حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت از جمله حقوق مالی مربوط به مستاجر است که در عرف تجاری امروز دارای ارزش اقتصادی قابل توجهی است.
مستاجر ملک تجاری گاهی ممکن است به درخواست موجر ناگزیر به تخلیه ملک شود و گاهی خودش تصمیم به تخلیه بگیرد، در این وضعیت وی می تواند با حصول شرایط قانونی، حقوق تجاری خود را از موجر مطالبه نماید؛ اما به حکم قانون، در برخی موارد این حقوق ساقط شده یا امکان مطالبه ندارد.
در این مطلب از دادپویان حامی به تفصیل به طرق امکان مطالبه حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت توسط مستاجر و همچنین موارد سقوط حق کسب و پیشه یا تجارت خواهیم پرداخت.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
حق سرقفلی چیست و چگونه ایجاد می شود؟
سرقفلی در معنای رایج حقوقی وجهی است که مالک (موجر) در ابتدای قرارداد اجاره و جدا از مال‌الاجاره از مستأجر دریافت می‌کند تا عین مستأجره تجاری را در اختیار وی قرار دهد؛ و مستاجر در زمان تخلیه مورد اجاره می تواند این حق را به نرخ روز از موجر مطالبه نماید.
میزان این وجه معمولاً متناسب با عواملی همچون موقعیت جغرافیایی ملک، کیفیت بنا، میزان رونق تجاری، امکانات و تجهیزات موجود در عین مستأجره تعیین می‌شود و نهایتاً این مالک است که رقم سرقفلی را پیشنهاد می‌دهد و مستأجر نیز در پذیرش یا رد آن مختار خواهد بود.
اما منشا ایجاد سرقفلی همواره وجهی نیست که مستاجر در ابتدا به موجر پرداخت می نماید، گاهی حق سرقفلی به موجب قانون برای مستاجر ایجاد می گردد:
- به موجب ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، اگر در عقد اجاره شرط شود که موجر عین مستاجره را نمی تواند به غیر از مستاجر اجاره دهد و هر ساله می بایست آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف، واگذار کند، در اینصورت مستاجر حتی اگر در ابتدا وجهی بابت سرقفلی به موجر پرداخت نکرده باشد، می تواند در ازای تخلیه عین مستاجره مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.
- به موجب ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، اگر در عقد اجاره شرط شود که موجر در مدت تصرف مستاجر، حق افزایش اجاره بها یا تخلیه عین مستاجره را ندارد و به بیان ساده تر متعهد گردد که هر ساله عین مستاجره را با همان مبلغ به مستاجر فعلی واگذار نماید، در این صورت مستاجر می تواند از مستاجر دیگر مبلغی را به عنوان سرقفلی برای واگذاری حق خویش در یافت کند و یا می تواند از موجر مبلغی را به عنوان سرقفلی جهت اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
بنابراین حق سرقفلی همواره مبلغی نیست که مستاجر در ابتدا به موجر پرداخت می نماید و اگر هر یک از شرایط ذکر شده در بالا در قرارداد اجاره وجود داشته باشد نیز مستاجر مستحق دریافت حق سرقفلی خواهد بود.
حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶
در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ فقط از حق کسب یا پیشه یا تجارت نام برده شده و اشاره مستقیمی به حق سرقفلی نشده است؛ اما این موضوع به معنای بی‌اعتبار بودن یا نفی سرقفلی در آن دوران نیست.
در عمل اگر به موجب سند رسمی مثل صلح نامه حق سرقفلی به مستاجر واگذار شده باشد یا در قرارداد اجاره مربوط به آن زمان مستأجر وجهی را تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، هنگام تخلیه ملک می‌تواند مبلغ سرقفلی را از مالک مطالبه کند. علاوه بر این در قوانین دیگری مانند قانون شهرداری، قانون مالیات‌های مستقیم و حتی ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۵، از سرقفلی و حق واگذاری نام برده شده که نشان می‌دهد این حق در نظام حقوقی آن زمان نیز مورد شناسایی بوده است.
به همین دلیل نمی‌توان گفت که تنها قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۷۶ امکان مطالبه سرقفلی دارند. بلکه در قراردادهای قبل از آن نیز هرگاه سرقفلی به صورت قراردادی یا در اسناد رسمی درج و پرداخت شده باشد، مستأجر حق مطالبه آن را خواهد داشت.
نحوه طرح دعوای مطالبه حق سرقفلی
مستاجر در هر یک از موارد زیر می تواند اقدام به طرح دعوای مطالبه حق سرقفلی نماید:
- انقضای قرارداد اجاره در قراردادهای مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶: در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ٧٦، در صورتی که به جهت انقضای مدت اجاره مستاجر تصمیم به تخلیه بگیرد یا اگر خود مالک بر اساس حکم تخلیه اقدام به تخلیه ملک نماید، مستاجر در مواردی که مستحق دریافت سرقفلی است، می تواند همزمان با دادخواست تخلیه یا پس از آن، حق سرقفلی را مطالبه نماید.
