تعهدات مستاجر در قرارداد اجاره

با انعقاد عقد اجاره , موجر و مستاجر متعهد به انجام تکالیفی نسبت به یکدیگر می باشند . قانونگذار در راستای حفظ حقوق موجر و مستاجر و ثبات قرارداد اجاره تعهداتی را در قانون برای موجر و مستاجر معین نموده است .در این مقاله به بررسی تعهدات مستاجر در قرارداد اجاره می پردازیم .

تعهد به پرداخت به موقع اجاره بها

از جمله وظایفی که مستاجر ملزم به انجام آن می باشد , تادیه اجاره بها در مدت معلوم شده ضمن قرارداد اجاره می باشد , این موعد تعیین شده در قرارداد نباید به گونه ای باشد که احتمال عقب و جلو رفتن آن به حدی برسد که موجب غرری شدن معامله گردد در غیر این صورت عقد اجاره و شرط باطل می باشد . حال اگر ضمن قرارداد اجاره , موعدی برای تادیه اجاره بها معین نگشته باشد , موجر می بایست نقدا مال الاجاره پرداخت نماید . برای مثال , اگر خانه ای به مبلغ ۵۰ میلیون ریال برای مدت یکسال اجاره داده شود و موعدی فی مابین طرفین در خصوص پرداخت اجاره بها مشخص نشده باشد , مستاجر می بایست بلافاصله پس از عقد تمامی مبلغ را به موجر بپردازد .  در صورتی که مستاجر در مهلت تعیین شده نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نکند ,موجر می تواند علیه او دعوای مطالبه اجاره بها را در مرجع صالح اقامه کند . البته اگر موجر در حین قرارداد اجاره فوت نماید موجر فقط در خصوص  اقساط اجاره بهایی که موعد آن فرا رسیده است می تواند در مرجع صالح اقامه دعوا نماید .  همچنین موجر می تواند ضمن دادخواست پرداخت اجاره بها به صورت توامان هزینه های انشعابات آب, برق و گاز و هزینه ها مربوط به شارژ را از مستاجر مطالبه نماید .

تعهد به استیفاء از عین مستاجره با رعایت شرایط ضمن عقد

براساس بند ۲  ماده ۴۹۰ قانون مدنی , مستاجر باید از عین مستاجره برای همان مقصودی که ضمن قرارداد اجاره ذکر شده است , استفاده نماید . چنان چه قرارداد اجاره در خصوص نوع استفاده مستاجر از عین مستاجره مسکوت باشد , مستاجر می بایست از عین مستاجره با توجه به اوضاع و احوالی که در جهت نوع استیفاء , استنباط می شود , استعمال نماید . برای مثال مستاجر نمی تواند  مغازه ای را که  برای تعمیرات همیشه اجاره داده می شود را تبدیل به تهیه غذا نماید .  همچنین براساس ماده ۴۹۱ قانون مدنی , اگر منفعتی که در قرارداد اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر می تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد .

 با توجه به مطالب بیان شده ,در صورتی که نوع استفاده از عین مستاجره جنبه تمیثلی داشته باشد , مستاجر می تواند از عین مستاجره به گونه ای  استفاده کند که موجب ضرر به ملک مورد اجاره نشد اما چنانچه کاربری ملک مشخص نشده و یا حصری باشد , در مورد اول تغییر استیفاء از ملک  ممکن نمی باشد و در خصوص مورد دوم باید طبق بند ۲ ماده ۴۹۰ قانون عمل نماید .

تعهد مستاجر در خصوص عدم تعدی و تفریط در عین مستاجره

براساس ماده ۴۹۰ قانون مدنی , مستاجر می بایست از عین مستاجره به نحو متعارف استفاده نماید و تعدی و تفریط نکند در غیر این صورت ید امانی مستاجر به ید ضمانی تبدیل می شود و مسئول هر کسر و نقصانی در عین مستاجره می باشد هرچند نقص در نتیجه تعدی و تفریط او حاصل نشده باشد .

براساس قانون موجر ومستاجر مصوب ۱۳۵۶ , مالکان املاک تجاری در صورت تعدی و تفریط از سوی مستاجر  واثبات آن می توانند دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط را در مرجع صالح اقامه نمایند .

تعهد مستاجر نسبت به عدم ممانعت جهت تعمیر ملک

چنان چه عین مستاجره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد , مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات موجر شود و مسئول خساراتی که از عمل او به ملک وارد شده است می باشد . موجر می تواند علیه مستاجر دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت و مزاحمت از حق را در دادگاه صالح اقامه نماید .

در صورتی که پس از قطعیت حکم , مستاجر به رفع ممانعت از حق  اقدام ننماید , دادگاه حکم به تخلیه موقت ملک صادر نموده و موجر در مدت تعیین شده توسط دادگاه می بایست نسبت به  تعمیر ملک اقدام نماید و  عین مستاجره را تحویل مستاجر دهد . در مدت تخلیه ملک  مستاجر , ملزم به پرداخت اجاره بها به موجر نمی باشد .

عدم تعمیرات در عین مستاجره بدون اجازه موجر

براساس قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تعمیرات اساسی و کلی عین مستاجره بر عهده مالک می باشد و تعمیرات جزئی و همچنین تعمیر و تزئینی که برای استفاده بهتر از ملک نیاز است بر عهده خود مستاجر است .

 مستاجر نمی تواند بدون اجازه موجر , نسبت به تعمیرات عین مستاجره  اقدام نماید , در غیر این صورت براساس ماده ۵۰۲ قانون مدنی حق مطالبه قیمت را نخواهد داشت و نمی تواند الزام موجر را به پرداخت هزینه بخواهد .

تعهد به عدم وضع بنا و غرس بدون اجازه موجر

طبق ماده ۵۰۳ قانون مدنی , مستاجر در ملک مورد اجاره بدون اجازه موجر حق احداث بنا و غرس درختان را ندارد و در صورت احداث بنا هریک از موجر و مستاجر حق دارد هروقت بخواهد , بنا یا درخت را قلع و قمع نماید ,  در صورت ورود خسارت به عین مستاجره, مستاجر  ضامن می باشد زیرا خارج از حدود اذن از ملک مورد اجاره استفاده نموده است .