مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات
مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات ، مالیاتی است که از بابت اجاره انواع املاک از قبیل زمین ، ساختمان اعم از مسکونی ، تجاری و اداری اخذ می گردد.این نوع مالیات ،یکی از انواع مالیات بردرآمد املاک، می باشد. مالیات بر درآمد املاک از انواع مالیات های مستقیم و زیرمجموعه مالیات بردرآمد است.
نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک چگونه است؟
قانون گذار در ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم در باب درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد،چنین آورده است:
“درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد ، عبارت است ازکل مال الاجاره ، اعم از نقدی و غیر نقدی ، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه ها و استهلاکات مالک نسبت به مورد اجاره.درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس براساس این ماده محاسبه خواهد شد….”
مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات
با توجه به ماده فوق ملاحظه می گردد که….
قانونگذار ، بابت املاک مورد اجاره به میزان ۲۵ درصد مبلغ اجاره ، تحت عنوان هزینه هایی که موجر از بابت مورد اجاره متحمل می گردد کسر می نماید.چراکه از آنجایی که موجر مکلف است هزینه هایی از قبیل تعمیر اساسی ساختمان را انجام دهد تا مورد اجاره قابل استفاده جهت مستاجر قرار گیرد.بدین جهت صرفا ۷۵ درصد مورد اجاره تحت عنوان درآمد مشمول مالیات محسوب می گردد.
و اما سوالی که به ذهن متبادر می شود …
چنانچه موجر مالک نباشد ، نحوه محاسبه مالیات بردرآمد اجاره املاک به چه صورت می باشد؟
در این حالت ، با توجه به حکم قسمت اخیر ماده ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم ، درآمد مشمول مالیات وی مابه التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره خواهد بود.و به جهت اینکه موجر مالک نیست و هیچ گونه تعهدی در قبال هزینه های ملک مورد اجاره ندارد ، بنابراین در مورد این گونه موجرین،کسر ۲۵ درصد فوق الاشاره مصداق نداشته و کل مابه التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی به عنوان درآمد مشمول مالیات محسوب می گردد.
در چه صورتی واحد مسکونی موجر شامل مالیات بر درآمد اجاره املاک نمیشود؟
طبق تبصره ۱ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی شود.مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود.چنانچه چند واحد مسکونی محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هریک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.
کدام دسته از املاک مشمول مالیات بر درآمد اجاره نخواهند بود؟
براساس تبصره ۲ ماده۵۳ قانون مالیات های مستقیم مذکور ، املاکی که به صورت رایگان در اختیار سازمان ها و موسسات موضوع ماده ۲ قانون مالیات های مستقیم قرار می گیرد، غیراجاری تلقی می گردد.
به عبارت دیگر چنانچه املاکی بدون دریافت اجاره در اختیار وزارتخانه ها و موسسات دولتی ، شهرداری ها و بنیادها و نهادهای انقلاب اسلامی دارای مجوز معافیت از طرف امام خمینی (ره) و مقام معظم رهبری قرار گیرد ، به عنوان غیر اجاری محسوب گردیده و مشمول مالیات بردرآمد اجاره نخواهد بود.
مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپارتمان چگونه محاسبه میگردد؟
به استناد تبصره ۳ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم ، از نظر مالیات بردرآمد اجاره املاک ، هر واحد آپارتمان یک مستغل محسوب می شود. براین اساس آپارتمانهایی که در یک طبقه قرار دارند، هرکدام به طور جداگانه به عنوان یک مستغل محسوب میگردد و مالیات مربوط به اجاره املاک برای هرکدام از آنها به طور مجزا قابل محاسبه است.
مالیات بر در آمد اجاره املاکی که با اثاثیه یا ماشین الات اجازه داده میشوند به چه صورتی محاسبه میگردد؟
به استناد تبصره ۴ ماده۵۳ قانون مالیات های مستقیم ، املاکی که با اثاثیه یا ماشین آلات به اجاره داده می شود درآمد ناشی از اجاره اثاثیه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات بردرآمد اجاره املاک می باشد.
لازم به ذکر است که….
درصورتی که اثاثیه و ماشین آلات بدون ملک و به طور جداگانه اجاره داده شود.درآمد اجاره آنها به عنوان درآمد مشاغل محسوب گردید و در موارد علی الراس برای آنها ضریب مالیاتی مخصوص مشاغل و یا اشخاص حقوقی درنظر گرفته می شود.
مالیات بر در آمد مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستاجر در عین مستاجره به نفع موجر ایجاد می شود،بر چه اساسی تعیین میگردد؟
طبق تبصره ۵ ماده۵۳ قانون مالیات های مستقیم مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستاجر در عین مستاجره به نفع موجر ایجاد می شود،براساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می گردد.
هزینه های خرج شده از طرف مستاجر برای ملک بر عهده چه کسی میباشد؟
هزینه هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستاجر انجام می شود و مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستاجر تقبل شده درصورتیکه عرفا به عهده مالک باشد به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیرنقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می شود.
درصورتیکه مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلا یا جزئا به اجاره واگذار نماید،مالیات ملک مزبور چگونه محاسبه میگردد؟
چنانچه مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلا یا جزئا به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود.این موضوع در تبصره ۷ ماده۵۳ قانون مالیات های مستقیم بیان شده است.
ذکر دو نکته مهم….
- طبق تبصره ۸ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم چنانچه مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله بیع در اختیار بایع شرطی است ، اجاره تلقی نمی شود.
- طبق تبصره ۹ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم ، وزارتخانه ها، موسسات و شرکت های دولتی و دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آن ها به وسیله دولت تامین می شود. نهادهای انقلاب اسلامی ، شهرداری ها و شرکت ها و موسسات وابسته به آنها مکلف هستند مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره هایی که پرداخت می کنند کسر و ظرف ۱۰ روز به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.
آیا به واحدهای مسکونی متعلق به شرکت های سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می گردد،مالیات تعلق میگیرد؟
طبق تبصره ۱۰ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم ، واحدهای مسکونی متعلق به شرکت های سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می گردد مادام که در تصرف خریدار می باشد.در مدت مذکور اجاری تلقی نمی شود.و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد.
البته ناگفته نماند که این امر…
مشروط بر این است که مالیات نقل و انتقال قطعی به ماخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد.
کدام دسته از مالکان در طول مدت اجازه از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می باشند؟
براساس تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم ، مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شود.در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بردرآمد املاک اجاری معاف می باشد.
درغیراینصورت….
درآمد هرشخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یک صدو و پنجاه متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید مالیات بردرآمد ناشی از اجاره املاک معاف است.
مبنای تشخیص مالیات بردرآمد اجاره املاک و مستغلات چیست؟
طبق ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم ، درآمد اجاره براساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می گیرد.در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از ۸۰ درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد،میزان اجاره بها براساس جدول مشابه معین می شود.
چنانچه براساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که ماخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است مالیات ما به التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه است.
آیا این نوشته برایتان مفید بود؟
