ملک تجاری به ملکی گفته می‌شود که بر اساس ضوابط شهرداری و مقررات مربوط، برای انجام فعالیت‌های اقتصادی، بازرگانی یا خدماتی اختصاص یافته باشد. این نوع املاک به دلیل ارتباط مستقیم با کسب و کار و درآمدزایی در قوانین ایران مشمول قواعد و حمایت‌های خاصی هستند. کاربری ملک تعیین میکند که مالک و مستأجر تا چه حد و در چه قالبی می‌توانند از آن استفاده کنند و همین کاربری در زمان تخلیه یا استرداد ملک نیز نقش تعیین‌کننده دارد.
برخلاف املاک مسکونی، در املاک تجاری نحوه تخلیه و شرایط آن بسته به داشتن یا نداشتن سرقفلی یا حق کسب و پیشه و همچنین قانون حاکم بر قرارداد اجاره، متفاوت است و هر کدام از این وضعیت‌ها آثار حقوقی ویژه‌ای به دنبال دارد. ما در این مقاله به بررسی قوانین و رویه موجود در خصوص نحوه تخلیه ملک تجاری خواهیم پرداخت.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
تخلیه ملک تجاری چیست؟
تخلیه ملک تجاری یا تخلیه سرقفلی به تصمیم قضایی گفته می‌شود که به موجب آن مالک یا موجر می‌تواند عین مستأجره تجاری را از تصرف مستأجری که در ابتدا با اذن و رضایت او ملک را تصرف کرده بازپس گیرد. این حکم زمانی صادر می‌شود که به استناد قانون حاکم بر قرارداد اجاره که بسته به تاریخ انعقاد آن می‌تواند قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶ باشد، یکی از موجبات قانونی یا قراردادی تخلیه فراهم شده باشد. نوع قانون حاکم و همچنین وجود یا عدم وجود سرقفلی یا حق کسب و پیشه، تعیین میکند که موجبات و شرایط تخلیه چگونه و با چه محدودیت هایی اعمال شود.
قانون تخلیه ملک تجاری
قانون و مبنای تخلیه ملک تجاری بسته به نوع قرارداد یکی از موارد ذیل است:
- قانون مدنی
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶
- قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶
تفاوت تخلیه اماکن تجاری در قانون سال ۵۶ و ۷۶
در قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۵۶ صدور حکم تخلیه صرفاً در مواردی ممکن است که در ماده ۱۴ و ۱۵ این قانون به‌طور حصری ذکر شده است، بنابراین صرف پایان مدت اجاره یا توافقات خارج از این فهرست به‌ت نهایی موجبی برای تخلیه ایجاد نمی‌کند. در این چارچوب داشتن یا نداشتن حق کسب و پیشه یا سرقفلی بیشتر در میزان حقوق مستأجر هنگام تخلیه اثر دارد تا اصل امکان تخلیه.
در مقابل در قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۷۶، محدودیت های قانون ۵۶ وجود ندارد و تخلیه می‌تواند به محض انقضای مدت اجاره یا در صورت تخلف از هر شرط اساسی مندرج در قرارداد انجام شود. در این حالت وجود یا عدم وجود سرقفلی مستقیماً بر میزان تعهد موجر به پرداخت وجه به مستأجر در زمان تخلیه اثر می‌گذارد. به این معنا که اگر ملک دارای سرقفلی باشد، موجر مکلف به پرداخت ارزش روز آن است مگر اینکه مستأجر به موجب قرارداد یا به نحوی از این حق محروم شده باشد.
بنابراین تفکیک میان سال قرارداد و وضعیت سرقفلی یا حق کسب و پیشه، نقطه آغاز هر تحلیل حقوقی در زمینه تخلیه اماکن تجاری است. در ادامه به تفصیل شرایط و الزامات تخلیه در هر یک از این دسته ها بررسی خواهد شد.
