مستاجر در عقد اجاره ای که تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد، مجاز به انتقال منافع به غیر نمیباشد؛ مگر آنکه موجر ضمن عقد اجاره رضایت خود را اعلام نماید و یا مستاجر به موجب حکم دادگاه، اجازه انتقال منافع را تحصیل کرده باشد.چنانچه مستاجر بدون رعایت مقررات، مال مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر میتواند با تقدیم دادخواست تخلیه ملک تجاری به جهت انتقال به غیر ، رابطه استیجاری را خاتمه دهد.
شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت انتقال به غیر
دعوای تخلیه ملک به جهت انتقال به غیر، فقط در مورد اجاره املاکی مصداق دارد که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ منعقد شده و تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشند.
مستاجر در قرارداد اجاره تابع قانون اخیرالذکر، تنها در صورتی میتواند منافع ملک را به ثالث منتقل نماید که مالک به این امر رضایت داده باشد و یا دادگاه طبق شرایط مقرر قانونی، حکم بر تجویز انتقال منافع صادر نموده باشد.
اگر مستاجری که توانایی لازم برای اداره عین مستاجره را ندارد، شخصی را به عنوان کارمند یا کارگر برای اداره محل کسب تعیین نموده و شخص مذکور در ملک حضور داشته باشد، این امر مصداق انتقال منافع به غیر نخواهد بود؛ چرا که کارمند یا کارگر مزبور به نفع خود از منافع بهره نمیبرد و از نظر مالی مستقل از مستاجر نمیباشد.
در همین مورد لازم به تذکر است در صورتی که مدیر، سهامدار یا شریک یک شرکت تجاری، مستاجر و صاحب حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد و منافع متعلق به خود را به شرکت منتقل کند، انتقال به غیر محقق شده و موجر میتواند تقاضای تخلیه نماید؛ چرا که شرکت، شخصیت حقوقی مستقلی دارد که وابسته به شرکا و سهامدارن نمیباشد. این نظر در رای وحدت رویه شماره ۴۲ به تایید هیئت عمومی دیوان عالی کشور رسیده و در موارد مشابه لازم الاتباع است.
موجر در صورتی میتواند با استناد به انتقال منافع به غیر، تخلیه ملک را بخواهد که منافع عملا به ثالث واگذار شود؛ حتی اگر هیچ قراردادی بین مستاجر اول و شخص ثالث منعقد نشده باشد. در صورتی که انتقال به وسیله قرارداد صورت گرفته باشد نیز، عنوانی که طرفین برای قرارداد تعیین میکنند حائز اهمیت نمیباشد. بنابراین مستاجر اول نمیتواند به استناد اینکه منافع را از طریق عقد صلح و یا بدون قرارداد منتقل کرده، از تخلیه ملک خودداری نماید. لزوم احراز انتقال عملی منافع اقتضا میکند در صورتی که اجاره دوم پیش از تسلیم ملک به ثالث به هر علتی منحل شود، انتقال به غیر محسوب نشده و موجبی برای درخواست تخلیه از سوی موجر وجود ندارد.
در مواردی که موجر، ملک را به دو یا چند نفر به صورت مشاعی اجاره داده باشد و یکی از شرکا سهم خود از منافع را به دیگری منتقل کند، صدق عنوان انتقال به غیر در این مورد محل مناقشه است. گروهی معتقدند چون موجر در عقد اجاره شخصیت همه شرکا را به رسمیت شناخته است، نمیتوان انتقال به شریک را در حکم انتقال به غیر و موجر را مستحق در تقاضای تخلیه دانست.
همچنین انتقال تمام منافع توسط مستاجر ضرورت نداشته و در صورتی که با انتقال بخشی از منافع، ثالث و مستاجر اول در منافع شریک شوند نیز انتقال به غیر رخ داده و موجر میتواند تخلیه ملک را تقاضا نماید.
