکام و ادارات ثبت در مواردی که سرقفلی یا حق کسب و پیشه مستند به اجاره‌نامه رسمی یا صلح‌نامه معتبر باشد نسبت به توقیف این حقوق اقدام می‌شود؛ اما انجام تشریفات مزایده معمولاً مشروط به رضایت موجر یا قائم‌مقام قانونی او است.
در صورتی که مالک از انتقال منافع به غیر امتناع ورزد، مستأجر می‌تواند با طرح دعوای «الزام به تجویز انتقال منافع به غیر» از دادگاه مجوز لازم برای واگذاری حق خود را به مدت شش ماه دریافت کند و به این ترتیب مانع عملی بر سر راه مزایده و انتقال قانونی سرقفلی را مرتفع سازد.
دادخواست توقیف سرقفلی
برای توقیف سرقفلی نیازی به تنظیم دادخواست نیست و با ارائه درخواست حاوی مشخصات سند سرقفلی به اجرای احکام یا اجرای ثبت امکان پذیر است. جهت بررسی مدارک، ارائه راهکار حقوقی موثر و تنظیم لایحه مقتضی جهت توقیف سرقفلی به منظور وصول مطالبات، با مشاوران حقوقی و وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی در تماس باشید.
برای ثبت درخواست مشاوره حقوقی با وکیل متخصص، فرم زیر را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
