وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل (آزاد) شود. مقصود از حبس عین مال، نگاه داشتن عین مال از نقل و انتقال و تصرفاتی است که موجب تلف عین گردد. ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳ فروش کلیه موقوفاتی که بدون مجوز شرعی صورت گرفته را باطل اعلام نموده است. این ماده واحده در سال ۱۳۷۱ مجدد تصویب گردید و در آن فروش بدون مجوز کلیه موقوفات عام را باطل اعلام نمود.
البته تصویب ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۷۱، باعث لغو ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳ نگردید و در خصوص موقوفات خاص مشروط به اعمال تبصره ۴ قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۷۱ در مورد این رقبات به قوت خود باقی است. فروش مال وقفی جز در موارد پیش بینی شده در قوانین، اعم از آنکه وقف عام باشد یا خاص، باطل است و اداره اوقاف به لحاظ وظایفی که در حفظ موقوفات دارد می تواند بطلان آن را از دادگاه درخواست نماید.
شرایط فروش مال وقفی
ماده ۳۴۹ قانون مدنی مقرر می دارد:
بیع مال وقف، صحیح نیست مگر در مواردی که بین موقوف علیهم، تولید اختلاف شود. به نحوی که بیم سفک دماء (خونریزی) رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که در مبحث راجع به وقف مقرر است.
از این رو می توان گفت که اصل، ممنوعیت بیع مال موقوفه می باشد و فروش مال وقفی جایز نیست. اما این اصل سه استثناء دارد:
- موردی که مال موقوفه خراب شود، به نحوی که انتفاع از آن ممکن نباشد و عمران آن ممکن نگردد یا کسی برای عمران حاضر نگردد.
- هنگامی که بیم آن رود که مال موقوفه خراب شود، به نحویکه انتفاع از آن ممکن نبوده و عمران آن ممکن نباشد.
- اختلاف بین موقوف علیهم ایجاد شود به نحوی که بیم سفک دماء رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد.
خرابی مال وقفی، در چه صورتی سبب فروش مال وقفی می گردد؟
طبق ماده ۸۸ قانون مدنی، بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد درصورتی جائز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.
بنابر مضمون ماده فوق اگر امکان استیفای منفعت از مال موقوفه امکان پذیر نباشد مال موقوفه فروخته می شود. برای فروش مال وفقی به جهت خرابی وجود دو شرط ذیل لازم می باشد:
خرابی مال وقفی به نحوی که انتفاع از آن ممکن نباشد و عمران آن متعذر باشد:
یعنی اعاده آن به حالت اول و استفاده از آن ممکن نباشد. برای مثال، اعیانی ملکی، وقف است و آن اعیانی در اثر مرور زمان به شکلی درآمده که چاره ای جز تخریب ندارد.
عمران آن متعذر نیست اما در عین حال کسی برای عمران آن حاضر نشود:
برای مثال، یک دستگاه ضبط صوت که کسی جهت تعمیر آن حاضر نمی شود که در این صورت با وضعیت موجود فروخته می شود.
به بیان دیگر امکان تعمیر یا بازسازی مال موقوفه در صورتی مانع فروش است که تامین هزینه و وسایل آن از درآمد وقف یا یاری نیکوکاران در خارج موجود باشد. وگرنه تنها به این بهانه که امکان عقلی یا عرفی تعمیر وجود دارد نمی تواند مانع فروش وقفی خراب شده، گردد.
همچنین در صورتی که بین موقوف علیهم اختلاف ایجاد شود به نحوی که موقوفه منجر به خرابی گردد، امکان فروش مال موقوفه پیش بینی شده است.
تخریب مال موقوفه چه ناشی از حوادث و امور طبیعی مانند سیل، زلزله یا خشکی قنات، باشد و چه ناشی از اختلاف بین موقوف علیهم و منجر به خرابی مال موقوفه گردد از موجبات تجویز فروش مال وقف است.
هرگاه بعض موقوفه خراب یا مشرف به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد همان بعض فروخته می شود. مگر اینکه خرابی بعض، سبب سلب انتفاع قسمتی که باقی مانده است بشود، در این صورت تمام مال وقفی فروخته می شود.
