قانون سرقفلی در ایران در واقع بخشی از مقررات روابط موجر و مستأجر است که به املاک دارای کاربری تجاری یا حتی املاکی که صرف نظر از کاربری رسمی برای مقاصد تجاری به اجاره واگذار می‌شوند، اختصاص دارد. این مقررات در دو دوره‌ی زمانی متفاوت، ابتدا در سال ۱۳۵۶ و سپس در سال ۱۳۷۶ به تصویب رسیده‌اند و هر یک سازوکار و آثار حقوقی ویژه‌ای را برای موجر و مستأجر ایجاد کرده‌اند. در این مقاله تلاش خواهیم کرد نحوه شمول این قوانین، الزامات ناشی از آن‌ها و تأثیرشان بر حقوق و تکالیف طرفین قرارداد اجاره و به طور کلی سرقفلی در قانون را با رویکردی تحلیلی و کاربردی بررسی نماییم.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
قانون سرقفلی سال ۵۶
قانون سرقفلی سال ۵۶ در حقیقت همان قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است که به طور گسترده بر قراردادهای اجاره املاک تجاری حاکم شد و اساسا در جهت حمایت از مستاجر تدوین گردید. با تصویب قانون جدید روابط موجر و مستأجر در سال ۱۳۷۶ در ابتدا چنین تصور می‌شد که مقررات سال ۵۶ منسوخ خواهد شد؛ اما در عمل این قانون نه تنها از میان نرفت بلکه همچنان قراردادهای پیشین را در برگرفت و حتی قراردادهای جدیدی که فاقد شرایط شکلی مقرر در قانون سال ۷۶ بودند را نیز شامل شد. از این رو برای تعیین قانون حاکم بر هر قرارداد اجاره دو معیار اساسی باید بررسی شود:
- تاریخ تنظیم قرارداد
- انطباق آن با الزامات شکلی قانون ۷۶
در قانون سال ۵۶ اصطلاح «حق سرقفلی» به‌کار نرفته و به تعبیر دیگر قانونگذار تنها از «قانون حق کسب و پیشه سال ۵۶» سخن گفته است. با این حال، این امر به معنای نفی وجود سرقفلی در آن دوران نیست؛ چراکه بسیاری از قراردادهای اجاره املاک تجاری، چه پیش از تصویب این قانون و چه پس از آن، واجد حق سرقفلی بوده‌اند. به عبارت دیگر سرقفلی به عنوان یک واقعیت عرفی و قراردادی وجود داشته هرچند قانونگذار در متن رسمی قانون از عنوان دیگری استفاده کرده است.
مطابق ماده ۱ قانون سال ۵۶، هر محلی که به منظور سکونت، پیشه، تجارت یا هر استفاده دیگر اجاره داده شود اعم از اینکه قرارداد به‌صورت رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است. همین تصریح موجب شده است که این قانون حتی قراردادهای منعقده پیش از سال ۵۶ را نیز دربرگیرد. در نتیجه قراردادهای اجاره قبل از سال ۵۶، کلیه قراردادهای منعقده میان سال‌های ۵۶ تا ۷۶ و همچنین قراردادهای بعد از ۷۶ که شرایط مقرر در قانون جدید سرقفلی را ندارند، همگی تحت شمول قانون سال ۵۶ قرار می‌گیرند.
اصول حاکم بر قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
از جمله اصول حاکم بر قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می توان به موارد ذیل اشاره نمود:
-
اصل امری بودن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
قوانین به دو دسته امری و تکمیلی یا تفسیری تقسیم می شوند و قوانین امری به قوانینی گفته می شود که نمی توان برخلاف آن توافق نمود. قوانین تکمیلی به قوانینی اطلاق می شود که افراد می توانند بر خلاف آن توافق نمایند. امری بودن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ را می توان در ماده ۳۰ همین قانون مشاهده نمود. در این ماده مقرر گردیده، کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند، پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل اعلام خواهد شد. قانونگذار در این ماده به صراحت به امری بودن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ اشاره نموده است.
