طرح جامع شهرداری و طرح تفصیلی شهرداری

شهرداری ها با هدف مدیریت امور شهری و برنامه ریزی جهت توسعه و بهسازی مناطق مختلف شهری اقدام به تنظیم طرحهای جامع و طرح تفصیلی می نمایند. تهیه و تنظیم طرح جامع شهری ، طرح تفصیلی شهرداری و پهنه های شهرداری (پهنه بندی شهری) موجب تعیین جزئیات و قابل اجرا شدن برنامه های مدیریت شهری می شود.

با توجه به این که طرح جامع شهر و متعاقب آن طرح تفصیلی شهر ها در موارد متعددی از جمله ساخت و سازها موثرند. لازم است ضمن آشنا شدن با مفهوم طرح تفصیلی شهرداری ها و طرح جامع در خصوص پهنه بندی شهرداری ها و نحوه اطلاع از شرایط پهنه بندی شهرهای مختلف اطلاعاتی ارائه گردد. مرجع تصویب طرح جامع شهری و طرح های تفصیلی و هم چنین مدت اعتبار طرح تفصیلی از جمله مواردی است که در این مقاله به آن ها خواهیم پرداخت تا با تکیه بر قانون جدید طرح تفصیلی به این سوال جواب دهیم که اولا طرح جامع و تفصیلی چیست و ثانیا مدت زمان طرح جامع شهری و طرح تفصیلی چند ساله است؟

مفهوم طرح

کلمه و مفهوم طرح را با توجه به قوانین مربوط به شهرداری در دو معنای عام و خاص می توان تعریف کرد. منظور از طرح شهرداری در معنای عام، اقداماتی است که شهرداری در راستای انجام کلیه وظایف خود انجام می دهد که به صورت معمول نیز امکان دارد اجرای برخی از وظایف مربوطه به صورت ضربتی و در یک مقطع زمانی کوتاه و با بسیج همه امکانات صورت گیرد.

اما طرح شهرداری در معنای خاص به برنامه هایی گفته می شود که تدوین گردیده و توسط مراجع ذی صلاح ومربوطه تصویب شده است که عموما هم ناظر به امور عمرانی و شهرسازی و مربوط به آبادانی شهر می باشند.

طرح جامع چیست؟ (تعریف طرح جامع شهری)

قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن، طرح جامع شهر را طرحی بلند مدت و قابل تجدید نظر می داند که مبین ضوابط و مقررات نحوه استفاده از اراضی شهری، منطقه بندی حوزه های شهر بر اساس کاربری املاک واقع در هر حوزه، نیازمندی ها و تسهیلات عمومی لازم در سطح شهر، حفظ بنا، نماهای تاریخی و مناظر طبیعی است.

طرح تفصیلی چیست؟

طرح تفصیلی بر مبنای طرح جامع شهر تهیه شده و شامل جزئیات بیشتری نسبت به طرح جامع می باشد. در طرح تفصیلی نحوه استفاده از اراضی در سطوح مختلف شهر با موقعیت و مساحت دقیق، وضعیت دقیق شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویتهای مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری تعیین می شود.

همانطور که از تعاریف مذکور در قانون برداشت می شود این ۲ طرح در کنار یکدیگر معنا پیدا می کنند و حتی می توان طرح تفصیلی را بخشی از طرح جامع دانست؛ هر چند که در مندرجات و روش تنظیم با یکدیگر متفاوتند. به عبارتی تعیین اهداف، سیاست های کلی و خط مشی اساسی در مدیریت شهری در طرح جامع شهر معین شده و طرح تفصیلی بیانگر جزئیات قابل اجرای این سیاست ها و اهداف کلی می باشد.

مفهوم پهنه بندی شهرداری

شهرداری ها با هدف ساماندهی ساخت و سازها و انتفاع بهتر و کارآمدتر از مناطق مختلف شهری، اقدام به پهنه بندی سطح شهر و تعیین ضوابط و مقررات ویژه برای هر پهنه مینمایند.

مراجع تصویب طرح جامع شهرداری ، طرح تفصیلی شهرداری و پهنه بندی شهرها

طرح جامع توسط شهردار به شورای اسلامی شهر ارجاع شده و پس از تصویب در آن مرجع، برای تصویب نهایی نزد شورای عالی شهرسازی و معماری ایران فرستاده می شود.

تهیه طرح تفصیلی بر عهده وزارت راه و شهرسازی بوده و تصویب آن در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران قرار دارد.

اسناد پهنه بندی حریم شهرها که به تایید شورای شهر رسیده باشند، پس از تصویب در کمیسیون ماده ۵، لازم الاجرا خواهد بود.

نظام پهنه بندی در حریم شهر تهران

محدوده شهر تهران به ۴ پهنه کلی تقسیم می شود: پهنه کلان سکونت، پهنه کلان فعالیت، پهنه کلان مختلط و پهنه کلان حفاظت.

هر یک از پهنه های کلان فوق الذکر به بخش های کوچکتر تقسیم می شوند.

استعلام پهنه بندی ملک در تهران

برای اطلاع از وضع کاربری و پهنه بندی املاک می توانید با مراجعه به سایت www.map.tehran.ir کد شناسایی ملک را دریافت نمایید، سپس با استفاده از این کد، از وضع پهنه بندی ملک از طریق استعلام طرح تفصیلی جدید در سایت شهرداری تهران مطلع شوید.

مقررات ناظر بر پهنه های مختلف شهر

املاک واقع در پهنه های مشترک که معمولا دارای کاربری واحد می باشند از مقررات و ضوابط یکسانی تبعیت می نمایند. به عنوان مثال صدور پروانه ساختمان جهت ساخت املاک تجاری در پهنه مسکونی ممنوع است مگر در مواردی که قانون قائل به استثناء شده باشد.

