در عقد اجاره مستأجر به عنوان امین بر مال مورد اجاره شناخته می‌شود و مکلف است از آن مطابق با منافع مورد توافق و متعارف استفاده کند. بر این اساس هرگونه استعمال خارج از حدود اذن یا عرف و همچنین کوتاهی در حفظ و نگهداری مال به نحو متعارف، نقض تعهدات اصلی مستأجر تلقی می‌شود. این دو عنوان که ریشه در قواعد عمومی ضمان قهری قانون مدنی دارند. در عقد اجاره نیز مصداق بارز پیدا کرده و از موجبات مسئولیت مدنی و حتی انحلال عقد به شمار می‌آیند.
بنابراین تعدی و تفریط نه تنها به لحاظ ماهوی بیانگر خروج مستأجر از حدود امانت داری است، بلکه به لحاظ حقوقی می‌تواند مبنای مطالبه خسارت یا درخواست فسخ و تخلیه باشد که البته در قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ احراز این تخلف شرایط ویژه ای را برای موجر جهت تخلیه فراهم می آورد، در ادامه مقاله به تفصیل به این موضوع خواهیم پرداخت.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
تعریف تعدی و تفریط در قانون مدنی
تعدی و تفریط در قانون به شرح ذیل می باشد:
تعدی عبارت است از هرگونه اقدام مثبت مستأجر که خارج از حدود اذن موجر یا عرف متعارف در انتفاع از عین مستأجره باشد و موجب ایراد خسارت یا افزایش خطر نسبت به مال گردد.
تفریط عبارت است از خودداری یا ترک عملی که مستأجر به موجب قرارداد ، عرف یا طبیعت عقد اجاره مکلف به انجام آن برای حفظ و صیانت از مال غیر بوده است و ترک آن سبب ورود ضرر به عین مستأجره می‌شود.
مصادیق تعدی و تفریط در عین مستاجره
در خصوص آنچه عرف و رویه قضایی به عنوان تعدی و تفریط تلقی می نماید می توان به موارد زیر اشاره نمود :
مصادیق تعدی در عین مستاجره
- تغییر کاربری ملک
- احداث بنا در ملک
- انجام تعمیرات یا تغییرات اساسی و بیش از حد متعارف بدون اذن موجر
- انتقال منافع به غیر بدون اجازه موجر
مصادیق تفریط در عین مستاجره
- عدم تعمیرات ضروری و مراقبت های عرفی
- عدم رعایت مسائل بهداشتی
- تخریب تمام یا قسمتی از ملک
- عدم اطلاع به موقع به موجر از حوادث یا خرابی‌ها
- بی‌احتیاطی در نگهداری و حفاظت
با توجه به آثار و خطراتی که تعدی و تفریط می تواند به همراه داشته باشد، بهتر است پیش از هرگونه اقدامی با وکیل سرقفلی متخصص مشورت نمائید و در صورتی که طبق نظر ایشان اقدام مد نظر شما مشمول تعدی و تفریط باشد، از انجام آن خودداری نمائید.
جهت نیاز به راهنمایی بیشتر یا مشاوره حقوقی در خصوص انواع دعاوی سرقفلی و اجاره، می‌توانید با متخصصان و مشاوران حقوقی دادپویان حامی مشورت نمایید. در صورتیکه می خواهید ما با شما تماس بگیریم، فرم درخواست تماس با وکیل متخصص در کادر زیر را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
تعدی و تفریط در سرقفلی چیست؟
سرقفلی به‌عنوان یک حق مالی که به موجب قرارداد یا قانون برای مستأجر ایجاد می‌شود متضمن این تعهد است که مستأجر در استفاده از عین مستأجره، حدود اذن مالک و موازین عرفی را رعایت کند و معنی تعدی و تفریط در سرقفلی آن است که مستأجر مطابق با تعاریف پیشین در نگهداری و استفاده از عین مستاجره رفتار ننماید و اصل امانت‌داری او مخدوش شود. مصادیق تعدی و تفریط در سرقفلی نیز همان مواردی است که فوقا اشاره شد. در این صورت مالک می‌تواند به استناد این تخلف مبادرت اقدام قانونی جهت تخلیه ملک تجاری کند.
