در برخی از مواقع و بنا به دلایل مختلف مالکان تصمیم می گیرند زمین، آپارتمان، باغ یا سایر املاک خود را به قطعات کوچکتر تقسیم نمایند. در این حالت، راهکار قانونی درخواست تفکیک ملک می باشد. برای تفکیک ملک باید ابتدا به دفترخانه مدنظر مراجعه و با ارائه نقشه تفکیک مصوب شهرداری و مدارک مربوط به مالکیت، درخواست خود را به اداره ثبت ارائه نمائید. زمانی که فرد یا افرادی که به دلایل حقوقی و قانونی، مکلف به انجام تفکیک هستند اما از انجام این کار امتناع می نمایند، چاره ای جز مراجعه به دادگاه برای الزام به تفکیک ملک ندارید.
در فرآیند درخواست تفکیک تا زمان تنظیم صورتمجلس تفکیکی، پیچیدگی هایی وجود دارد که در این مقاله به تمامی مراحل و نکات حقوقی مهم در این خصوص پرداخته ایم.
جهت رزرو وقت حضوری یا مشاوره آنلاین و تلفنی با وکیل متخصص از طریق واتساپ، یا تماس تلفنی با شمارههای زیر با ما در ارتباط باشید.
تفکیک ملک چیست و چه زمانی به آن نیاز داریم؟
تفکیک ملک به معنای تقسیم یک مال غیرمنقول مانند زمین، آپارتمان یا باغ به چند قطعه مستقل است به گونهای که هر قطعه دارای مشخصات ثبتی جداگانه باشد. مالکان ممکن است برای فروش آسان تر، تقسیم سهم شرکا یا مدیریت بهتر دارایی خود، اقدام به تفکیک ملک نمایند.
در صورتی که شخص یا اشخاصی که مکلف به انجام تفکیک هستند از این اقدام خودداری کنند، ذینفع میتواند از طریق دادگاه، دعوای الزام به تفکیک ملک را مطرح نماید.
تفکیک ملک مشاع چیست؟
تفکیک ملک مشاع به معنای تقسیم مال غیرمنقول به دو یا چند قطعه مستقل می باشد. البته در تفکیک نیازی نیست ملک به صورت مشاع باشد و مالک می تواند به تنهایی تقاضای تفکیک شش دانگ ملک خود را به چند قطعه نماید.
کاربرد تفکیک املاک چیست؟
کاربرد اصلی تفکیک، تقسیم یک پلاک ثبتی یا یک مال غیرمنقول بزرگ به قطعات کوچکتر و مجزا است که هر کدام میتوانند دارای مشخصات ثبتی مستقل شوند. از این طریق می توان به راحتی نسبت به فروش آن اقدام نمود و یا سهم هر شریکی به صورت مفروز و مجزا از سایرین در اختیار وی قرار گیرد.
شرایط تفکیک ملک
در تفکیک نیازی نیست ملک به صورت مشاع باشد بلکه حتی در صورتی که یک نفر هم مالک ششدانگ ملکی باشد، می تواند آن را به قطعات متعددی که قانونا مقدور باشد، تفکیک نماید.
نحوه تفکیک ملک مشاع
نحوه تفکیک ملک مشاع به صورت ذیل می باشد:
- متقاضی باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه و تقاضای خود را به همراه نقشه تفکیک ملک ارائه نماید.
- درخواست متقاضی توسط دفترخانه تسلیم ثبت محل می شود.
- تقاضا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب به شعبه بایگانی و یکی از نمایندگان ارجاع می گردد.
- نماینده پس از ملاحظه تقاضا و بررسی پرونده ثبتی نقشه ارائه شده را طی نامه ای جهت تائید و موافقت با تفکیک به شهرداری محل ارسال می دارد.
- در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ ارسال نقشه به شهرداری پاسخی از ناحیه آن مرجع واصل نشود حسب مراجعه و تقاضای متقاضی، اداره ثبت می تواند راسا مبادرت به تفکیک نماید.