برای دریافت مشاوره تخصصی در خصوص انواع پرونده‌های سرقفلی و همچنین کسب اطلاعات بیشتر در رابطه با تخلیه ملک تجاری با وکیل سرقفلی در تهران همین حالا فرم درخواست مشاوره حقوقی را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
تخلیه ملک تجاری در قراردادهای اجاره بعد از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶
تخلیه ملک تجاری در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ سال اصولاً بر پایه انقضای مدت اجاره انجام می‌شود و این قانون همانند قانون سال ۱۳۵۶ موارد حصری یا خاصی برای تخلیه پیش‌بینی نکرده است. به بیان دیگر پایان مدت اجاره مهم ترین مبنای تخلیه در این قراردادهاست و افزون بر آن تخلف از شروطی که در قرارداد به طور صریح با ضمانت اجرای تخلیه درج شده باشند نیز می‌تواند برای موجر ایجاد حق تخلیه کند. در غیر این صورت صرف نقض تعهدات عمومی بدون پیش‌بینی ضمانت اجرا، موجبی مستقل برای تخلیه محسوب نمی‌شود.
حکم تخلیه فوری ملک تجاری
در قرارداد های مشمول این قانون در صورتی که شرایط دستور تخلیه ملک تجاری همگی فراهم باشد، امکان اخذ دستور فوری تخلیه وجود خواهد داشت. لازم به ذکر است امکان اخذ تخلیه فوری صرفا در قرارداد های اجاره مشمول قانون ۷۶ وجود دارد و آن هم نیازمند وجود شرایط خاصی است که شرح آن به تفصیل در مقاله دستور تخلیه بیان شده است.
تخلیه ملک در قراردادای اجاره قبل از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶
در خصوص قراردادهای مشمول قانون ۵۶ ، با توجه به صراحت ماده ۱۴ و ۱۵ آن قانون، به صرف انقضای مدت قرارداد موجر نمی تواند تقاضای تخلیه را مطرح نماید و مالک جهت تخلیه ملزم به اثبات یکی از موارد مصرح در ماده ۱۴ یا ۱۵ قانون اخیر الذکر است، موارد تخلیه ملک تجاری به شرح ذیل است:
- نیاز شخصی موجر
- عدم پرداخت اجاره بها
- تعدی و تفریط از سوی مستاجر
- تغییر شغل برخلاف شرایط قراردادی
- تغییر در استفاده از ملک برخلاف قرارداد
- خرابی ملک و عدم قابلیت تعمیر
- نیاز به ملک جهت سکونت
- واگذاری ملک به غیر توسط مستاجر
- احداث ساختمان جدید
لازم به ذکر است برخی از موارد موجب تخلیه ملک تجاری به نوعی تخلف محسوب و در ماده ۱۴ قانون ۵۶ احصا شده است و با اثبات این تخلفات و احراز سایر شرایط قانونی مختص خود، فارغ از اینکه قرارداد اجاره منقضی گشته است یا نه حکم بر تخلیه صادر می گردد، اما در مواردی مانند تخلیه ب جهت نیاز شخصی، سکونت و احداث ساختمان جدید طرح دادخواست تخلیه مستلزم انقضای مدت اجاره است.
شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت انتقال به غیر
مستاجر در عقد اجاره ای که تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد، مجاز به انتقال منافع به غیر نمی باشد. مگر آنکه موجر ضمن عقد اجاره رضایت خود را اعلام نماید و به تعبیر دیگر حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره به مستاجر اعطا شده باشد و یا اینکه مستاجر به موجب حکم دادگاه، اجازه انتقال منافع را تحصیل کرده باشد. چنانچه مستاجر بدون رعایت مقررات، مال مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر می تواند با تقدیم دادخواست تخلیه ملک تجاری به جهت انتقال به غیر، رابطه استیجاری را خاتمه دهد.
نکات مهم در خصوص دعوی تخلیه ملک تجاری به جهت انتقال به غیر:
- اگر مستاجری که توانایی لازم برای اداره عین مستاجره را ندارد، شخصی را به عنوان کارمند یا کارگر برای اداره محل کسب تعیین نموده و شخص مذکور در ملک حضور داشته باشد، این امر مصداق انتقال منافع به غیر نخواهد بود؛ چرا که کارمند یا کارگر مزبور به نفع خود از منافع بهره نمیبرد و از نظر مالی مستقل از مستاجر نیست .
