راهنمای کامل ابطال اجرائیه ثبتی

قانون‌گذار برای برخی از اسناد دارای تعهدات مالی یا حقوقی مانند چک یا سند ازدواج امتیازات ویژه‌ای در نظر گرفته است تا دارنده آن بتواند در کوتاه‌ترین زمان ممکن مفاد سند را اجرا کند؛ بدین صورت که برای این‌گونه اسناد به‌صورت مستقیم اجراییه ثبتی صادر و عملیات اجرا آغاز می‌شود.

در مقابل قانون‌گذار برای حفظ حقوق متعهد یا هر شخصی که از صدور اجراییه ثبتی متضرر شده نیز پیش‌بینی لازم را کرده و این امکان را فراهم نموده است که در صورت وجود دلایل موجه، بتواند با طرح دعوی ابطال اجراییه ثبتی نسبت به آن اعتراض و درخواست رسیدگی نماید.

مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.

منظور از اجراییه ثبتی چیست؟

برخی از اسنادی که دارای تعهدات مالی یا حقوقی است به حکم قانون، لازم‌الاجرا شناخته می‌شوند؛ این وصف در واقع امتیازی است که قانون برای این اسناد قائل شده طوری که دارنده آن‌ها می‌تواند بدون مراجعه به دادگاه و طی مراحل دادرسی طولانی، تنها با مراجعه به مراجع ثبتی صالح، اجرای مفاد سند را درخواست نماید،

دارنده چنین اسنادی با مراجعه به اداره ثبت یا دفتر خانه، تقاضای صدور اجرائیه ثبتی و ابلاغ آن به متعهد یا مدیون را جهت وصول مطالبات خود مطرح می نماید؛ در پی این درخواست، اجراییه صادر و ابلاغ گشته و به موجب آن به متعهد یا مدیون اطلاع داده می شود که باید مفاد سند را در مهلت مقرر انجام دهد در غیر این صورت اقدامات اجرایی مثل توقیف اموال و … توسط واحد اجرای ثبت صورت خواهد گرفت.

توصیه می شود جهت مطالعه بیشتر در خصوص انواع اسناد لازم الاجرا که دارای چنین امتیاز ویژه ای هستند و هچنین برای اطلاع از کلیه فرایند صدور اجراییه ثبتی به لینک مربوطه مراجعه نمایید.

ابطال اجرائیه ثبتی به چه معناست؟

در برخی موارد ممکن است در اجراییه‌ای که از سوی اداره ثبت یا دفترخانه اسناد رسمی صادر می‌شود، اشتباهاتی رخ دهد؛ مانند اینکه دستور اجرا برخلاف مفاد سند، مغایر با قانون، یا حتی بر خلاف توافق جداگانه طرفین صادر شده باشد. در چنین شرایطی، شخص متعهد یا حتی فرد ثالثی که از اجرای سند متضرر می‌شود، می‌تواند با ارائه مستندات قانونی، دعوایی تحت عنوان ابطال دستور اجرا یا همان ابطال اجراییه ثبتی مطرح کند.

در واقع دعوای ابطال اجرائیه ثبتی زمانی مطرح می‌شود که دستور اجرای سند رسمی با مقررات قانونی یا مفاد خود سند هم‌خوانی نداشته باشد. هرچند عنوان صحیح این دعوا ابطال دستور اجرا است، اما دادگاه‌ها در عمل با عنوان ابطال اجراییه ثبتی نیز آن را می‌پذیرند.

نکته مهم آن است که این دعوا صرفاً درباره اجراییه‌هایی مطرح می‌شود که از سوی اداره اجرای ثبت و نسبت به اسناد لازم‌الاجرا صادر شده‌اند و در خصوص اجرائیه هایی که از طریق اجرای احکام دادگستری صادر می‌گردند امکان طرح چنین دعوایی وجود ندارد

مهمترین موارد ابطال اجراییه ثبتی

طبق ماده ۱ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲، موارد ابطال اجرائیه ثبتی یا شکایت از دستور اجرا به‌صورت مشخص بیان شده‌اند. این موارد عبارتند از:

ابطال اجرائیه ثبتی به جهت مخالفت با مفاد سند

یکی از مهمترین موارد ابطال اجرائیه ثبت، مخالف بودن مفاد اجرائیه با مفاد سند است. اگر دستور اجرای صادر شده با مفاد سند رسمی که به ثبت رسیده است مغایرت داشته باشد، این می‌تواند دلیلی برای ابطال آن باشد.