-
اصل استمرار رابطه استیجاری
یکی از مقررات عقد اجاره طبق قانون مدنی، تعیین مدت می باشد. تا جایی که در ماده ۴۶۸ قانون مدنی، عدم تعیین مدت را از موجبات ابطال قرارداد اجاره بیان نموده است. همچنین در قانون مدنی، اتمام مدت قرارداد اجاره سبب به پایان رسیدن رابطه استیجاری بوده و مستاجر مکلف به تخلیه ملک و تحویل آن به موجر می باشد. اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ حتی با اتمام مدت اجاره رابطه استیجاری ادامه می یابد. در ماده ۷ قانون مذکور مقرر گردیده، در مواردی که بین موجر و مستاجر اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته است و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک می توانند برای تعیین اجاره بها و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند.
بنابراین در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ برخلاف قانون مدنی اتمام مدت قرارداد اجاره، سبب اتمام رابطه استیجاری نمی شود. در این مورد فرقی نمی کند قرارداد اجاره تنظیم شده باشد یا خیر.
-
اصل غیر قابل انتقال بودن منافع عین مستاجره
طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره بر خلاف آن توافق نموده باشند. اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ برخلاف قانون مدنی، اصل بر عدم انتقال عین مستاجره است مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق به وی داده شده باشد.
چنانچه حق انتقال به غیر به مستاجر داده شود صرفا می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه منافع مورد اجاره را انتقال دهد. در صورتی که مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد باید رضایت مالک را اخذ نماید و یا از طریق دادگاه اقدام به اخذ تجویز انتقال منافع به غیر را نماید. در صورتی که مستاجر بدون داشتن حق انتقال اقدام به انتقال عین مستاجره نماید از موجبات تخلیه سرقفلی به جهت انتقال به غیر می باشد.
پیشنهاد مطالعه: شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت انتقال به غیر
نکات مهم قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ رعایت برخی از موارد از سوی مستاجر الزام آور می باشد و عدم رعایت این موارد موجب تخلیه سرقفلی می شود. از جمله نکات مهم قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می توان به موارد ذیل اشاره نمود:
- در قانون سال ۵۶ با اتمام مدت نمی توان عین مستاجره را تخلیه نمود.
- در قانون سال ۵۶ موارد تخلیه سرقفلی در مواد ۱۴،۱۵ و ۱۹ قید گردیده و در غیر از این موارد مالک نمی تواند ملک تجاری را تخلیه نماید.
- در قانون سال ۵۶، چنانچه مالک بخواهد ملک تجاری را تخلیه نماید در صورت وجود حق سرقفلی باید مبلغ سرقفلی طبق نظر کارشناس تعیین و به مستاجر پرداخت شود. در صورت عدم داشتن حق سرقفلی باید حق کسب یا پیشه یا تجارت به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت شود.
- در قانون سال ۵۶ مالک می تواند مغازه را بابت شغل معینی اجاره دهد در اینصورت مستاجر نمی تواند تغییر شغل دهد مگر با رضایت مالک یا به شغل مشابه دیگر.
- در قانون سال ۵۶ مستاجر نمی تواند مورد اجاره را انتقال دهد مگر با رضایت مالک یا با داشتن حق انتقال به غیر.
- در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ دستور تخلیه پیش بینی نشده و صرفا می توان حکم تخلیه گرفت.
- در قانون سرقفلی ملک تجاری سال ۵۶ هیچ الزامات شکلی خاصی برای تنظیم قراداد وجود ندارد ، و قرارداد های مشمول این قانون مستند به ماده ۱ آن ، می تواند کتبی ( اعم از رسمی یا عادی ) یا حتی شفاهی باشد.
- در قانون روابط مؤجر و مستاجر سال ۵۶ کاربری ملک لازم نیست حتما تجاری باشد تا مشمول قواعد حاکم بر ملک تجاری شود بلکه ممکن أست کاربری مسکونی باشد ولی به منظور کسب و پیشه و تجارت اجاره داده شده باشد.