- در صورتی که مدیر، سهامدار یا شریک یک شرکت تجاری، مستاجر و صاحب حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد و منافع متعلق به خود را به شرکت منتقل کند، انتقال به غیر محقق شده و موجر می تواند تقاضای تخلیه نماید. چرا که شرکت، شخصیت حقوقی مستقلی دارد که وابسته به شرکا و سهامدارن نمی باشد. این نظر در رای وحدت رویه شماره ۴۲ به تایید هیئت عمومی دیوان عالی کشور رسیده و در موارد مشابه لازم الاتباع است.
- موجر در صورتی می تواند با استناد به انتقال منافع به غیر، تخلیه ملک را بخواهد که منافع عملا به ثالث واگذار شود، حتی اگر هیچ قراردادی بین مستاجر اول و شخص ثالث منعقد نشده باشد. در صورتی که انتقال به وسیله قرارداد صورت گرفته باشد نیز، عنوانی که طرفین برای قرارداد تعیین می کنند حائز اهمیت نمی باشد. بنابراین مستاجر اول نمی تواند به استناد اینکه منافع را از طریق عقد صلح، وکالت و … یا بدون قرارداد منتقل کرده است، از تخلیه ملک خودداری نماید. لزوم احراز انتقال عملی منافع اقتضا می کند در صورتی که اجاره دوم پیش از تسلیم ملک به ثالث به هر علتی منحل شود، انتقال به غیر محسوب نشده و موجبی برای درخواست تخلیه از سوی موجر وجود ندارد.
- انتقال تمام منافع توسط مستاجر ضرورت نداشته و در صورتی که با انتقال بخشی از منافع، ثالث و مستاجر اول در منافع شریک شوند نیز انتقال به غیر رخ داده و موجر می تواند تخلیه ملک را تقاضا نماید.
- در صورتی که مستاجر بدون رضایت موجر یا حکم دادگاه، منافع را به ثالث منتقل کرده باشد و موجر اقدام به دریافت اجاره بها از ثالث نماید، نمی تواند دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر اقامه کند. چرا که دریافت اجاره بها از ثالث به منزله رضایت موجر به انتقال است.
وضعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت در صورت انتقال منافع به غیر
در صورتی که مقام قضائی، انتقال عملی منافع به غیر بدون رضایت موجر یا اذن دادگاه را احراز نماید، رای بر تخلیه ملک در مقابل پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر میکند. مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط کارشناسی که دادگاه انتخاب کرده، معین خواهد شد. سقوط نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت، ضمانت اجرای تخلف از مفاد قرارداد و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است.
چنانچه مستاجر اول بابت انتقال منافع، مبلغی به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت از مستاجر دوم دریافت نموده باشد، موجر باید نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را در قبال تخلیه به مستاجر دوم بپردازد اما در صورتی که مستاجر اول مبلغی بابت حق کسب یا پیشه یا تجارت از منتقل الیه ثالث نگرفته باشد، موجر نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را به مستاجر اول می پردازد.
آیا انتقال ملک تجاری به شریک مشاعی، تخلف موضوع بند ۱ ماده ۱۴ تلقی می گردد؟
در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد اما نظر قالب بر این مهم است که چنانچه مستاجرین به صورت مشاعی مالک منافع عین مستاجره باشند و یکی از آن ها سهم خود را به شریک دیگر واگذار نماید، این انتقال مصداق تخلف مقید در قانون نمی باشد. در تایید این نظر رای شماره ۱۶۷۸ مورخ ۲۷/۱۱/۱۳۷۹ شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران بیان داشته : ” منظور از واژه ( غیر ) مندرج در بند یک ماده ۱۴، منصرف از شریک مشاعی بوده و به شخص ثالثی غیر از شرکا دلالت دارد. زیرا شرکای منافع، در ذرات منافع عین مستاجره مالک می باشند و واگذاری سهم یکی به دیگری ، انتقال به غیر محسوب نمی گردد. مضافا اینکه شخصیت مستاجرین نیز برای موجر مورد شناسایی بوده و شخص نامعلومی در مورد اجاره وارد نشده تا به حقوق موجر لطمه ای وارد شود .”
تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی
به موجب بند ۲ ماده ۱۵ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در صورتی که موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت خود، به مورد اجاره احتیاج داشته باشد، با استناد به این بند و اثبات نیاز خود، می تواند متعاقب انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه ملک تجاری در دادگاه مطرح نماید.
رکن اساسی این دعوا، اثبات نیاز شخصی موجر به اشتغال در ملک موضوع اجاره است. بنابراین موجر باید به هر نحو ممکن ثابت نماید برای امرار معاش و تامین مخارج خود و افراد تحت تکفلش، باید در عین مستاجره به کسب یا پیشه یا تجارت مشغول شود.
ضمنا نیاز موجر به ملک موضوع اجاره باید شخصی باشد و موجر نمی تواند برای انجام امور عام المنفعه، تقاضای تخلیه ملک را مطرح نماید. علاوه بر شخصی بودن، ضروری است این نیاز در زمان اقامه دعوا وجود داشته باشد. بنابراین موجر نمی تواند به این دلیل که در آینده و لو نزدیک به عین مستاجره نیاز خواهد داشت، صدور حکم تخلیه را از دادگاه تقاضا نماید. موجر می تواند برای اثبات نیاز به عین مستاجره، مدارک بازنشستگی و بیکاری خود را به دادگاه ارائه نماید. همچنین موجر در صورت نیاز می تواند مطلعین و شهود خود را به دادگاه معرفی نماید.
نکات مهم در خصوص دعوی تخلیه ملک تجاری به جهت احتیاج شخصی:
- در صورتی که دادگاه، نیاز شخصی موجر را احراز نکرده و حکم علیه خواهان صادر شود، این حکم دارای اعتبار امر مختومه می باشد. بنابراین در صورتی که موجر بخواهد مجددا با استناد به همین جهت تقاضای صدور حکم تخلیه ملک تجاری را مطرح نماید، باید ثابت کند تغییری در وضعیت سابق او ایجاد شده است. در غیر این صورت این دعوا قابل رسیدگی نمی باشد.
- ضروری است که خواهان، مالک شش دانگ عین مستاجره باشد، و یکی از مالکان مشاعی نمی تواند به استناد نیاز شخصی خود، تخلیه ملک تجاری را تقاضا نماید. در صورتی که کلیه مالکین مشاعی توافق کرده باشند که یکی از مالکان اجازه انتفاع از ملک مشاع را داشته باشد، شخص اخیر می تواند اقدام به طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت نیاز شخصی نماید.
- اگر مالک ملک، شخص حقوقی باشد با اثبات شرایط قانونی، از جمله نیاز شخص حقوقی به استفاده از ملک خود می تواند دعوای صدور حکم تخلیه به جهت نیاز شخصی را اقامه نماید.
- تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز شخصی ارتباطی به تخلف یا تعدی و تفریط مستاجر ندارد. بنابراین در این مورد باید کل حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر به صورت کامل پرداخت شود. میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط کارشناس رسمی دادگستری و پس از ارجاع امر از سوی دادگاه تعیین خواهد شد.
پیشنهاد مطالعه: مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه
تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت
نیاز به سکونت در بند ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به عنوان یکی از جهات تخلیه ملک توسط موجر بیان شده و تنها درمورد املاکی مصداق دارد که قابلیت سکونت داشته باشد. احراز قابل سکونت بودن عین مستاجره با دادگاه رسیدگی کننده به دعوای تخلیه می باشد که در صورت صلاحدید، مقام قضایی می تواند با ارجاع امر به کارشناس، قابلیت سکونت ملک را احراز نماید.