با این حال قانون حاکم بر رابطه استیجاری نقش تعیین کننده ای در آثار تعدی و تفریط دارد طوری که این تخلف در قانون ۵۶ ضمانت اجرای قانونی و صریح تخلیه دارد. در حالی‌که در قانون ۷۶ ضمانت اجرای این تخلف ناشی از قواعد عمومی قراردادها و مطابق با اصول و شرایط قانون مدنی است.
تخلیه سرقفلی به دلیل تعدی و تفریط
به موجب بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، تعدی و تفریط مستاجر در زمان انتفاع از عین مستاجره می تواند موجبی برای درخواست تخلیه سرقفلی به علت تعدی و تفریط مستاجر از سوی موجر شود. فلذا این دعوا زمانی مستقیما قابلیت طرح دارد که قرارداد اجاره میان طرفین تابع قانون فوق الذکر باشد.
همچنین موجر برای نیل به مقصود خود از طرح دعوا، باید وقوع تعدی و تفریط از سوی مستاجر را اثبات نماید. زیرا مستاجر امین مالک محسوب شده و اصل بر عدم وقوع تعدی و تفریط از سوی امین می باشد.
نحوه اثبات تعدی و تفریط مستاجر در عین مستاجره
برای تشخیص اینکه رفتار مستاجر مصداق تعدی و تفریط بوده یا خیر، باید به عرف، قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر، مفاد قرارداد منعقده و حدود اذن موجر رجوع نمود. تخلف مستاجر از حدود هر یک از موارد مذکور مصداق تعدی و تفریط محسوب می شود.
ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به مستاجر حق انجام تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده مطلوب از ملک مورد اجاره باشد را اعطا می نماید. در صورتی که فعل مستاجر در حکم موارد احصا شده در این ماده باشد، موجبی برای تخلیه ملک از سوی موجر وجود نخواهد داشت.
در راستای اثبات تعدی و تفریط مستاجر، موجر می تواند به محض اطلاع از وقوع آن و پیش از تقدیم دادخواست، از دادگاه صلح محل وقوع ملک بخواهد وقوع تعدی و تفریط را تامین دلیل نماید.
ارتکاب اعمالی که برای کمال انتفاع مستاجر از عین مستاجره ضروری باشد، تعدی و تفریط شناخته نمی شود. مثل نصب تجهیزاتی که برای شغل مستاجر الزامی است.
گروهی از قضات معتقدند حتی صدور حکم محکومیت مستاجر به علت تخریب ملک از سوی دادگاه کیفری برای اثبات وقوع تعدی و تفریط در دعوای حقوقی کافی نیست. زیرا برخی تصرفات در ملک ممکن است مصداق تخریب باشد که موجب صدور حکم محکومیت وی شده است. اما چون به منظور استفاده بهتر از عین مستاجره بوده مطابق با ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مجاز محسوب می شود و موجر نمی تواند به این دلیل تخلیه ملک را تقاضا نماید.
در نهایت احراز وقوع تعدی و تفریط بر عهده کارشناس منتخب دادگاه است.
آیا حق کسب یا پیشه یا تجارت در صورت وقوع تعدی و تفریط به مستاجر تعلق می گیرد؟
چنانچه موجر موفق به اثبات وقوع تعدی و تفریط از سوی مستاجر در ملک موضوع اجاره شود، هیچ مبلغی به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر متخلف تعلق نمی گیرد. بنابراین اجرای حکم تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت میسر خواهد بود.