تجمیع املاک با پهنه های متفاوت

در صورتی که مالکان املاک با پهنه های متفاوت، قصد تجمیع داشته باشند، موضوع ابتدا در شهرداری مورد بررسی قرار می گیرد و برای تصمیم گیری به کمیسیون ماده ۵ ارسال خواهد شد. در صورتی که تصمیم گیری در خصوص موضوع نیازمند مداقه بیشتر باشد، پرونده به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ارجاع می شود.

تغییر پهنه املاک

درخواست تغییر پهنه کاربری املاک باید در دفاتر خدمات و نوسازی به ثبت رسیده و پس از بررسی در شهرداری به کمیسیون ماده ۵ ارجاع خواهد شد. در صورت نیاز، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران نیز پرونده را مورد بررسی قرار می دهد.

پس از تائید نهایی تغییر پهنه کاربری و انجام بازرسی های لازم و تائید نقشه برای کاربری جدید، پروانه ساختمان با درج پهنه کاربری جدید صادر خواهد شد.

هزینه تغییر پهنه کاربری

هزینه های قابل پرداخت جهت تغییر پهنه کاربری املاک قابل پیش بینی نبوده و در زمان و مکان مختلف، متغیر است. به عنوان مثال هزینه تغییر کاربری املاک در مناطق مختلف، با متراژها و کاربری های مختلف با یکدیگر متفاوت است.

بخشی از هزینه های تغییر کاربری بابت مالیات و عوارض شهرداری می باشد. در صورتی که متقاضی تغییر کاربری نسبت به عوارض مطالبه شده از سوی شهرداری معترض باشد می تواند موضوع را در کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری تعقیب نماید.

تخلف از مقررات پهنه بندی بدون تغییر پهنه بندی املاک

چنانچه مالک بدون دریافت مجوز جهت تغییر پهنه بندی از کاربری ملک مندرج در پروانه ساختمان تخلف نماید، موضوع در کمیسیون ماده  ۱۰۰ شهرداری، طرح و منجر به صدور رای محکومیت برای متخلف خواهد شد.

اعتراض به پهنه بندی املاک

در صورتی که اشخاص نسبت به پهنه بندی ملک معترض باشند یا در صورت رد درخواست تغییر پهنه بندی، پیگیری اعتراضات از طریق دیوان عدالت اداری میسر می باشد.

سخن پایانی

سعی شد در این مقاله با کلیاتی از مفهوم طرح جامع شهری و طرح تفصیلی شهرداری و همچنین مفهوم پهنه بندی و نحوه آن آشنا شوید. با توجه به اهمیت طرح تفضیلی شهرداری و همچنین طرح جامع در اجرای برنامه های عمرانی و عمومی شهرداری، این که ملک شخصی در پهنه بندی شهرداری چه وضعیتی دارد از جهات مختلفی حائز اهمیت می باشد برای مثال بر اساس طرح تفصیلی یک شهر، مصوب می شود در یکی از پهنه های شهر (مثلا پهنه الف) اتوبانی ساخته شود. به همین دلیل شهرداری سالیان متمادی از صدور مجوز ساخت و ساز در پهنه بندی مذکور امتناع می کند. این جاست که به دلیل عدم اجرای طرح شهرداری حقوق اشخاص موجب تعرض قرار می گیرد و اختلافات بین اشخاص و شهرداری شروع می شود. از آن جایی که مسائل این چنینی واجد جنبه تخصصی و فنی می باشند بهر مندی از مشاوره های تخصصی و رایگان وکلای پایه یک دفتر حقوقی بین المللی دادپویان حامی در راستای حل مشکلات شما خالی از لطف نخواهد بود. با ما در تماس باشید.

“سوالات متداول”

“طرح تفصیلی شهرداری چیست؟”

طرح تفصیلی، طرحی است که در آن بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع، نحوه استفاده از زمین های شهری را در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هریک از آن ها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود.

“طرح جامع شهری چیست؟”

طرح جامع شهری، عبارت است از طرح بلند مدتی که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوطه به حوزه های مسکونی، صنعتی بازرگانی، اداری ، کشاورزی و …. تهیه و تنظیم می شود.

“استعلام طرح تفصیلی چیست؟”

منظور از استعلام طرح تفصیلی یافتن اطلاعاتی از قبیل: پهنه و جانمایی ملک و پایداری، فرسودگی بافت و… می باشد که باید از طریق سامانه های موجود  مراجع ذیصلاح صورت گیرد

“طرح جامع شهری چند ساله است؟”

طرح جامع شهری اصولا اعتباری ده ساله دارد و در بازه های زمانی ده ساله باید مورد بازنگری و بررسی مجدد قرار گیرد

“آیا می توان ابطال طرح تفصیلی بدلیل عدم رعایت حقوق مکتسبه را از مراجع قانون خواست؟”

چنان چه با تصویب طرح تفصیلی جدید به حقوق مکتسبه اشخاص خللی وارد شود از طریق دیوان عدالت اداری امکان ابطل طرح تفصیلی ممکن است.

“چگونه با وکلای دادپویان حامی در ارتباط باشیم؟”

شما می‌توانید از طریق شبکه‌های اجتماعی نظیر واتساپ و یا تلگرام با وکلای دفتر حقوقی دادپویان حامی در ارتباط باشید. همچنین می‌توانید از طریق فرم مربوطه درخواست مشاوره رایگان خود را ثبت کنید.