موجر با اثبات نیاز خود، فرزندان، والدین و یا همسر خود می تواند تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد. با توجه به اینکه قانون گذار در نص ماده، تنها نیاز اشخاص فوق الذکر را موجبی برای تقاضای تخلیه دانسته و همچنین نظر به اینکه تخلیه ملک در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ امری خلاف اصل است، باید اشخاص مذکور در قانون را حصری بدانیم. بنابراین نمی توان با توسعه دایره مصادیق مذکور در ماده ۱۵، نیاز سایر بستگان موجر به سکونت در عین مستاجره را موجب تخلیه ملک دانست.
تشخیص نیاز شخصی افراد مذکور با دادگاه صالح است و موجر می تواند ادله خود را، از قبیل شهادت شهود، تحقیق محلی و … در جهت اقناع مقام قضایی ارائه نماید.
- تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت مستند به سوء رفتار یا تعدی و تفریط مستاجر نبوده است، بنابراین موجبی برای سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر وجود نداشته و موجر مکلف است تمام حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را در قبال تخلیه ملک، پرداخت نماید.
- با توجه به اینکه در مالکیت مشاعی، حق مالکیت هریک از شرکا منتشر در تمام اجزاء ملک مشاع می باشد، تصرف مادی در ملک مشاع توسط هر شریک مستلزم رضایت سایر شرکا خواهد بود و هیچ یک از شرکا نمی تواند بدون رضایت سایرین، ملک را تصرف نماید.
- بنابراین خواهان دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت باید مالک شش دانگ عین مستاجره باشد و یکی از شرکای ملک مشاع نمی تواند به جهت نیاز به سکونت، تقاضای تخلیه ملک را مطرح نماید. البته در صورتی که شریک خواهان دعوای تخلیه، از جانب سایر شرکا ماذون در تصرف باشد می تواند دادخواست تخلیه ملک به جهت نیاز به سکونت را تقدیم نماید.
تخلیه ملک تجاری به جهت عدم پرداخت اجاره بها
عدم پرداخت به موقع اجاره‌بها از مسائل رایج در روابط تجاری و قراردادی مربوط به سرقفلی است. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ برای این موضوع ضمانت اجرای قانونی مشخص در نظر گرفته و در عین حال تدابیر ارفاقی برای مستأجر جهت جلوگیری از تضییع حق سرقفلی پیش‌بینی کرده است. در مقابل در قانون ۱۳۷۶ تخلیه ملک تجاری به دلیل عدم پرداخت اجاره بها صرفاً در صورت وجود شرط صریح قراردادی و یا انقضای مدت قرارداد امکان‌پذیر است و ضمانت اجرا جنبه‌ی توافقی دارد.
بر اساس قانون ۱۳۵۶، در صورت اثبات رابطه استیجاری (با اجاره‌نامه عادی یا رسمی یا سایر دلایل قانونی)، موجر باید از طریق اظهارنامه یا اخطار رسمی پرداخت اجاره بها را مطالبه کند. مستأجر از تاریخ ابلاغ ۱۰ روز مهلت پرداخت دارد و در صورت امتناع، موجر می‌تواند با استناد به بند ۹ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ از دادگاه تخلیه ملک به علت عدم پرداخت اجاره بها را بخواهد.
برای کسب اطلاعات بیشتر تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها رو لینک کلیک کنید.
تخلیه ملک تجاری به علت تعدی و تفریط
در عقد اجاره مستأجر امین مال محسوب می‌شود و باید مطابق توافق طرفین یا عرف از آن استفاده کند، هرگونه استعمال خارج از حدود اذن یا کوتاهی در نگهداری ، نقض تعهدات اصلی مستأجر است و می‌تواند موجب مسئولیت مدنی، فسخ قرارداد یا تخلیه گردد. این مفاهیم که در قالب تعدی و تفریط مطرح می‌شوند، در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ طبق بند ۸ ماده ۱۴ مبنای مستقیم دعوای تخلیه سرقفلی هستند و موجر باید وقوع آن را اثبات نماید. زیرا اصل بر امانت داری مستأجر است.
