فرآیند قانونی حل دعاوی ملکی با اسناد مالکیت معارض

اسناد مالکیت معارض به مدارکی اطلاق می‌شود که نشان‌دهنده دو یا چند ادعای مالکیت متضاد بر یک ملک یا دارایی هستند.

در دنیای معاملات ملکی و حقوقی، اسناد مالکیت نقشی حیاتی در تعیین حقوق و مسئولیت‌ ها دارند. اما گاهی اوقات، با مسئله‌ای به نام “اسناد مالکیت معارض” مواجه می‌شویم که می‌تواند منجر به سردرگمی و اختلافات جدی میان طرفین شود. اسناد مالکیت معارض به موقعیتی اطلاق می‌شود که دو یا چند سند مالکیت برای یک ملک صادر شده باشد، که هر کدام ادعای مالکیت قانونی دارند. در این مقاله، به بررسی دقیق مفهوم اسناد مالکیت معارض، علل بروز آن و راهکارهای قانونی برای حل و فصل این مشکلات خواهیم پرداخت. با مطالعه این مطلب، می‌توانید از بروز مشکلات حقوقی در معاملات ملکی خود جلوگیری کرده و از حقوق قانونی خود به بهترین نحو ممکن دفاع کنید.

سند مالکیت معارض چیست؟

سند مالکیت معارض به حالتی اطلاق می‌شود که برای یک ملک یا دارایی مشخص، دو یا چند سند مالکیت صادر شده باشد که هر کدام به افراد یا نهادهای مختلفی تعلق دارد و ادعای مالکیت قانونی بر آن ملک یا دارایی دارند. این وضعیت می‌تواند به دلیل اشتباهات اداری، نقص در ثبت اطلاعات، یا حتی تقلب و سوءاستفاده ایجاد شود.

در واقع اگر نسبت به تمام یا قسمتی از یک ملک که در دفتر املاک ثبت و دو بار نسبت به آن سند مالکیت صادر شده باشد، سند مالکیت اخیر (سند موخر الصدور) را سند مالکیت معارض گویند.

تعریف سند معارض در قانون ثبت

ماده ۱۱۷ قانون ثبت در تعریف سند معارض مقرر می دارد، هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض به حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد. در واقع در این ماده به تعریف جرم معامله معارض پرداخته است.

سند معارض با معامله معارض متفاوت می باشد که در مقاله مجزایی توضیحات کامل داده شده است.

انواع اسناد مالکیت معارض

براساس بند ۱ ماده ۳ لایحه قانونی اشتباهات ثبتی، تعارض نسبت به اسناد مالکیت ممکن است کلا یا جزئا نسبت به اصل ملک یا حدود ارتفافی آن اتفاق بیفتد. تعارض در سند مالکیت به دو گونه است:

• تعارض در عین یا اصل ملک که به آن تعارض کلی نیز می گویند. منظور این است که ملکی به صورت قانونی در دفتر املاک به اسم کسی ثبت شده باشد ولی شخص دیگری نیز همان ملک را به موجب سند مالکیت موخر الصدوری به نام خود به ثبت برساند.
• تعارض در حدود یا حقوق ارتفاقی که تعارض جزئی نیز نامیده می شود. منظور از این نوع تعارض این است که در سند مالکیتی که برای مالک به ثبت می رسد، قید گردد که ملک او در مجاورت حق ارتفاقی که در ملک مجاور وی وجود دارد، قرار گرفته است. لیکن چنین حقی برای سند مالکیتی که این حقوق قید شده در آنها وجود داشته یا در مجاورت آنها می باشد لحاظ نشده است و یا دو ملکی که دارای سند می باشند در اثر عدم دقت مامورین در تعیین مساحت و تعیین دقیق متراژ حدود، هنگام انجام عملیات ثبتی، با هم تعارض پیدا نموده اند.

تکلیف دارنده سند مالکیت معارض

طبق لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، سند مالکیت ثبت مقدم معتبر بوده و سند مالکیت ثبت موخر سند معارض می باشد. دارنده سند مالکیت معارض باید ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ احراز سند معارض، به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نماید.