پیشنهاد مطالعه: تغییر شغل در سرقفلی
دعاوی مختص سرقفلی در قانون ۵۶
- دعوی فسخ اجاره از سوی مستاجر ( موضوع ماده ۱۴ قانون ۵۶ )
- فسخ اجاره یا تخلیه عین مستاجره به جهت تعدی و تفریط
- فسخ اجاره یا تخلیه عین مستاجره به جهت انتقال به غیر
- فسخ اجاره یا تخلیه عین مستاجره به جهت عدم پرداخت اجاره بها
- تخلیه عین مستاجره به جهت نیاز به سکونت موجر
- تخلیه عین مستاجره به جهت نیاز شخصی موجر
- تخلیه عین مستاجره به جهت تخریب و نوسازی
- فسخ اجاره یا تخلیه عین مستاجره به جهت تغییر شغل
- تخلیه عین مستاجره در زمانی مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
در صورت نیاز به مشاوره تخصصی در انواع دعاوی سرقفلی و اجاره با بهترین وکیل سرقفلی در تهران همین حالا فرم درخواست مشاوره حقوقی را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
قانون سرقفلی سال ۷۶
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ نقطه عطفی در مقررات مربوط به سرقفلی محسوب میشود؛ چراکه برخلاف قانون سال ۱۳۵۶ که تنها از «حق کسب یا پیشه یا تجارت» سخن می‌گفت، این قانون به طور صریح اصطلاح «سرقفلی» را به‌کار برده و فصل دوم آن را به طور کامل به این موضوع اختصاص داده است. به همین دلیل آنچه امروزه از آن به‌عنوان قانون سرقفلی سال ۷۶ یاد میشود، در حقیقت همان فصل دوم قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است .
در این قانون برخلاف قانون سال ۵۶ حق کسب یا پیشه یا تجارت به طور کامل حذف شده و هیچگونه جایگاهی ندارد و از طرف دیگر مستأجران اماکن تجاری صرفاً در صورت پرداخت وجه سرقفلی و تصریح آن در قرارداد از حمایت های مقرر در قانون برخوردار می‌شوند.
با این حال شمول مقررات این قانون منوط به رعایت شرایط شکلی مقرر در ماده ۲ است. به عبارت دیگر، تنها قراردادهای اجاره‌ای که بر اساس مفاد این ماده تنظیم شده باشند تحت پوشش قانون سال ۷۶ قرار می‌گیرند؛ در غیر این صورت قرارداد مشمول مقررات این قانون نخواهد شد و ممکن است همچنان تحت حاکمیت قانون سال ۵۶ قرار گیرد.
ویژگی‌های قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶
عدم استمرار رابطه استیجاری
برخلاف قانون سال ۵۶ با پایان مدت اجاره قرارداد به طور خودکار خاتمه می‌یابد و موجر می‌تواند تخلیه ملک را مطالبه کند.
اصل آزادی در انتقال به غیر
در قانون سرقفلی سال ۷۶ نیز مطابق قواعد عمومی قانون مدنی، مستأجر می‌تواند مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، مگر آنکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد؛ این اصل کاملا بلعکس مقررات قانون ۵۶ است که به موجر آن مستاجر اساسا حق انتقال مورد اجاره به غیر را نداشت مگر آنکه این اختیار در قرارداد به وی داده می شد.
منشا سرقفلی در قانون ۷۶
در این قانون حق سرقفلی در دو حالت به مستأجر تعلق میگیرد یا اینکه در ابتدای یا اثنای قرارداد اجاره مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخته باشد، یا اینکه مستند به مواد ۷ و ۸ قانون اخیر الذکر سرقفلی ریشه قراردادی داشته باشد.
لزوم رعایت شرایط شکلی قرارداد (ماده ۲)
قراردادهای اجاره در صورتی مشمول قانون ۷۶ می‌شوند که شرایط شکلی ماده ۱ و ۲ رعایت شده باشد. در غیر این صورت قرارداد تحت شمول قانون سال ۵۶ قرار خواهد گرفت.
دعاوی مختص سرقفلی در قانون ۷۶
- تخلیه مورد اجاره به جهت انقضای مدت اجاره
- دستور تخلیه عین مستاجره ( در صورت وجود شرایط خاص مربوط به این دعوی)
- فسخ یا تقاضای تخلیه به جهت تخطی از شرایط قراردادی
پیچیدگی های ناشی از تفاوت این دو قانون، تفسیرهای قضایی متعدد و رویه های دادگاه ها، باعث شده است که هرگونه اقدام فردی و بدون پشتوانه حقوقی در حوزه سرقفلی، ریسک بسیار بالایی داشته باشد. یک اشتباه در تنظیم قرارداد یا یک اقدام نادرست در زمان بروز اختلاف، می‌تواند تمام حقوق مالی شما را به خطر اندازد.
دفتر حقوقی دادپویان حامی متشکل از وکلای متخصص در امور سرقفلی، با تسلط کامل بر جزئیات قانون سرقفلی ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ و با تجربه صدها پرونده موفق در این زمینه، آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی به شمتا عزیزان می باشد. جهت بهره مندی از این خدمات می توانید از طریق شماره های مندرج در وب سایت با ما در تماس باشید.
