بررسی تعهدات موجر و مستأجر در قرارداد اجاره

یکی از شایع ترین قراردادها که موجد حقوق و تعهدات متعدد برای متعاقدین می باشد، عقد اجاره است. تعهدات مالک و مستاجر در عقد اجاره، به محض وقوع عقد میان طرفین ایجاد می گردد. موجر مکلف است عین مستأجره را در وضعیت قابل استفاده تحویل دهد، از انجام تعمیرات اساسی دریغ نورزد، مانع بهره ‌برداری قانونی مستأجر نشود و مبلغ ودیعه را در زمان تخلیه عودت دهد. از سوی دیگر مستأجر موظف است اجاره‌بها را به موقع بپردازد، از ملک بهره‌برداری متعارف نماید و در پایان مدت، آن را در وضع مناسب مسترد کند. بدیهی است که عدم انجام هر یک از این تکالیف می‌تواند به الزام متخلف به انجام تعهد یا ایجاد حق فسخ برای طرف مقابل بینجامد.

مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.

تعهدات موجر در عقد اجاره

• تسلیم عین مستاجره
• انجام تعمیرات اساسی
• تضمین در مقابل تعرض ثالث
• خودداری از مزاحمت برای مستاجر در انتفاع از ملک
• استرداد مبلغ ودیعه در انقضای مدت اجاره

که در خصوص هر یک به شرح ذیل توضیح خواهیم داد:

الزام موجر به تحویل عین مستاجره

مطابق ماده ۴۷۶ قانون مدنی، از اولین و بنیادی‌ترین تعهدات موجر نسبت به مستاجر تسلیم عین مستأجره است. این تسلیم باید به‌گونه‌ای باشد که امکان انتفاع مطلوب و متعارف از مورد اجاره فراهم گردد. بنابراین اگر ملک در وضعیت معیوب یا غیرقابل استفاده تحویل شود، تعهد موجر ایفا نشده تلقی می‌گردد. در عرف املاک تحویل کلید نشانه تحقق تسلیم است اما این اقدام صرفاً زمانی معتبر خواهد بود که ملک شرایط مورد توافق یا عرفی را داشته باشد.

چنانچه موجر از تحویل عین مستأجره خودداری کند، مستأجر می‌تواند الزام وی را از طریق دادگاه بخواهد و اگر الزام عملی نباشد، حق فسخ قرارداد یا مطالبه اجرت‌المثل منافع فوت ‌شده برای او محفوظ خواهد بود. افزون بر این اگر تسلیم ملک همراه با نقصی باشد که بهره ‌برداری مطلوب را مختل کند، مستأجر حق دارد علاوه بر مطالبه رفع نقص، خسارات وارده را نیز مطالبه نماید.

نحوه طرح دعوای الزام به تحویل مورد اجاره به مستاجر

در صورتی که موجر از تسلیم مورد اجاره امتناع نماید، مستاجر می تواند دعوی الزام موجر به تحویل مورد اجاره را مطرح نماید، وی به عنوان خواهان این دعوا بدوا باید اثبات نماید عقد اجاره به شیوه صحیح بین او و موجر، به عنوان خوانده دعوا، منعقد شده است.

اگر در قرارداد اجاره تاریخ مشخصی برای تسلیم عین مستاجره تعیین شده باشد بعد از سر رسید آن تاریخ و عدم تحویل ملک از سوی موجر امکان اقامه این دعوی وجود خواهد داشت در صورتی که طرفین در قرارداد منعقده در مورد تاریخ تسلیم عین مستاجره سکوت کرده باشند و تاریخ خاصی برای این امر معین نشده باشد، اصل بر تسلیم فوری می باشد. به این معنی که به محض وقوع عقد، مستاجر می تواند تسلیم موضوع اجاره را مطالبه نماید.

تا زمانی که منافع به نحو مطلوب به مستاجر تسلیم نشده باشد، موجر مستحق اجاره بها نخواهد بود و مستاجر می تواند از پرداخت آن خودداری نماید.

چنانچه پس از صدور و قطعیت حکم، موجر از حکم دادگاه تمکین ننماید، ملک توسط اجرای احکام دادگاه در اختیار مستاجر قرار خواهد گرفت. در صورتی که امکان تسلیم اجباری از سوی اجرای احکام دادگاه نیز ممکن نباشد، مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند.

