در قراردادهای اجاره، مادامی که مدت آن به پایان نرسیده، مستاجر موظف است که میزان اجاره بهایی که با موجر توافق نموده را به وی بپردازد. اما اگر مدت قرارداد به اتمام رسید و مستاجر علی رغم اینکه موظف است ملک را تخلیه کند، همچنان به تصرف خود ادامه داده و از تحویل ملک به موجر خودداری کند، برای این ایام تصرف اضافی چه مبلغی باید پرداخت نماید؟ آیا مستاجر موظف به پرداخت همان اجاره بهای پیشین است یا این مبلغ را باید به نرخ روز بپردازد؟
قانون در این خصوص مقرر نموده است که موجر با حصول شرایطی می تواند برای ایام تصرف بعد از انقضای قرارداد اجاره، اجرت المثل اجاره را به نرخ روز مطالبه نماید. در ادامه این مطلب از دادپویان حامی به شرح کامل این موضوع پرداخته ایم.
مشاوره تخصصی (آنلاین، تلفنی، حضوری) را هم اکنون دریافت کنید.
اجرت المثل در اجاره چیست؟
اجرت المثل اجاره مبلغی است که مالک یک ملک می‌تواند در قبال استفاده‌ای که بدون قرارداد یا اجازه او از ملک شده، مطالبه کند. این مبلغ را کارشناس رسمی دادگستری با توجه به شرایط ملک و عرف روز بازار تعیین می‌کند.
تفاوت اجرت المثل و اجاره بها
اجاره بها که در اصطلاح حقوقی اجرت‌المسمی نیز نامیده می‌شود، همان مبلغی است که موجر و مستأجر در قرارداد اجاره بر سر آن توافق می‌کنند و پرداخت آن در مدت اجاره بر عهده مستأجر خواهد بود.
بنابراین تفاوت اجرت المثل و اجاره بها در مبنای استفاده و نحوه تعیین مبلغ است چراکه اجاره بها مربوط به زمانی است که استفاده از ملک بر اساس قرارداد اجاره و با اذن مالک صورت می‌گیرد و مبلغ آن از قبل بین طرفین تعیین شده است در حالیکه مطالبه اجرت‌المثل عین مستاجره زمانی مطرح می‌شود که مدت قرارداد اجاره منقضی شده و اذن ناشی از آن پایان یافته باشد.
شرایط مطالبه اجرت المثل مورد اجاره به نرخ روز
برای اینکه موجر بتواند اجرت المثل ایام تصرف در اجاره را از مستاجر به نرخ روز مطالبه نماید، جمع شرایط زیر لازم است:
- انقضای مدت قرارداد
- موجر جهت ادامه تصرف بعد از اتمام مدت قرارداد، اذن یا اجازه نداده باشد.
- مالک رسمی یا قائم مقام قانونی آن ( مثل ورثه یا خریدار جدید ملک ) دعوی را مطرح نماید.
- تصرف مستاجر در ملک
حال چند نکته در خصوص این دعوی لازم به ذکر است:
- در صورتی که مدت اجاره منقضی شده باشد و مستاجر در ملک تصرف داشته باشد، اگر این تصرف با اجازه موجر باشد، باز هم موجر می تواند اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه، اما میزان آن دیگر به نرخ روز و با تعیین کارشناس رسمی نخواهد بود، بلکه به میزان همان اجاره بها می باشد.
- در صورتی که بعد از اتمام قرارداد، مستاجر بدون اجازه مالک در ملک تصرف داشته باشد، فرقی نمی کند که عملا از ملک استفاده کرده باشد یا نه و در هر دو حالت می بایست اجرت المثل را به نرخ روز بپردازد حتی اگر از ملک استفاده ای نکرده باشد.
اما اگر با اجازه مالک، ملک را در تصرف نگه دارد، فقط در صورتی می بایست اجرت المثل ( به میزان اجاره بها ) بپردازد که از ملک بهره برداری یا استفاده نموده باشد.