- پس از وصول پاسخ شهرداری منضم به نقشه تائید شده و ثبت آن در دفتر اندیکاتور حسب دستور مسئول اداره تاریخ مراجعه بعدی متقاضی برای عزیمت به محل و انجام عملیات تفکیک تعیین و به او ابلاغ و پرونده جهت ضبط تا روز مذکور به بایگانی ارسال می شود.
- در روز مقرر و با مراجعه متقاضی بایگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال و او نماینده و نقشه برداری را جهت عزیمت به محل و انجام عمل تفکیک تعیین می نماید.
- نماینده و نقشه بردار در محل وقوع ملک حاضر گردیده و حدود آن را با مجاورین و سوابق ثبتی تطبیق و در صورتی که قطعات تفکیکی داخل در محدوده ملک باشند و اختلافی با مجاورین وجود نداشته باشد، نقشه تفکیکی بر اساس نقشه تائید شده شهرداری ترسیم می شود.
- قطعات تفکیکی به نرخ منطقه ای ارزیابی و نماینده صورتجلسه تفکیکی را تهیه و طی گزارشی به اطلاع مسئول اداره ثبت می رساند.
- در صورتی که مسئول اداره ثبت اقدامات انجام شده را کافی بداند، صورتجلسه را جهت گواهی عدم بازداشت و اخذ هزینه تفکیک به دفتر بازداشتی و حسابداری ارسال می نماید.
- پس از پرداخت هزینه تفکیکی مسئول اداره صورتجلسه را امضاء و آن را همراه با پرونده به دفتر اندیکاتور ارسال می کند.
در صورتی که در صورت جلسه تفکیک ملک اشتباهی صورت گرفته باشد موجب ابطال صورت مجلس تفکیکی می شود که در مقاله مجزایی به صورت کامل در این خصوص توضیح داده ایم که جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید به این مقاله مراجعه نمائید.
برای دریافت مشاوره تخصصی ملکی و راهنمایی در امور تفکیک و دعاوی ملکی، به صفحه وکیل ملکی دادپویان حامی مراجعه کنید.
مدارک لازم برای تفکیک ملک
برای تفکیک ملک باید مدارک ذیل ارائه شود:
- سند مالکیت
- نقشه تفکیکی تائید شده توسط شهرداری
- مدارک هویتی مالکان
- درخواست کتبی متقاضی
- مفاصاحساب نوسازی ملک
- در صورتی که ملک بایر باشد، مفاصاحساب عوارض دارایی مربوط به عوارض زمین های بایر
- پروانه ساختمانی و پایان کار
انجام عمل تفکیک ملک با کدام مرجع است؟
انجام عمل تفکیک ملک با اداره ثبت می باشد اما در برخی از موارد ممکن است فردی که متعهد به اخذ صورت مجلس تفکیکی بوده، از انجام تعهد سر باز زند، در این حالت باید برای الزام وی به تفکیک ملک، به دادگاه مراجعه شود.
تفکیک ملک مشاع چه تفاوتی با افراز دارد؟
هدف از افراز ملک مشاع این است که به جای سهم مشاع منتشره در مجموع ملک، یک قسمتی معین به متقاضی داده می شود تا در آن مالکیت مستقل پیدا کند. در حالی که تفکیک ملک مشاع به منظور تقسیم مال غیرمنقول به دو یا چند قطعه مستقل کوچک انجام می شود و نیازی نیست ملک مشاع بین دو یا چند نفر مشترک باشد و می تواند یک مالک داشته باشد.
قانون تفکیک ملک
از جمله قوانینی که در خصوص تفکیک ملک وجود دارد می توان به موارد ذیل اشاره نمود:
- ماده ۱۰۱ قانون شهرداری
- مواد ۱۴ و ۱۵ قانون زمین شهری
- مواد ۱۵۰ و ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک
- مواد ۳، ۴، ۷ و ۸ آئین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستا
- ماده ۱۰۶ آئین نامه قانون ثبت اسناد و املاک
شرایط تفکیک ملک مسکونی
برای تفکیک ملک مسکونی باید نقشه تفکیکی بر اساس ماده ۱۰۱ قانون اصلاحی شهرداری ها به تصویب شهرداری برسد و چنانچه ملک مسکونی آپارتمان باشد، با توجه به گواهی پایان کار ساختمانی و قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه مربوطه انجام خواهد شد.
