مراحل اخذ حکم تخلیه مستاجر – از درخواست تا اجرا

در دنیای اجاره ‌نشینی، یکی از چالش‌ هایی که ممکن است موجران با آن مواجه شوند، نیاز به اخذ حکم تخلیه مستاجر است. این فرآیند قانونی می‌تواند پیچیده و زمان‌ بر باشد، اما با داشتن اطلاعات کافی و راهنمایی‌ های مناسب، می‌توانید این مسیر را به ‌درستی و با اطمینان طی کنید. در این مقاله، به بررسی مراحل مختلف اخذ حکم تخلیه مستاجر پرداخته و نکات کلیدی و حقوقی که باید در نظر داشته باشید را توضیح خواهیم داد. اگر شما نیز به‌ عنوان موجر با مستاجری مواجه هستید که به تعهدات خود عمل نمی‌کند، این راهنمای جامع می‌تواند به شما کمک کند تا به ‌صورت قانونی و موثر عمل کنید. با ما همراه باشید تا با جزئیات این فرآیند آشنا شوید و از حقوق خود به بهترین نحو ممکن دفاع کنید.

حکم تخلیه مستاجر چیست؟

حکم تخلیه مستاجر یک دستور قانونی است که توسط دادگاه صادر می‌شود و به موجر اجازه می‌دهد تا مستاجر را از ملک اجاره ‌ای تخلیه کند. این حکم معمولاً در شرایطی صادر می‌شود که مستاجر به تعهدات قراردادی خود عمل نکرده باشد، مانند عدم پرداخت اجاره‌ بها، نقض شرایط قرارداد یا استفاده نادرست از ملک.

برای دریافت حکم تخلیه، موجر باید به دادگاه مراجعه کرده و دلایل قانونی خود را ارائه دهد. پس از بررسی مدارک و شواهد توسط دادگاه، در صورت اثبات نقض قرارداد توسط مستاجر، حکم تخلیه صادر می‌شود. این حکم به موجر اجازه می‌دهد تا اقدامات قانونی لازم برای تخلیه ملک را انجام دهد.

قانون تخلیه مستاجر بعد از موعد

قانون تخلیه مستاجر بعد از موعد به شرایطی اشاره دارد که در آن قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستاجر همچنان در ملک سکونت دارد، بدون اینکه قرارداد جدیدی امضا شده باشد. از جمله قوانینی که می توان در درخواست حکم تخلیه به آنها استناد نمود به شرح ذیل می باشد:

1. قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ در مورد اماکن مسکونی اعلام کرد که با انقضای مدت، اجاره پایان می گیرد.
2. درسال ۱۳۶۵ ماده واحده ای به تصویب رسید که مقرر می داشت: از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی، بدون دریافت سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود، در رأس انقضای مدت اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن می باشد. مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. تخلیه نکردن مستاجر بعد از اتمام قرارداد به منزله  تخلف تلقی می گردد و موجر می تواند با مراجعه به دوایر اجرای ثبت حکم تخلیه مستاجر بعد از اتمام قرارداد را اخذ نماید.
3. بالاخره با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶، کلیه اماکن با انقضای مدت اجاره تخلیه می شوند و می توان اقدام به درخواست دستور تخلیه نمود.

سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه

سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه، اقدام از طریق دادگاه صلح می باشد. قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، این امکان را فراهم نمود تا موجرین بتوانند با انقضای مدت اجاره نسبت به تخلیه در مدت زمان کم و بدون رعایت تشریفات رسیدگی اقدام نمایند.

البته در صورتی که درخواست حکم تخلیه قبل از انقضای قرارداد باشد و یا در خصوص تخلیه ملک تجاری نمی توان از این روش استفاده نمود.

مهلت تخلیه مستاجر بعد از اتمام قرارداد

مهلت تخلیه مستاجر بعد از اتمام قرارداد بستگی به توافقات طرفین و یا شروط مندرج در قرارداد دارد. چنانچه در اجاره نامه شرطی وجود نداشته باشد و توافقی هم بین مالک و مستاجر صورت نگیرد، به محض اتمام مدت اجاره، مستاجر باید ملک را تخلیه و تحویه مالک نماید.

