در بسیاری از مواقع تامین مالی یکباره برای خرید مسکن یا خودرو امکان پذیر نیست. بانک ها برای تسهیل این امر قرارداد اجاره به شرط تملیک با مشتریان منعقد می نمایند تا آنها به تدریج مالک مسکن یا خودرو شوند. این نوع از قراردادها ترکیبی از بیع و اجاره است و به افراد امکان می دهد تا با پرداخت منظم، در نهایت مالک کالای مورد نظر شوند.
در این مقاله به صورت جامع و کاربردی تمامی مراحل و نکات حقوقی مهم در قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی را از انعقاد تا تملک مورد بررسی قرار دادیم تا شما با آگاهی کامل نسبت به اخذ تسهیلات در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک اقدام نمائید.
قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی چیست؟
مقصود از قرارداد اجاره به شرط تملیک در حقوق بانکی، عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد. این تعریف در ماده ۵۷ آیین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا و ماده ۱ بخشنامه اجرایی اجاره به شرط تملیک آمده است.
تفاوت اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی
در قرارداد فروش اقساطی بانکی خریدار مالک است و ملک در تملک بانک نیست و صرفا آن مال جهت تضمین بازپرداخت اقساط تسهیلات در رهن بانک قرار می گیرد. اما در اجاره به شرط تملیک، بانک مالک است و تسهیلات گیرنده با پرداخت اقساط مالک خواهد شد.
ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک
شناخت ماهیت قرارداد در تشخیص مقررات حاکم بر روابط طرفین اهمیت به سزایی دارد. در قرارداد اجاره به شرط تملیک جنبه هایی از عقد بیع، عقد اجاره و وثیقه وجود دارد. میان حقوقدانان در خصوص ماهیت این قرارداد اختلاف نظر است و هر یک برای اثبات صحت نظریه خود استدلالاتی را ارائه می دهند.
اجاره به شرط تملیک به عنوان اجاره
عده ای معتقدند در قرارداد اجاره به شرط تملیک، توافق طرفین بر تاخیر در انتقال مالکیت واقع شده و در طول مدت قرارداد، متصرف تنها مالک منافع است. شرط تملیک نیز به عنوان شرطی در ضمن قرارداد اجاره قید شده است.
در آیین نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا و بخشنامه اجرایی اجاره به شرط تملیک نیز، قانون گذار قرارداد اجاره به شرط تملیک را به عنوان عقد اجاره توصیف می کند. بنابراین این قرارداد، شکل خاصی از عقد اجاره است. اما این موضوع که شرط تملیک در قرارداد اجاره به شرط تملیک مانند سایر شروط ضمن عقد، شرطی فرعی است با واقعیت این قرارداد انطباق ندارد. به همین جهت این نظریه قابل پذیرش نیست.
اجاره به شرط تملیک به عنوان بیع
در مقابل عده ای بر این نظرند که قرارداد اجاره به شرط تملیک در واقع عقد بیع است و تنها صورتی از عقد اجاره را دارد و اجاره بهای پرداختی در این قرارداد، اقساط ثمن محسوب می شود. استدلال گروه دوم بر این امر استوار است که عقود تابع قصد و اراده واقعی طرفین هستند و نیت واقعی متعاقدین در قرارداد اجاره به شرط تملیک، خرید و فروش است؛ نه اجاره.
در واقع طرفین برای تقسیط ثمن از عقد اجاره استفاده کرده اند و قصد انعقاد اجاره را نداشته اند. پذیرش این نظر نیز با توجه به ذات عقد بیع و صوری دانستن عقد اجاره دشوار به نظر می رسد.
اجاره به شرط تملیک به عنوان مجموع بیع و اجاره
برخی قرارداد اجاره به شرط تملیک را مجموع دو عقد بیع و اجاره می دانند. این گروه قرارداد مذکور را به دو بخش تقسیم کرده و هر بخش را تابع احکام راجع به خود می دانند. با توجه به اینکه طرفین، قرارداد اجاره به شرط تملیک را با یک قصد انشاء منعقد می کنند، این نظریه قابل توجیه نیست.
هم چنین گروهی بر این نظرند که قرارداد اجاره به شرط تملیک در رابطه میان طرفین قرارداد، اجاره محسوب می شود اما در مقابل اشخاص ثالث، عنوان بیع را دارد. این عقیده نیز فاقد مبنای قانونی بوده و با منطق حقوقی سازگار نمی باشد.
اجاره به شرط تملیک به عنوان عقد رهن
بخشی از حقوقدانان، قرارداد اجاره به شرط تملیک را مشابه عقد رهن می دانند. به این ترتیب که بانک به عنوان وام دهنده، اقدام به اخذ وثیقه از متقاضی دریافت وام می نماید و در این مورد، مال موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک به عنوان وثیقه و تضمین بازپرداخت وام در اختیار بانک قرار می گیرد.