به عنوان مثال، در فرضی که بین طرفین، سند رهنی تنظیم شده باشد و مبلغ بدهی مندرج در سند رهنی کمتر از مبلغ اجرائیه باشد، در این صورت صدور اجرائیه با مفاد سند رهنی در تضاد و تعارض بوده و محکوم به بطلان است. و یا در صورتی که مشخصات بدهکار در اجرائیه دارای ایراد باشد.

ابطال اجرائیه ثبتی به جهت مخالفت با قانون

اگر دستور اجرا برخلاف قوانین و مقررات جاری کشور باشد، این مورد نیز می‌تواند دلیلی برای ابطال اجرائیه ثبتی یا ابطال مزایده ثبتی باشد.

مواردی که ممکن است اجرائیه ثبتی مخالف با قانون باشد، شامل موارد زیر است:

• عدم رعایت تشریفات قانونی: اگر در فرآیند صدور اجرائیه، تشریفات قانونی مربوطه رعایت نشده باشد، این می‌تواند دلیلی برای ابطال اجرائیه باشد. به عنوان مثال، اگر ابلاغ‌ها به درستی انجام نشده باشد یا مراحل قانونی اجرای سند به درستی طی نشده باشد.
• نقض حقوق قانونی طرفین: اگر حقوق قانونی یکی از طرفین در فرآیند اجرای سند نقض شده باشد، این نیز می‌تواند دلیلی برای ابطال اجرائیه باشد. به عنوان مثال، اگر بدون اطلاع و اجازه قانونی یکی از طرفین، اجرائیه صادر شده باشد.
• مغایرت با مقررات جاری: اگر دستور اجرای صادر شده با مقررات جاری کشور مغایرت داشته باشد، این مورد نیز می‌تواند دلیلی برای ابطال اجرائیه باشد. به عنوان مثال، اگر اجرائیه برخلاف قوانین و مقررات بانکی صادر شده باشد، موجب ابطال اجراییه بانکی می گردد.

ابطال اجرائیه ثبتی به جهت مجعول بودن سند رسمی

یکی دیگر از مواردی که می‌توان بر اساس آن درخواست ابطال اجرائیه ثبتی را مطرح کرد، مجعول بودن سند رسمی است. اگر متعهد اجرائیه مدعی شود که سندی که بر مبنای آن اجرائیه صادر شده است، جعلی است، باید مراحل قانونی خاصی طی شود.

مطابق ماده ۹۹ قانون ثبت، ادعای مجعولیت سند رسمی به خودی خود موجب توقف عملیات اجرایی ثبتی نمی شود. اما اگر بازپرس یا دادیار قرار مجرمیت متهم را صادر کرده و دادستان نیز با آن موافقت کرده باشد، این موضوع می‌تواند عملیات اجرائی را متوقف کند.

ابطال اجرائیه ثبتی به جهت تادیه دین یا پرداخت وجه آن

یکی دیگر از مواردی که می‌توان برای آن درخواست ابطال اجرائیه ثبتی را مطرح کرد، تادیه دین یا پرداخت وجه سند رسمی است. در این موارد، اجرائیه صادر شده است در حالی که دین مورد نظر کاملاً یا جزئاً پرداخت شده است.

نمونه‌هایی از این موارد شامل موارد زیر است:

پرداخت مهریه: اگر زوج مهریه زوجه را پرداخت کرده باشد و زوجه با وجود این پرداخت، مجدداً درخواست صدور اجرائیه بابت مهریه را از دفترخانه بنماید، زوج می‌تواند درخواست ابطال اجرائیه را مطرح کند. در این حالت، مدارک پرداخت مهریه به عنوان سند اثبات پرداخت دین مورد نیاز است.

عدم پرداخت تسهیلات بانکی:  اگر شخصی درخواست اخذ تسهیلات مالی از بانک نموده باشد و بابت وثیقه، سند رهنی تنظیم شده باشد، اما تسهیلاتی از سوی بانک پرداخت نشده باشد و بانک علی‌رغم عدم پرداخت تسهیلات، اقدام به درخواست صدور اجرائیه نماید، شخص می‌تواند درخواست ابطال اجرائیه را مطرح کند. در این حالت، مدارک مربوط به عدم پرداخت تسهیلات و وجود وثیقه مورد نیاز است.

برای دریافت راهنمایی و مشاوره حقوقی تخصصی با بهترین وکیل ثبتی در تهران، کافی است روی دکمه زیر کلیک کنید و فرم مشاوره را پر نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.

تفاوت ابطال اجراییه و ابطال عملیات اجرایی

در دعوای ابطال دستور اجرا یا ابطال اجراییه ثبتی، شخص نسبت به اصل اجراییه صادرشده اعتراض دارد و معتقد است که اساساً صدور آن خلاف قانون یا مفاد سند بوده است. به بیان ساده‌تر در این نوع دعوا، اصل دستور اجرا زیر سؤال می‌رود، نه نحوه اجرای آن. رسیدگی به این دعوا معمولاً در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محلی است که مرجع صادرکننده سند (اداره ثبت یا دفترخانه) در حوزه آن قرار دارد.

اما ابطال عملیات اجرایی مربوط به زمانی است که نسبت به اقدامات انجام‌شده در جریان اجرا، مانند ابلاغ اجراییه، توقیف اموال یا برگزاری مزایده، ایراد یا اعتراضی وجود داشته باشد. برای مثال ممکن است شخص مدعی شود اجراییه به او  ابلاغ نشده، تشریفات قانونی مزایده رعایت نشده یا مالی که توقیف شده جزء مستثنیات دین است. در این موارد اعتراض ناظر بر روند اجراست، نه بر اصل اجراییه.

بر اساس مقررات قانون ثبت رسیدگی به این‌گونه اعتراض‌ها در صلاحیت رئیس اداره ثبت محل است، و چنانچه معترض نسبت به تصمیم رئیس اداره ثبت اعتراض داشته باشد، موضوع برای بررسی نهایی به هیات نظارت ثبت ارجاع می‌شود.

جگونه دادخواست ابطال اجرائیه ثبتی تنظیم کنیم؟

دادخواست ابطال اجراییه ثبتی یکی از دعاوی ثبتی مهم است که نیازمند رعایت شرایط و مقررات خاصی می‌باشد، در تنظیم دادخواست ابطال اجرائیه ثبتی باید به نکات ذیل توجه نمائید:

در دعوای ابطال اجراییه ثبتی، صرف طرح دعوا موجب توقف عملیات اجرایی در اداره ثبت نمی‌شود. بنابراین اگر خواهان بخواهد از ادامه اجرای مفاد سند جلوگیری کند، باید در ستون خواسته دادخواست خود، تقاضای توقیف عملیات اجرایی را نیز به‌ طور مستقل مطرح نماید. در صورتی که عملیات اجرایی به پایان رسیده باشد، عنوان خواسته باید به شکل ابطال دستور اجرا یا همان ابطال اجرائیه ثبتی ، ابطال مزایده و اعاده وضع به حال سابق تنظیم شود. همچنین طبق ماده ۵ قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب ۱۳۲۲، صدور قرار توقیف عملیات اجرایی زمانی امکان‌پذیر است که دادگاه دلایل شکایت را موجه بداند یا اینکه احتمال رود اجرای سند موجب ورود ضرر غیرقابل جبران گردد.

در دادخواست باید جهاتی که بر مبنای آن ابطال اجرائیه ثبتی تقاضا گردیده قید شود.

خواهان باید دلایل و مستندات کافی برای اثبات ادعای خود مبنی بر ناحق بودن اجرائیه ارائه دهد. این دلایل می‌تواند شامل قراردادها، رسیدها، مکاتبات و سایر اسناد مربوطه باشد.

در دعوای ابطال اجراییه ثبتی یا همان ابطال دستور اجرا، نیازی به طرف دعوا قرار دادن اداره ثبت یا دفترخانه اسناد رسمی وجود ندارد، زیرا این مراجع نقشی در ماهیت اختلاف ندارند و صرفاً مجری مفاد سند هستند. به همین دلیل در هنگام تنظیم دادخواست، ضرورتی ندارد اداره ثبت یا دفترخانه به عنوان خوانده درج شوند، چراکه دعوا مستقیماً متوجه صادرکننده سند یا ذی‌نفع آن است، نه مرجع اجراکننده.

از آنجا که این‌گونه دعاوی دارای ظرافت‌های فنی و تشریفات خاصی هستند، بهره‌ مندی از مشاوره تخصصی وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی می‌تواند نقش مؤثری در تنظیم صحیح دادخواست و صیانت از حقوق شما داشته باشد.