در غیر اینصورت، دارنده سند مالکیت مقدم می تواند گواهی عدم طرح دعوا را از مراجع صالح در مدت مزبور اخذ و به اداره ثبت تقدیم نماید. در این صورت ابطال سند مالکیت معارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد شد.

مرجع صالح در خصوص رسیدگی به اسناد مالکیت معارض

ادارات و واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض، مشخصات سند معارض و سند مقدم را به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود اطلاع دهند. همچنین اداره ثبت موظف به ارسال گزارش به هیات نظارت می باشد، چنان چه هیات نظارت وقوع تعارض را محرز بداند،  مراتب کتبا توسط اداره ثبت به دارنده ابلاغ می شود تا اقدامات قانونی را به عمل آورد.

در واقع احراز تعارض در اسناد اعم از تعارض کلی یا جزئی با هیات نظارت و شورای عالی ثبت است و پس از احراز تعارض سند مالکیت در قسمتی که با سند مقدم الصدور در تعارض است از اعتبار ساقط می شود.

نحوه طرح دعوای ابطال سند مالکیت توسط دارنده سند معارض

سلب اعتبار از سند موخر الصدور بلافاصله پس از احراز تعارض محقق نمی شود بلکه دارنده سند مالکیت معارض می تواند ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و دادخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را به این مرجع تقدیم نماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبتی که سند مالکیت در آن صادر شده است را تسلیم و رسید دریافت نمایند .

پس از طرح دعوا توسط دارنده سند مالکیت معارض دادگاه پس از بررسی های لازم و با توجه به لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض و آیین نامه اجرایی آن، جریان ثبتی هریک از اسناد مالکیت را که در تعارض هستند و باعث ایجاد مالکیت معارض شده اند را منطبق بر قوانین و مقررات نداند ابطال می نماید.

اقدامات دارنده سند مقدم الصدور در صورت عدم طرح دعوا توسط دارنده موخر

در صورتی که دارنده سند موخر الصدور ظرف ۲ ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا به دادگاه ارائه ننماید، دارنده سند مقدم الصدور می تواند با مراجعه به دادگاه،  گواهی عدم طرح دعوا را دریافت و تسلیم اداره ثبت نماید. پس از ارسال گواهی عدم طرح دعوا،  اداره ثبت موظف می باشد که سند مالکیت معارض را کلا یا جزئا ابطال نماید .

نکته ای که باید به آن توجه نمود این است که دادگاه تنها در صورتی صلاحیت رسیدگی به این مسئله را دارد که دادخواست از طرف ذینفع در ظرف مهلت مقرر یعنی دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه اداره ثبت به دادگاه صالح ارائه شده باشد در غیر این صورت دادگاه حق استماع دعوای ذینفع را نخواهد داشت.

وضعیت معامله نسبت به سند معارض

دارنده سند مالکیت معارض تا زمان صدور حکم نهایی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور باید از معامله نسبت به ملک مربوط با سند معارض اجتناب نماید و در صورت معامله و صدور حکم نهایی بر بطلان آن، دارنده سند مالکیت معارض به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای ملک مورد معامله محکوم خواهد شد .

برخلاف دارنده سند معارض، دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه، می تواند نسبت به ملک موضوع سند مالکیت معامله نماید ولی دفاتر اسناد رسمی باید در متن سند قید نمایند که نسبت به مورد معامله سند معارض وجود دارد و تا زمان تعیین تکلیف اسناد معارض به خریدار، سند مالکیت جدید داده نخواهد شد.

همچینین در صورتی که دارنده سند مقدم الصدور نسبت به ملک معامله ای نماید و بعدا دادگاه حکم به ابطال سند رسمی وی و اعتبار سند موخر الصدور دهد، دارنده سند مقدم به جزای نقدی محکوم نمی شود.

آیا افراز ملک مشاعی دارای سند معارض امکان پذیر است؟

چنان چه در خصوص املاک مشاعی، سند مالکیت معارض صادر شده باشد تا زمانی که از ملک رفع تعارض نگردیده است، شرکاء نمی توانند تقاضای افراز ملک مشاعی را نمایند و در صورت درخواست نسبت به افراز ملک مشاعی اقدام نخواهد شد.