آیا اختلاف موقوف علیهم، می تواند سبب فروش مال موقوفه گردد؟
فروش مال وقفی، در صورتی که بین موقوف علیهم تولید اختلاف گردد، در ماده ۳۴۹ قانون مدنی پیش بینی شده است. اختلاف بین موقوف علیهم باید باعث بیم سفک دماء (خونریزی) گردد و منجر به خرابی موقوفه شود.
یکی از مواردی که اختلاف بین موقوف علیهم موجب جواز فروش موقوفه می شود، زمانی است که بیم سفک دماء رود. (یعنی موجب جرح شدیدی شود که نوعا منجر به فوت گردد) والا هرگاه موجب عداوت و اتلاف مال و زد و خرد و جرح های کوچک گردد، فروش آن جائز نخواهد بود.
به نظر می رسد باید در سفک دماء در موقوفه های خاص و عام قائل به تفکیک شویم.
اگر موقوفه خاص باشد بیم اختلاف و سفک دماء بین موقوف علیهم ملاک است. و در صورتی که موقوفه عام باشد گاهی وجود موقوفه در یک نقطه و نحوه بهره برداری اهالی محل از آن موجب کشمکش و اختلاف می شود و صلح ثبات اجتماعی تحت الشعاع قرار می گیرد.
آیا به منظور تبدیل به احسن می توان اقدام به فروش مال وقفی نمود؟
موضوع امکان فروش مال وقفی به جهت تبدیل آن به مالی که برای موقوفه بهتر بوده و منابع بیشتری را به همراه بیاورد از جمله مباحث مترقی در بحث وقف است.
برابر ماده واحده اجازه تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفه عام به زارعین صاحب نسق مصوب ۵۰/۱۰/۲۹ به وزارت تعاون و امور روستایی تکلیف شده بود که دهات و مزارع موقوفه عام مشمول مقررات ماده ۲ قانون مواد الحاقی به قانون اصلاحات اراضی مصوب ۱۳۴۱/۱۰/۲۷ را طبق قوانین و مقررات مرحله اول اصلاحات اراضی خریداری و بین زارعین صاحب نسق تقسیم و به آنها منتقل نماید.
و برابر تبصره یک ماده واحده، به منظور کمک به امور عام المنفعه که عواید موقوفات موضوع این قانون اداره می شده، دولت قبوض اقساطی مربوطه به بهای این قبیل املاک را با بهره ۹۰ درصد پرداخت می نماید. و مطابق تبصره ۲ این ماده واحده، در صورت نبود زارع در اراضی موقوفه تبدیل به احسن انجام نخواهد شد.
پس از پیروزی انقلاب و با تصویب ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه در سال ۱۳۶۳ (در وقف خاص ) و در سال ۱۳۷۱(در وقف عام) مقرر شد:
از تاریخ تصویب قانون مذکور، کلیه موقوفاتی که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت درآمده باشد، به وقفیت خود برمی گردد و اسناد مالکیت صادر شده باطل و از درجه اعتبار ساقط است.
برابر تبصره ۲ این ماده واحده، کلیه املاک مزروعی که در اجرای قانون اجازه تبدیل به احسن واگذاری دهات و مزارع موقوفات عام به زارعین صاحب نسق انتقال و بین آنها تقسیم شده با حفظ مصلحت وقف با متصرفین و زارعین صاحب نسق با رعایت حقوق اکتسابی آنان اجاره نامه تنظیم می شود. و وجوهی که قبلا از طرف دولت بابت املاک مزبور مطابق ماده واحده پرداخت شده باشد بابت اهدایی به موقوفه محسوب می گردد.
همچنین طبق ماده ۳۲ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه اصلاحی ۱۳۹۱/۳/۲۳، فروش رقبات موقوفه و تبدیل آنها به احسن را با رعایت موازین شرعی و قانونی مجاز دانسته است. البته تبدیل به احسن مال موقوفه باید با اطلاع و تائید نماینده ولی فقیه در سازمان صورت گیرد.
شرایط فروش زمین کشاورزی در وقف خاص
اولین قانونی که شامل اراضی موقوفه گردید، تصویب قانون اصلاحات اراضی مصوب ۳۹/۲/۲۶ بود که سیاست دولت را صرفاً در خصوص اراضی موقوفه خاص اعلام می نمود. که براساس ماده ۲ آن حداکثر مالکیت زمین هر شخص را بیان می نمود و در تبصره یک آن مقرر گردید:
در مورد اراضی که تا تاریخ تقدیم این لایحه به مجلس وقف خاص شده اند برای هر یک از موقوف علیهم تا میزان مقرر در ماده کماکان بصورت وقف خاص باقی خواهد ماند و وجوه حاصل از فروش مازاد موقوفات مزبور با نظارت اداره اوقاف اختصاص به خرید مال دیگری داده می شود تا بر طبق ماده ۹۰ ق.م مورد عمل قرار بگیرد.