سلام وقتتون بخیر
پدر بزرگ بنده در بازار شهرشون بیشتر از ۵۰ سال پیش یک مغازه دو دهنه تو بازار را سر قفلی می‌دهند و بعد فوت می‌کنند و طی این چند سال اون شخص مغازه داشتن و الان ورثه پیگیر حقون هستن مثل ما لطفا راهنمایی میکنید که بدونیم باید چکار کنیم آیا دستمون به جایی میرسه
سلام. در صورت تخطی و تخلف مستاجر می توانید دعوای فسخ اجاره و تخلیه مطرح کنید.
سلام،پدر بنده ۴۳ سال پیش مغازه ای رو در اختیار مستاجر قرارداده الان ۱۵ ساله فوت شدن اجاره درستی نمیده و الان مغازشم به دلیل تخلفات صنفی پلمپه درخواست تخلیه ملک رو دادیم مستاجر قبول نمیکنه و سرقفلی میخواد که نداده آیا میشه حکم تخلیه گرفت؟
سلام. قرارداد اجاره شما مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است و می توانید با اثبات تخلف مستأجر اعم از تغییر شغل، اجاره به غیر، تعدی و تفریط نسبت به طرح دعوای فسخ اجاره و تخلیه اقدام کنید.
سلام پدر بنده نزدیک ۴۲ سال هست مغازه ایی رو به صورت رسمی اجاره کرده مادام العمر و اکنون ملک رو فروختن مالک جدید مغازه رو میخواد با توجه به اینکه برق ومجوز مغازه رو هم پدرم گرفته میتونن مغازه رو از پدرم بگیرن اینکه بالای مغازه مسکونی هست
سلام. مالک حق پس گرفتن مغازه را ندارد. مگر اینکه مالک حق کسب و پیشه مغازه موصوف را به صورت توافقی طبق عرف منطقه و محله و یا کارشناسی به پدر شما پرداخت کند.
سلام وقت بخیر.یک باب سرقفلی مغازه تجاری که مادر مرحومم در سال ۱۳۷۴ از مالک که فوت شده است و الان در دست وراث هست خریده .و خودمان داریم ازش کسب درآمد میکنیم و دست خودم هست..و در موقع خرید به صورت آجر بود که کلیه مراحل تکمیلی به عهده مستاجر بود چند تا سوال هست
۱.آیا با توجه به اینکه تکمیل مغازه به عهده مستاجر بود بعد از گذشت چندین سال نیاز به تعمیر باید با اجازه مالک باشد؟
۲.به علت اینکه مغازه شغل دوم بنده هست و وقت گرداندن مغازه رو ندارم میتوانیم مغازه رو اجاره بدهیم یا رضایت مالک نیاز هست
۳.با توجه به اینکه در قرارداد شغل شرط نگردیده الان جهت تغییر شغل نیاز به کسب اجازه و ضایت مالک هست؟
سلام و درود.
در خصوص سئوال اول، در هر صورت شما جهت تعمیرات کلی و اساسی نیاز به اخذ رضایت مالک دارید.
در خصوص سئوال دوم، شما تحت هیچ عنوانی بدون کسب موافقت و مجوز کتبی مالک (موجر) حق واگذاری و یا انتقال کلی یا جزئی هر چند برای یک مدت کوتاه را ندارید.
در خصوص سئوال سوم، بله حتماً نیاز به مجوز کتبی از مالک یا ورثه ایشان جهت تغییر شغل دارید.
در صورت عدم رعایت شروط قانونی و قراردادی و عدم اخذ مجوزات در فرض های سه سئوال مطرحه، ممکن است با دعوای تخلیه از سوی مالک یا ورثه ایشان مواجه شوید.
با سلام
من سرقفلی مغازه ای در یکی از پاساژها رو خریداری کردم که سندش مال سال قبل از ۷۶ هست سال ۹۸ که سرقفلی خریداری شد مالک ماهیانه مبلغ ۱۰۰ هزار تومان بابت اجاره خواستن که تا سال ۱۴۰۰ پرداخت شده و مدارکش موجود هست و سال پیش تشریف نیاوردن برای اجاره امسال مبلغ اجاره بها رو ۳ برابر کردن ایا میتونن همچین درخواستی کنن و من باید برای اینکه اجاره بها انقدر زیاد نشه چیکار کنم که صدمه ای هم به کسب و پیشم نخوره؟
با سلام. در صورتی که شما و موجر بابت افزایش مبلغ اجاره بها توافق ننمائید ایشان می تواند از طریق دادگاه اقدام به تعدیل اجاره بها نماید البته شما باید ماهیانه اجاره بها را به ایشان پرداخت نمائید. در غیر اینصورت می تواند تخلیه ملک تجاری به جهت عدم پرداخت اجاره بها را بخواهد.