مدارک لازم برای اعتراض به اجرائیه ثبتی

برای اعتراض به اجرائیه ثبت نیاز به ارائه مدارکی است که به شرح ذیل می باشد:

• کپی مصدق اجرائیه ثبتی
• کپی مصدق قرارداد
• کپی سند رهنی
• اسناد و مدارکی که بتواند موجبات ابطال اجرائیه ثبتی را اثبات کند.
• درخواست ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری در رشته مربوطه
• مدارک هویتی شخص خواهان
• وکالتنامه وکیل در صورتی که دعوا از سوی وکیل مطرح می شود.
• اساسنامه و آخرین روزنامه رسمی شرکت در صورتی که خواهان شخص حقوقی باشد.

ابطال اجراییه ثبتی مالی است یا غیر مالی؟

در خصوص مالی یا غیرمالی بودن دعوای ابطال اجراییه ثبتی میان محاکم وحدت نظر وجود ندارد. برخی آن را دعوایی غیرمالی می‌دانند، در حالی‌که گروهی دیگر معتقدند این دعوا مالی است و باید از سوی خواهان تقویم شود.

نظریه مشورتی ابطال اجراییه ثبتی

در مورد هزینه دادرسی دعوای ابطال اجرائیه ثبتی و مالی یا غیرمالی بودن این دعوا، نظریه‌های مختلفی وجود دارد، اما نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۱۳۰ مورخ ۲۷/۱۱/۱۴۰۰ به صراحت به غیرمالی بودن این دعوا اشاره می‌کند. طبق این نظریه، دعوای ابطال اجرائیه ثبتی جنبه مالی ندارد و به معنای نفی مالکیت یا منتفی شدن تعهد نیست. در این دعوا، خواهان صحت عملیات اجرایی را به چالش می‌کشد یا مدعی است که سند در شرایط قانونی نبوده که دستور اجرا را ایجاب کند.

با توجه به این نظریه، هزینه دادرسی دعوای ابطال اجرائیه ثبتی بر اساس تعرفه دعاوی غیرمالی محاسبه می‌شود.

البته این نظریه مشورتی در مورد ابطال اجراییه چک می باشد در مورد ابطال اجرائیه های ثبتی نظر اکثریت بر این است که موضوع دعوا مالی بوده اما می توان آن را مقوم نمود.

ابطال اجراییه ثبتی در صلاحیت کجاست؟

مرجع صالح ابطال اجراییه ثبتی در صورتی که این دعوا غیرمالی تلقی شود، دادگاه عمومی حقوقی محلی است که دستور اجرا و متعاقباً اجرائیه در حوزه آن صادر گردیده است. اما اگر دعوی مالی محسوب گردد، با توجه به مبلغی که خواهان برای خواسته خود تعیین می‌کند، ممکن است در صلاحیت دادگاه صلح یا دادگاه حقوقی همان محلی باشد که دستور اجرا در حوزه آن صادر شده است.

رای وحدت رویه ابطال اجرائیه ثبتی

رای وحدت رویه شماره ۷۸۴-مورخ ۲۶/۹/۱۳۹۸ هیات عمومی دیوان عالی کشور که در خصوص ابطال اجرائیه ثبتی صادر گردیده بدین شرح می باشد:

نظر به این که طبق ماده ۸ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوّب ۱۳۲۲/۶/۲۷ ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن و به طور کلی آنچه برای اجرای اسناد رسمی لازم است طبق آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوّب ۱۳۸۷/۶/۱۱ ریاست قوه قضائیه است و ماده ۱۶۹ این آیین‌نامه، مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را رئیس ثبت محل تعیین کرده است و در مواردی که ثالث نسبت به مال توقیف شده ادعای حق نماید این امر مانع از مراجعه او به دادگاه صالح و اقامه دعوی برای اثبات حقانیت خود نیست.

رأی وحدت رویه در مورد ابطال اجرائیه‌های ثبتی به عنوان یک ابزار مهم در سیستم قضایی عمل می‌کند تا تفسیر و اجرای واحدی از قوانین مرتبط با اجرائیه‌های ثبتی در سراسر کشور تضمین شود. این رأی‌ها به حفظ عدالت و حقوق طرفین دعوی کمک می‌کنند و از تشتت آراء در محاکم قضایی جلوگیری می‌کنند.

ابطال اجراییه ثبتی توسط شخص ثالث

گاهی در جریان اجرای مفاد اسناد رسمی، ممکن است شخص ثالثی مدعی شود مالی که از سوی اداره ثبت توقیف شده، در واقع متعلق به اوست و نه بدهکار سند لازم‌الاجرا. در چنین حالتی شخص ثالث می‌تواند نسبت به عملیات اجرایی اداره ثبت اعتراض کند.