وظایف دفاتر اسناد رسمی در رابطه با سند مالکیت معارض

پس از آن که دفاتر اسناد رسمی از صدور سند مالکیت معارض مطلع گردیدند، اجازه ثبت معاملات مربوط به آن سند را ندارند و در صورت تخلف و ثبت این معاملات به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهند شد.

اما قانون گذار به دفاتر اسناد رسمی اجازه ثبت معاملات مربوط به اسناد مقدم الصدور را داده است و دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید نمایند که نسبت به معامله سند معارض صادر شده است.

نحوه خرید و فروش ملک دارای سند معارض

تا زمانی که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده باشد، دارنده سند معارض  نمی تواند نسبت به معامله با  آن سند اقدام نماید اما اجازه انتقال حقوق قابل تصور خود به دیگری را دارد.

چگونه از بروز مالکیت معارض جلوگیری کنیم؟

جلوگیری از بروز مالکیت معارض نیازمند دقت و توجه به جزئیات در فرآیند خرید و فروش املاک و همچنین رعایت برخی اصول و مراحل قانونی است. در زیر چند راهکار برای پیشگیری از ایجاد مالکیت معارض ارائه شده است:

1. بررسی دقیق اسناد و مدارک: قبل از خرید ملک، اسناد مالکیت را به دقت بررسی کنید و از صحت و اعتبار آن‌ ها اطمینان حاصل کنید. مطمئن شوید که سند به نام فروشنده ثبت شده و هیچ گونه تعارضی با اسناد دیگر وجود ندارد.
2. استعلام از دفاتر ثبت اسناد و املاک: از دفاتر ثبت اسناد و املاک مربوطه استعلام بگیرید تا مطمئن شوید که سند مالکیت به درستی ثبت شده و هیچ گونه ادعای معارضی بر آن وجود ندارد.
3. استفاده از خدمات وکیل متخصص: در فرآیند خرید و فروش املاک از وکیل ملکی استفاده کنید تا از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری شود. وکلا می‌توانند با بررسی دقیق اسناد و ارائه مشاوره حقوقی، به شما در پیشگیری از تعارضات کمک کنند.
4. بررسی سوابق ملک:سوابق ملک را از لحاظ معاملات قبلی و تاریخچه مالکیت بررسی کنید تا مطمئن شوید که هیچ گونه ادعای معارضی از سوی مالکین قبلی وجود ندارد.
5. دقت در ثبت معاملات: هنگام انجام معاملات، دقت کنید که تمامی مراحل قانونی به درستی طی شود و معامله به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردد.
6. استفاده از کارشناسان رسمی دادگستری: در مواردی که ملک دارای پیچیدگی ‌های خاصی است، می‌توانید از کارشناسان رسمی دادگستری برای ارزیابی و بررسی وضعیت ملک کمک بگیرید.

با رعایت این نکات، می‌توانید خطر بروز مالکیت معارض را به حداقل برسانید و از سرمایه‌گذاری مطمئن‌تری در حوزه املاک برخوردار شوید.

سخن پایانی

وجود تعارض در اسناد مالکیت باعث مخدوش شدن مالکیت اشخاص شده و همواره یکی از دغدغه مالکین اراضی و املاک می باشد. در این مقاله سعی نمودیم تمام آن چه در فرآیند صدور اسناد مالکیت معارض و دعاوی ابطال آن ها ممکن است حادث شود را بیان نماییم. اما گاهی اوقات علی رغم این که یک سندی موخر الصدور است و لیکن بنا به دلایل گوناگونی مالکیت شخص قبلی مورد تردید است و در عالم ثبوت دارنده سند موخر الصدور مالک واقعی و حقیقی ملک است. در چنین مواردی که پرونده ها دارای پیچیدگی های خاصی هستند نیاز است تا برای احراز و استواری حق سند موخر االصدور خود با وکلای پایه یک که تجربه دفاع از حقوق موکلین متعدد در بحث اسناد مالکیت معارض را دارند مشورت نمایید. بی شک بهره مندی از مشاوره های وکلای متخصص در حل مسئله مفید فایده واقع خواهد شد.