- در صورتی که موجر بعد از انقضای مدت اجاره تخلیه ملک را از مستاجر نخواهد یا با وجود اینکه مدت زیادی از انقضای ملک گذشته هیچ اعتراضی درخصوص تصرف مستاجر نکند، یا حتی اگر چند مرتبه بعد از انقضای قرارداد اجرت المثل مورد اجاره را به میزان اجاره بها از مستاجر دریافت کند، عموما رویه قضایی به این صورت است که این سکوت موجر را به نوعی اذن در تصرف تلقی می کنند، مگر اینکه موجر به طریقی خلاف آن را اثبات کند.
- یکی از راه هایی که موجر با استناد به آن می تواند عدم رضایت خود را اثبات کند آن است که در صورت مشاهده امتناع مستاجر از تخلیه و تحویل ملک، فورا با ارسال اظهارنامه رسمی، تخلیه مورد اجاره را از وی بخواهد.
در صورت نیاز به راهنمایی بیشتر در خصوص نحوه مطالبه اجرت المثل اجاره و یا مشاوره حقوقی با وکیل متخصص سرقفلی فرم زیر را تکمیل نمایید. وکلای متخصص دادپویان حامی بعد از دریافت اطلاعات در اسرع وقت با شما تماس خواهند گرفت.
آیا فردی که برای پرداخت اجاره بها ضامن شده است، در پرداخت اجرت المثل هم مسئولیتی دارد؟
اگر در قرارداد اجاره، مستاجر برای پرداخت اجاره بها ضامنی معرفی کند، پس از اتمام قرارداد ضامن، نه تنها مسئول پرداخت اجرت المثل به موجر نیست، بلکه اگر در قرارداد ضمانتی بابت پرداخت اجرت المثل ملک اجاره ای صورت گیرد، باطل بوده و مورد پذیرش دادگاه نخواهد بود؛ چراکه براساس ماده ۶۹۱ قانون مدنی ضامن نمی تواند از دینی که سبب آن هنوز ایجاد نشده است، ضمانت کند و ضمانت در این خصوص باطل است.
مطالبه اجرت المثل مورد اجاره در قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
به طور کلی موضوع مطالبه اجرت‌المثل بیشتر در قراردادهای اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ مطرح می‌شود، زیرا با پایان مدت قرارداد، رابطه استیجاری خاتمه یافته و ادامه تصرف مستأجر دیگر پشتوانه قانونی یا قراردادی ندارد.
اما در قراردادهای پیش از سال ۱۳۷۶ که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ هستند، صرف پایان مدت اجاره موجب از بین رفتن رابطه قراردادی نمی‌شود. به همین دلیل معمولاً موجر در این موارد حقی برای مطالبه اجرت‌المثل ندارد.
با این حال ماده ۶ و برخی مواد دیگر همین قانون، شرایط خاصی را پیش‌بینی کرده است که در صورت تحقق آن‌ها موجر می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف را به نرخ روز از مستأجر مطالبه کند.
در قراردادهای اجاره مشمول قانون موجر و مستاجر ۵۶، برای مطالبه اجرت المثل دو فرض قابل تصور است:
- اگر میان موجر و مستاجر اجاره نامه کتبی وجود نداشته باشد و مقدار اجاره بها هم مبلغ مشخصی نباشد، در این صورت مستاجر می بایست اجرت المثل تصرف را متناسب با اجاره املاک مشابه بپردازد.
- در صورتی که موجر به طور قانونی قرارداد اجاره را فسخ نماید یا به موجب حکم دادگاه تخلیه ملک را بگیرد، تصرفات مستاجر بعد از فسخ قرارداد یا حکم تخلیه مورد حمایت قانون نبوده و موجر می تواند اجرت المثل ایام تصرف مستاجر را به نرخ روز مطالبه نماید.
آیا در قراردادهای اجاره مشمول قانون ۵۶، در صورتی که مدت اجاره تمام شده باشد اما هیچ یک از دو شرط فوق وجود نداشته باشد، موجر می بایست دادخواست مطالبه اجاره بها بدهد؟
پاسخ به این سوال در طرح درست دادخواست اهمیت ویژه ای دارد؛ همانطور گه گفتیم در این قراردادها با اتمام قرارداد رابطه استیجاری پایان نمی یابد، اما آنچه بعد از پایان قرارداد توسط مستاجر به موجر پرداخت می شود، عنوان اجرت المثل دارد نه اجاره بها؛ البته این اجرت المثل به میزان همان مبلغ اجاره بها خواهد بود و صرفا عنوان آن تغییر کرده است، بنابراین توجه داشته باشید، در صورتی که در این قراردادهای اجاره موجر تصمیم به طرح دعوی بگیرد، می بایست مطالبه اجرت المثل نماید نه اجاره بها.