آیا حکم تخلیه مستاجر بدون قرارداد امکان پذیر است؟

حکم تخلیه مستاجر بدون قرارداد نیز امکان پذیر است. در صورتی که بین مالک و مستاجر قراردادی تنظیم نشده باشد، مشمول قانون سال ۷۶ نبوده و می توان بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۶۲ درخواست صدور حکم تخلیه نمود.

در چنین حالتی مالک می تواند با ارائه مستندات و مدارک رابطه استیجاری را اثبات نماید و پس از احراز و اثبات رابطه استیجاری حکم تخلیه مستاجر صادر می شود.

حکم تخلیه مستاجر چقدر طول میکشد؟

حکم تخلیه مستاجر در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و ۶۲ زمان برتر از قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۷۶ می باشد. چرا که در آن قراردادها نیاز به رعایت تشریفات قانونی رسیدگی مانند تشکیل جلسه دادرسی و مهلت اعتراض به رای صادره وجود دارد. و همین باعث طولانی شدن روند حکم تخلیه می شود.

اما در قراردادهای اجاره مشمول سال ۷۶ نیازی به رعایت تشریفات نبوده و از زمان درخواست تخلیه ظرف یک هفته می توان اقدام به تخلیه مستاجر نمود.

مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف

طبق قانون جدید شورای حل اختلاف مصوب ۲۲/۶/۱۴۰۲، تخلیه عین مستاجره املاک مسکونی از طریق دادگاه های صلح صورت می گیرد. برای گرفتن حکم تخلیه از دادگاه صلح باید مراحل ذیل طی شود:

1. تهیه مدارک لازم: ابتدا باید مدارک مربوط به اجاره‌ نامه، مدارک شناسایی موجر و مستاجر، و هرگونه مدرک دیگری که نشان ‌دهنده نقض قرارداد توسط مستاجر است، آماده شود.
2. تنظیم دادخواست: موجر باید دادخواستی را تنظیم کند که در آن درخواست صدور حکم تخلیه به ‌وضوح بیان شده باشد. این دادخواست باید شامل جزئیات قرارداد اجاره، دلایل درخواست تخلیه، و هرگونه شواهد و مدارک مرتبط باشد.
3. ثبت دادخواست در دادگاه صلح: پس از تنظیم دادخواست، موجر باید آن را به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارائه دهد و هزینه ‌های مربوط به ثبت دادخواست را پرداخت کند.
4. ابلاغ دادخواست به مستاجر: دادگاه پس از دریافت دادخواست، آن را به مستاجر ابلاغ می‌کند تا مستاجر از درخواست تخلیه مطلع شود و فرصت دفاع داشته باشد.
5. برگزاری جلسه دادگاه: دادگاه جلسه ‌ای را برای بررسی موضوع برگزار می‌کند. در این جلسه، هر دو طرف می‌توانند دلایل و شواهد خود را ارائه دهند.
6. صدور حکم: پس از بررسی مدارک و شنیدن اظهارات طرفین، دادگاه تصمیم خود را اعلام می‌کند. اگر دادگاه به نفع موجر حکم دهد، حکم تخلیه صادر خواهد شد.
7. اعتراض به حکم تخلیه: در صورتی که مستاجر نسبت به حکم تخلیه بنا به دلایل مختلف اعتراض داشته باشد می تواند ظرف ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ، نسبت به آن تجدیدنظرخواهی نماید.
8. اجرای حکم تخلیه: اگر مستاجر پس از صدور حکم تخلیه به ‌صورت داوطلبانه ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند از طریق اجرای احکام دادگستری، حکم را به اجرا بگذارد. در این مرحله، نیروی انتظامی ممکن است برای اجرای حکم وارد عمل شود.

مهم است که در طی این مراحل، موجر و مستاجر به قوانین و مقررات مربوطه پایبند باشند و در صورت نیاز، از مشاوره حقوقی بهره‌ مند شوند تا از حقوق خود به بهترین نحو ممکن دفاع کنند.

مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه

مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه در ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، تعیین گردیده است. به موجب این ماده، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه مهلتی را که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می نماید.

در مواردی که تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر شود، حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.

چنانچه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ باشد، مهلت قانونی تخلیه مستاجر طبق ماده ۳ قانون مذکور، ظرف یک هفته از تاریخ تقاضای تخلیه انجام خواهد شد. البته ممکن است بنا به شرایط مستاجر به وی مهلت برای تخلیه بدهند.