اقدام بعدی قانونگذار در این خصوص تصویب قانون اصلاحی قانون اصلاحات اراضی مصوب ۳۹/۲/۲۶ درتاریخ ۱۳۴۰/۱۰/۱۹ نیز در ادامه همان مسیر قبلی بوده و در خصوص این اراضی باز به همان شیوه قبلی یعنی پس از اعلام میزان و حدود مالکیت هر شخص از اراضی، سپس به موضوع شیوه فروش مازاد آن پرداخته است. پیگیری این سیاست از سوی دولت منجر به تصویب«قانون الحاق موادی به قانون اصلاحات اراضی مصوب ۴۱/۱۰/۲۷» گردید.
قانونگذار در این قانون علاوه بر تکرار شعارهای قبلی خود این بار برای قانونی و منطقی جلوه دادن دخالت خود در امر واگذاری زمین وقفی متوسل به شعار جدیدی تحت عنوان تبدیل به احسن گردید. به همین منظور در ماده ۲ خود چنین مقرر می کرد:
«….اوقاف خاص در صورت اقتضاء بر طبق قانون مدنی به منظور تبدیل به احسن از طرف دولت خریداری و بین زارعین تقسیم می شود وجوه حاصله از فروش این گونه املاک وسیله تولیت وقف اختصاص به خرید مال دیگری داده می شود تا طبق ماده ۹۰ قانون مدنی مورد عمل قرار بگیرد»
که بعداً طبق آیین نامه اصلاحات اراضی مصوب ۴۳/۵/۳ خریداری اراضی موقوفات خاص را منوط به رضایت و تقاضای زراعین موقوفه نمود که در صورت عدم موافقت زارعین اراضی موقوفه به خرید، مالکین (متولی وقف) این اراضی مکلف به اجاره سی ساله این اراضی به زراعین بودند. آخرین موردی نیز که دولت در امر واگذاری زمین وقفی خاص برای مصارف زراعی و کشاورزی دخالت نموده است قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زراعین مستاجر مصوب ۴۷/۱۰/۲۳ می باشد که بیان می دارد:
موقوفات خاص براساس مقررات این ماده بین زراعین و ناظر یا موقوف علیهم قابل تقسیم خواهد بود و وجوه حاصل از بابت سهم واگذاری به زراعین به منظور تبدیل به احسن اختصاص به خرید مال دیگری داده می شود تا طبق ماده ۹۰ و مقررات مربوطه مورد عمل قرار بگیرد و نسبت به اراضی که در سهم موقوفه باقی می ماند، متولی، ناظر یا موقوف علیهم براساس وقف نامه و مقررات مربوط اقدام خواهد کرد.
بنابراین همانگونه که ملاحظه می گردد اراضی موقوفه خاص عمدتاً بصورت قطعی به افراد واگذار می گردیده است.
فروش زمین کشاورزی در موقوفات عام
قانونگذار در قانون اصلاحات اراضی مصوب ۳۹/۲/۲۶ املاک موقوفه عام را که به مصرف امور خیریه و عام المنفعه می رسید را مشروط بر عام المنفعه آن ها با رعایت نظر واقف بعد از تصویب هیأت دولت از شمول اجرایی این قانون استثناء نمود.
در همین راستا املاک موقوفه عام با انعقاد قرارداد اجاره طویل المدت ۹۹ ساله به زارعین همان موقوفه اجاره نقدی داده می شد. در آیین نامه اصلاحات اراضی و در ماده ۸ آن در مورد اجاره املاک موقوفات عام با رعایت سایر مقررات مربوط به اجاره به ترتیب ذیل عمل خواهد شد:
- قرارداد اجاره با شرکت تعاونی روستایی به وکالت از فرد فرد زارعین داخل نسق موقوفه
- نسق موجود در املاک موقوفه عام در صورتی به زارع داخل نسق اجاره داده خواهد شد که عضویت شرکت تعاونی همان ده را پذیرفته باشد.