نحوه محاسبه اجرت المثل اجاره
بعد از اتمام مدت قرارداد، اجرت المثل ایام تصرف در عین مستاجره بسته به هر یک از حالات زیر، یا به نرخ روز خواهد بود یا به میزان اجاره بها:
در قراردادهای بعد سال ۱۳۷۶
- اگر مستاجر با اذن موجر تصرف داشته باشد، اجرت المثل به میزان اجاره بها خواهد بود.
- اگر مستاجر بدون اذن موجر تصرف داشته باشد، اجرت المثل به نرخ روز می بایست پرداخت گردد.
در قراردادهای قبل از سال ۱۳۵۶
- اگر قرارداد اجاره فسخ گردد یا حکم تخلیه صادر گردد ، اجرت المثل به نرخ روز می بایست پرداخت گردد.
- اگر قرارداد اجاره ای در میان نبوده و میزان اجاره بها هم عملا مشخص نباشد، اجرت المثل به نرخ روز می بایست پرداخت گردد.
- اگر اجاره نامه وجود داشته باشد اما صرفا مدت آن منقضی شده باشد، بعد از پایان قرارداد اجرت المثل به میران اجاره بها پرداخت می گردد.
در کلیه مواردی که اجرت المثل مقرر است به نرخ روز پرداخت شود، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و کارشناس نیز مبلع را بر اساس ارزش واقعی محاسبه می نماید.
آیا تغییر دعوی مطالبه اجاره بها به اجرت المثل امکان پذیر است؟
از آنجا که اجاره بها ناشی از قرارداد اجاره و توافق قبلی طرفین است و در زمره‌ی تعهدات قراردادی قرار می‌گیرد، در حالی که اجرت‌المثل بر مبنای استفاده‌ی بدون قرارداد یا بدون اذن مالک تعیین می‌شود و ماهیت غیرقراردادی دارد، نمی‌توان دعوای مطالبه اجاره‌بها را به مطالبه اجرت‌المثل تغییر داد. به بیان ساده این دو خواسته از نظر مبنا و مستند حقوقی یکسان نیستند و تغییر از یکی به دیگری به معنای تغییر اساسی در منشأ دعوی خواهد بود که قانون آیین دادرسی مدنی آن را نمی‌پذیرد.
نمونه رای در خصوص امکان تغییر خواسته از اجاره بها به اجرت المثل
جهت دانلود نمونه رای می توانید از طریق لینک زیر اقدام نمایید.
اجرت المثل مورد اجاره در ارتباط با بنا، غرس و زراعت
اگر در قرارداد اجاره، به مستأجر اجازه احداث بنا یا غرس درخت داده شده باشد، موجر نمی‌تواند پس از پایان اجاره، او را به قلع بنا یا کندن درختان ملزم کند؛ حال بعد از انقضای قرارداد :
- در صورتی که این بنا یا درختان همچنان در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را خواهد داشت.
- اگر بنا یا درختان در اختیار موجر قرار گیرد، این بار مستأجر است که می‌تواند اجرت‌المثل آن‌ها را از موجر مطالبه کند.
در خصوص زمین‌های زراعی که موجر اجازه به زراعتی می دهد که معمولا تا پایان مدت اجاره می رسد و قابل برداشت است، چنانچه به هر دلیلی در پایان مدت قرارداد محصول هنوز قابل برداشت نباشد، دیر رسیدن آن برای مستأجر حقی جهت ادامه قرارداد ایجاد نمی‌کند و موجر می تواند زراعت را قلع یا ازاله کند و در صورتی که به باقی ماندن آن رضایت دهد می تواند آجرت المثل بگیرد.
سوالات متداول