تعمیرات اساسی و نگهداری از عین مستأجره

عقد اجاره ماهیتی مستمر دارد و صرف تحویل اولیه ملک کافی نیست؛ بلکه موجر موظف است در طول مدت اجاره شرایطی فراهم سازد که مستأجر بتواند به طور متعارف از منافع ملک استفاده کند. به همین دلیل تعمیرات اساسی و رفع خرابی‌های جدی از جمله لوله‌کشی، سیستم برق، تأسیسات گرمایشی یا سقف و دیوارهای فرسوده بر عهده موجر است. تعمیرات غیراضطراری که بیشتر جنبه زیباسازی یا ارتقای ملک دارند نیز به اقتضای شرایط قراردادی و عرف می‌تواند بر عهده موجر قرار گیرد. اگر موجر از ایفای این تعهدات امتناع کند، علاوه بر الزام قانونی، مستأجر حق فسخ یا مطالبه خسارت ناشی از کاهش منافع را خواهد داشت.

نحوه طرح دعوی الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی

در صورت بروز عیب در عین مستاجره و عدم رفع آن توسط موجر، مستأجر می‌تواند دعوی الزام موجر به انجام تعمیرات را در دادگاه مطرح نماید و در موارد اضطراری حتی انجام تعمیرات فوری توسط مستأجر با حق مطالبه هزینه‌ها از موجر امکان‌پذیر است.

البته لازم به ذکر است مستاجر نمی تواند بدوا و بدون رجوع به دادگاه، راسا مبادرت به انجام تعمیرات اساسی در عین مستاجره نماید. در صورت اقدام مستاجر بدون تجویز دادگاه، مطالبه هزینه تعمیرات صورت گرفته از موجر ممکن نمی باشد.
مستاجر برای نیل به مقصود خود از طرح این دعوا، باید اثبات نماید خرابی و عیبی در عین مستاجره پیدا شده است که مانع انتفاع وی می شود و عیوب جزئی که مانع انتفاع نباشد، نمی تواند مبنای طرح دعوا قرار گیرد. تشخیص این امر که تعمیر مورد نیاز، اساسی است یا غیر اساسی در صلاحیت دادگاه است که معمولا با ارجاع امر به کارشناس در این مورد اتخاذ تصمیم می گردد.

همچنین در صورتی که خرابی به علت تعدی و  تفریط و استفاده نامتعارف مستاجر ایجاد شده باشد، نمیتوان الزام موجر را از دادگاه مطالبه نمود.

چگونگی امکان انجام تعمیرات اساسی توسط مستاجر

در صورتی که پس از صدور و قطعیت رای صادره، موجر از انجام تعمیرات امتناع نماید، مستاجر میتواند راسا اقدام به تعمیر عین مستاجره نموده و هزینه آن را از محل اجاره بها وصول نماید. در صورتی که هزینه تعمیرات بیش از مبلغ اجاره بها باشد، مستاجر میتواند توقیف سایر اموال موجر را از اجرای احکام دادگاه بخواهد.

خودداری از مزاحمت در انتفاع مستأجر

یکی از اصول بنیادین عقد اجاره، تضمین حق انتفاع مستأجر از عین مستأجره است. موجر به محض انعقاد قرارداد و دریافت اجاره‌بها، حق ندارد مانع استفاده متعارف مستأجر شود یا در بهره‌برداری او دخالت کند. ورود بدون اجازه به ملک، ایجاد محدودیت در استفاده از امکانات، یا هرگونه اقدام مزاحم، نقض آشکار تعهدات موجر محسوب می‌شود.

چنین رفتاری می‌تواند مستأجر را با خسارت‌های مادی و معنوی مواجه سازد؛ به همین جهت قانون این حق را به مستأجر می‌دهد که علاوه بر مطالبه خسارت، دعوی رفع مزاحمت را علیه موجر مطرح نماید؛ در صورت استمرار یا شدت مزاحمت، مستأجر حتی می‌تواند به استناد نقض اساسی قرارداد، تقاضای فسخ اجاره را مطرح نماید.

استرداد مبلغ ودیعه در پایان اجاره

یکی از تعهدات موجر در عقد اجاره، بازگرداندن ودیعه یا قرض‌الحسنه دریافتی از مستأجر پس از پایان مدت اجاره و تخلیه ملک است. این مبلغ جنبه تضمینی دارد و نمی‌تواند وسیله سودجویی موجر قرار گیرد. بنابراین با خاتمه قرارداد، موجر مکلف است ودیعه را بدون تأخیر به مستأجر مسترد کند.