مراحل تفکیک املاک مسکونی به شرح ذیل می باشد:
- ارائه مدارک لازم و تکمیل فرم درخواست تفکیک توسط مالک
- دستور بازدید و گزارش از محل توسط مسئول شهرسازی
- اعلام به مالک جهت ارائه نقشه تفکیک
- ارائه نقشه تفکیکی به واحد شهرسازی و تائید نقشه و ارسال آن به شورای شهرسازی
- تائید نقشه و ارسال به گروه کارشناسان و تعیین مبلغ جهت تفکیک
- تهیه پیش نویس توسط اداره ثبت و امضای درخواست تفکیک توسط معاون شهرسازی و سپس توسط دبیرخانه و دریافت نامه و نقشه تائید شده جهت صدور سند مالکیت
چه املاکی را نمی توان تفکیک نمود؟
اصولا مالکین حق دارند تفکیک املاک خود را تقاضا نمایند، اما محدودیت هایی نیز در این زمینه وجود دارد که مانع از تفکیک املاک است.
مهم ترین محدودیت های تفکیک املاک از قرار ذیل است:
- تفکیک املاکی که تعداد طبقات آن از حد مجاز بیشتر باشد ممنوع است.
- تفکیک اراضی به قطعات کمتر از هزار متر مربع در حوزه صنعتی ممنوع است، مگر برای انتقال صنایع کوچک مزاحم موجود در شهر. تشخیص چنین مشاغلی در صلاحیت کمیسیون مشاغل مزاحم قرار دارد.
- تفکیک اراضی در حوزه بهداشتی به کلی ممنوع است، مگر در موارد استثنائی که شهرداری، مراتب را جهت اتخاذ تصمیم به کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ارسال می نماید.
- تفکیک اراضی واقع در محدوده تجاری بازار بزرگ تهران ممنوع است.
- تفکیک اراضی و احداث هرگونه بنا خصوصا مجموعه ها و شهرک های مسکونی، جز در موارد مصوب، در حریم شهر تهران ممنوع است.
انواع تفکیک ملک
انواع تفکیک ملک را میتوان به شرح ذیل دسته بندی کرد:
تفکیک اراضی روستایی
در تفکیک اراضی روستایی در صورت فقدان طرح هادی روستایی، تفکیک اراضی روستایی باید زیر نظر بنیاد مسکن و طبق دستورالعمل این سازمان تهیه و ابلاغ گردد. تفکیک باید متناسب با نوع کاربری انجام شود و مغایر با قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی نباشد.
تفکیک اراضی شهری
برای تفکیک اراضی شهری باید مراحل ذیل طی شود:
- ارائه رونوشت سند مالکیت همراه با درخواست تفکیک زمین
- ارائه کروکی موقعیت پلاک
- بازدید کارشناس شهرسازی و اخد استعلام مالکیت از اداره ثبت اسناد و املاک و راه و شهرسازی
- تعیین گذربندی و میزان عقب نشینی لازم به وسیله کارشناس شهرسازی
- تهیه کروکی قطعه بندی پلاک توسط مالک
- بررسی گزارش شهرسازی و کروکی قطعه بندی شده توسط مسئول شهرسازی
- موافقت با تفکیک پلاک مورد تقاضا
- تنظیم پیش نویس نامه ارسالی به اداره ثبت اسناد و املاک
- تهیه سه نسخه کروکی قطعه بندی ارائه شده توسط مالک و تائید کروکی توسط کارشناس شهرسازی و تنظیم توافقنامه بر اساس ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری و اخذ مجوز از شورای شهر و ارسال پرونده به کمیسیون ماده ۵ راه و شهرسازی
- پرداخت عوارض تفکیک و نوسازی و تائید واحد درآمد و نوسازی
- تشکیل پرونده در بایگانی شهرسازی و تنظیم صورتجلسه واگذاری سهم شهرداری از پلاک
- تائید کروکی قطعه بندی و نامه تایپ شده برای ثبت اسناد توسط مسئول شهرسازی و معاونت شهرسازی
- تائید کروکی قطعه بندی توسط شهردار
- انجام امور توسط دبیرخانه جهت صدور نامه ارسالی به اداره ثبت اسناد و املاک
تفکیک باغ ها
در صورتی که فردی قصد تفکیک باغ را داشته باشد، حداقل به میزان ۱۰۰۰۰ مترمربع جایز است. شهرداری باید در پاسخ به استعلام سازمان ثبت اسناد و املاک برای تفکیک املاک بیش از ۵۰۰ مترمربع، مراتب را جهت تعیین تکلیف در سامانه کمیسیون ماده ۷ آئین نامه اجرایی ماده ۱ قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها استعلام نماید. در این حالت، شهرداری برنامه اقدام برای حفاظت و صیانت از باغ ها را تهیه و برای تصویب به مراجع ذیربط و ذیصلاح ارائه می نماید.