با توجه به این که عقد رهن، موجد انتقال مالکیت نیست و تنها برای مرتهن، حق عینی ایجاد می کند، این نظر محکوم به رد است. چرا که در قرارداد اجاره به شرط تملیک، بانک مالک مال می شود و این با آثار عقد رهن در تعارض است.
اجاره به شرط تملیک به عنوان عقد معین
با امعان نظر به نظریات فوق الاشعار و ایرادات وارد بر هر یک از آنها، به نظر می رسد باید قرارداد اجاره به شرط تملیک را به عنوان قراردادی معین مورد شناسایی قرار دهیم. این قرارداد اگر چه شباهت های غیر قابل انکاری با قراردادهای بیع، اجاره و رهن دارد اما با هیچ یک از این عقود به طور کامل انطباق ندارد.
قرارداد اجاره به شرط تملیک، قراردادی معین، لازم، معوض، تملیکی و تابع اصل رضائی بودن قراردادها است.
شرایط انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک
برای انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک مانند هر قرارداد دیگری وجود موارد ذیل ضروری است:
- قصد و رضای طرفین
- اهلیت متعاقدین
- معلوم و معین بودن مورد معامله
- مشروعیت جهت معامله
همچنین ضروری است که مال موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک از جمله اموالی باشد که انتفاع از آن مستلزم تلف عین نباشد و با استفاده، عین مال باقی بماند. به علاوه مال باید قابل تسلیم باشد. هرچند مشاع بودن مال خللی به اعتبار قرارداد وارد نمی کند اما اگر سایر شرکا راضی به تسلیم مال نشوند، قرارداد قابلیت اجرایی ندارد.
تعهدات مستاجر در قرارداد اجاره به شرط تملیک
در قراردادهای اجاره به شرط تملیک تعهداتی بر عهده مستاجر قرار می گیرد که به شرح ذیل می باشد:
- تعهدات مستاجر به حفاظت از مورد اجاره
- تعهد به جبران خسارت ها اعم از اینکه تعدی و تفریط صورت گرفته باشد یا خیر
- تعهد به انجام کلیه تعمیرات اصلی و جزیی
- تعهد مستاجر به بیمه کردن مورد اجاره
- تعهد به پرداخت خسارت دیرکرد در صورت عدم تسویه کامل بدهی در سررسید
شروط مندرج در قراردادهای اجاره به شرط تملیک بانکی
شروطی که در قراردادهای اجاره به شرط تملیک بانکی درج می شود عبارت است از:
- شرط انتقال مورد اجاره همزمان با پرداخت آخرین قسط
- شرط منع واگذاری مورد اجاره به دیگری
- شرط منع واگذاری و یا انتقال وثایق
- شرط پذیرش قائم مقامی منتقل الیه از سوی مستاجر
- شرط خیار تخلف از مفاد قرارداد به نفع بانک
- شرط ارائه گزارش و رعایت استاندارد
- شرط سلب اعتراض به اقدام بانک در نحوه محاسبه پیش پرداخت
- شرط منع چگونگی استفاده از مورد اجاره
- شرط دفاع از حقوق بانک در قبال ثالث نسبت به مورد اجاره
- شرط وصایت بانک
با توجه به پیچیدگی هایی که قراردادهای اجاره به شرط تملیک دارند، می توانید از طریق مشاوره با وکیل بانکی با آگاهی کامل نسبت به انعقاد این نوع از قرارداد اقدام نمائید.
اخذ وثیقه در قرارداد اجاره به شرط تملیک
به حکم ماده ۱۵ بخشنامه اجرایی اجاره به شرط تملیک، بانک ها می توانند به منظور حسن اجرای قرارداد، تامین و وثیقه کافی از مشتریان خود دریافت نماید. مرسوم است که بانک ها اقدام به اخذ ضمانت نامه بانکی به عنوان وثیقه می نمایند.
پرداخت هزینه های مربوط به مال موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک
پرداخت هرگونه هزينه تعميرات حتی در مواردي كه اين تعميرات اساسی و كلي باشد و همچنين هزينه هاي تكميل و نظاير آن در طول مدت اجاره بدون حق مطالبه از موجر بر عهده مستاجر خواهد بود.
لازم الاجرا بودن قرارداد اجاره به شرط تملیک
مطابق ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا، کلیه قراردادهای بانکی موضوع این قانون از جمله قرارداد فروش اقساطی، مضاربه، قرارداد مشارکت مدنی و اجاره به شرط تملیک در حکم اسناد لازم‌الاجراء و تابع مفاد آیین نامه اجرایی اسناد رسمی است.
تعیین وجه التزام قراردادی در قرارداد اجاره به شرط تملیک
طرفین می توانند ضمن قرارداد اجاره به شرط تملیک، میزان خساراتی را که ممکن است به سبب عدم اجرای قرارداد به طرف دیگر وارد شود، تعیین نمایند. به این ترتیب دادگاه نمی تواند شخص متخلف را به پرداخت مبلغی بیشتر یا کمتر از مبلغ تعیین شده محکوم کند.