آیا حق سرقفلی در صورت وقوع تعدی و تفریط به مستاجر تعلق می گیرد؟
در خصوص این مهم آیا با وجود اثبات تعدی و تفریط، سرقفلی به مستاجر تعلق خواهد گرفت یا نه اختلاف نظر وجود دارد. برخی معتقدند تعدی و تفریط، حق کسب و پیشه را از میان خواهد برد اما حق سرقفلی همچنان پا برجاست. برخی دیگر نظر براین دارند که حق سرقفلی نیز زایل خواهد شد. در تایید نظر دوم رای شماره ۷۳ مورخ ۰۳/۰۵/۱۳۶۸ شعبه اول عالی انتظامی قضات بیان می دارد : ” از آنجایی که در تخلیه ملک تجاری پس از انقضای مدت اجاره، به شرح بند ۳ مندرج در ماده ۱۵ قانون ۵۶ ، برای مستاجر غیر متخلف حق سرقفلی در نظر گرفته شده و همچنبن برابر تبصره ۱ ماده ۱۹ همان قانون که در خصوص تخلف واگذاری عین مستاجره به غیر بدون اذن مالک، نصف سرقفلی پیش بینی شده برای سایر تخلفات موضوع ماده ۱۴، علاوه بر ضمانت اجرای تخلیه، حق سرقفلی منتفی است . ”
تعدی و تفریط در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶
ارتکاب تعدی و تفریط از سوی مستاجر در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نیز موجبی برای فسخ اجاره از سوی موجر و متعاقبا تخلیه عین مستاجره محسوب می گردد با این تفاوت که صرف اثبات وقوع تعدی و تفریط برای فسخ قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ کفایت می کند. اما جهت تخلیه سرقفلی در قانون ۷۶ ، موجر در صورتی حق فسخ اجاره و متعاقبا تخلیه را دارد که نتواند مانع تعدی و تفریط مستاجر شود.
قلع و قمع بنای احداثی توسط مستاجر در عین مستاجره
در صورتی که مستاجر اقدام به احداث بنا و تاسیسات در عین مستاجره نموده و این عمل، به تشخیص دادگاه مصداق تعدی و تفریط باشد، موجر نمی تواند قلع و قمع بنای احداثی را نیز از دادگاه بخواهد و ضمانت اجرای تخلف مستاجر از این امر، فسخ اجاره و تخلیه ملک بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت است.
نحوه تنظیم دادخواست تخلیه به علت تعدی و تفریط
در مواردی که مستاجر مرتکب تعدی و تفریط در عین مستاجره می نماید، مالک می تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه صالح درخواست تخلیه نماید. برای تنظیم این دادخواست باید نکات ذیل رعایت شود:
طرفین دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط
موجر، خواهان و مستاجر، خوانده دعوا است. البته در صورتی که مستاجر اقدام به تعدی و تفریط نماید و موجر بدون اقامه دعوا، ملک را به دیگری منتقل کند و مستاجر بعد از انتقال، مرتکب تعدی و تفریط نشده باشد، مالک جدید نمی تواند به استناد تعدی و تفریط سابق مستاجر اقدام به فسخ اجاره و تخلیه ملک نماید.
مدارک لازم برای طرح دعوا
مدارک ذیل باید پیوست دادخواست شود:
کپی مصدق اجاره نامه- مدارک هویتی خواهان- تامین دلیل- درخواست ارجاع به کارشناسی- وکالتنامه در صورتی که دعوا توسط وکیل مطرح می شود.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط
رسیدگی به کلیه دعاوی تخلیه عین مستاجره در ملکی که دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه است، از صلاحیت دادگاه صلح خارج بوده و در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع ملک می باشد.
هزینه دادرسی تخلیه سرقفلی به جهت تعدی و تفریط
مطابق با نظریه مشورتی شماره ۳۵۰۰/۷-۱۳ مورخ ۰۹/۰۹/۱۳۵۹ اداره حقوقی دادگستری، دعوی تخلیه عین مستاجره تا زمانی که اختلاف در مالکیت ( عین مستاجره ) محقق نگردد، از دعاوی غیر مالی محسوب است .