اگر این اعتراض فقط جنبه اداری داشته باشد و ثالث صرفاً با ارائه مدارک معتبر قصد اعلام حق خود را داشته باشد، می‌تواند با مراجعه به رئیس اداره ثبت محل و ارائه مستندات، تقاضای رفع توقیف از مال خود را مطرح نماید. در صورتی که دلایل او موجه تشخیص داده شود، اداره ثبت می‌تواند بازداشت مال را لغو و از ادامه مزایده جلوگیری کند، در واقع در این حالت نیاز به طرح دعوی در دادگاه وجود ندارد ؛ و اص.لا در موارد ذیل ممکن خواهد بود:
۱. ذی‌نفع اجرای سند، ادعای ثالث را بپذیرد
۲. ثالث سند رسمی مقدم بر تاریخ بازداشت ارائه کند که نشان دهد مال پیش‌تر به او منتقل شده یا در رهن او بوده است.
۳. یا حکم دادگاه (قطعی یا غیرقطعی) به نفع او وجود داشته باشد.

اما اگر اعتراض شخص ثالث ماهیت ترافعی و قضایی پیدا کند؛ یعنی وی ادعای مالکیت بر مال توقیف‌شده را مطرح کند، ولی مدارک او از نوع اسناد عادی باشد، موضوع دیگر در صلاحیت اداره ثبت نیست و رسیدگی به آن باید از طریق دادگاه صالح انجام شود.

نقش وکیل در ابطال اجرائیه ثبتی چیست؟

وکیل در ابطال اجرائیه ثبتی نقش بسیار مهمی ایفا می‌کند. اجرائیه ثبتی به معنای صدور دستور اجرای یک حکم یا تعهد از سوی مراجع ثبتی است و ممکن است شامل موضوعاتی مانند سند رهنی، قراردادهای رسمی، و تعهدات مالی باشد. در صورتی که یکی از طرفین به این اجرائیه اعتراض داشته باشد، می‌تواند از خدمات وکیل  برای ابطال آن استفاده کند.

در زیر به نقش‌های وکیل در ابطال اجرائیه ثبتی اشاره می‌کنیم:

• مشاوره حقوقی: وکیل می‌تواند مشاوره حقوقی دقیق و کاملی به موکل خود ارائه دهد و او را با قوانین و مقررات مربوط به اجرائیه ثبتی آشنا کند.
• بررسی مدارک و مستندات: وکیل مدارک و مستندات مربوط به اجرائیه را بررسی کرده و به دنبال اشتباهات یا تخلفات احتمالی می‌گردد که می‌تواند مبنای درخواست ابطال باشد.
• تنظیم دادخواست: وکیل می‌تواند دادخواست ابطال اجرائیه را تنظیم کند و دلایل و مستندات قانونی را به دادگاه یا مرجع مربوطه ارائه دهد.
• نمایندگی در دادگاه: وکیل می‌تواند به نمایندگی از موکل خود در دادگاه حضور یافته و از حقوق او دفاع کند. این شامل ارائه دلایل و شواهد، پاسخ به سوالات قاضی و مقابله با ادعاهای طرف مقابل می‌شود.
• پیگیری پرونده اجرای ثبت: وکیل می‌تواند پیگیری‌ پرونده اجرای ثبت انجام دهد تا از پیشرفت پرونده اطمینان حاصل کند و در صورت نیاز، اقدامات تکمیلی را انجام دهد.

جهت رزرو وقت حضوری یا مشاوره آنلاین و تلفنی با وکیل متخصص از طریق واتساپ، یا تماس تلفنی با شماره‌های زیر با ما در ارتباط باشید.

به طور کلی اجراییه ثبتی ابزاری قانونی برای اجرای سریع و مؤثر مفاد اسناد رسمی است، اما در صورتی که صدور آن برخلاف قانون یا مفاد سند باشد، امکان طرح دعوی ابطال اجراییه ثبتی فراهم است. تشخیص تفاوت میان ابطال اجراییه و اعتراض به عملیات اجرایی و همچنین توقف این عملیات نقشی اساسی در انتخاب مسیر درست حقوقی دارد. از این‌رو بهره‌گیری از راهنمایی وکلای متخصص در دفتر حقوقی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در زمینه دعاوی ثبتی می‌تواند تضمین‌کننده‌ی صیانت از حقوق اشخاص در فرآیند اجرای اسناد باشد.