ممنوعیت های قانونی برای انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک توسط بانک ها
در برخی از موارد بانک ها از انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک منع شده اند که به شرح ذیل می باشد:
- طبق تبصره ۱ ماده ۸ دستورالعمل اجرایی اجاره به شرط تملیک، معاملات اجاره به شرط تملیک اموالی که طول عمر آنها کمتر از دو سال باشد برای بانک ها ممنوع است.
- خرید اموالی که به تشخیص بانک مصرف انحصاری و یا محدود داشته و بر اثر نصب و بهره برداری استفاده مجدد آن مقرون به صرفه نباشد به منظور اجاره به شرط تملیک ممنوع است.
فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک
طبق ماده ۶۵ آئین نامه، بانک ها مکلفند موارد فسخ قرارداد و نحوه تسویه حساب را صراحتا در قرارداد اجاره به شرط تملیک ذکر کنند. در صورتی که مستاجر از هر یک از شرایط و مقررات این قرارداد به تشخیص بانک تخلف نماید بانک می تواند قرارداد اجاره را فسخ و اموال مورد اجاره را از ید مستاجر خارج سازد.
در نهایت با توجه به مزایایی که قراردادهای اجاره به شرط تملیک برای رسیدن به مالکیت مسکن یا خودرو دارد، دارای پیچیدگی های حقوقی خاص خود نیز می باشد. بررسی دقیق بندهای قرارداد، شرایط فسخ، نحوه محاسبه اقساط و سود و همچنین مسئولیت های نگهداری و تعمیرات، همگی نیازمند دقت نظر و دانش کافی است. به همین دلیل پیش از امضای هرگونه قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی، بهره مندی از مشاوره حقوقی تخصصی می تواند از بروز بسیاری از مشکلات بکاهد.
در این راستا دفتر حقوقی دادپویان حامی با بهره گیری از تیمی مجرب از وکلای متخصص در امور قراردادها و دعاوی بانکی، آماده ارائه خدمات مشاوره ای دقیق و وکالت تخصصی به شما عزیزان است. برای بهره مندی از خدمات تخصصی ما می توانید با شماره های مندرج در وب سایت تماس حاصل نمائید.
تشکر فراوان از راهنمایهای شما
سپاس از حسن توجه حضرتعالی.
سلام
در مورد قرارداد اجاره واحد مسکونی که به شرط تملیک نباشد ، آیا متن قرارداد فرق می کند یا اینکه مواد قانونی خاص خودش را دارد، لطفاً رهنمود بفرمایید.
با سلام. تنظیم قرارداد اجاره باید طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ صورت گیرد و با قراردادهای اجاره به شرط تملیک کاملاً متفاوت می باشد.
سلام وقت بخير
قرارداد اجاره به شرط تمليك در قراردادهاى بانكى اگر مدت قرارداد تمام شده باشه و اقساط هم از جانب مستاجر پرداخت نشده باشه با توجه به اينكه مدت قرارداد تمام شده امكان فسخ قرارداد باز هم وجود داره؟اگر نه راه حل استرداد موضوع قرارداد از جانب موجر چى هست؟
با سلام. در قرارداد اجاره به شرط تملیک بانکی ، موجر بانک می باشد و مستاجر نیز تسهیلات گیرنده است. در صورتی که مدت قرارداد به پایان رسیده و اقساط هم پرداخت نشده ، بانک می تواند نسبت به فسخ قرارداد و انتقال ملک به نام خود اقدام نماید.
لطفا در زمینه مقالات مرتبط با اجاره به شرط تملیک و چالش‌های بانک با این قراداد معرفی بفرمایید .واینکه آیا قراداد اجاره به شرط تملیک قابلیت صدور اجرائیه دارد؟
با سلام. خیر. در خصوص قراردادهای اجاره به شرط تملیک اجرائیه صادر نمی شود و چنانچه تسهیلات گیرنده اقساط خود را پرداخت ننماید بانک ها قرارداد اجاره به شرط تملیک را فسخ نموده و ملک را تخلیه می نمایند.
سلام. آیا مستاجر یا طرف قرارداد به هرمقدار که از اقساط این قرارداد اجاره به شرط تملیک را پرداخت میکند یا کرده و مبلغی هم در زمان آورده خودش هم باشد . میتواند به همان مقدار مالک محسوب شود ؟
با سلام. ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک این است که فرد باید تمامی اقساط را پرداخت نماید تا بتواند مالک شود و اینکه به میزان پرداختی مالک شود مغایر با شرایط این قرارداد می باشد.
سلام نکته ۶ غلطه اصولا مستاجر اجازه اجاره دادن ملک رو داره مگر اینکه خلافش در قرارداد ذکر بشه
با سلام
در مورد قراردادهای اجاره به شرط تملیک در قراردادهای بانکی این مورد متفاوت از قراردادهای اجاره معمول است.