در صورتی که موجر به استرداد مبلغ مزبور اقدام نکند، مستأجر می‌تواند از طریق دادگاه الزام وی را بخواهد. تنها در مواردی که مستأجر در پرداخت اجاره‌بها یا جبران خسارت‌های وارد بر ملک قصور کرده باشد، موجر می‌تواند صرفا با مجوز قانونی از ودیعه کسر نماید. هرگونه تأخیر یا امتناع بی‌دلیل از استرداد، تخلف محسوب شده و مسئولیت جبران خسارت تأخیر بر عهده موجر خواهد بود.

لازم به ذکر است ودیعه در قرارداد اجاره وجهی امانی نزد موجر محسوب می‌شود و باید با پایان مدت اجاره و تخلیه ملک به مستأجر بازگردانده شود. موجر حق ندارد به طور خودسرانه و بدون حکم دادگاه از محل ودیعه بدهی اجاره‌بها یا خسارات ادعایی را برداشت کند.  بلکه برای تحقق این امر باید دعوا ی مقتضی را اقامه نموده و پس از صدور حکم یا دستور قضایی، نسبت به برداشت از آن اقدام نماید.

البته در مواردی که اختلاف جدی وجود دارد، موجر می‌تواند برای رفع مسئولیت، مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری تودیع کند و سپس با ارائه دلایل، تقاضای توقیف و متعاقبا برداشت آن را در صورت احراز تخلف مستأجر مطرح نماید.

طرح دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

   مستاجر پس از تخلیه ملک مستحق دریافت مبلغ ودیعه می باشد و تا پیش از آن نمی تواند استرداد آن را از موجر بخواهد. فلذا ضروری است مستاجر پیش از اقامه دعوا، ملک را تخلیه نموده و مراتب را از طریق ارسال اظهارنامه به اطلاع موجر برساند. همچنین مستاجر می تواند برای اثبات این امر در دادگاه، تخلیه ملک را در دادگاه صلح محل وقوع ملک، تامین دلیل کند.

در صورتی که مستاجر پیش از تخلیه، طرح دعوا نماید با قرار رد دعوا مواجه می شود. شعبه ۴۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز در رای شماره ۱۴۲۱ خود به تاریخ ۱۲/۱۰/۱۳۹۱ این نظر را مورد تایید قرار داده است.

اگر موجر بعد از قطعیت حکم محکومیت و صدور اجرائیه اقدام به اجرای مفاد حکم ننماید، مستاجر می تواند با معرفی اموال مستاجر به اجرای احکام و توقیف آنها، مبلغ مورد حکم را از محل فروش این اموال تادیه نماید.

آیا صاحبخانه می‌تواند بیشتر از قانون افزایش قیمت اجاره بگیرد؟

موجر نمی‌تواند بیش از سقف قانونی اجاره‌بها را افزایش دهد. براساس قانون، افزایش سالانه اجاره‌ بها برای واحدهای مسکونی در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰٪ دارند، توسط شورای عالی مسکن تعیین می‌شود و معمولاً بین ۵۰ تا ۱۰۰٪ تورم عمومی سالانه است. اگر موجر بیشتر از این سقف دریافت کند و مستأجر شکایت کند، مرجع صالح می‌تواند افزایش غیرمجاز را لغو و موجر را مجبور به بازگرداندن مبالغ اضافه کند و حتی جریمه سه برابری مبلغ اضافی یک ماه اجاره برای موجر در نظر گرفته می‌شود.

بنابراین، هرگونه افزایش بیش از حد مجاز بدون حکم قانونی یا تعیین شورا، غیرقانونی است و مستأجر می‌تواند آن را پیگیری کند.

تعهدات مستاجر در اجاره املاک

در این بخش به تعهدات مستاجر در اجاره اماکن مسکونی و تجاری می پردازیم ، تعهداتی که فارغ از کاربری ملک جنبه کلی و عمومی دارد :

• پرداخت به موقع اجاره بها
• تعهد به استیفاء از عین مستاجره با رعایت شرایط ضمن عقد
• تعهد مستاجر در خصوص عدم تعدی و تفریط در عین مستاجره
• تعهد مستاجر نسبت به عدم ممانعت جهت تعمیر ملک
• انجام تعمیرات جزئی و متعارف با اجازه مالک
• تعهد به عدم وضع بنا و غرس بدون اجازه موجر
• تخلیه عین مستأجره در پایان مدت

تعهد به پرداخت به موقع اجاره بها

از جمله تعهدات مستاجر در عقد اجاره تادیه اجاره بها در مدت معلوم شده ضمن قرارداد اجاره می باشد. این موعد تعیین شده در قرارداد نباید به گونه ای باشد که احتمال عقب و جلو رفتن آن به حدی برسد که موجب غرری شدن معامله گردد در غیر این صورت عقد اجاره و شرط باطل می باشد. حال اگر ضمن قرارداد اجاره موعدی برای تادیه اجاره بها معین نگشته باشد ، موجر می بایست نقدا مال الاجاره پرداخت نماید.