- مدت اجاره ۹۹ سال و اجاره بها هر پنج سال یک بار قابل تجدیدنظر است.
- مطالبه و دریافت اجاره بها از زارعین به عهده شرکت تعاونی خواهد بود.
تنها قانونی که در زمان قبل از انقلاب اجاره فروش و انتقال اراضی موقوفه عام را به دولت داده بود قانون اجاره تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفه عام به زارعین صاحب نسق مصوب ۵۰/۱/۲۹ بوده است که مقرر می داشت: «وزارت تعاون و امور روستاها مکلف است دهات و مزارع موقوفات عام را طبق قوانین و مقررات مرحله اول اصلاحات اراضی خریداری و بین زارعین صاحب نسق تقسیم و به آنها منتقل نماید.»
بنابراین همانگونه که در بالا مشاهده گردید اراضی موقوفه عام براساس سیاست اتخاذی از سوی قانونگذار قبل از انقلاب علی الاصول بصورت موقت و در قالب عقد اجاره و برای بهره وری و بلا استفاده نماندن به افراد واجد شرایط واگذار می شده است.
بعد از انقلاب تنها مصوبه ایی که توسط شورای انقلاب در خصوص واگذاری موقت اراضی وقفی به تصویب رسیده است آیین نامه اجرایی لایحه قانونی اصلاح لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی مصوب ۱۳۵۹ می باشد که بیان داشته «اراضی وقفی توسط هیأت ۷ نفره با نظر سازمان اوقاف طبق موازین شرعی به متقاضیان داده می شود و اجاره آن به وسیله دریافت کنندگان زمین به سازمان مزبور پرداخت می گردد.»
فلذا مشاهده می گردد که قانونگذار بعد از انقلاب نیز با واگذاری موقت در قالب عقد اجاره در مورد موقوفات عام همسو با مقنن قبل از انقلاب بوده است.
ابطال فروش غیرشرعی اراضی موقوفه
بعد از پیروزی انقلاب با توجه به ایجاد نگرش جدید مبتنی بر اصول اسلامی، قانونگذار اقدام به بازنگری جدی در موضوع نظارت صحیح به واگذاری زمین وقفی و منطبق نمودن آن با موازین شرعی، تحت نظارت سازمان اوقاف و امور خیریه نموده است و پیگیری این هدف منجر به تصویب قانون «ابطال اسناد و فروش رقبات،آب و اراضی موقوفه» در تاریخ ۷۱/۱۱/۲۵ گردید.
این قانون شامل یک ماده واحده و ۶ تبصره می باشد. در ماده واحده مقرر گردیده: از تاریخ تصویب این قانون کلیه موقوفات عام که بدون مجوز شرعی به فروش رسیده یا بصورتی به ملکیت درآمده باشد به وقفیت خود بر می گردد و اسناد مالکیت صادر شده باطل و از درجه اعتبار ساقط است.
البته لازم به ذکر است که قانون فوق فقط در مورد موقوفات عام است و در مورد موقوفات خاص ساکت است.
متعاقباً آیین نامه قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه در سال ۷۴ به تصویب هیأت وزیران رسید. ماده ۲ آیین نامه بررسی غیرشرعی بودن اسناد فروش موقوفه قبل از انقلاب را به عهده کمیسیونی مرکب از فقهای صاحب نظر محول کرده است.
«ادارات اوقاف و امور خیریه و متولیان موقوفات، مکلفند با توجه به سوابق ثبتی موقوفات عامه این که به فروش رسیده یا بصورتی به مالکیت اشخاص درآمده است، صورت برداری و همراه با مستندات و دلایل به سازمان اوقاف و امور خیریه ارسال دارند. سازمان موضوع را به کمیسیونی متشکل از فقهای صاحب نظر که با انتخاب و زیر نظر نماینده ولی فقیه تشکیل می شود ارجاع می کند کمیسیون مذکور نظر خود را در مورد جواز شرعی فروش یا تبدیل رقبات اعلام می نماید درصورتی که تبدیل یا فروش با مجوز شرعی انجام شده باشد معامله تأیید می شود و در غیر اینصورت نظر نماینده ولی فقیه و سرپرست سازمان اوقاف دایر بر بطلان سند فروش یا تبدیل موقوفه به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام می شود و تا ادارات ثبت نسبت به بطلان سند در سوابق ثبتی و صدور سند جدید موقوفه اقدام نمایند.»