قبل از سال ۷۶ سرقفلی مغازه رو پدربزرگمون به شخصی فروخت و ما وراث ملکیت مغازه رو داریم ،
قرارداد اجاره همچنان با ماهی ۲۰،۰۰۰ تومان بابت تملک وی تمدید نشده
الان ۵ سال هم هست که مغازه فعالیت نداره و خالی هست ، ما اگر بخواهیم سرقفلی را بخریم از مستاجر ، سرقفلی چند درصد ارزش مغازه میشود ؟ آیا حق کسب و پیشه با توجه به خالی بودن مغازه و عدم فعالیت در ۵ سال اخیر همچنان پابرجاست ؟با توجه به اینکه به صورت غیرقانونی و بدون رضایت اقدام به ساختن بالکن کرده ، آیا می توان حکم تخلیه گرفت ؟ در این صورت بابت حق کسب و سرقفلی چقدر باید به وی بدهیم ؟
با سلام. در صورتی که مستاجر اقدام به ساخت بالکن کرده باشد می توانید تخلیه ملک تجاری به علت تعدی و تفریط را مطرح کنید. در چنین حالتی بدون پرداخت حق کسب و پیشه می توانید تخلیه کنید. اگر قصد خرید سرقفلی را دارید که قیمت آن طبق عرف منطقه مشخص می شود.
درود بر شما
پدرم سال ۵۳ سرقفلی یک مغازه رو از مالک خرید.بعد از مدتی خریدار جدید ملک رو خریده و مالک عوض شد.پدر بنده سال قبل فوت شده و ورثه در صدد فروش ملک هستیم.طبق شنیده ها مالک ادعای ده تا دوازده درصد سهم از فروش سرقفلی را دارد.قبلا هم این کار رو کرده.خواستم بدونم این قانونی هست و آیا میشه پرداخت نکرد؟
سلام. حق مالکانه در عرف بین مردم مرسوم می باشد چنانچه با مالک توافق نداشته باشید می توانید از دادگاه الزام به تجویز انتقال منافع را بخواهید که در آن صورت حق مالکانه پرداخت نخواهید کرد.
سلام سرقفلی من قبل ۵۰ هستش الان سوپر مارکت دارم بخوام اجاره بدم به همین سوپری اجازه مالک لازمه؟
سلام. موضوع شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ هست. و برای انتقال آن نیاز به اذن مالک می باشد در غیر اینصورت مالک می تواند دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت انتقال به غیر را مطرح نماید.
سلام
من مستاجر سرقفلی باقراردادقبل سال۷۶وباپدرم شریک بودم صاحب ملک اداره دولتی بود حق انتقال به غیر درسندداریم پدرم فوت کرد من ۳دانگ سهم پدروازورثه پس ازکسرسهم الارث خریدم وبه مالک مراجعه کردم برای تنظیم سند حاضر نشد شکایت کردم دادگاه ضمن رد دعوای من بعلت داشتن حق انتقال رای دادبدون اذن مالک ودادگاه بروسند بزن سندصلح سرقفلی رو زدم محضرطبق رای به مالک اخطار دادجهت تنظیم سند مالک بازحاضرنشد پس ازمدتی مرا احضار کرد وضمن‌نادیده گرفتن حق انتقال درسندجدیددرحالی که من انتقالی ندادم و۲سهم ازسه دانگ پدرم قهری و۴سهم بقیه ورثه به ورثه بوده اجاره ملک مرا از۱۵ هزارتومان کرده ۳۰۰هزار تومان من قبول نکردم ایشون‌یه کارشناس ازطرف کانون وکلا گرفته نه دادگستری من باتوجه به رای که ذکر شده انتقال نیاز به اذن دادگاه ومالک ندارد. میتونم طبق قراداداجاره سابق اجاره پرداخت کنم وسنداجاره جدید نزنم چون اسم من بعنوان شریک هست وبقیه روهم غیرازسهم الارث خودم ازورثه خریدم وسندصلح زدم خواستم ببینم به مشگل نمی خورم
سلام . با توجه به اینکه موضوع اختلاف شما میزان اجاره بها است می توانید قبول نکنید و ایشان مجبور شود از طریق دادگاه تعدیل اجاره بها را بخواهد و این ارتباطی به سند اجاره جدید ندارد حتی با اجاره نامه قبلی هم می توانست تعدیل اجاره بها را بخواهد.