با توجه به اینکه قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، نیازمند رضایت طرفین برای تمدید نبوده و طبق قانون، خاتمه این قرارداد فقط تحت شرایط خاصی ممکن میباشد، فسخ قرارداد اجاره نیز باید به عنوان خواسته و در کنار تخلیه ملک به جهت انتقال به غیر در دادخواست ذکر شود.
وضعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت در صورت انتقال منافع به غیر
در صورتی که مقام قضائی، انتقال عملی منافع به غیر بدون رضایت موجر یا اذن دادگاه را احراز نماید، رای بر تخلیه ملک در مقابل پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر میکند. مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط کارشناسی که دادگاه انتخاب کرده، معین خواهد شد. سقوط نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت، ضمانت اجرای تخلف از مفاد قرارداد و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است.
چنانچه مستاجر اول بابت انتقال منافع، مبلغی به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت از مستاجر دوم دریافت نموده باشد، موجر باید نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را در قبال تخلیه به مستاجر دوم بپردازد اما در صورتی که مستاجر اول مبلغی بابت حق کسب یا پیشه یا تجارت از منتقل الیه ثالث نگرفته باشد، موجر نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را به مستاجر اول میپردازد.
طرفین دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت انتقال به غیر
توصیه میشود مالک ملک مورد اجاره، به عنوان خواهان دعوا، دادخواست را علیه همه مستاجرین قبلی و متصرفین کنونی ملک تنظیم نماید. البته برخی مراجع، طرح دعوا علیه مستاجر متخلف را کافی میدانند؛ برای مثال شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران در رای شماره ۷۴۸ صادره در تاریخ ۲۵/۶/۹۱، ذکر نام منتقل الیه را به عنوان خوانده لازم نمیداند. با توجه به وجود اختلاف بین دادگاه ها، بهتر است متصرف ملک نیز به عنوان خوانده معرفی شود.
اگر ملک موضوع اجاره میان دو یا چند نفر مشاع باشد و مالکان مشترکا با تقدیم یک دادخواست، تخلیه ملک را به جهت انتقال منافع به غیر خواسته باشند و در اثنا دادرسی یکی از شرکای ملک مشاعی دادخواست خود را مسترد نماید، ادامه رسیدگی به دعوا فاقد اشکال قانونی است. ( نظریه مشورتی شماره ۲۴۶۲ اداره حقوقی قوه قضائیه مورخ ۲۳/۴/۱۳۷۸)
اسقاط حق طرح دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر
در صورتی که مستاجر بدون رضایت موجر یا حکم دادگاه، منافع را به ثالث منتقل کرده باشد و موجر اقدام به دریافت اجاره بها از ثالث نماید، نمیتواند دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر اقامه کند؛ چرا که دریافت اجاره بها از ثالث به منزله رضایت موجر به انتقال است.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر
به موجب بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف، رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، در صلاحیت این شورا میباشد؛ فلذا به علت وجود حق کسب یا پیشه یا تجارت در قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و لزوم پرداخت نصف آن در دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به این دعوا را خواهد داشت.
اجرای حکم تخلیه به جهت انتقال به غیر
پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، مالک سه ماه مهلت دارد تا نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را که میزان آن توسط کارشناس منتخب دادگاه معین شده است، پرداخت نماید. در صورتی که موجر تا انقضاء مهلت مزبور اقدام به پرداخت مبلغ مذکور ننماید حکم، بلااثر محسوب میشود و موجر برای تخلیه ملک باید مجددا اقامه دعوا نماید.
در صورت پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت در مهلت سه ماهه توسط موجر، مستاجر به همان میزان که دادگاه در حکم خود تعیین کرده، مهلت دارد تا ملک را تخلیه نماید.
دادگاه میتواند ضمن حکم صادره مبنی بر تخلیه ملک، مهلتی بین ۱۰ روز تا ۲ ماه برای تخلیه به مستاجر اعطا نماید. آغاز مهلت مستاجر از زمان تودیع حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط موجر میباشد.