- در خواست تخلیه از سوی موجر در قرادادهای مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶: در صورتی که موجر در این قراردادها درخواست تخلیه مورد اجاره را مطرح نماید، مستاجر در صورتی که به موجب قرارداد دارای حق سرقفلی باشد می تواند آن را مطالبه نماید.
همانطور که پیشتر گفته شد در مواردی دیگر با اینکه مستاجر در ابتدا مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخت نکرده است، این حق به موجب قانون برای وی ایجاد می گردد، و از آنجایی که این حق در عرف تجاری امروزه دارای ارزش قابل توجهی است، بهتر است قبل از هر اقدامی جهت جلوگیری از تضییع حقوق خود با وکیل متخصص سرقفلی مشاوره تخصصی داشته باشید.
برای ثبت درخواست مشاوره حقوقی با وکیل متخصص، فرم زیر را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
منظور از حق کسب و پیشه چیست؟
حق کسب و پیشه به حقی گفته می‌شود که در طی سال‌ها و با فعالیت تجارت مستاجر که باعث رونق و شناخته شدن آن محل شده، ایجاد می شود.
برای مثال یک شخصی مغازه ای را برای شغل سوپر مارکت اجاره می کند و به مرور زمان به یک سوپر مارکت شناخته شده که دارای مشتریان زیادی است، تبدیل می‌شود. در چنین حالتی وقتی مالک قصد تخلیه آن ملک تجاری را دارد، باید حق کسب و پیشه ای که مستاجر در آن مکان به وجود آورده را پرداخت نماید، چرا که فعالیت مستاجر باعث ارزشمند شدن آن ملک تجاری شده است.
نکته مهم: اماکن اداری و صنعتی دارای حق کسب و پیشه نمی‌باشند و این حق صرفا برای مکان‌های تجاری در نظر گرفته شده است.
حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ پیش‌بینی شده و در قراردادهای اجاره تا قبل از تصویب قانون سال ۱۳۷۶ قابل مطالبه است. حق کسب و پیشه در قانون جدید (قانون موجر و مستاجر ۷۶) جایگاهی نداشته و در قراردادهای اجاره ای که بعد از سال ۷۶ تنظیم شده اند این حق قابل مطالبه نیست.
ویژگی‌ها و نحوه ایجاد حق کسب و پیشه یا تجارت
- این حق یک حق مالی است که به تبع اجاره ملک تجاری برای مستأجر در طول دوره فعالیت وی در ملک به وجود می‌آید.
- برخلاف حق سرقفلی، مستأجر نمی‌تواند این حق را جداگانه منتقل کند یعنی نمی تواند حق کسب و پیشه و تجارت را به غیر منتقل کند ولی در عین حال خود در ملک متصرف و منتفع باشد و باید همزمان با حق کسب یا پیشه یا تجارت، منافع ملک را هم واگذار نماید.
- نوع فعالیت یا شغل مستأجر از عوامل مهم و تأثیرگذار در ارزش‌گذاری این حق است.
- حق کسب و پیشه حقی نیست که به موجب توافق در ابتدای اجاره قابل اسقاط باشد، به بیان ساده تر اگر در ابتدای عقد اجاره توافق شود در اثر فعالیت مستاجر حق کسب و پیشه ای به وی تعلق نخواهد گرفت، این توافق بلا اثر بوده و اگر مالک در صورت مطالبه مستاجر، حاضر به پرداخت نشود، دادگاه با نظر کارشناس میزان آن را تعیین کرده و موجر را ملزم به پرداخت می‌کند.
- این حق فقط به موجب سند رسمی قابل انتقال به غیر است.
شرایط مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت
برای طرح دعوای مطالبه حق کسب و پیشه، وجود چند شرط اساسی ضروری است:
- اینکه قرارداد اجاره باید پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد.
- موضوع اجاره باید مربوط به ملک تجاری باشد.
- مستأجر نباید مرتکب تخلفات زایل کننده حق کسب و پیشه شده باشد، این تخلفات در قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ ذکر شده که در ادامه به تفصیل بیان می گردد.
اگر درخواست تخلیه از سوی موجر صرفاً به دلایلی مانند نیاز به نوسازی و احداث ساختمان جدید، احتیاج شخصی به ملک برای اشتغال تجاری یا نیاز خود یا اعضای خانواده به استفاده مسکونی مطرح گردد، در چنین شرایطی، مستأجر استحقاق دریافت تمام حق کسب و پیشه را خواهد داشت.
با این حال اگر علت تخلیه آن باشد که مستأجر بدون اجازه و بدون داشتن حق انتقال، ملک را به دیگری واگذار کرده است، موجر با وجود امکان قانونی برای تخلیه، مکلف خواهد بود نیمی از حق کسب و پیشه را به مستأجر پرداخت نماید.
موارد سقوط حق کسب و پیشه توسط موجر در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
موجر می تواند در ۴ مورد با اثبات شرایط مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت یا تخلیه با پرداخت نصف آن را از دادگاه بخواهد.