سلام وقت بخیر پدر بنده یک باب مغازه تجاری سال ۵۱ اجاره نموده است و قرار داد اجاره بها محضری دارد آیا سرقفلی محاسبه می شود و مبلغ اجاره بها مطابق قوانین سرقفلی محاسبه می شود؟
ممنون
سلام. اجاره نامه شما مشمول قانون ۵۶ می شود که طبق آن قانون حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر پیش بینی شده مگر اینکه شما سند صلح سرقفلی داشته باشید.
سلام
من مستاجر سرقفلی باقراردادقبل سال۷۶وباپدرم شریک بودم صاحب ملک اداره دولتی بود حق انتقال به غیر درسندداریم پدرم فوت کرد من ۳دانگ سهم پدروازورثه پس ازکسرسهم الارث خریدم وبه مالک مراجعه کردم برای تنظیم سند حاضر نشد شکایت کردم دادگاه ضمن رد دعوای من بعلت داشتن حق انتقال رای دادبدون اذن مالک ودادگاه بروسند بزن سندصلح سرقفلی رو زدم محضرطبق رای به مالک اخطار دادجهت تنظیم سند مالک بازحاضرنشد پس ازمدتی مرا احضار کرد وضمن‌نادیده گرفتن حق انتقال درسندجدیددرحالی که من انتقالی ندادم و۲سهم ازسه دانگ پدرم قهری و۴سهم بقیه ورثه به ورثه بوده اجاره ملک مرا از۱۵ هزارتومان کرده ۳۰۰هزار تومان من قبول نکردم ایشون‌یه کارشناس ازطرف کانون وکلا گرفته نه دادگستری من میتونم طبق قراداداجاره سابق اجاره پرداخت کنم وسنداجاره جدید نزنم چون اسم من بعنوان شریک هست وبقیه روهم غیرازسم الارث خودم ازورثه خریدم وسندصلح زدم خواستم ببینم به مشگل نمی خورم
سلام . با توجه به اینکه موضوع اختلاف شما میزان اجاره بها است می توانید قبول نکنید و ایشان مجبور شود از طریق دادگاه تعدیل اجاره بها را بخواهد و این ارتباطی به سند اجاره جدید ندارد حتی با اجاره نامه قبلی هم می توانست تعدیل اجاره بها را بخواهد.
سلام من یک مغازه ای رو دارم که پدرم سال ۵۱ اینجارو به سرقفلی گرفته بعد از فوت ایشون اجاره سه سال عقب افتاده و مالک حکم تخلیه گرفته و پلمپ کرده. من باید چکاری انجام بدم؟
سلام. در تخلیه ملک تجاری به جهت عدم پرداخت اجاره بها شما می توانستید اقدام به پرداخت اجور معوقه نمائید و از این طریق مانع صدور حکم شوید اما الان که رای قطعی شده شما صرفاً می توانید
دعوای مطالبه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را بنمائید.
با سلام و درود
اگر قرار داد اجاره ی ملک تجاری به صورت عادی و در تاریخ سال ۱۳۶۲ (یعنی مشمول قانون روابط موجو و مستاجر سال ۱۳۵۶) تنظیم شده باشد. و در قرار داد ذکر شده که مبلغ ۲۵۰ هزار تومان قرض الحسنه پرداخت شده …
توضیح اینکه در قرارداد فوق الاشاره ۳ باب مغازه صراحتا درج شده که این سه باب مغازه قسمتی از یک گاراژ ( جمعا دارای ۸ مغازه ) که متراژ کل گاراژ با مغازه های آن ۲۹۵ متر بوده و کلا گاراژ و م۵ازه های آن یک سند مادر با کاربری ساختمان داشته است. و مالک فعلی ملک نیز هیچ کدام از مغازه های را افراز نکرده و تنها یک پروانه ساخت برای کل گاراژ گرفته که در پروانه ساخت هم موارد اصلاحی (عقب نشینی ) وجود داشته و مالک فعلی پروانه ساخت ۲۵۰ متر با رعایت موارد اصلاحی گرفته است.