البته پس از ابطال اسناد به علت رعایت مال متصرفین مجدداً این گونه اراضی در قالب عقد اجاره به آنها واگذار می شود.
بطلان بیع مال وقفی
اداره اوقاف به لحاظ وظایفی که در حفظ موقوفات دارد، می تواند بطلان معامله واقع شده را مطرح نماید و در این موضوع تفاوتی میان موقوفه عام و خاص وجود ندارد.
در صورتی که پس از بیع مال موقوفه، سند مالکیت به نام خریدار صادر شده باشد می بایست همزمان با طرح دعوای ابطال بیع موقوفه، ابطال سند مالکیت را نیز خواستار شد.
چنانچه خریدار مال وقفی از وقفیت مال بی اطلاع بوده باشد، و به موجب قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه سند مالکیت آنها باطل شود، می توانند برای دریافت خسارت وارده به فروشنده رجوع نمایند. در صورتی که متصرف طبق تبصره ۱ این قانون، تقاضای اجاره نماید سازمان اوقاف می تواند با متصرف، اجاره نامه تنظیم نماید.
فروش زمین های وقفی برای طرح های عمرانی دولت و شهرداری ها
قانونگذار در برخی از قوانین به موضوع واگذاری اراضی موقوفه برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی پرداخته است. دولت ضمن تجویز فروش موقوفات برای اجرای طرح های عمومی، مقرر داشته است که در صورت عدم امکان فروش این اراضی، از طریق اجاره طویل المدت اقدام شود. مقنن برای رعایت مصلحت کلی اجرای طرح های عمرانی و تاسیساتی کشور، تا آنجایی پیش رفته که مقرر داشته است، اگر متولی موقوفه به اجاره دادن و تحویل اراضی رضایت نداشته باشد، دادستان محل با رعایت مقررات پس از سپردن اجاره بهای ۵ ساله موقوفه در صندوق ثبت، اقدام به انعقاد قرارداد اجاره می کند.
بنابراین چنانچه ملک وقفی در طرح های عمرانی دستگاههای اجرایی قرار گرفته باشد با رعایت شرایط مذکور در قانون نحوه خرید و تملک اراضی مصوب سال ۵۸، ضرورتا و به حکم قانون انجام می پذیرد. لذا انتقال ملک وقفی از طرف متولی به دستگاههای ذیربط فاقد اشکال قانونی است.
اخذ به شفعه در مال موقوفه
مطابق ماده ۸۰۸ قانون مدنی باید گفت که هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیم بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.
جرم فروش مال وقفی
طبق ماده ۱ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ هرکس مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب و مطابق قانون تشدید مجازات مرتکبین کلاهبرداری، اختلاس و ارتشاء محکوم می گردد. در خصوص فروش مال وقفی نیز با توجه به اینکه پس از وقف، مالکیت عرصه و اعیان ملک وقفی متعلق به موقوف علیهم یا اداره اوقاف می باشد در صورت فروش آن، فروشنده و خریدار عالم به وقفی بودن، مرتکب جرم انتقال مال غیر گردیده اند و طبق این ماده محکوم می شوند.
سوالات متداول
آیا زمین وقفی را می توان فروخت؟
زمین وقفی قابل فروش نمی باشد و در صورتی که شخصی اقدام به فروش زمین وقفی نماید و سند مالکیت صادر شود علاوه بر طرح دعوا از سوی اداره اوقاف نسبت به ابطال سند مالکیت، مرتکب جرم فروش مال غیر نیز گردیده است.
آیا وقف خاص قابل فروش است؟
مجازات فروش مال موقوفه چیست؟
مجازات فروش مال موقوفه طبق قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری، علاوه بر رد مال، حبس از یک تا هفت سال حبس می باشد. که با تصویب قانون کاهش مجازات های تعزیری این مجازات به نصف تقلیل یافته است.
چگونه با وکلای دادپویان حامی در ارتباط باشیم؟
شما میتوانید از طریق شبکههای اجتماعی نظیر واتساپ و یا تلگرام با وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی در ارتباط باشید. همچنین میتوانید از طریق فرم مربوطه درخواست مشاوره رایگان خود را ثبت کنید.