در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ نیز تعدی و تفریط سبب فسخ اجاره و تخلیه می‌شود، اما با این تفاوت مهم که در قانون ۵۶ صرف اثبات تعدی و تفریط برای فسخ و تخلیه کافی است در حالی که در قانون ۷۶ موجر تنها زمانی می‌تواند اجاره را فسخ و ملک را تخلیه کند که امکان جلوگیری از رفتار مستأجر وجود نداشته باشد.
تخلیه ملک تجاری به علت تغییر شغل
یکی از مهم‌ترین موجبات تخلیه در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، تغییر شغل مستأجر بدون کسب اجازه موجر است که به‌موجب بند ۷ ماده ۱۴ این قانون پیش‌بینی شده است. اهمیت این قاعده در آن است که تغییر شغل نه تنها می‌تواند ارزش اقتصادی ملک و منافع موجر را تحت‌تأثیر قرار دهد، بلکه با فلسفه ایجاد حق کسب و پیشه، که بر تداوم فعالیت مستأجر در شغلی مشخص استوار است، نیز در تعارض قرار می‌گیرد.
برای تحقق این تخلف لازم است شغل معین مستأجر در قرارداد تصریح شده باشد. در غیر این صورت اجاره مطلق تلقی شده و دعوای تخلیه به استناد تغییر شغل قابلیت استماع نخواهد داشت. همچنین اگر شغل جایگزین از نظر عرف صنفی مشابه شغل قبلی باشد موجر حق درخواست تخلیه ندارد و تشخیص این مشابهت بر عهده دادگاه و بر مبنای عرف انجام می‌شود ، شایان ذکر است که در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ چنین موجبی برای تخلیه به‌طور خاص پیش‌بینی نشده است.
پیشنهاد مطالعه: تغییر شغل در سرقفلی
تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی ملک
به موجب بند ۱ ماده ۱۵ قانون سال ۱۳۵۶، قصد موجر برای تخریب و تجدید بنای ملک تجاری می‌تواند از موجبات قانونی تخلیه باشد. قانون‌گذار این اختیار را برای مالک پیش‌بینی کرده تا در صورت احراز شرایط و ارائه دلایل معتبر، بتواند نسبت به تخلیه عین مستأجره اقدام نماید.
شرایط و نحوه اثبات قصد تجدید بنا
موجر باید قصد واقعی خود برای تخریب و نوسازی را نزد مرجع قضایی اثبات کند و این امر صرفاً با ارائه پروانه تخریب و نوسازی صادره از شهرداری تحقق می‌یابد. گواهی فرسودگی، مجوز بازسازی یا سایر اسناد مشابه کفایت نمی‌کند. در این راستا نظریه مشورتی شماره ۲۷۳۳ اداره حقوقی دادگستری (۲۳/۴/۱۳۷۷) نیز صراحتاً تأکید میکند که تنها پروانه تخریب و نوسازی دلیل معتبر برای پذیرش دعوای تخلیه است.
مطابق بند ۱ ماده ۱۵ قانون مذکور شهرداری‌ها مکلفند بنا به درخواست مالک پروانه تخریب و نوسازی صادر کنند و این امر نیازمند رضایت مستأجر نیست و لازم به ذکر است که منوط کردن صدور پروانه به اذن مستأجر فاقد اعتبار قانونی است و همچنین نیاز ملک به انجام تعمیرات اساسی موجب تخلیه نیست و صرفاً تخریب کامل بنا می‌تواند مستند صدور حکم تخلیه قرار گیرد.
پروانه تخریب و نوسازی باید برای کل ملک صادر شده باشد، صدور پروانه برای بخشی از ملک نشان‌دهنده قصد تجدید بنای کامل نیست و موجبی برای تخلیه کل ملک محسوب نمی‌شود. افزون بر این چنانچه پس از اجرای حکم تخلیه ثابت شود موجر ظرف شش ماه عملیات ساختمانی را آغاز نکرده است، دادگاه وی را به پرداخت معادل یک سال اجاره بها یا اجرت‌المثل ملک در حق مستأجر محکوم میکند.