حال با توجه به اینکه مالک یا خریدار فعلی ملک دادخواست تخلیه به استناد بند ۱ ماده ۱۵ قانون سال ۵۶ را داده و با دریافت پروانه ساخت دادخواست تخلیه داده است
۱. آیا امکان رد دادخواست ایشان به استناد اینکه (پروانه ساخت برای کل ملک گرفته شده و هیچ گونه افرازی قبل از آن انجام نشده تا ۳ باب مغازه تحت قرار داد مفرض شوند و سپس برای هر کدام پروانه ساخت مجزا گرفته شود و اینکه این پروانه ساخت مطابقتی با بند ۱ ماده ۱۵ قانون ۵۶ ندارد ) وجود دارد؟
۲. آیا امکان دادخواست متقابل از ناحیه خواهان در جلسه اول دادرسی به خواسته (اثبات سرقفلی با توجه به اینکه مبلغ ۲۵۰ هزار تومان بسیار زیاد بوده در آن زمان و به نوعی معادل قیمت کل ۳ باب مغازه در آن زمان بوده و همچنین با ادله شهادت ۲ شهود در خصوص سرقفلی بودن این مغازه ها و همچنین پرونده سر قفلی موجود در اداره دارایی در آن سال که مالک تشکیل داده ) وجود دارد؟ و اگر دارد موفقیت همیز هست این مسیر؟
و اگر راه حل های دیگری دارید لطفا به این حقیر ارائه دهید تا حقوق ما پایمال نشود ذر این پرونده
دست بوس شما هستم سپاس
با سلام. خواسته ای تحت عنوان اثبات سرقفلی وجود ندارد و اجاره نامه شما مشمول قانون ۵۶ می باشد که دارای حق کسب و پیشه و تجارت می شوید. جهت راهنمایی می بایست مدارک شما بررسی شود.
سلام، پدرم سرقفلی مغازه ای را در سال ۶۳ از شخصی (صاحب سرقفلی قبلی) خریده و در سال ۷۰ اجاره نامه رسمی مابین مالکین(۲نفر به صورت ۷۰-۳۰ درصد) و پدرم برای شغل «فروش لوازم ساختمانی» تنظیم کرده. حالا هم پدر من فوت شده و هم یکی از مالکین(۷۰درصد) فوت شده و مالک دیگر(۳۰درصد) سهمشو به مالک جدید فروخته، البته ما مبلغ اجاره سرقفلی که ناچیز هست، هر سال به ورثه مالک فوت شده میپردازیم. من میخواستم با اجازه وراث پدرم در اونجا کسب و کاری راه بیندازم، لطفا راهنمایی کنید برای شغل «دفتر فنی-مهندسی» و یا اگر نشد برای شغل «فروش کالابرق» در اونجا باید از مالکین اجازه کسب کنم؟
با سلام. چنانچه در اجاره نامه شغل معین شده باشد و اجازه تغیر شغل به مستاجر داده نشده باشد باید رضایت مالک را بگیرد اگر رضایت نداد از طریق مراجع قضایی طرح دعوی نمائید.
باسلام آیا با خراب شدن محل سرقفلی به هردلیل سرقفلی هم باطل می شه؟ باتشکر
سلام خیر
سلام وقتتون بخیر سرقفلی کارگاهی را دراصفهان دراختیار داریم اخیرا شهداری بخاطر فرسوده بودن دیوار مغازه دستور رفع خطر داده ولی مالک پیگیرفع مشکل نیست به این خاطر که اگر ما اقدام به تعمیر کنیم قرارداد رو فسخ کنه یا اگر شهرداری نسبت به تخریب دیواراقدام کنه بازهم احتمال هست که سرقفلی باطل بشه لطفا راهنمایی کنید چکار کنیم که هم دیوار تعمیر بشه و هم سرقفلی باطل نشه ممنون از لطفتون
سلام در فرض سوال جواب خیر هست این تخریب قانونا تعدی به ملک محسوب نمی شود.