برای مثال  اگر خانه ای به مبلغ ۵۰ میلیون ریال برای مدت یکسال اجاره داده شود و موعدی فی مابین طرفین در خصوص پرداخت اجاره بها مشخص نشده باشد مستاجر می بایست بلافاصله پس از عقد تمامی مبلغ را به موجر بپردازد .  در صورتی که مستاجر در مهلت تعیین شده نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نکند موجر می تواند علیه او دعوای مطالبه اجور معوقه را در مرجع صالح اقامه کند.

درصورتی که موجر در حین قرارداد اجاره فوت نماید موجر فقط در خصوص  اقساط اجاره بهایی که موعد آن فرا رسیده است می تواند در مرجع صالح اقامه دعوا نماید.

همچنین موجر می تواند ضمن دادخواست پرداخت اجاره بها به صورت توامان هزینه های انشعابات آب، برق و گاز و هزینه ها مربوط به شارژ را از مستاجر مطالبه نماید.

تعهد به استیفاء از عین مستاجره با رعایت شرایط ضمن عقد

بر اساس بند ۲ ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستأجر مکلف است از عین مستأجره صرفاً در حدود مقصودی که ضمن قرارداد اجاره تعیین شده استفاده نماید. در صورتی که قرارداد نسبت به نوع استفاده ساکت باشد، معیار اوضاع و احوال و نوع کاربری متعارف ملک خواهد بود.

به‌ طور مثال مستأجر نمی‌تواند مغازه‌ای که همواره برای تعمیرات اجاره داده می‌شده است را به محل تهیه غذا تبدیل کند. همچنین مطابق ماده ۴۹۱ قانون مدنی اگر منفعت مورد اجاره به خصوصیت خاصی مقید نباشد، مستأجر مجاز است از آن منفعتی ببرد که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت تعیین‌شده باشد. بنابراین در صورتی که نوع استفاده جنبه تمثیلی داشته باشد، تغییر در نحوه استیفاء مجاز خواهد بود مشروط بر اینکه موجب ورود ضرر به عین مستأجره نشود؛ اما اگر کاربری ملک به صورت حصری تعیین شده باشد، مستأجر مکلف است دقیقاً مطابق قرارداد و بند ۲ ماده ۴۹۰ از ملک بهره‌برداری نماید.

تعهد مستاجر در خصوص عدم تعدی و تفریط در عین مستاجره

براساس ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستأجر موظف است از عین مستأجره به نحو متعارف و مطابق با نوع استفاده تعیین‌شده در قرارداد بهره‌ برداری کند و از هرگونه تعدی یا تفریط پرهیز نماید. در صورتی که مستأجر از این تکلیف عدول کند، ید او از حالت امانی به ید ضمانی تبدیل می‌شود و مسئول جبران هرگونه کسر، نقصان یا خسارت وارده به عین مستأجره خواهد بود، حتی اگر این خسارت مستقیماً ناشی از تعدی یا تفریط او نباشد.

علاوه بر این، مطابق قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، مالکان املاک تجاری در صورت وقوع تعدی یا تفریط توسط مستأجر و اثبات آن، حق دارند دعوای تخلیه ملک به دلیل تعدی و تفریط را در مرجع صالح قضایی اقامه نمایند. این مقررات تأکید می‌کنند که حفظ انتفاع متعارف از عین مستأجره نه تنها تعهدی اخلاقی، بلکه مسئولیتی قانونی است و هرگونه تخلف مستأجر می‌تواند منجر به مسئولیت مدنی و حتی خاتمه اجاره شود.

تعهد مستاجر نسبت به عدم ممانعت جهت تعمیر ملک

چنانچه عین مستاجره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات موجر شود و مسئول خساراتی که از عمل او به ملک وارد شده است می باشد . موجر می تواند علیه مستاجر دعوای الزام مستاجر به رفع ممانعت و مزاحمت از حق را در دادگاه صالح اقامه نماید.