تخلیه ملک تجاری مشاع
چنانچه عین مستأجره ملک مشاع باشد و چندین مالک داشته باشد، مطابق اصول کلی قانون مدنی، هر یک از مالکین مشاعی می‌تواند با استناد به مالکیت خود از موجبات قانونی تخلیه استفاده کند و علیه مستأجر اقدام نماید. با این حال برخی موجبات تخلیه از این قاعده مستثنا شده‌اند. به ویژه در مواردی مانند نیاز شخصی مالک یا نیاز به سکونت وی، در این موارد مورد طرح دعوای تخلیه تنها زمانی امکان‌پذیر است که موجر مالک شش‌دانگ ملک تجاری باشد.
بنابراین در صورتی که صرفاً یکی از مالکین مشاع چنین نیازی داشته باشد، نمی‌تواند به تنهایی بر مبنای این دلیل درخواست تخلیه مطرح کند.
در این راستا نظریه مشورتی شماره کمیسیون حقوق مدنی اداره حقوقی در جلسه مورخ ۱۰/۰۹/۱۳۵۰ به شماره ۱۲۷ و ۱۲۸ بیان داشته : ” مطابق با ماده ۳۰ قانون مدنی ، هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هر گونه تصرف و انتفاع دارد و چون مواد قانون مدنی درباره ( شرکت ) در جهت تجویز تصرفات شریک مشاع تنظیم گردیده است و مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مزبور نیز دلالت بر ممنوعیت تصرف چنین شریکی ندارد، لذا دعوی تخلیه هم از حقوق مسلم هر مالکی است. بنابراین درخواست تخلیه عین مستاجره به درخواست یکی از شرکا بلااشکال است . ”
تخلیه ملک تجاری بدون قرارداد
دعاوی مربوط به تخلیه مورد اجاره در بدو امر مستلزم اثبات رابطه استیجاری و احراز این مهم برای دادگاه است. عموما این رابطه مستند به قرارداد کتبی ( رسمی یا عادی ) فی مابین موجر و مستاجر برای دادگاه احراز می گردد با این حال در مواردی ممکن است قراداد مکتوبی درمیان نباشد و مستاجر با اذن یا قرارداد شفاهی از ملک منتفع گردد.
در خصوص تخلیه ملک تجاری یا سرقفلی بدون قرارداد کتبی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ شرایطی را برای تخلیه پیش‌بینی کرده است. در صورت عدم وجود قرارداد کتبی اثبات رابطه استیجاری می‌تواند از طریق شواهد و مدارک مختلف صورت گیرد، این شواهد می‌تواند شامل پرداخت‌های منظم اجاره‌بها، شهادت شهود، مکاتبات میان موجر و مستأجر و سایر مدارک مرتبط باشد.
در صورتی که دادگاه وقوع عقد اجاره را تایید کند، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک تجاری را در صورت وجود موجباتی مانند عدم پرداخت اجاره بها ، تخریب و نوسازی ملک، تعدی و تفریط مستاجر در انتفاع از ملک یا انتقال منافع ملک به غیر توسط مستاجر، مطرح نماید.
تخلیه ملک تجاری قبل از موعد
در قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ دو حالت برای تخلیه عین مستأجره متصور است:
حالت اول بر اساس حکم قانون، انقضای مدت قرارداد است که به محض پایان این مدت موجر می‌تواند درخواست تخلیه مورد اجاره را مطرح نماید و در شرایطی حتی می‌توان تخلیه فوری یا همان دستور تخلیه را نیز دریافت نمود .
حالت دوم زمانی است که شرایطی با ضمانت اجرای تخلیه در قرارداد ذکر شده باشد، در این صورت در صورت تخلف مستأجر از این شروط، موجر می‌تواند حتی پیش از پایان مدت اجاره، حکم تخلیه ملک تجاری را دریافت کند.
در مقابل در قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۵۶ همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، انقضای مدت قرارداد به تنهایی هیچ تأثیری بر ادامه استیجاری ندارد. به عبارت دیگر حتی با فرا رسیدن موعد قرارداد، موجر نمی‌تواند به صرف پایان مدت عین مستأجره را تخلیه کند. با این حال قانون‌گذار مواردی را به عنوان موجبات تخلیه پیش‌بینی کرده است که با تحقق آن ها موجر می‌تواند حتی پیش از موعد قرارداد از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجره نماید. این موجبات در ماده ۱۴ قانون مزبور بیان شده و پیش‌تر به تفصیل درباره هر یک توضیح داده شده است.
