تعدی به معنای ارتکاب عملی است که عرفا و قانونا نباید انجام شود و در مقابل معنای تفریط، ترک عملی است که اصولا باید انجام میشده است. هردو عنوان تعدی و تفریط به معنای خروج از رفتار متعارف است که در صورت اثبات ارتکاب تعدی و تفریط از سوی مستاجر ، موجر میتواند با تقدیم دادخواست تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط ، نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام نماید.
شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط
به موجب بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، تعدی و تفریط مستاجر در انتفاع از عین مستاجره میتواند موجبی برای درخواست تخلیه ملک از سوی موجر شود؛ فلذا این دعوا زمانی قابلیت طرح دارد که قرارداد اجاره میان طرفین تابع قانون فوق الذکر باشد.
همچنین موجر برای نیل به مقصود خود از طرح دعوا، باید وقوع تعدی و تفریط از سوی مستاجر را اثبات نماید؛ زیرا مستاجر امین مالک محسوب شده و اصل بر عدم وقوع تعدی و تفریط از سوی امین میباشد.
اثبات تعدی و تفریط مستاجر در عین مستاجره
برای تشخیص اینکه رفتار مستاجر مصداق تعدی و تفریط بوده یا خیر، باید به عرف، قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر، مفاد قرارداد منعقده و حدود اذن موجر رجوع نمود. تخلف مستاجر از حدود هر یک از موارد مذکور مصداق تعدی و تفریط محسوب میشود.
ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به مستاجر حق انجام تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده مطلوب از ملک مورد اجاره باشد را اعطا مینماید. در صورتی که فعل مستاجر، در حکم موارد احصا شده در این ماده باشد، موجبی برای تخلیه ملک از سوی موجر وجود نخواهد داشت.
در راستای اثبات تعدی و تفریط مستاجر، موجر میتواند به محض اطلاع از وقوع آن و پیش از تقدیم دادخواست، از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک بخواهد وقوع تعدی و تفریط را تامین دلیل نماید.
ارتکاب اعمالی که برای کمال انتفاع مستاجر از عین مستاجره ضروری باشد، تعدی و تفریط شناخته نمیشود؛ مثل نصب تجهیزاتی که برای شغل مستاجر الزامی است. شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان در رای خود به تاریخ ۱۶/۱۱/۹۵، احداث بالکن یا دستشویی را نیز از مصادیق تعدی و تفریط نمیداند.
گروهی از قضات معتقدند حتی صدور حکم محکومیت مستاجر به علت تخریب ملک از سوی دادگاه کیفری برای اثبات وقوع تعدی و تفریط در دعوای حقوقی کافی نمیباشد. زیرا برخی تصرفات در ملک ممکن است مصداق تخریب باشد که موجب صدور حکم محکومیت وی شده است؛ اما چون به منظور استفاده بهتر از عین مستاجره بوده طبق ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مجاز محسوب میشود و موجر نمیتواند به این دلیل تخلیه ملک را تقاضا نماید.
در نهایت احراز وقوع تعدی و تفریط بر عهده کارشناس منتخب دادگاه میباشد.
وقوع تعدی و تفریط در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶
ارتکاب تعدی و تفریط از سوی مستاجر در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نیز موجبی برای فسخ اجاره از سوی موجر محسوب میگردد با این تفاوت که صرف اثبات وقوع تعدی و تفریط برای فسخ قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ کفایت میکند؛ اما طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، موجر در صورتی حق فسخ اجاره را دارد که نتواند مانع تعدی و تفریط مستاجر شود.
وضعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت در صورت وقوع تعدی و تفریط از سوی مستاجر
چنانچه موجر موفق به اثبات وقوع تعدی و تفریط از سوی مستاجر در ملک موضوع اجاره شود، هیچ مبلغی به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر متخلف تعلق نمیگیرد. بنابراین اجرای حکم تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت میسر خواهد بود.
قلع و قمع بنای احداثی توسط مستاجر در عین مستاجره
در صورتی که مستاجر اقدام به احداث بنا و تاسیسات در عین مستاجره نموده و این عمل، به تشخیص دادگاه مصداق تعدی و تفریط باشد، موجر نمیتواند قلع و قمع بنای احداثی را نیز از دادگاه بخواهد و ضمانت اجرای تخلف مستاجر از این امر، فسخ اجاره و تخلیه ملک بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت میباشد.
طرفین دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط
موجر، خواهان و مستاجر، خوانده دعوا است؛ البته در صورتی که مستاجر اقدام به تعدی و تفریط نماید و موجر بدون اقامه دعوا، ملک را به دیگری منتقل کند و مستاجر بعد از انتقال، مرتکب تعدی و تفریط نشده باشد، مالک جدید نمیتواند به استناد تعدی و تفریط سابق مستاجر اقدام به فسخ اجاره و تخلیه ملک نماید.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط
رسیدگی به کلیه دعاوی تخلیه عین مستاجره در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک میباشد؛ به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت.
با توجه به وجود حق کسب یا پیشه یا تجارت در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، رسیدگی به دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط مستاجر در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
اجرای رای تخلیه به جهت تعدی و تفریط
پس از قطعیت رای و صدور اجرائیه به تقاضای محکوم له، مستاجر ملزم به تخلیه ملک در مهلت مشخص شده توسط دادگاه میباشد. دادگاه میتواند مهلتی که کمتر از ۱۰ روز و بیشتر از ۲ ماه نباشد برای تخلیه ملک تعیین نماید.
در صورت امتناع مستاجر از تخلیه ملک در مهلت مقرر، حکم صادره قهرا اجرا خواهد شد.
بنده در دادخواست خود حکم به تخلیه مغازه استیجاری را از جهت واگذاری ملک به غیر توسط مستاجرم خواستار شده ام؛ در غیر از جلسه اول نیز خواسته ای از جهت تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره بها مطرح کرده ام. سوال بنده این است که آیا این امر تغییر خواسته است یا خیر؟
با توجه به آثار حقوقی مختلفی که هر یک از موضوعات دارند، تغییر خواسته است؛ زیرا در تخلیه از جهت واگذاری به غیر، نصف حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می گیرد و در تخلیه از جهت عدم پرداخت اجاره بها حقی تعلق نمی گیرد؛ در واقع با توجه به ماده ۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی اولاً- خواسته تخلیه به علت تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجور نسبت به درخواست تخلیه به علت انتقال به غیر، تغییر خواسته است. ثانیاً- ترتیب اثر به این درخواست مشروط به آن است که خواهان تغییر خواسته را تا پایان جلسه اول دادرسی به دادگاه اعلام کرده باشد.