در صورتی که پس از قطعیت حکم مستاجر به رفع ممانعت از حق  اقدام ننماید، دادگاه حکم به تخلیه موقت ملک صادر نموده و موجر در مدت تعیین شده توسط دادگاه می بایست نسبت به  تعمیر ملک اقدام نماید و  عین مستاجره را تحویل مستاجر دهد؛ لازم به ذکر است در مدت تخلیه ملک  مستاجر  ملزم به پرداخت اجاره بها به موجر نمی باشد.

انجام تعمیرات جزئی و متعارف با اجازه مالک

براساس قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تعمیرات اساسی و کلی عین مستاجره بر عهده مالک می باشد و تعمیرات جزئی و همچنین تعمیر و تزئینی که برای استفاده بهتر از ملک نیاز است بر عهده خود مستاجر است.

مستاجر نمی تواند بدون اجازه موجر  نسبت به تعمیرات عین مستاجره  اقدام نماید در غیر این صورت براساس ماده ۵۰۲ قانون مدنی حق مطالبه قیمت را نخواهد داشت و نمی تواند الزام موجر را به پرداخت هزینه بخواهد.

تعهد به عدم وضع بنا و غرس بدون اجازه موجر

طبق ماده ۵۰۳ قانون مدنی  مستاجر در ملک مورد اجاره بدون اجازه موجر حق احداث بنا و غرس درختان را ندارد و در صورت احداث بنا هریک از موجر و مستاجر حق دارد هروقت بخواهد  بنا یا درخت را قلع و قمع نماید، در صورت ورود خسارت به عین مستاجره، مستاجر  ضامن می باشد زیرا خارج از حدود اذن از ملک مورد اجاره استفاده نموده است.

تعهدات مستأجر در اجاره اماکن تجاری

رعایت الزامات و قواعد عمومی عقد اجاره در مورد اماکن تجاری نیز ضروری است؛ از جمله پرداخت به‌ موقع اجاره ‌بها، خودداری از تعدی و تفریط، استفاده متعارف از ملک و نگهداری آن به‌گونه‌ای که موجبات کاهش ارزش یا ایراد خسارت به عین مستأجره فراهم نشود. با این حال قانون‌گذار در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ برای اجاره اماکن تجاری تعهدات ویژه‌ای مقرر کرده است که علاوه بر الزامات عمومی، رعایت آن‌ها برای مستأجر الزامی است.

از جمله این تعهدات می‌توان به عدم تغییر شغل در ملک تجاری اجاره‌شده و همچنین عدم انتقال منافع عین مستأجره به غیر بدون کسب اذن و رضایت موجر اشاره کرد. تخلف از این تکالیف علاوه بر ایجاد حق مطالبه خسارت برای موجر، می‌تواند به عنوان یکی از جهات قانونی طرح دعوای تخلیه عین مستأجره مورد استناد قرار گیرد. به این ترتیب مستأجر در اجاره اماکن تجاری هم باید حدود و ثغور استفاده قراردادی را رعایت کند و هم از ورود در مواردی که به طور اختصاصی در قوانین مرتبط پیش‌بینی شده است، اجتناب نماید.

با وجود شفافیت قانون روابط موجر و مستاجر، پیچیدگی‌های روابط و تفسیرهای متفاوت از بندهای قرارداد، اغلب منجر به بروز اختلافاتی می‌شود که حل آن‌ ها نیازمند دانش و تجربه حقوقی است. تنظیم یک قرارداد بی‌نقص، پیگیری حقوقی برای الزام به انجام تعهدات یا دفاع از خود در برابر ادعاهای نادرست، نیازمند همراهی یک وکیل متخصص در امور سرقفلی و اجاره  است.

در صورت نیاز به مشاوره با بهترین وکیل سرقفلی در تهران، می‌توانید با مراجعه به لینک از خدمات تخصصی ما بهره‌مند شوید و راهنمایی‌ های لازم را برای حل مشکلات بانکی خود دریافت کنید.

در دفتر حقوقی دادپویان حامی، ما با تیمی از وکلای مجرب و متخصص در زمینه روابط موجر و مستاجر، آماده ارائه خدمات حقوقی جامع به شما هستیم. از مشاوره حقوقی دقیق پیش از تنظیم قرارداد گرفته تا تنظیم اجاره‌نامه‌های استاندارد و پیگیری دعاوی شما در مراجع قضایی. جهت بهره مندی از خدمات حقوقی این مجموعه می توانید از طریق شماره های مندرج در وب سایت با ما در تماس باشید.