نکته مهم در خصوص طرح دعوی تخلیه پیش از موعد آن است که از آن جایی که رابطه استیجاری به علت عدم اتمام مهلت قرارداد همچنان برقرار است. لذا موجر می بایست علاوه بر تخلیه ملک، فسخ قرارداد را نیز موضوع خواسته خود قرار دهد .
نمونه رای تخلیه ملک تجاری
در رای شماره ۱۶۴ مورخ ۰۶/۰۲/۱۳۶۲ شعبه ۲۷ دادگاه صلح تهران، بیان شده :
” در دعوی تخلیه ملک تجاری، چنانچه به هر دلیلی موجبات تخلیه عین مستاجره موضوع ماده ۱۴ قانون سال ۵۶ فراهم باشد، لکن هنوز مدت اجاره اصلی پایان نیافته باشد، خواهان می بایستی تقاضای فسخ اجاره نامه را نیز بنماید، زیرا در چنین صورتی تخلیه مورد اجاره تابع فسخ اجاره می باشد و دعوی تخلیه در چنین صورتی بدون تقاضای فسخ ، قابل پذیرش و رسیدگی نخواهد بود. ”
تخلیه ملک تجاری مالی است یا غیر مالی؟
مطابق با نظریه مشورتی شماره ۳۵۰۰/۷ مورخ ۱۳/۰۸/۱۳۶۰ اداره حقوقی دادگستری، ” دعوای تخلیه عین مستاجره تا زمانی که اختلاف در مالکیت ( عین مستاجره ) محقق نگردد ، از دعاوی غیر مالی محسوب است. ”
تخلیه ملک تجاری در صلاحیت کجاست
دعاوی مربوط به عین مستاجره در صلاحیت دادگاه صلح محل وقوع ملک است. اما در صورتی که ملک تجاری دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد، رسیدگی به دعاوی مربوط به آن در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
مهلت تخلیه ملک تجاری
در مواردی که شرایط تخلیه منطبق با صدور دستور تخلیه باشد، این دستور سریع‌ترین حالت ممکن برای تخلیه ملک است؛ زیرا دستور صادره قطعی بوده و قابلیت تجدیدنظرخواهی ندارد و مستقیماً به واحد اجرای احکام ارجاع می‌شود. پس از ارجاع، معمولاً تخلیه ملک ظرف یک هفته انجام خواهد شد ، این مدت در صورتی اعمال می‌شود که مستاجر مطابق ماده ۱۳ آیین‌نامه قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ درخواست استمهال ننماید. در صورت اعطای مهلت بر اساس این درخواست، مدت مزبور حداکثر تا یک ماه افزایش می‌یابد ، البته لازم به ذکر است در صورتی که ملک تجاری دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد امکان اخذ دستور تخلیه وجود نخواهد داشت.
در اکثر موارد تخلیه ملک تجاری به جهت داشتن سرقفلی یا حق کسب و پیشه مستلزم صدور حکم تخلیه و طی فرایند قضایی است، پس از صدور حکم قطعی، معمولاً به مستأجر مهلتی از زمان ابلاغ حکم داده می‌شود. بر اساس آخرین مقررات این مهلت از ۱۰ روز تا به ندرت یک ماه متغیر است.
دادخواست تخلیه مک تجاری
با توجه به تنوع موجبات و مبانی تخلیه ملک تجاری در قوانین جاری، هر حالت از تخلیه مستلزم نگارش جداگانه دادخواست یا متن تخصصی خود است. بدیهی است که ارائه یک نمونه واحد دادخواست تخلیه به دلیل تفاوت شرایط و الزامات قانونی، منطقی و کاربردی نخواهد بود. لذا برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و تنظیم دادخواست مناسب توصیه می گردد با مشاوران و وکلای مجموعه دادپویان حامی تماس حاصل فرمایید.