تفکیک اراضی داخل شهرک های صنعتی
در خصوص این نوع از اراضی، ضوابط حاکم بر شهرک های صنعتی قابل اجراست. تفکیک اراضی داخل شهرک های صنعتی طبق ضوابط اعلام شده توسط وزارت مسکن و شهرسازی انجام خواهد شد.
هزینه تفکیک ملک چقدر است؟
هزینه تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز محاسبه و وصول می شود. منظور از روز، روز صدور برگ تفکیک می باشد. در صورتی که تمامی ششدانگ ملکی مورد تفکیک قرار گیرد، باید هزینه بر اساس ارزش معاملاتی تمام ششدانگ ملک اخذ شود و اگر قسمتی از ملک با ذکر مساحتی معین مورد تقاضای تفکیک باشد، باید نسبت به همان مورد تقاضا هزینه تفکیک وصول شود.
دعوای الزام به تفکیک ملک چه زمانی مطرح می شود؟
دعوای الزام به تفکیک ملک در زمانی مطرح می شود که شخصی ملکی را در مرحله ساخت از مالک یا سازنده خریداری نموده باشد و فروشنده در زمان مقرر نسبت به اخذ پایان کار و تفکیک ملک و انتقال سند رسمی اقدام ننماید. در چنین حالتی خریدار باید این دعوا را در مراجع قضایی مطرح نماید.
برای دریافت مشاوره تخصصی در خصوص تفکیک ملک مشاع و طرح دعوای الزام به تفکیک ملک، فرم زیر را تکمیل کنید. وکلای متخصص ما پس از بررسی اطلاعات، در کوتاهترین زمان برای ارائه راهنمایی حقوقی با شما تماس خواهند گرفت.
دعوای الزام به تفکیک ملک چگونه مطرح می شود؟
برای طرح دعوای الزام به تفکیک ملک باید شرایط ذیل وجود داشته باشد:
- باید بین خریدار و فروشنده قرارداد معتبری وجود داشته باشد.
- برای ملک پایان کار صادر شود در غیر اینصورت باید الزام به اخذ پایان کار نیز همزمان درخواست شود.
- ملک قابلیت تفکیک داشته باشد.
- مهلت مقرر که در قرارداد تعیین شده منقضی شده باشد.
- دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک ارائه شود.
- این دعوا غیر مالی بوده و هزینه دادرسی بر اساس دعاوی غیر مالی پرداخت می شود.
- برای طرح دعوا بهتر است با وکیل متخصص در دعاوی ثبتی مشورت نمائید و یا برای تنظیم دادخواست از ایشان کمک بگیرید.
بیشتر بدانید: نحوه اجرای حکم الزام به اخذ پایان کار
برای درخواست تفکیک ملک از شهرداری چه مراحلی باید طی شود؟
- مراجعه به شهرداری/دفاتر خدمات الکترونیک شهر و ارائه درخواست تفکیک توسط مالک یا وکیل قانونی به همراه ارائه مدارک اولیه (سند مالکیت، شناسنامه و کارت ملی مالکین، بنچاق).
- مالک باید با مراجعه به یک نقشه بردار مجاز یا مهندس مشاور شهرسازی، نقشه تفکیکی پیشنهادی ملک را تهیه کند. این نقشه شامل وضعیت موجود، وضعیت پیشنهادی تفکیک، ابعاد، مساحت قطعات جدید و دسترسیها به معابر است.