نمونه رای تخلیه سرقفلی به لحاظ تعدی و تفریط مستاجر
در پایان چندی از نمونه آرای قضایی مرتبط با موضوع مقاله ذکر می گردد :
- رای شماره ۱۹۶۰ مورخ ۱۴/۱۲/۱۳۷۸ شعبه ۷ دادگاه عمومی خقوقی تهران :
” موجر بعد از انجام تعمیرات توسط مستاجر، مبادرت به تنظیم سند رسمی اجاره وی نموده که این امر مبین اذن در تعمیرات داخلی عین مستاجره می شود و تعدی و تفریط نیست ”
- رای شماره ۱۶ مورخ ۳۰/۰۱/۱۳۸۲ شعبه ۵ دیوان عالی کشور
” نظر به احراز مالکیت خواهان ها و تصرفات استیجاری خوانده و توجها به مدارک ارائه شده و اظهارات طرفین مبنی بر تقسیم مغازه و فورش آن بدون اذن مالکین، از مصادیق تعدی موضوع ماده ۹۵۲ قانون مدنی است و با احراز تخلف مستاجر در عین مستاجره، با استناد به بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ، حکم به تخلیه عین مستاجره صادر و اعلام می گردد . ”
- رای شماره ۴۵۷ مورخ ۰۷/۱۱/۱۳۸۰ شعبه ۱۳ دیوان عالی کشور :
” با توجه به اینکه عین مستاجره برای دایر کردن پانسیون به اجاره داده شده است، اذن در این امر، اذن در لوازم آن نیز تلقی می گردد. بنابراین تغییرات و تصرفات مربوطه که به اساس بنا خللی وارد نمی آورد با توجه به نوع استفاده مورد توافق، تغییرات به عمل آمده متعارف است ”
- رای شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۵۰۰۸۰۵ مورخه ۲۹-۰۶-۱۳۹۳ شعبه ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران :
” مقصود از تعدی و تفریط مستوجب حکم تخلیه عین مستاجره، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، آن دسته از اقداماتی است که به اساس بنا و سازه مهندسی عین مستاجره، لطمه و صدمه اساسی وارد آورده و خارج از اذن حدود اذن موجر باشد بنابراین ارتکاب اعمال و رفتار ناشایست و نامشروع تعدی و تفریط محسوب نخواهد شد. ”
- با توجه به پیچیدگی های فراوان در تشخیص مصادیق تعدی و تفریط و تفاوت های ظریف در قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، هرگونه اقدام نسنجیده از سوی مستأجر می‌تواند به ضررهای جبران ناپذیری منجر شود. اثبات یا دفاع در برابر ادعای تعدی و تفریط، امری کاملاً تخصصی است و نیازمند تسلط بر رویه قضایی و دانش عمیق حقوقی است.
دفتر حقوقی دادپویان حامی با بهره‌گیری از تیمی متشکل از وکلای متخصص در امور ملکی و سرقفلی، آماده ارائه خدمات حقوقی زیر به شما عزیزان می باشد:
- مشاوره تخصصیبرای پیشگیری از وقوع تعدی و تفریط و حفظ کامل حق سرقفلی.
- تنظیم قراردادهای اجاره ملک تجاریبه صورت دقیق و پیشگیرانه.
- نمایندگی و دفاع از شمادر کلیه دعاوی تخلیه، مطالبه سرقفلی و اثبات تعدی و تفریط.
- ارسال اظهارنامه قانونیو پیگیری پرونده شما از ابتدا تا رسیدن به نتیجه مطلوب.
جهت بهره مندی از خدمات حقوقی تخصصی دفتر حقوقی دادپویان حامی می توانید با شماره های مندرج در وب سایت با ما در تماس باشید.
بنده در دادخواست خود حکم به تخلیه مغازه استیجاری را از جهت واگذاری ملک به غیر توسط مستاجرم خواستار شده ام؛ در غیر از جلسه اول نیز خواسته ای از جهت تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره بها مطرح کرده ام. سوال بنده این است که آیا این امر تغییر خواسته است یا خیر؟
با توجه به آثار حقوقی مختلفی که هر یک از موضوعات دارند، تغییر خواسته است؛ زیرا در تخلیه از جهت واگذاری به غیر، نصف حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می گیرد و در تخلیه از جهت عدم پرداخت اجاره بها حقی تعلق نمی گیرد؛ در واقع با توجه به ماده ۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی اولاً- خواسته تخلیه به علت تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجور نسبت به درخواست تخلیه به علت انتقال به غیر، تغییر خواسته است. ثانیاً- ترتیب اثر به این درخواست مشروط به آن است که خواهان تغییر خواسته را تا پایان جلسه اول دادرسی به دادگاه اعلام کرده باشد.