بعد از گرفتن حکم تخلیه چه باید کرد؟

بعد از گرفتن حکم تخلیه باید درخواست صدور اجرائیه نمود. اجرائیه به مستاجر ابلاغ می گردد و چنانچه وی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه اقدام به تخلیه ملک ننماید، باید درخواست تشکیل پرونده اجرایی داد.

پس از تشکیل پرونده اجرایی، دادورز نامه تخلیه را خطاب به کلانتری محل وقوع ملک تنظیم می نماید و مالک می تواند با ارائه ان نامه به کلانتری، در معیت یکی از مامورین نیروهای انتظامی به درب منزل مستاجر رفته و تخلیه را توسط مامور انجام دهد.

اما در صورتی که مستاجر در منزل نباشد و یا از باز نمودن درب خودداری نماید، مامور نیروی انتظامی گزارش را تهیه نموده و به اجرای احکام ارسال می نماید. در این مرحله باید قاضی اجرای احکام دستور دهد تا همراه نماینده دادستان به کلانتری مراجعه و از طریق کلید ساز اقدام به باز کردن در نماید.

در این مرحله مامور باید از تمامی اموال صورت برداری نماید و به محلی که برای نگهداری اموال معین شده منتقل شود.

نحوه تقاضای مهلت توسط مستاجر برای تخلیه ملک

به موجب ماده ۱۳ آیین نامه اجرایی:

چنانچه در زمان اجرای تخلیه، مراجع قضایی و دوایر اجرایی ثبت، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه، مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضایی صالح مربوط می تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت حداکثر یک ماه موافقت کند.

قانون اشاره ای به دادن مهلت به مستاجرنکرده اما، آیین نامه برای یک وضعیت اضطراری مقررداشته که، ممکن است به مستاجر حداکثر ۱ماه مهلت داد. با توجه به اینکه عبارت «وقوع حوادث غیرمترقبه» قابل تفسیر مضیق و موسع است، دامنه اجرای این ماده ممکن است کم یا زیاد شود.

مورد دیگری که ممکن است عملیات اجرایی تخلیه متوقف شود موردی است که قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه صادر شود. برای مثال در دعوای ابطال دستور تخلیه می توان توقف عملیات اجرا را نیز درخواست نمود.

تخلیه مستاجر زودتر از موعد

تخلیه مستاجر زودتر از موعد امکان پذیر نیست مگر اینکه مستاجر در پرداخت اجاره بها تاخیر داشته باشد و یا علیرغم شرط عدم انتقال، اقدام به انتقال عین مستاجره نماید و یا از شروط مندرج در قرارداد تخلف نماید.

در صورتی که هیج یک از این موارد وجود نداشته باشد، با توافق مالک و مستاجر می توان قرارداد اجاره را پایان داد.

قانون تخلیه مستاجر قبل از موعد

طبق قانون فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر در موارد ذیل امکان پذیر است:

• در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده، منطبق نباشد.
• اگر در اثنای مدت اجاره، عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
• در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
• در صورت فوت مستاجر در اثنای مدت اجاره و درخواست فسخ از طرف کلیه ورثه
• هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

در پایان، اخذ حکم تخلیه مستاجر می‌تواند فرآیندی پیچیده و چالش ‌برانگیز باشد که نیازمند دقت و آگاهی از قوانین حقوقی است. آشنایی با مراحل قانونی و استفاده از راهنمایی‌های حقوقی می‌تواند به شما کمک کند تا این مسیر را با موفقیت طی کنید و از حقوق خود دفاع کنید. دفتر حقوقی دادپویان حامی با تیمی از وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی و اجاره، آماده است تا خدمات حقوقی جامعی را برای موجران ارائه دهد. ما با ارائه مشاوره‌های تخصصی و پیگیری دقیق پرونده‌ها، به شما کمک می‌کنیم تا به بهترین نتایج ممکن دست یابید. برای دریافت اطلاعات بیشتر و بهره‌مندی از خدمات حقوقی ما، با دفتر حقوقی دادپویان حامی تماس بگیرید و از تجربه و تخصص ما بهره‌مند شوید.