سلام سرقفلی گاراژ مسافربری رو سال ۱۳۷۸ بصورت شراکتی خریدم__ک قرارداد اولیه اش متعلق به ۱۳۳۱ هستش ک سرقفلی طبق قرارداد واگذار شده؛حتی مالیات واگذاری و اجاره ها رو هم مرتب واریز کردم ،، بدلیل اینکه گاراژ در محل شلوغ شهر قرار گرفته و مشاغل سابق رو نمیشه راه اندازی کرد،و هربار تلاش کردم ک شغلی در اوم راه اندازی کنم شهرداری و اماکن و … اجازه ندادند، تعطیل بودن وفرسوده بودنشاون باعث از بین رفتن حق و حقوق بنده نمیشه؟؟
سلام خیر
با سلام سرقفلی مغازه از سال۳۷ تا کنون در اختیار پدر اینجانب می باشد. و طبق روال ان زمان فقط اجاره نامه وجود دارد.
مالک جهت تخلیه اقدام کرده است کارشناس اول قیمت گذاری را انجام داد. به کارشناسی سه نفره رفته و حال کارشناسان ادعا دارند شما هیچگونه سندی برای ادعای سرقفلی ندارید(کارشناس اول این ادعا را نداشت و قیمت گذاری سرقفلی+ کسب و پیشه را گذاشته بود) و فقط حق کسب و پیشه دارید.
مگر مالک عاشق ما بوده بدون هیچگونه پولی این همه سال در اینجا بوده ایم
چه باید کرد
سلام بله صرفا حق کسب و پیشه تعلق میگیرد
سلام بنده حدود ۳۰ سال هستش که درخونه پدری ساکن هستم وپدرومادرمم درعرض چندسال فوت کرده اند ومنم درساختن این خانه کلی هزینه کرده ام امامتاسفانه متوجه شدم که اسم منو از وراث درآورده اند شاهد قضایا زیاددارم که اینجا زحمت کشیده ام و۳۰ساله ساکن این خونه ومغازه ام آیا بهرحال اینها (وراث)میتونن بنده روباحکم تخلیه بیرونم بکنن وراثم خواهر وبرادرم هستن
سلام داخل در ورثه هستيد کسی نمی‌تواند شما را از ارث محروم کند
سلام. پدرم سال ۶۰ سرقفلی مغازه ای رو گرفته و تا سال ۷۶ که خودش و مالک در قید حیات بودند اجاره بها رو پرداخت کرده، اما مدرکی مبنی بر پرداخت دست ما نیست. آیا وراث بعد از کذشت ۴۰ سال این اختیار رو دارند که حکم پلمپ یا تخلیه بگیرند؟
سلام خیر
با عنایت به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در صورت ادعای تخلیه به علت عدم پرداخت اجور معوقه،با توجه به اینکه معمولا اجاره بها ناچیز هست به دنبال اثبات پرداخت نباشید،بلافاصله اجور این چند ساله رو از طرق پیش بینی شده در قراردادتون پرداخت کنید دعوای ایشان رد میگردد.
سلام سرقفلی دارم که قبل از سال ۴۷ می باشد وملک داخل طرح هست ومالک های ما خیلی زیاد هستن وهیچ گونه مالک ها با هم نیستن ومن می خواهم تغییر شغل بدهم باید چکار کنم لطفا منو راهنمایی کنید
سلام تنها راه تغییر شغل به شغل مشابه هست.
سلام . سال ۶۹ خانمی سرقفلی یک مغاره رو به پدر من می‌دهد. بعد از چند سال پدر من تمام مالیات ها و عوارض و هر آنچه که پرداختی برای دولت بوده را پرداخت می‌کند. اما خانم بدون اطلاع پدرم دوباره سرقفلی رو به شخص دیگری واگذار می‌کند. و دوباره نامه ایی مینوسید که این کار اشتباه شده . الان اون خانم فوت شده و مغاره هم دست ما نیست . میتونیم پس بگیریم؟؟؟
سلام. شما می توانید دعوای ابطال معامله فضولی را با توجه به قرارداد سرقفلی و اسناد و مدارک دیگری که دارید در دادگاه مطرح کنید.
سلام. بله حتماً. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و هم چنین الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی علیه ورثه فروشنده را مطرح کنید.
سلام سرقفلی من قبل ۵۰ هستش الان سوپر مارکت دارم بخوام اجاره بدم به همین سوپری اجازه مالک لازمه؟
سلام. موضوع شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ هست. و برای انتقال آن نیاز به اذن مالک می باشد در غیر اینصورت مالک می تواند دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت انتقال به غیر را مطرح نماید.