- شهرداری نقشه پیشنهادی را بر اساس “طرح جامع و تفصیلی شهر”، “ضوابط شهرسازی” (نصاب تفکیک، کاربری، رعایت عقبنشینی ها، عرض معابر و…) بررسی میکند. در این مرحله، ممکن است شهرداری بابت تأمین سرانه های خدماتی عمومی (معابر، فضای سبز و…) درصدی از زمین را مطابق با ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها (اصلاحی) از ملک کسر یا وجه آن را مطالبه نماید.
در صورت تایید، شهرداری گواهی تفکیک یا پروانه تفکیک را صادر میکند. برای ساختمان های دارای بنا، ارائه گواهی پایان کار یا عدم خلاف الزامی است.
در چه شرایطی نیاز به وکیل برای تفکیک ملک داریم؟
با توجه به پیچیدگی های قانونی، اداری و گاهی اختلافات احتمالی در فرآیند تفکیک ملک، در بسیاری از شرایط، حضور وکیل متخصص در امور ملکی میتواند بسیار کمککننده و حتی ضروری باشد. از جمله، شرایطی که نیاز به وکیل برای تفکیک ملک داریم، به شرح ذیل می باشد:
- در مواردی مانند تفکیک ملک ورثه ای، ممکن است در خصوص نحوه تقسیم و مشخص نمودن سهم هریک از وراث، اختلافاتی به وجود آید که با داشتن وکیل متخصص می توان این اختلافات را به حداقل رساند.
- در صورتی که یک یا چند نفر از مالکین مشاع حاضر به همکاری برای امضای مدارک یا پیگیری مراحل تفکیک نباشند یا در میان آنها افراد محجور یا غایب مفقودالاثر باشد، به ناچار باید به دادگاه مراجعه شود که در این مرحله نیاز به داشتن وکیل است.
- در صورتی که یکی از مالکین در خارج از کشور اقامت داشته باشد و امکان حضور فیزیکی یا پیگیری مراحل را نداشته باشد، وکیل میتواند به نمایندگی از او اقدام کند.
- تفکیک ملک قولنامه ای نیز دارای پیچیدگی هایی است که می بایست از وکیل متخصص کمک گرفته شود.
- اگر ملک از نظر متراژ یا ابعاد با ضوابط شهرداری (طرح جامع و تفصیلی) برای تفکیک مطابقت نداشته باشد، وکیل میتواند راهکارهای قانونی را بررسی و ارائه دهد.
- اگر تفکیک مورد نظر با کاربری مصوب ملک در طرح های شهری مغایر باشد و نیاز به تغییر کاربری یا اخذ مجوزهای خاص باشد.
- در صورتی که شهرداری درخواست مبلغ یا کسری از زمین (ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها) را داشته باشد و مالکین با آن موافق نباشند.
- فرآیند تفکیک شامل مراحل مختلف در شهرداری، اداره ثبت، دارایی و سایر نهادها است که هر یک ضوابط و فرم های خاص خود را دارند. وکیل میتواند این مراحل را به درستی و بدون اتلاف وقت پیگیری کند.
سخن پایانی
اگرچه در موارد ساده تفکیک (مثل تفکیک یک ملک مفروز با یک مالک و بدون هیچگونه مانع حقوقی و شهرسازی)، ممکن است نیازی به وکیل نباشد، اما در اغلب موارد (به خصوص تفکیک املاک مشاع، ورثهای یا املاکی که مشکلات حقوقی یا شهرسازی دارند) کمک گرفتن از وکیل متخصص، نه تنها فرآیند را تسهیل میکند، بلکه از بروز مشکلات نیز جلوگیری مینماید. دفتر حقوقی دادپویان حامی با بیش از ۲۰ سال سابقه فعالیت در حوزه ملکی و ثبتی آماده ارائه خدمات حقوقی تخصصی خویش به شما عزیزان می باشد جهت بهره مندی از خدمات حقوقی تخصصی این مجموعه می توانید از طریق شماره های مندرج در وب سایت با ما در تماس باشید.
سوالات متداول
