تغییر کاربری در اماکن واقع در محدوده شهری (تبدیل کاربری)

  1. صفحه اصلی
  2. شهرداری
  3. تغییر کاربری در اماکن واقع در محدوده شهری (تبدیل کاربری)

درشهرهایی که طرح جامع تفصیلی آن ها تصویب شده به موجب طرح مذکور کاربری هر یک از اماکن واقع در طرح معین گردیده و استفاده از مکان مذکور به غیر از کاربری تعیین شده تخلف محسوب می شود. از جمله تغییر کاربری هایی که در محدوده های شهری واقع می شوند می توان به تبدیل کاربری از غیرتجاری به تجاری، از تجاری به کاربری مسکونی، از مسکونی به اداری و … اشاره کرد. در خصوص تبدیل کاربری اماکن غیرتجاری به تجاری در مقاله ای جداگانه توضیحاتی ارائه شده است. در مقاله حاضر بر آن هستیم که تغییر کاربری در اماکنی که در محدوده شهری هستند به استثنای تبدیل کاربری از غیرتجاری به تجاری را شرح دهیم. بالاخص که تخلفات مذکور گاهاً جریمه های سنگینی برای متخلف در پی دارد و این امر ضرورت توضیح مطالب مذکور را روشن تر می کند.

صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ در تغییر کاربری اماکن واقع در محدوده شهری

در خصوص صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری که در تغییر کاربری اماکن غیرتجاری به تجاری در منطقه غیرتجاری صلاحیت رسیدگی به تخلف مذکور را دارد راجع به صلاحیت آن در سایر تغییر کاربری ها (به غیر از تغییرکاربری از غیرتجاری به تجاری) دو دیدگاه وجود دارد.

  • عدم صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰(صلاحیت دادگاه های عمومی)

دارندگان این نظر معتقدند بین مفهوم «احداث غیرمجاز» و «استفاده غیرمجاز» تفاوت عملی وجود دارد و صلاحیت کمیسیون ماده

۱۰۰ صرفاً در خصوص اماکن و ساختمان هایی است که ابتدا به ساکن به صورت غیرمجاز احداث شده اند و این کمیسیون در خصوص اماکنی که مطابق مقررات احداث شده ولی پس از احداث از آن استفاده غیرمجاز گردیده صلاحیتی ندارد و این موارد در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی است. هم چنین در خصوص صلاحیت مراجع استثنایی نیز باید اصل را بر عدم صلاحیت آن مرجع قرار داد.

  • صلاحیت ذاتی کمیسیون ماده ۱۰۰

عده ای که معتقد به صلاحیت ذاتی کمیسیون ماده ۱۰۰ در بحث تغییر کاربری غیر از موضوع تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون

شهرداری هستند بر این باور هستند که اولاً واژه احداث در ماده ۱۰۰ اعم از ساخت و ساز با تغییراتی در شکل ظاهری بنا یا

بدون آن محقق می شود یعنی احداث تجاری به دو صورت فیزیکی و اعتباری صورت می گیرد و واژه احداث به هر دو نوع آن

اطلاق می شود. در ثانی آراء هیأت عمومی دیوان نیز دارای استنباط صلاحیت ذاتی کمیسیون ماده ۱۰۰ است (مثل رأی شماره

۴۹ مورخ ۶/۲/۱۳۸۸). هم چنین این عده معتقدند در مورد مصادیق تخصصی مانند امور ساختمانی و فنی مرجعی خاص برای رسیدگی پیش بینی شده در موارد تردید باید اصل را بر صلاحیت آن مرجع قرار داد. رویه قضایی محاکم قضایی و اداری نیز چنین موارد و تخلفاتی را در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ می داند.

مجازات تغییر کاربری در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰

درخصوص تغییر کاربری های صورت گرفته در محدوده شهرها که در صلاحیت کمیسیون ماده ۵۵ قانون شهرداری نبوده و در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ می باشد از دیدگاه حقوقدانان که هر کدام نظر متفاوت تلقی می شوند سه مجازات می توان در نظر گرفت که با تسری حکم تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ ارائه می شود.

  • تعطیلی واحد تغییر کاربری داده شده (عدم استفاده)

حکم به تعطیلی حکمی استثنایی بوده و حکم استثنایی قابل تسری به سایر موضوعات نسبت به همین دیدگاهی که معتقد به تعطیلی مکان مذکور می باشد قابلیت اعتنا و اعمال ندارد.