سقوط نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت به جهت انتقال به غیر
برخلاف قانون مدنی و قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مستاجر در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ حق انتقال منافع به غیر را ندارد؛ مگر آن که ضمن عقد اجاره یا پس از آن رضایت موجر را جلب نماید.
در صورتی که مستاجر بدون رضایت موجر اقدام به انتقال منافع به دیگری نماید، موجر می تواند اقدام به طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت انتقال به غیر نماید؛ در این صورت تخلیه ملک تجاری با پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت انجام خواهد شد .
سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت به جهت تعدی و تفریط مستاجر
مطالق بند هشت ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ وقوع تعدی و تفریط از سوی مستاجر در عین مستاجره یکی از جهات تخلیه ملک می باشد، در صورت اثبات تعدی و تفریط مستاجر نزد دادگاه در دعوای تخلیه ملک تجاری وجهی بابت حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر تعلق نخواهد گرفت.
سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت به جهت تغییر شغل
اگر در قرارداد اجاره تابع قانون روابز موجر و مستاجر ۱۳۵۶، اشتغال مستاجر به شغل معینی شرط شده باشد، مستاجر نمی تواند بدون رضایت موجر شغل دیگری را برگزیند. البته اشتغال مستاجر به شغلی که عرفا مشابه شغل مذکور در قرارداد باشد، تغییر شغل محسوب نمی شود.
در صورت اشتغال مستاجر به شغلی غیر از آن چه موجر معین کرده یا شغلی مشابه آن، موجر حق تقضای صدور حکم تخلیه ملک تجاری به جهت تغییر شغل را دارد و حق کسب و پیشه در صورت تغییر شغل زایل می گردد و مستاجر حقی برای مطالبه آن نخواهد داشت.
پیشنهاد مطالعه: تغییر شغل در سرقفلی
سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت به جهت عدم پرداخت اجاره بها
مستاجر مکلف است اجاره بها را طبق شرایط قانونی و قراردادی و به میزان مورد توافق در موعد مقرر به موجر بپردازد. در صورت تخلف مستاجر از ایفاء این وظیفه قانونی پس از ابلاغ اظهارنامه موجر و یا اخطار دفترخانه، موجر می تواند با تقدیم دادخواست، تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها را تقاضا نماید. در صورت صدور حکم تخلیه بدین جهت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر به کلی ساقط می شود.
آیا حق کسب و پیشه به ارث می‌رسد؟
حق کسب و پیشه در واقع یک حق مالی است و همانند سایر دارایی‌ها قابلیت نقل و انتقال دارد. به همین دلیل این حق می‌تواند مورد معامله قرار گیرد، در قالب وصیت به دیگری واگذار شود یا پس از فوت صاحب آن، به طور طبیعی به ورثه منتقل گردد.
در خصوص ارث هیچ محدودیتی وجود ندارد و به محض فوت مستأجر، ورثه او صاحب این حق می‌شوند. بنابراین چنین انتقالی به معنای انتقال به غیر محسوب نمی‌شود و موجر نمی‌تواند به استناد آن قرارداد اجاره را فسخ کند.
آیا مطالبه همزمان سرقفلی و حق کسب و پیشه ممکن است؟
در مورد اینکه آیا می‌توان همزمان سرقفلی و حق کسب و پیشه را مطالبه کرد یا خیر، رویه دادگاه‌ها یکسان نیست. برخی شعب دادگاه این دو را از هم جدا می‌دانند و معتقدند اگر قرارداد قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد و مستأجر در ابتدای اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخته باشد، هنگام مطالبه می‌تواند هم سرقفلی و هم حق کسب و پیشه را دریافت کند. در مقابل بعضی شعب دیگر این دو عنوان را در قانون سال ۱۳۵۶ مترادف دانسته و فقط یکی از آن‌ها را می‌پذیرند و برای هر دو به صورت جداگانه حکمی صادر نمی‌کنند.
نمونه رای مطالبه همزمان حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
جهت دانلود نمونه رای روی لینک زیر کلیک کنید.
سخن پایانی
در این مقاله بررسی کردیم که حق سرقفلی و حق کسب و پیشه چه هستند، چه شرایطی برای مطالبه‌شان لازم است و در چه مواردی حق کسب و پیشه یا سرقفلی از بین می‌رود. اگر مستاجر ملک تجاری هستید، این راهنمای حقوقی را از دست ندهید. دعاوی مربوط به حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه و تجارت ماهیتی تخصصی دارند و بررسی میزان حق، تخلفات مستأجر، انتقال حق و ارائه دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه یا سرقفلی نیازمند دانش و تجربه حقوقی است. بهره‌گیری از مشاوره وکیل متخصص شانس موفقیت در طرح دعوا یا دفاع و جمع‌آوری مستندات مناسب را به‌طور قابل توجهی افزایش می‌دهد.
سوالات متداول