  • اعاده ملک به وضع سابق یا تخریب

دیدگاهی وجود دارد که معتقد است از آن جایی که در تغییر کاربری غیرتجاری به تجاری می توان با وجود شرایط حکم به تخریب یا اعاده وضع داد. لذا در همین مسئله نیز امکان صدور رای به اعاده ملک به وضع سابق وجود دارد.

لازم به ذکر است در چنین مواردی بر صدور حکم وجود دو شرط لازم و ضروری است: اول اینکه تغییر کاربری مذکور مخالف با یکی از اصول ثلاثه فنی- بهداشتی- شهرسازی باشد و دوم اینکه ضرورت قلع بنا احراز گردد. لذا در مواردی که چنین شرایطی وجود نداشته باشد صدور حکم به اعاده موجه نیست.

  • جریمه مالک متخلف

از رهگذر تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ که جریمه متخلف را یکی از مجازات ها پیش بینی کرده برای متخلفینی که مرتکب تغییر کاربری (غیر از تغییر کاربری غیرتجاری به تجاری) می شوند نیز قابلیت اعمال پیدا کرده است.

مسئله ای که این بین وجود دارد این می باشد که حکم به جریمه به عنوان یکی از ضمانت اجراهای قانونی نیازمند تصریح قانونگذار است و نمی توان در مقام تعیین مجازات از حکم ماده ای دیگر استفاده کرد. اما از آنجایی که شهرداری به وقوع این تخلفات به چشم یک منبع درآمد نگاه می کند صدور رأی بر جریمه در رویه کمیسیون ماده ۱۰۰ متداول گردیده است.

الف) در صورت عدم پرداخت جریمه آیا می توان با طرح مجدد در کمیسیون ماده ۱۰۰ حکم به تخریب ملک متخلف داد؟

با توجه به اینکه هر اقدامی باید مبتنی بر قانون باشد و تعرض به اموال اشخاص باید مستند به قانون باشد لذا نمی توان با ملاک گیری در این موارد حکم صادر نمود‌. به همین دلیل طرح مجدد موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ فاقد وجاهت قانونی است و شهرداری بایستی از طریق مراجع قضایی اقدام به وصول مطالبات خود نمایند و در این راستا از ابزارهایی مانند تامین خواسته بهره مند شود.

ب) آیا در صورت محکومیت به جریمه و پرداخت آن توسط متخلف برای وی حقی مبنی بر استفاده غیرمجاز از ملک ایجاد می شود؟

با توجه به اینکه تغییر کاربری غیر مجاز نقض آشکار طرح جامع تفصیلی محسوب می شود لذا پرداخت جریمه ای که ناشی از تخلف متخلف می باشد مجوزی بر این نخواهد بود که شخص جریمه مذکور را هزینه تغییر کاربری تلقی نماید. همچنین باید مدنظر داشت که پرداخت جریمه باعث اعاده طرح جامع تفصیلی نقض شده نمی گردد.

تغییر کاربری پارکینگ

در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن  در مواردی که جواز ساخت مؤید وجود پارکینگ و قابلیت بهره برداری از آن است باید توجه داشت که در چنین مواردی کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی ملک و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رأی به اخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع از بین رفته باشد، صادر کند.

لازم به ذکر است که در این مورد صدور حکم به تأمین پارکینگ خارج از صلاحیت کمیسیون ماده 100 می باشد.

با توجه به اینکه تغییر کاربری در محدوده و حریم شهری امری متداول بوده و فرآیند اخذ مجوز قانونی آن زمان بر و هزینه بر می باشد افراد با این فرض که ملک شخصی فرد بوده و حق هرگونه تصرفی برای آنها جایز است اقدام به تغییر کاربری می نمایند که این تخلف هزینه های سنگینی برای شخص در پی دارد.

گروه وکلای دادپویان حامی با بهره گیری از وکلای متخصص و متعهد و با تکیه بر تجربه 10 ساله خود در این زمینه در کنار سروران گرامی می باشد و با ارائه مشاوره حقوقی رایگان و در صورت نیاز قبول وکالت بر این است که با بهره گیری از قوانین و مقررات از ورود خسارت های هنگفت به موکلین جلوگیری نماید.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 1 امتیاز: 5)

پرسش و پاسختان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست